不動産売却の仲介とは？買取との違いやメリット・デメリットを解説

不動産を売却する際の一般的な方法が「不動産仲介」です。

仲介では、不動産会社に売却活動を依頼し、個人の買主を探してもらいます。

売却活動は数ヶ月~半年程度の期間がかかりますが、売却価格は相場かそれに近い価格になることが特徴です。

時間をかけてでも、できるだけ高く売却したい人に向いた方法といえます。

なるべく高く売却するためには複数の不動産会社を比較することが大切なので、オンラインの一括査定を利用して条件の良い不動産会社を探しましょう。

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不動産売却における「仲介」とは売主と買主を不動産業者がマッチングさせること

不動産売却における「仲介」とは、売主と買主の間に不動産業者が入ってマッチングさせ、売買取引をまとめることです。

具体的には、売主から依頼を受けて「不動産の調査」「売却価格の査定」「広告・販売活動」をし、購入希望者を見つけます。

購入希望者が見つかれば、不動産会社は「契約条件の交渉」「必要書類の作成」「引渡しまでの各種手続き」などをおこないます。

このように、売主と買主がお互い満足できる取引を実現できるようサポートしてもらえる売却方法が「不動産仲介」です。

不動産仲介の特徴

不動産仲介では、不動産の広告を広い範囲に出し、購入希望者をいちから探します。

そのため、仲介による売却では下記3点が大きな特徴です。

• 1.買主は原則的に個人
• 2.成約期間は数ヶ月~半年が一般的
• 3.売却価格は相場に近い

上記の特徴を、1つずつ詳しく見ていきましょう。

買主は原則的に個人

不動産の売却先は主に「個人」「不動産業者」「投資家」の3つです。

そのうち、仲介で売却する際には、ほとんどの場合「個人」になります。

買主が個人の場合、購入後は基本的に買主がそのまま居住用として使用します。

成約期間は数ヶ月~半年が一般的

不動産仲介ではいちから広告・販売活動を進めるので、購入希望者を見つけるまでにかかる期間は1ヶ月~2ヶ月ほどです。

そこから契約条件や引渡し時期などの条件交渉をし、合意すれば売買契約を交わします。

売買契約後も、買主の住宅ローン審査に日数がかかります。

そのため、不動産売却を依頼してから最後の「残金決済・引渡し」までにかかる期間は数ヶ月~半年が一般的です。

売り出してから現金化まで時間がかかる点は、不動産仲介の特徴の1つです。

売却価格は相場に近い

不動産仲介では、近隣で条件が近い物件の売却価格を参考に売り出し価格を決めます。

そのため、相場に近い価格で売却できるケースがほとんどです。

買主探しもチラシや店頭看板、ポータルサイトなどさまざまな広告媒体を利用するので、市場価格から大きくずれていなければ、購入希望者も時間をかけず見つけられます。

なお、売却価格を決める際は、国土交通省が提供している「不動産取引価格情報検索」で過去の取引価格を参考にしましょう。

参照：不動産取引価格情報検索（国土交通省）

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「仲介」による不動産売却で不動産業者と交わす契約は3種類

不動産売却の仲介を依頼する際に取り交わす契約が「媒介契約」です。

売却活動における条件や、成約時の報酬額について定めた契約書を交わします。

契約を交わした不動産会社に「買主探し」や「重要事項説明書や契約書などの必要書類作成」「売却活動にかかわる各種サポート」をしてもらいます。

媒介契約には

• 1.専属専任媒介契約
• 2.専任媒介契約
• 3.一般媒介契約

の3種類があります。

それぞれ内容が異なるため、どの媒介契約を交わすかは「物件の条件」「売却目的」などから総合的に考えて選ぶことが大切です。

次の項目から、各媒介契約の特徴について解説します。

参照：e-Govポータル「宅地建物取引業法（第34条の2）」

1.専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」は、売却活動を依頼できる不動産会社が1社のみとなる契約です。

売主が自分で見つけた買主であっても、必ず媒介契約を交わした不動産会社を介して取引する必要があります。

媒介契約の期間は最長3ヶ月で、不動産会社は契約締結後5日以内に、レインズへ物件情報を登録する義務があります。

また、最低1週間に1回、売主へ販売活動の状況を報告する義務もあります。

不動産会社が積極的に売却活動をするので、

• 買い替え
• 相続・離婚による財産分与
• ローン残債がある状態で金融機関の合意を得て売却する任意売却

などの複雑な事情をもつ物件に向いている契約形態です。

2.専任媒介契約

「専任媒介契約」は「専属専任媒介契約」と同じく、売却活動を依頼できる不動産会社が1社のみの契約です。

契約期間が最長で3ヶ月という点も同じです。

「専属専任媒介契約」と大きく異なる点は、自分で見つけた買主と直接契約できることです。

そのため、自分で買主を見つけられるネットワークをもっていたり、すでに買主の当てがある場合に向いた契約形態といえます。

なお「専任媒介契約」では、

• レインズへの物件情報の登録は契約締結から7日以内
• 売主への報告周期も最低2週間に1回

というように「専属専任媒介契約」りも不動産会社の義務が緩くなります。

「専属専任媒介契約」の方が熱心な対応を期待できるので、自分で買主を探すつもりがなければ「専属専任媒介契約」を選ぶとよいでしょう。

3.一般媒介契約

「一般媒介契約」は複数の不動産会社に売却活動を依頼できる契約形態です。

自分で見つけた買主と取引もでき、売主への制限はほとんどありません。

売主にとって売却活動の自由度が高い一方で、不動産会社には、

• レインズへの登録
• 売主へ販売活動の報告

のどちらも義務がありません。

そのため、不動産売却の依頼をしたあと、売却活動の進捗がどうなっているか把握しにくい恐れがあります。

不動産会社にとっての報酬は、売買契約を成立させることで得られる「仲介手数料」です。

売却のためにどれだけ広告費や人件費を使ったとしても、自社で契約できなければ報酬は0円です。

不動産会社にとって、一般媒介契約では「熱心に売却活動すれば必ず利益を得られる」とは限らないため、担当者のモチベーションが低い傾向にあります。

少ない労力で買主を見つけられる「人気の立地」や「魅力的な物件」などの条件を満たす不動産の売却に向いた契約方法です。

「仲介」で不動産売却するメリット・デメリット

最後に「仲介」で不動産売却するメリットとデメリットを説明します。

上記を踏まえると、仲介は「時間をかけてでも、できるだけ高く売りたい」場合に適した売却方法といえます。

各メリット・デメリットを、詳しく解説していきます。

メリット1：売り出し価格を自分で決められる

不動産仲介では、売却活動前に査定してもらい「どのくらいの価格で売却できそうか」を調べてもらいます。

しかし、査定価格どおりに売却活動をはじめる必要はありません。

売れるか売れないかは別にして、自分の売りたい価格に設定して売却活動できることがメリットです。

ただし、売り出し価格が相場よりも高ければ、それに見合うだけの魅力が物件に必要です。

買主が現れるまでの期間も長くなりやすいので、強気の価格設定で売り出すのは、期間に余裕をもって売却活動をできるときにしましょう。

メリット2：取引相手との交渉などを不動産会社が請け負ってくれる

不動産仲介では、取引相手との交渉や重要事項説明書・売買契約書など面倒な対応を不動産会社に任せられます。

売主が売却の希望条件を伝えたあと、実際の交渉は不動産会社が請け負ってくれるので、時間がなかったり、コミュニケーションに自信がない人でも安心です。

価格や引渡し条件など判断で悩む事項は、不動産会社のアドバイスをもらいながら決められる点もメリットです。

「売却前に確認が必要なこと」「買主へ伝えなければならないこと」などを整理してもらえるので、引渡し後のトラブルも避けられます。

満足のいく不動産売却を実現するには、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。

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デメリット1：成約までに時間がかかる

仲介による売却では、不動産会社と媒介契約を交わしたあとで買主を探します。

格別に魅力的な物件・条件でなければ、売り出してすぐに買主が見つかることは稀です。どれだけ早くても1ヶ月～2ヶ月はかかります。

さらに、購入希望者が見つかったあとも内覧対応や条件の交渉などに時間がかかります。

住宅ローンを組んで購入することが一般的なので、売買契約を交わしたあとに買主の住宅ローン審査を待つ期間が必要です。

そのため、売り出してから引き渡すまでに半年程度かかることもあります。

デメリット2：売却活動中であることが周りにバレる

売却活動中はポータルサイトや店頭看板への掲載だけでなく、チラシを撒いたり、のぼり旗を立てたりして、幅広く購入希望者を募ります。

そのため、周りから「この家は売却中だ」とわかってしまいます。

もちろん売却中だからといって、通常は何かウワサになることはありません。

しかし、売主が事業主の場合、不動産売却が周りに知られると「事業の調子が悪いから売却するのではないか」と勘ぐられる恐れがあります。

近隣の住民からの評判を気にするのであれば、売却方法には不動産仲介を選ばない方がよいでしょう。

デメリット3：仲介手数料がかかる

不動産仲介で売却すると成約時に仲介手数料がかかります。

仲介手数料は通常、固定ではありません。売却価格に一定割合を掛けた金額です。

そのため、個人間で直接取引するよりも手元に残る金額が減る点がデメリットです。

仲介手数料の詳細や具体的な計算方法については下記の記事で解説しているので、あわせて参考にしてください。

まとめ

仲介で不動産を売却する概要とメリット・デメリットについて説明しました。

不動産仲介は「日数がかかってでも、できるだけ高く売りたい」場合に向いた売却方法です。

不動産会社と結ぶ媒介契約は、特別人気のある物件をのぞいて、熱心に売却活動に取り組んでもらえる「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を選ぶとよいでしょう。

また、不動産仲介での売却は、信頼できる不動産会社を選ぶことが満足できる売却を実現するうえで重要です。

不動産会社を探すときは、売却価格の相場がわかり、手軽に複数の不動産会社を比較できるオンラインの一括査定を利用することをおすすめします。

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