火事があった土地は値段も下がる？土地の下落率や売却時の注意点について

保有地や住居で火事が発生すると、土地や建物の値段が低下してしまうのが気になるという方も多いでしょう。

実際、火事の起きた土地は値段の下落が避けられず、他の事故物件と比べても下落率が高い傾向があります。

今回は、火事の起きた土地の下落率や、価値低下を防ぐ方法、売却時の注意点などについて解説していきます。

火事発生後の手続きミスや二次被害を防ぐためにも、火事による土地や建物の取り扱いに関して必要な知識を抑えておきましょう。

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• 火事が起きた土地の値段はおおむね20～50％下落する。
• 火事が起きた土地の売却時は告知義務が発生する。
• 罹災証明書を発行してもらうことで固定資産税や国民健康保険料の減免を受けられる。

火事が起きた土地の値段は20～50％下落する

火事が起きた土地の値段は、20～50％下落するのが一般的です。

値段の下落率は、死者の有無によっても変動し、

• 火事のあった土地の一般的な下落率は20～30％
• 火事で死者が出た土地の下落率は50％

が相場の値段となります。

火事があった土地の値段は約20～30％下落する

火事の起きてしまった土地の売却価格は通常よりも20～30%ほど安くなるケースが多いでしょう。

実際には、売却価格の下落率は、土地の所在地や火事の程度によっても異なります。

そのため、不動産として人気のエリアにある土地であれば、火事が起きてしまったとしてもさほど価格の低下は見られません。

土地の値段の下落率については、土地の周辺にある不動産に相談し、そのエリアの相場価格などから、査定をおこなってもらうといいでしょう。

また、火事といってもボヤ程度の被害が少ない火事であれば、売却価格にもそれほど影響しないこともあります。

キッチンの一部分が焦げてしまった場合や、壁の一面のみ燃え跡がついてしまった場合などは、火事の跡にリフォームをして問題なく住める状況であれば心理的瑕疵には繋がりにくいでしょう。

ただし、火事によって耐震強度に影響がないかなど、物理的な瑕疵が存在していないかについては注意して確認する必要があります。

火事で死者が出た場合の土地の値段は50％下落する

火事によって死者が出てしまた土地は、買主の心理的瑕疵が大きくなってしまうため、売却価格は50％ほど下がってしまうことが多いです。

現代では、事故物件サイトなどの情報から、その土地で火災による死者が出た過去があるということは簡単に調べられてしまいます。

購入を希望する人は減少してしまうため、土地の値段を下げて売却しないと買い手が付きにくくなってしまうでしょう。

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火事の起きた土地の値段低下を防ぐ方法3選

火事の起きた土地は20～50％も下落してしまうのが一般的ですが、火事の起きてしまった土地でも値段の低下を最小限に抑える方法がいくつかあります。

ここでは、

• 更地にして売却する
• 心理的瑕疵の低い用途へ土地を活用する
• 複数の不動産へ売却査定をする

の3つの方法で土地の値段低下を防ぐ方法をご紹介します。

更地にして売却する

火事の起きた物件でも更地にして売却することで、多少は売却価格の低下を防ぐことができます。

特に火事によって死者が出てしまった物件は、建物を解体して更地にすることで、心理的な抵抗を少なくできるので、なるべく取り壊した方がいいでしょう。

ただし、死者が出ていない物件でも、火事が起きて間もない場合は更地にしても心理的瑕疵が弱まりにくいです。

そのため、火事から2年～5年ほど時間が経ってから更地にすることで、土地の価値は0～20％の下落率に抑えることができるでしょう。

火事の発生からそれほど年数の経っていない物件に関しては、数年経つのを待ってから売却するか、更地にする方法以外で値段低下を防ぐ方法を試すのがおすすめです。

心理的瑕疵の低い用途に土地を活用する

火事のあった土地は、心理的瑕疵の低い用途へ土地を活用することでも、価値の低下を防ぐことができます。

火事の起きた建物は取り壊して更地にしたあと、新たにアパートや戸建てなどの建物を建てるのではなく、駐車場やレンタルスペースなどに用途を変えて売却する方法があります。

駐車場やレンタルスペースであれば、住まいとして利用するわけではないので、その土地で火事が起きたことや死者が出たことによる心理的瑕疵は発生しにくいでしょう。

実際に、火事により人が亡くなった物件を火事直後に解体し、月極駐車場として瑕疵の告知をせずに売却をした事例があります。

この駐車場用地の売買契約を締結した後に、買主は「重要事項の不告知」があったとして訴訟を起こしますが、この土地は心理的瑕疵には当たらないと判決が下されました。
参照:「火事による心理的瑕疵の範囲」

火事の起きてしまった土地は、駐車場やレンタルスペースなど心理的瑕疵の低い用途へ土地を活用し、高値での売却を検討してみましょう。

複数の不動産へ売却査定をする

火事あった土地を少しでも高く売却したい場合は、複数の不動産へ売却査定をしてもらうのもおすすめです。

一般的に不動産の査定は無料でしてもらえるので、複数の会社へ見積もりを依頼し、少しでも高い値段で見積もりを出してくれた会社への売却を検討しましょう。

不動産買取業者は火事のあった土地の取り扱いにも慣れているため、業者へ土地を売却してしまえば、売却後の全てを業者へ任せることができます。

不動産買取業者へ土地を売却する際は、火事の内容や被害状況について正確に伝える必要があります。

しかし、一度業者へ売却して手放した土地の心理的瑕疵については、そのあと責任を問われる事はないので、すぐに手放して身軽になりたいという方は、業者への売却を検討してみましょう。

火事の起きた土地を売却する際の注意点

火事の起きた土地を売却する際には、以下3つの点に注意しましょう。

• 火事の起きた土地には告知義務がある
• 土地の引き渡し前に火災保険で修繕をしておく
• 売買契約締結後に火災が発生した場合は契約解除も可能

火事の起きた土地には告知義務がある

火事の起きた土地や物件には、事故物件同様、告知義務があることを忘れてはいけません。

火事の起きた土地でも、告知義務のある範囲や期間は以下の通りです。

• 火事の被害規模によって告知義務の期間が異なる
• 近隣で起きた火災についても告知義務の対象となりうる

火事の規模によって告知義務の期間が異なる

火事の起きた建物や土地の告知義務の期間について、明確な基準はありませんが、基本的には火事の規模によって告知義務の期間が異なってきます。

例えば、複数人の死者が出てしまった大規模な火災の場合、人々の記憶からも火事のあった事実が消えにくいため、告知義務を数十年、何十年も背負わなければならない場合もあります。

一方で、死者のいない小規模な火事で済んだ場合、告知義務は数年程度で消えるケースもあるでしょう。

実際に、大規模な火事によって多くの犠牲者が出た事件では、20年を経過しても心理的瑕疵は存在すると判断されたケースがありました。

このような大規模な火事が起きてしまった土地では、50年以上経過しても心理的瑕疵が下がりにくいでしょう。
参照:「火事による心理的瑕疵の範囲」

現在は、インターネットで簡単に過去に起こった事故情報を検索できてしまうため、ある程度年数が経過したからといって自己判断で告知義務を怠ると、場合によっては訴訟を起こされてしまう可能性もありますので注意が必要です。

近隣で起きた火災についても告知義務がある場合も

近隣で起きた火災についても告知義務が発生する場合があります。

隣接する住戸やマンションの隣の部屋で火事が起き、死者まで出てしまっている場合は心理的瑕疵が発生すると考えるのが一般的です。

買主や借主の立場に立ち、その事実を知っていたら購入や賃貸契約をしないだろうと考えられる場合には、火事のあった事実や火災理由などを告知しておくのが無難でしょう。

火事の起きた建物に隣接した住戸や土地を売却する際や賃貸に出す際は、告知するべき事項の提示を忘れず行う必要があります。

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土地の引き渡し前に火災保険で修繕をしておく

火事になった家は、土地の引き渡しをする前に火災保険を使って修繕をしておくようにしましょう。

火事が起きると、建物の躯体への損傷によって雨漏りやひび割れなどの物理的瑕疵を引き起こしてしまう可能性があります。

この物理的瑕疵を無くすためには、建物のリフォームが必要となりますが、家や土地の引き渡し後には火災保険の効力が無くなるため保険金などを受け取れず、保険による修繕が不可能です。

火事の起きた建物を売却する場合は、リフォームをするか否かをよく考えた上で、修繕する場合は引き渡し前に済ませるようにしましょう。

売買契約締結後に火事が発生した場合は契約解除も可能

不動産の売買契約締結後に火事が発生してしまった場合は、契約を解除することが可能です。

不動産の契約締結をしていても、物件の引渡し前であれば責任は売主側にあり、売主には物件の引き渡し義務がある状態です。

しかし、引き渡し前に売主の過失ではない火事により建物が消失、もしくは減失した場合は契約の解除が可能で手付金を買主へ返却する契約を結ぶのが一般的となっています。

また、火事により建物に毀損が生じた場合は、売主の負担で物件を修復し、買主へ引き渡すことも可能です。

この場合、物件の引き渡し前のため売主の加入している火災保険で損失を補填できるため、引き渡しを行うまで火災保険の解約をしないよう注意しましょう。

火事の起きた後に行うべきこと3つ

実際に持ち家や保有の土地で火事が起きてしまった場合、どのような対応を取るべきなのでしょうか。

ここでは、火事の起きた後に行うべきことを

• 保険会社への連絡
• 罹災証明書の発行
• 火災跡地の整理・確認

の3つに分けて解説していきます。

保険会社への連絡

物件の火事が起きてしまったら、まず契約をしている保険会社への連絡を忘れずに行いましょう。

火災保険に加入している場合は、下記2種類の保険金を受け取ることができます。

• 損害保険金
• 臨時費用保険金

損害保険金は建物の修理や解体費用をカバーできる保険金で、建物の被害状況に応じて、支払われる金額が変わる実損払方式で支払われます。

そのため被害状況を保険会社が把握する前に、建物を解体してしまうと損害保険金を受け取れない可能性があるので注意しましょう。

臨時費用保険金は、火事に伴って発生した費用について支払われる保険金で、建物が焼失した場合の仮住まいの費用や、近所の住人への挨拶回りで発生した費用に対して支払われます。

臨時費用保険金の保険金額は、損害保険金の何割とあらかじめ決められている場合が多く、例えば、損害保険金額が100万円で、臨時費用が2割の場合は、20万円が支給されるということです。

保険金の金額や内容は保険会社によって異なるため、契約している保険会社に確認するようにしましょう。

罹災証明書の発行

火事で家や建物が燃えてしまった時は、罹災証明書の発行を忘れずに行いましょう。
罹災証明書とは、市町村に申請することで得られる証明書で、罹災証明書の発行については、法律で以下のように定められています。

『市町村長は、当該市町村の地域に係る災害が発生した場合において、当該災害の被災者から申請があつたときは、遅滞なく、住家の被害その他当該市町村長が定める種類の被害の状況を調査し、罹災証明書（災害による被害の程度を証明する書面）を交付しなければならない。（災害対策基本法第90条の2）』
引用：内閣府 罹災証明書の概要

発行手順は、下記を参照ください。

1. 罹災証明書を消防署へ発行申請する
2. 現場の被害状況を自治体職員が調査
3. 自治体から被害が認定され、罹災証明書が発行される

罹災証明書を発行することで、固定資産税や国民健康保険料の減免や見舞金、支援物資などを支給してもらうことができるため、忘れずに罹災証明書を発行するようにしましょう。

火事跡地の整理・確認

火事が起きた後は、火事跡地の整理や確認が必要です。

火事に限らず、災害直後の混乱時を狙った火事場泥棒の被害に合う可能性があり、火事跡地をそのままにしておくと、金品や貴重品の盗難にあう可能性があります。

災害が発生時には災害によるショックやあらゆる手続きに気を取られて、跡地が放置されやすいですが、その隙を狙って悪事を働く人がいることを忘れてはいけません。

そのため、焼け跡を確認し回収できる物品を回収したり、整理しておくことで火事の二次被害を防ぐことができるでしょう。

特殊清掃を請負う業者では、火災跡地やボヤと復旧サービスを行っている業者もありますので、自分で整理をする余裕がない場合は、業者へ依頼するのもおすすめです。

まとめ

火事の起きた土地の値段は20～50％も下落してしまいますが、更地での売却や心理的瑕疵の低い用途への活用などで、土地の価値低下を抑えて売却・運用をすることも可能です。

火事の規模によって告知義務の期間が異なり、近隣で火災が発生した物件にも告知義務がある点は、知っておかないと後々訴訟などの問題に発展しかねないため注意が必要です。

保有地や住居で火事が発生してしまった直後は、心理的にもショックが大きく困惑しやすいですが、保険会社への連絡や罹災証明書の発行、火事跡地の整理などを忘れずに行うようにしましょう。

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