不動産の共有名義による制限とは？デメリットをなくす方法を解説

不動産を複数人で相続した場合や、夫婦で不動産を購入した場合、不動産は共有名義となります。

共有名義の場合、各共有者は共有持分を有することになりますが、不動産の利用については制限があるので注意が必要です。

不動産の管理や処分は共有者との話し合いが必要となります。意見が対立すれば、裁判沙汰になるかもしれません。

共有名義はなるべく回避・解消したほうが、トラブルのリスクを抑えられます。

共有名義の解消方法としては、自分の持分を売却する方法がおすすめです。専門の買取業者に相談すれば、高額かつ最短2日での現金化ができます。

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共有持分ではできることが制限される

複数人で不動産を相続した場合や夫婦で不動産を共同で購入した場合、不動産の所有権を分け合うことになります。

相続で被相続人の配偶者と子供2人の場合は相続割合に基づいて不動産を相続するため、配偶者が2分の1、子供が4分の1ずつ共有持分を取得します。
参照:三井住友銀行　相続割合

共同購入で旦那が購入費用の3分の2、妻が3分の1を負担する場合は負担割合がそのまま共有持分となるケースがほとんどです。

このように、相続割合や負担割合に応じて不動産の共有持分を取得することになりますが、不動産を利用する際に何らかの制限が加わるのでしょうか？

共有の場合は、共有状態の不動産に対してどのような行為を行うかによって以下のように一部の行為が制限されます。
参照:共有持分を有する人ができることについて

本来は同意を得る必要があるにもかかわらず、それを知らずに単独で行為に及んだ場合はトラブルに発展します。

共有者同士のトラブルを未然に防ぐためにも、どのような行為が制限されるのか具体的に見ていきましょう。

単独でできる行為

単独でできる行為とは、共有持分の割合を気にせずに、共有者の1人1人が単独でできる行為のことです。

単独でできる行為は「保存」と「使用」に大きく分類されます。

保存（修理など）

不動産は築年数の経過とともに、壁紙や畳の傷み、防水や塗装などの劣化が生じます。

劣化の修繕を誰も行わなければ、不動産の資産価値が大きく減少する、近隣に迷惑をかける原因になります。

これらの経年劣化に対し、現状を維持するために行われる修理は保存行為に該当しますが、他の共有者の許可をいちいち得ていてはスムーズに保存行為に取り組めません。

そのため、修理といった保存行為は単独で行うことが可能です。

また、空き家のまま放置していて不法占拠者が現れた場合に不法占拠者を追い出すことも保存行為に該当するので単独で行っても問題ありません。

使用（利用など）

共有持分の割合に応じた面積や期間しか使用が認められなかった場合はとても不便です。

また、使用する際にいちいち許可を得るのも現実的ではありません。

そのため、不動産に住む、使うといった一般的な利用行為も単独で行うことが可能です。

共有者全員が平等に不動産を使用できる、公平性が高いという理由から相続時には共有が選択されるケースも多く見られます。

過半数の同意が必要となる行為

過半数の同意が必要となる行為とは、共有持分の過半数の同意を必要とする行為です。

注意しなければならないのが共有者の過半数ではなく、持分割合の過半数という点です。

例えば、配偶者が2分の1、子供が4分の1ずつ共有持分を有する不動産で配偶者が反対、子供2人が賛成すると、人数では過半数を満たしています。

しかし、持分割合では過半数ではありません。持分割合の過半数を満たしているか確認する必要があります。

過半数の同意が必要となる行為は「利用」と「改良」に大きく分類されます。

利用（賃貸など）

共有持分を有している人は、不動産がいくら空き家だったとしても売却しない限りは固定資産税や都市計画税、修繕費などのランニングコストを負担することになります。

そのような理由から、少しでも費用負担を軽減するために空き家で賃貸経営を始めたいと考えている共有者も多いと思います。

しかし、単独で賃貸を行うことを認めると他の共有者が自由に不動産を使用できません。

そのため、不動産を賃貸用に転用する、賃貸借契約の締結・解除などの利用行為については過半数の同意を得る必要があります。

改良（リフォームなど）

現状を維持するための保存行為は単独で可能だったため、リフォームやリノベーションも単独で可能と考えている人も多いと思います。

しかし、間取りの変更や和室をフローリングに変更するなどの保存を超えるリフォームやリノベーションは全員が望んでいる行為とは言えません。

これらのリフォームやリノベーションは保存行為ではなく改良行為として扱われるため、過半数の同意を得る必要があります。

全員の同意が必要となる行為

共有状態の不動産を賃貸として貸し出す利用行為では家賃収入が得られる、リフォームやリノベーションといった改良行為では資産価値が上昇します。

実行されても反対した共有者がマイナスの影響を受ける可能性が低く、全員の同意までは必要とされていません。

しかし、処分行為に関しては反対した共有者がマイナスの影響を受ける可能性が高いため、全員の同意が必要とされています。

処分（売却など）

共有持分を有している人の中には、共有状態の不動産を売却して売却代金を共有者全員で分け合おうと考えている人もいると思います。

持分割合に応じた現金を受け取れるため、マイナスの影響を受ける可能性が低く過半数の同意でも問題なさそうですが、共有者全員の同意が必要です。

その理由は、もし不動産に住んでいる人がいた場合、他の共有者が結託すれば追い出される可能性があるためです。

売却だけでなく、不動産全体に抵当権を設定するといった行為も処分行為に含まれるため、全員の同意が必要となります。

共有持分のみの売却は単独でできる

不動産を売却する際に共有者全員の同意が必要ということは、1人でも反対すれば不動産を売却して現金化できないということです。

急にお金が必要になった場合には、現金に換えられる資産はあっても現金化できないので困ってしまいます。

しかし、共有状態の不動産を一括で売却する行為は共有者全員の同意が必要ですが、自身が有している共有持分のみの処分については単独で行うことが可能です。

そのため、どうしても共有持分を現金化しなくてはならない場合は単独で共有持分のみを売却しましょう。

共有状態で放置するデメリット

共有状態であることに問題がないため、共有状態をそのまま維持しようと考えている方も多いと思います。

しかし、共有状態のまま放置することには以下の3つのデメリットを伴うため、できる限り早く共有状態を解消した方が良いです。

それぞれのデメリットを詳しく見ていきましょう。
参照:共有持分のトラブルについて

共有者が増えてトラブルが増加する

相続によって不動産をA・Bの兄弟2人で取得し、共有状態のまま放置していたとします。

最初はA・Bの2人が共有者でも、Aが結婚して配偶者Cと子供D・Eの2人、Bも結婚して配偶者Fと子供Gが生まれると状況が変わってきます。

仮にAとBが亡くなって第二相続が生じると、その2人が有していた共有持分を配偶者と子供が取得して共有者が2人から5人に増えることに。

さらに放置すると第三相続、第四相続と相続が続くことにより誰が不動産の共有者なのか分からなくなります。

不動産をどうするかについて話し合いたくても共有者を把握できなくなって、話し合いが困難になるといったトラブルに発展する可能性があるという点に注意が必要です。

売却しにくくなる

共有状態の不動産を売却する際は、共有者全員の同意が必要と言いました。

上記の相続でA・Bの兄弟2人で不動産を取得した場合では、兄弟間の話し合いで済むので話し合いがうまくまとまる可能性が高いです。

しかし、A・Bで第二相続が生じた場合は共有者が5人に増えて血縁関係も薄くなるため、話し合いがうまくまとまらない可能性が高くなります。

さらに第三相続、第四相続と相続が続いた場合は共有者が増えて全員の同意を得ることが困難です。

不動産を一括で売却する現金化を検討していても、放置して共有者が増えた場合は売却の同意を得ることが困難になることを理解しておきましょう。

固定資産税や修繕費などのコストがかかる

共有持分を有しているのが空き家だったとしても、不動産に対してかかるコストを全員で負担しなくてはなりません。

不動産にかかる費用として、固定資産税や都市計画税、経年劣化を補うための修繕費などがあります。

また、マンションだとマンション特有の管理費や維持修繕積立金なども上乗せされるため、多くのコストがかかることになります。

放置期間が長くなるほど上記のようなコストが発生して損をするため、不動産を使用する予定がないのであれば早めに売却した方が良いと言えるでしょう。

共有状態を解消する方法

今の状態のまま放置することには数多くのデメリットを伴うため、損をしない、トラブルを未然に防ぐためにも共有状態を解消した方が良いです。

しかし、共有状態を解消すると言っても、具体的にどうすればいいか分からないという人も多いのではないでしょうか？

共有状態を解消する方法には以下の3つがありますが、それぞれメリットとデメリットを伴うため、違いをよく理解してから選ぶことが重要です。

それぞれの方法のメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

第三者に共有持分を売却する

まずは第三者に共有持分を売却するという方法です。

自身の有する共有持分のみを売却する場合は他の共有者の同意を得る必要はありません。

単独で売却できるため、手間と時間をかけずに現金を手に入れられるのがメリットです。

一方で、共有持分のみを購入する人は自身も共有者の1人になるだけで、排他的に不動産を使用できるわけではありません。

そのため、共有持分のみを購入するのは、不動産の収益化を狙う投資家や、一部の不動産業者に限られます。

共有持分専門の買取業者であれば、最短数日かつ高額での買取も期待できるので、まずは無料査定を利用してみましょう。

共有者同士で共有持分を売買する

次は共有者同士で共有持分を売買するという方法です。

第三者に共有持分を売買するという方法については先述しましたが、こちらは共有持分を他の共有者に売却するため、新たに共有者が増えることはありません。

共有者の1人だけが不動産に住んでいる場合、不平等な状態なので住んでいない共有者が共有持分の買取を要求すると比較的速やかに買い取ってもらえる可能性が高いです。

「第三者に売却するよりも売却価格が安いのでは？」と思った人もいるかもしれませんが、そのようなことはありません。

仮に相場よりも買取価格が安かった場合には、相場との差額に対して税率の高い贈与税が課されるため、相場に近い買取価格になるのが一般的です。

ただし、不動産が空き家の場合は共有持分を買い取ってもメリットもありません。

そのため、必ず共有持分を買い取ってもらえるとは限らない点に注意が必要です。

また、共有者の1人が不動産に住んでいても、共有持分を買い取れるほどの資金がなければ買取に応じてもらえないということも理解しておきましょう。

一括で共有状態の不動産を売却する

最後に一括で共有状態の不動産を売却するという方法です。

不動産を一括で売却する場合は、一般的な不動産売却と同じ手順で売却を進めていきます。

そのため、他の売却方法と比べると最も多くの現金を手に入れられる可能性が高いです。

しかし、不動産を一括で売却する場合は共有者全員の同意を得なくてはなりません。同意を得るまでに時間と手間がかかるという点が大きなデメリットです。

話し合いがうまくまとまらない場合、代理人を立てて話し合うことも必要になるでしょう。

話し合いがまとまらない場合は共有物分割請求訴訟を提起

話し合いがまとまらなければ選択肢が第三者に共有持分を売却するという一択になるため、提案側の立場がかなり弱いということが分かります。

そこで、提案側を助けてくれるのが共有物分割請求訴訟を提起するという方法です。

共有物分割請求訴訟は地方裁判所に提起します。提起後は裁判所がどのように共有状態の不動産を分けるのかを決定してくれます。

相続したのが土地の場合は持分割合に応じて分ける現物分割、建物の残る不動産の場合は競売による分割、誰かが住んでいる場合は共有持分の買取などです。

提案側にとっては、他の共有者の同意を得られなかった場合でも第三者に共有持分のみを売却するという選択肢以外の選択肢を提示してもらえるので大きなメリットです。

しかし、裁判所の決定が下るまでに3カ月程度の期間を要する、弁護士に依頼した場合には弁護士費用もかかるなど、時間と費用がかかるということを理解した上で提起しましょう。
参照:共有物分割請求訴訟について

まとめ

複数人で不動産を相続した、共同で不動産を購入した場合には、不動産の持分割合に応じた共有持分を取得することになります。

不動産に住むといった使用行為や経年劣化を防ぐための保存行為などは単独で行えますが、賃貸として貸し出す利用行為やリフォームといった改良行為は過半数の同意が必要です。

また、売却といった処分行為は全員の同意が必要と、単独ではなく共有持分のみの場合には行為が一部制限されます。

同意が必要な行為を予定していないからと言って放置していても、第二相続や第三相続で共有者が増える、売却が困難になるなどのデメリットを伴います。

そのため、住む予定や運用する予定がない場合は速やかに売却した方が良いでしょう。

共有持分の売却方法は複数ありますが、それぞれメリットとデメリットを伴うため、違いをよく理解してから売却方法を選びましょう。