在宅看取りをしたら事故物件になる？価格への影響を抑える方法を解説

在宅看取りをした物件は、事故物件として扱われてしまうのでしょうか。

一般的には、病死や自然死の場合心理的瑕疵には当たりにくいとされ事故物件とはなりづらいですが、例外もあります。

今回は、在宅看取りをした物件の不動産価値への影響が出るケースや物件への影響を最小限に抑える看取りの方法などをご紹介していきます。

在宅看取りを考えている方や物件のオーナー・管理人をされている方は、在宅看取りについての知識を増やして、物件価値が低下しないように準備しておきましょう。

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在宅看取りが起きた物件は事故物件ではない

在宅看取りが起きた物件は事故物件とはしないのが一般的です。

ここでは、

• 在宅看取りが起きた物件は事故物件ではないとするのが一般的
• 在宅看取りによる風評被害は避けられない

の2点から在宅看取りのおきた物件の扱いについて触れていきます。

在宅看取りは事故物件ではないとするのが一般的

在宅看取りをしたことで物件が事故物件となってしまうことは一般的にはありません。

事故物件となるには心理的瑕疵が深く関係していますが、どのような場合に事故物件に該当するのかの判断基準には、明確な法令やルールがないのが現状です。

基本的には、自殺や殺人などがあった物件が事故物件の対象とされており、病死や自然死については、心理的瑕疵にはあたらないと判断されている判例もあります。

しかし、一般的には在宅看取りを行なった物件に告知義務はないだろうと考えられることも多いですが、自然死や看取られての病死であっても、人が死んだ物件は気が引けると考える人も一定数いるため、告知義務の必要は全くないとは言い切れません。

そのため在宅看取りで死亡した場合でも、売却や貸し出しを行う際には状況に応じて告知をする必要があるでしょう。

風評被害は避けられない

SNSやネット社会が広がっている現代では、在宅見取りをしたことで、風評被害を受けてしまうこともあります。

特に、大島てるという事故物件掲載サイトでは、サイト利用者が物件に関する情報を自由に書き込める仕組みとなっているため、在宅看取りをしたことが近所や大家さんなどに知られてネットやサイトに書き込まれてしまうと、値段を下げないと買い手や借り手がつきにくくなってしまう可能性もあります。

そのため、例え在宅看取りであっても、告知義務をしなかった場合、物件で看取りを行なった家族が損害賠償を求められてしまうことも考えられます。

物件の価値を左右しうるネット情報は、大きな風評被害ともなるので注意しましょう。

在宅看取りでも事故物件として扱われるケースもある

在宅看取りが原因として事故物件として扱われることは少ないのが一般的ですが、場合によっては告知義務の発生する事故物件として扱われる場合もあります。

ここでは、

• 在宅看取りが事故物件の要因となるケース
• 事故物件となった場合の物件価値

の2つについて触れていきます。

在宅看取りが事故物件の要因となるケース

在宅看取りが事故物件の要因となるケースは、

• 遺体発見が遅れ事件性が疑われる
• 部屋に異臭や汚れが残っている

の2つのケースが考えられます。

遺体発見が遅れ事件性が疑われる場合

遺体の発見が遅れ事件性が疑われる場合は、物件が事故物件として扱われてしまう可能性があります。

独り身で、孤独死をしてしまった場合などは遺体の発見が遅れることも珍しくありませんが、在宅見取りでは遺体の発見が遅れることは少ないでしょう。

そのため、在宅看取りで遺体の発見までに時間がかかってしまったケースでは事件性が疑われる可能性もあります。

事件性が疑われると、警察の捜査が入り建物内を頻繁に出入りしたり、物件近辺での聞き込みが行われ、物件の印象を下げてしまうこともあります。

すると、事実とは裏腹に、事件のあった物件という印象や噂が物件につきまとい、心理的瑕疵のある事故物件に該当してしまうでしょう。

部屋に異臭や汚れが残っている

物件の部屋に異臭や汚れが残ってしまった場合も事故物件として扱われてしまう可能性があります。

在宅看取りの場合は、殺人や自殺のあった物件とは異なり、ニュースや新聞などで取り上げられることは少なく心理的瑕疵は発生しにくいです。

しかし、部屋に独特な異臭が充満していたり、遺体によるシミや汚れが床や壁などに残つわてしまった場合は、心理的瑕疵に該当するため事故物件として扱われてしまうこともあります。

家で看取ったことが原因で、部屋に少しでも臭いや汚れが付着してしまった場合は、特殊清掃をして少しでも部屋の心理的瑕疵を下げられるように配慮するといいでしょう。

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事故物件として扱われた場合10～30％下落することも

在宅看取りをした物件が事故物件として扱われてしまった場合は、10〜30%ほどの価値の下落は避けられないでしょう。

一般的に心理的瑕疵の程度が大きくなるほど、事故物件の売却価格は低下してしまいます。

実際の売却価格や賃貸料は、不動産業者や買主、借主との話し合いの上で決定されるため、あくまでも目安ではありますが、心理的瑕疵の程度による物件価値の低下率については、以下を参考にしてみてください。

心理的瑕疵の要因	物件価値の低下率
死人が出たことが近所に広く知られている	10～20%
メディアなどで死について報じられる	20〜30%
異臭や汚れが部屋に残っている	30〜50%

在宅看取りの現状

少子高齢化社会が広がる現代では、在宅看取りが行われることが今後増えていくのではと言われています。

ここでは、

• 自宅で亡くなる人の割合
• 自宅での死を希望している人の割合

の2点から、在宅看取りの日本の現状についてみていきましょう。

自宅で亡くなる人は約1割

現代では、自宅で亡くなる人の割合はおよそ1割だと言われています。

8割近い人が医療施設や老人ホームなどの老健施設で看取られて亡くなっています。

現在の状況に近づいてきたのは、30年〜40年程前からのことで、それ以前は自宅で亡くなる人の方が大多数でした。

しかし、家族が看取りをする予定であっても、息をしていないことに動揺して救急車を呼んでしまったり、見たことのない苦しみ方をしているとつい家族が病院まで連れて行ってしまうということもあるようで、結局最後を迎える場所は医療機関になってしまうことも少なくありません。

在宅看取りは、看取る側の家族やそれを支える医師の理解や協力が必要なため、現実は想像以上に難しいようです。

自宅で最後を迎えたい人は7割強

自宅で最後を迎える人が1割ほどしかいなかったのに対し、自宅での最後を希望している人は7割を超えているといいます。

これは、人生の最終段階はどのような状況で、医療・療養を受けたいか、またどこで最後を過ごしたいかについて調査された厚生労働省の資料に基づいた数字です。

多くの人が自宅で看取られたいと希望しているものの、現実的には、医療機関で最後を迎えることになってしまうのが現在の状況のようです。
参照:厚生労働省「人生の最終段階における医療に関する意識調査」

在宅看取りをする上で物件への影響を最小限にする方法3つ

では、場合によっては事故物件ともなってしまう在宅看取りをする際、物件への影響を最小限にするためにはどのようなことに注意すれば良いのでしょうか。

ここでは、在宅看取りの物件への影響を最小気にする方法を

• 警察の検死を受けない
• 病死から日が浅い場合は告知する

自宅以外での在宅看取りも検討する

の3つに分けて解説していきます。

警察の検死を受けない

在宅看取り後に警察の検死を受けなければ、物件への影響を最小限に抑えることができるでしょう。

一般的に、自宅で死人が出た場合は、死因を調べるために警察による検死が行われます。

しかし、在宅看取りの場合は医師の協力の上で成り立っているため、病名や死因は明確であることが多く、警察の検死を受ける必要はありません。

実際に、医師法第20条には、

「医師は、自ら診察しないで治療をし、若しくは診断書若しくは処方せんを交付し、〜又は自ら検案をしないで検案書を交付してはならない。但し、診療中の患者が受診後二十四時間以内に死亡した場合に交付する死亡診断書については、この限りでない。」

引用：公益社団法人日本看護協会「在宅見取りの推進に向けた死亡診断の規制緩和について」

という記載があります。

つまり、診療中の疾患で患者が死亡した後、24時間以内に主治医による死亡確認が取れた場合、警察の検死を受けることなく、死亡診断書の交付を受けることができると言うことです。

逆に言うと、死後主治医との連絡がスムーズに取れずに、死亡確認まで24時間以上経過してしまうと警察の検死を受けなければいけなくなります。

検死が行われると決まった場合、これを拒否することはできないため、夜間や緊急時の連絡先が、訪問看護師なのか主治医なのかを事前に決めてスムーズに対処できるように準備をしておくことで、死後の警察の出入りによって起こる物件の風評被害を防ぐことができるでしょう。

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病死から日が浅い場合は告知するとよい

病死から日が浅い時期に物件を売却に出したり賃貸に出したりする場合は、在宅看取りをした事実について告知をしておくといいでしょう。

買主や借主の中には、在宅看取りであっても部屋で死者が出たことに対して心理的瑕疵を感じる人もいます。

そのため、「事前に告知があったら買わなかった」と主張し、損害賠償請求にまで発展してしまうことも考えられるでしょう。

在宅看取りをした物件は、瑕疵が下がるまで半年〜数年ほど経過してから売却したり賃貸に出したりする方がいいですが、死後すぐにでも売却・貸し出しを行いたいと言う場合は、病死について告知をするのがおすすめです。

自宅以外での在宅看取りも検討する

自宅以外での在宅看取りを検討することで、物件への影響を無くすことができるでしょう。

自宅での在宅看取りは介護や日々のケアで家族の負担が大きいこともあり、現在では介護施設で看取りを行うケースが増加してきています。

介護施設での看取りであれば、病状の急変時に勤務している医師がすぐ対応できたり、在宅看取りを希望している本人も住み慣れた環境で平穏に最後を迎えることが可能です。

このような、自宅以外での看取りを検討することで、物件が事故物件となってしまうことを根本的に避けることができ、看取りの希望も叶えてあげることができます。

現在多くの介護施設で看取りが可能となっており、医師や看護師、専門職員などと連携して、積極的に看取り体制を整えている施設も多いです。

物件の瑕疵発生を懸念している方は、看取りを行える介護施設で、看取り希望者の最後を見送ってあげることも検討してみましょう。

まとめ

在宅看取りを行なったことで、物件が事故物件になってしまうことは一般的にはありませんが、風評被害や部屋の汚れ具合によっては事故物件として扱われてしまう場合もあります。

看取り後、物件を売却や運用する予定がある場合は、警察の検死を受ける必要がないように、主治医と連絡を取りやすくしておくことや、自宅以外での看取り方法を探して事故物件とならないように配慮することも大切です。

また、看取り後すぐに売却を行う場合は、告知義務の有無に関わらず告知をしておくことで損害賠償請求などのトラブルを避けることができるでしょう。

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