事故物件を転売目的で買うのはあり？投資用に購入する際の注意点

投資用に事故物件の購入を検討する人も多いでしょう。事故物件の取り扱いは難しいですが、運用で利益を得ることも可能です。

事故物件は相場より2～3割程度安く購入できるので、初期費用を抑えることができます。

ただし、購入する事故物件をしっかりと吟味しなければ、逆に損をしてしまう可能性もあります。

この記事では、投資用としておすすめできる事故物件や、購入時にチェックしておきたい事項を解説しているので、事故物件の投資にあたって参考にしましょう。

また、事故物件を売却するのであれば、高額かつスピーディーな売却が可能な「訳あり物件専門の買取業者」に相談しましょう。早ければ2日程度で、事故物件を現金化できます。

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投資用不動産に事故物件はあり

投資用不動産に、事故物件の購入はありです。また、マンションがおすすめです。

理由は、初期費用が安価に済むことと、賃貸住居の告知義務は事故が起きてから3年間となっているからです。つまり、事故発生後3年を経過している物件であれば、告知義務と家賃を安価に設定することなく賃貸経営ができます。

しかし、事故物件を購入時には注意すべきことが幾つかあります。

その中の一つが、事故が起きたのがいつで、どのような事象であったかです。

例えば、事故が起きたのが1年前で告知期間があと2年間残っているようなケースです。告知期間中は、家賃相場の下落があるため賃貸するには、相場の2割～3割程度安くする必要があります。

更に、家賃下落は心理的瑕疵を与える事象により異なります。殺人や自殺であれば心理的瑕疵が強く、さらに下落する可能性があります。このような期間に賃貸人と賃貸借契約を結んでしまい、告知期間の2年を超え長期間居住されると高利回りは望めません。

また、告知期間中に賃貸人がいなければ月々のランニングコストのみかかり、赤字経営となります。

よって、告知期間中の事故物件を購入し賃貸する場合、告知期間満了まで定期借家で安く貸し出し、期間満了後は通常の家賃に戻して貸すのが理想です。

これらを行うには、賃貸する部屋内に物理的瑕疵となる、事故の痕跡などが残っていないことが条件となります。

不動産は依然として高騰傾向がある

全国主要都市の好立地では依然として高値の傾向が続いており、特に東京圏ではバブル期を超える価格にて取引されています。

マンションに関しては10年前と比べて価格が2倍近く高騰している地域もあります。

マンション高騰の要因は、建築資材（型枠材、鉄筋、コンクリート、木材など）の高騰、工事現場で働く職人の高齢化と若い世代の成り手不足が要因の人手不足による人件費の高騰、建築バブルによる工事単価のアップです。また、不動産全体でいうと地価高騰により土地代がアップしたことなど、複合的な要因となります。

今後は、コロナ化で一時的に郊外へ移住する人がいるものの、都心部のオフィス需要は回復傾向があり、徐々に不動産も以前のような都心回帰傾向が強まると思われます。多くの人が都心部を望めば不動産需要が高まり、価格は依然として横ばいか、さらに高騰する可能性が十分あります。また、建築資材も建築バブルが続けば下落する可能性は低く、人件費も一度上げた賃金を下げることはできません。よって、都心部など人気エリアについて不動産の高騰は暫く続くことが予想されます。

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事故物件を投資用で購入するメリットとデメリット

事故物件を投資用不動産として購入するには、メリット・デメリットがあります。

ここでは事故物件の特性を知ってもらうために、各々2つずつ挙げて解説していきます。

事故物件を投資用で購入するメリット2つ

はじめに、事故物件を投資用で購入するメリットです。

• ①初期投資を抑えることができる
• ②節税対策になる

①初期投資を抑えることができる

事故物件の購入は、初期費用を抑えることができます。

初期費用とは、投資用不動産を取得するために掛かった費用です。不動産投資は、利回りをベースに投資の良し悪しが判断されます。初期費用は利回りの分母となる部分であり、この部分を抑えられることで利回りアップが期待できるでしょう。

尚、事故物件の購入では、取得費用を周辺相場に比べて2割～3割程度安くできます。立地・築年数・広さなどがほぼ同じであれば、事故物件であるほうが投資用不動産としてお得感があります。

②節税対策になる

次に、節税対策になることです。

不動産購入時に掛かった費用や減価償却などを経費として計上すると、所得を抑えることができます。また、不動産投資が副業で赤字計上となれば、本業の給与と損益通算が可能です。

よって、不動産投資を行うことで節税対策になります。

事故物件を投資用で購入するデメリット2つ

続いて、事故物件を投資用で購入するデメリットを２つ挙げていきます。

• ①利回りが低くなる可能性が高い
• ②借り手自体が見つかりづらい

①利回りが低くなる可能性が高い

初期費用の安さに魅力がある事故物件ですが、告知期間中は賃料下落を避けることはできません。

よって、利回りが想定よりも低くなることもあります。仮に、告知期間中に貸した入居者が長期間居住してしまえば、経営的には大打撃です。また、告知期間満了を待って貸し出しすると、その期間の収入が1円もなく利回りどころではなく赤字に転落します。

よって、このケースでは赤字を補填する預貯金などの資金が必要であるため、事故物件購入には資金的な余裕も必要です。また、告知期間満了後でも風評被害が根強く残っていれば、通常家賃で貸せない可能性があることも念頭に置かなければなりません。

②借り手自体が見つかりづらい

さらに、事故物件は賃料を下げたとしても借り手自体が自体が少なく、入居者がみつかりにくいです。

先述までは、事故物件でも借り手がみつかる前提で話を進めてきました。しかし、そもそも事故物件であること自体で、殆どの人には見向きもされません。告知期間中は、定期借家とし賃料を下げて貸せればとお伝えしましたが、貸せる可能性は低いと思ったほうがよいでしょう。

つまり、借り手はまずみつからないと思っていたほうが無難で、みつかればラッキーというレベルの話しです。よって、先述でも少し述べていますが、告知期間中の赤字は覚悟しなければならず、その間のランニングコストが払えるだけの資金的な余裕がなければ、維持することが難しいという認識が必要です。

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事故物件を投資用にするには、マンションが良い！その理由3つ

先述のデメリットを踏まえ、事故物件の不動産投資には勝機がないのかと思われそうですが、決してそんなことはありません。

事故物件に投資するのであれば、マンションがおすすめです。マンションには、上記デメリットを補える3つの要素があります。これらを満たせれば、借り手が見つかりやすく、安定的な利回りを維持できる可能性が高まります。

• ①好立地が多い
• ②需要が高い
• ③管理がしやすい

①好立地が多い

はじめにマンションは、好立地に建てられていることが多いです。

代表的なのは駅に近いことで、例えば山手線の駅まで徒歩圏、都心部に伸びる主要路線の駅まで徒歩圏、地下鉄の駅まで徒歩圏など、好立地にあるのがマンションとなります。

このような立地は、いつの時代も引き合いが多く、資産価値の安定・家賃相場の安定が望めます。

賃貸物件を探す人は、駅徒歩圏などの好立地で探す傾向が強く、探す人の母数が多ければ多いほど、事故物件で賃料が安ければお得感が優先し、賃借人がみつかる確率が高まります。

②需要が高い

次に、好立地に付随するところになりますが、賃貸需要も高く経営が安定しやすいです。

仮に、退去者が出たとしても賃貸需要が高い地域であれば、直ぐに賃借人が決まる確率が高く、利回りに影響が出る期間を最小限に抑えることができます。

さらに、需要が高ければ賃料の下落も最小限に抑えられることや、告知期間満了後に通常家賃に戻したとしても、安定的に賃料収入を確保しやすくなります。

③管理がしやすい

最後に、マンションは管理がしやすいことです。

管理費や修繕費を支払っていれば、建物の管理や修繕等を自らで手配することはなく、全て管理会社が行ってくれます。また、設備機器の故障による交換やメンテナンスも一過性のものであり、負担は大きくはありません。

一戸建ては駅から距離があり、管理が面倒であり投資には不向き

一戸建ては、投資には不向きです。

理由は、駅から遠いなど立地が悪いケースが多いことや、広い4LDKなどの間取りが多いことから、賃料が高く賃借人がファミリーなどに限られてしまいます。よって、需要が少なく賃借人を安定的に確保することが難しく、経営は不安定となる可能性が高いです。

また、貸すタイミングも難しくなります。ファミリー世帯は一度住居を借りると長期間居住するケースが多くあります。よって、告知期間中に定期借家で短期間借りる需要は極めて稀です。仮に、告知期間中に更新ができる一般的な賃貸借契約を結ぶと、経営が長期間赤字になる可能性も高まります。

また、一戸建ては管理が面倒です。まず、木造住宅であれば建物自体の劣化があり、屋根部分の雨漏りや軒下部分からの雨水の侵入、壁の中のシロアリなどメンテナンスする箇所が山ほどあります。また庭木があれば剪定業者の手配、敷地内の雑草取りなどがあり、手間と費用が掛かり管理は面倒です。

よって、一戸建ては管理に掛かる手間や費用などを考慮すると不向きとなります。

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事故物件購入時にチェックしておきたい事項6つ

事故物件は、なんでも投資用に向いているとは限りません。事故物件購入時には、幾つかチェックしておきたい事項があります。

下記6つを意識しながら購入を検討しましょう。

• ①心理的瑕疵が比較的軽い物件か
• ②相場で販売されているか
• ③痕跡は残されていないか
• ④部屋内に臭いは残っていないか
• ⑤SNSなどで、事故があったという書き込みが容易に検索できるか
• ⑥賃貸需要が高いエリアか

①心理的瑕疵が比較的軽い物件か

はじめに、心理的瑕疵が軽い物件を選ぶことです。

心理的瑕疵とは、孤独死や自殺など過去に険悪すべき事象が起き、住み心地等に大きく影響を及ぼすことです。

心理的瑕疵は、人により程度が違うものというのが前提ではありますが、一般的には孤独死＜自殺＜殺人事件といった具合に心理的瑕疵は強くなります。例えば、部屋内で殺人事件が起きていた家は、その記事が新聞やネット等で場所が公表されていることや、事件があったマンションという世間的な見方も厳しく、わざわざ住みたいとは思いません。

よって、事故物件を選ぶときには比較的心理的瑕疵の軽い物件を選ぶとよいでしょう。

②相場で販売されているか

事故物件には、起きた事象により一定の下落幅があります。つまり、下落率に則って販売されているかです。

上記を判断するには、まず周辺の一般的な不動産の相場を調べる必要があります。相場からの下落率と、実際に事故が起きた時の下落率を比較し、どの程度差があるのかを確認します。これにより、お得な物件であるのか、若しくは少々高値で販売されているのかの判断がつきます。

尚、高値で販売されているケースでは、好立地、人気の街・エリア、周辺の賃貸需要が高いなど、高値となっている正当な根拠があることも多いので、購入前には周辺需要等をよく調べることがおすすめです。

事故物件には起きた事象により相場がある

事故物件には、起きた事象によりおおよその下落幅の相場があります。

③痕跡は残されていないか

部屋内等に痕跡が残っていないかを確認します。

事故発生後、特殊清掃やリフォームにより、事故の痕跡がないことが殆どであるのですが、稀に一部のリフォームにより事故が起きた箇所が分かってしまうケースがあります。部屋の壁紙の内、一面のみ新しい、床の一部を張り替えた箇所があるなどです。

事故当時の生々しい痕跡ではないものの、事故が起きたという事実を再認識させるようなリフォーム跡などは、人により心理的瑕疵が重くなります。

④部屋内に臭いは残っていないか

続いて、部屋内に事故後の臭いが残っていないかを確認します。

人間は意外と臭いに敏感です。事故後の死臭などが残っている部屋では、住み心地は良くありません。

たとえ死臭ではなくても、近所の焼鳥屋さんの煙などの臭いが窓から部屋に入ってきたら、不快な思いをする人は多いのではないでしょうか。よって、「③痕跡」と「④臭い」は実際に現物にて確認しましょう。

⑤SNSなどで、事故があったという書き込みが容易に検索できるか

SNSなどで事故があったという書き込みやニュース記事が、容易に検索できてしまうかです。

現在のネット社会では、情報はインターネットから取得する機会が最も多くなります。このとき検索サイトに物件名を検索しただけで、「事故があった物件」などという書き込みやネット記事が容易に閲覧できる物件でないかを確認しておきます。

また「事故があった物件」を専門で扱うサイトへの記載の有無、また記載があればどのようなことが書かれているのかを確認しておきましょう。

⑥賃貸需要が高いエリアか

最後に、投資用不動産であるので賃借人を安定的に確保したいところです。

よって、賃貸需要がそもそも高いエリアであることが重要となります。仮に、退去者が出てもすぐに賃借人が決まりそうなエリアであれば賃貸経営は安定します。

A.人気の駅で駅チカ

一つ目は、「人気の駅」と「駅チカ」であることです。

人気の駅とは、一般的に乗降客が多い駅で、東京都内で言えば山手線の駅やその内側エリアにある地下鉄の駅、都心から放射線状に伸びる路線の急行停車駅などです。

さらに、駅まで歩ける徒歩圏であることも重要です。目安は徒歩5分～10分以内であれば理想で、15分を超えてしまうと駅まで遠い印象で、バス便などの物件は需要が少なくなります。

つまり、一般的に駅から離れるほど需要が少なくなる傾向があるので、なるべく駅に近い立地が理想です。

B.街の発展性

二つ目は、街の発展性です。

再開発が行われた若しくはこれから予定がある、電線の地中化で街が綺麗で先進的、多種多様な店舗の進出で利便性が増しているなど、その街の住み心地や利便性の向上、街のお洒落度合いがアップしているなど、街の発展性も重要なポイントです。

先述のような街は、人が住んでみたい、住みたいと思えるような街作りを行っており、新たな住民が増える可能性が高くなります。

よって、賃貸需要が今より増えることが容易に予測できます。

C.人口が増えているエリアか

先述Bに付随しますが、人口が増えているエリアかです。

エリアへの人口流入が続けば、必然と家への需要は高まります。初めてその街に引っ越してきたとしたら、とりあえず賃貸住居を借りるでしょう。

このように人口が増えれば、賃貸需要は安定し継続的に賃料収入が見込めます。

D.生活利便施設が徒歩圏にある

賃貸需要が高いエリアとは、生活利便施設が徒歩圏にあることです。

スーパー、コンビニ、ドラッグストア、郵便局、役所、病院、また子育て世代であれば保育園・小学校が徒歩圏にあると、日常生活が大変便利になります。

よって、万人の人が住みやすい利便性の高いエリアは賃借人に好まれます。

E.周辺の稼働状況

周辺の稼働状況を調べることも重要です。

仮に、周辺賃貸に満室が多いなど稼働率が高ければ、さらに需要が見込める可能性があります。

一方、空き部屋が多いような状況であれば、賃貸需要が低下していることがあります。

よって、周辺賃貸の稼働率を調査することが必要です。

F.割安な賃料設定で勝負できる立地

駅に近いことや住んでみたい街ランキング上位となるような街には、賃貸需要があります。

このような立地は、賃貸住居を検討する母数が多く、なかにはこんな人がいる可能性も高くなります。

つまり、少々訳アリの物件でも、人気の街などであれば十分に賃貸需要を追求できます。

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事故物件転売時の注意事項【告知義務が残っていることに注意！】

事故物件転売時の注意事項は、告知義務が残っていることです。

賃貸住居の場合、告知期間は3年間と決まっていますが、売買の場合に告知期間に制限はありません。

長年賃貸住居として運営していると、事故物件であることをふと忘れてしまいそうになります。しかし、事故物件には告知義務があり、告知を怠り売買契約を結んでしまうとうっかりミスでは済まされない、ペナルティがあるのです。

告知義務を怠るとリスクが大きい

告知義務を怠ると、その後のリスクは多大になる可能性があります。その一つが契約不適合です。

契約不適合を追及される

契約不適合は、売主から引き渡された物件が、買主が思うような物件でなかった場合に追及できる権利で、引き渡された日から2年間買主は追及できます。これまでの瑕疵担保責任で、対象とされていた隠れた瑕疵という概念はなくなりました。

買主に、「事故物件であれば当然に契約を結ばなかった」と言われてしまえば、契約不適合に該当してしまいます。

係争に発展し、多くの時間を割かれる

告知義務を怠ったことによる代償は多大です。

まず、話し合いはほぼ確実に拗れる可能性があり、係争に発展することも多いでしょう。裁判となれば裁判費用や裁判で多くの時間を割かれます。また裁判の結果、多大な損害賠償を請求されることもあります。

スムーズに事故物件を売却するなら訳あり物件専門の買取業者がおすすめ

告知義務のリスクを気にすることなく、確実に物件を売却するには、訳あり物件専門の買取業者に相談するのがおすすめです。

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不動産の専門家が買主になるので、売買後にトラブルが起こるリスクもありません。

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まとめ

不動産の高騰が依然として続くなか、事故物件への不動産投資にはメリットが多くあります。

しかし、事故物件は一般的には敬遠される物件です。事故物件に安易に手を出すことは避け、充分な調査を行います。調査を行った結果、先述のような要素を満たしていれば、事故物件であろうとも不動産投資においての勝機は十分あると考えられます。また、その後の転売でも困ることはないでしょう。