事故物件の固定資産税はいくらかかる？計算方式や減税方法について

所有している物件や不動産には固定資産税がかかりますが、事故物件を所有している場合でも固定資産税はかかるのでしょうか。

事故物件を相続した場合の固定資産税額の計算方法や固定資産税の減税方法を紹介していきます。

相続してしまった物件が事故物件だった場合や固定資産税を減税したいと考えている方をこの記事を参考に、固定資産税の支払額を見直してみましょう。

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事故物件を相続した場合固定資産税は免除される？

もともと親の名義であった事故物件などを相続した場合も、固定資産税は免除されません。

ここでは、

• 事故物件でも固定資産税は支払わなければならない
• 相続放棄を検討するべき事故物件例
• 不動産価値の高い事故物件であれば相続もおすすめ

の3点から事故物件を相続した場合の固定資産税や対処方法を紹介していきます。

事故物件でも固定資産税は支払わなければならない

結論から言うと、相続をした物件が事故物件であっても、固定資産税は支払わなければいけません。

固定資産税は、物件が事故物件か否かに関わらず毎年支払わなければいけないもので、事故物件を相続した場合も例外ではありません。

また、固定資産税の他に、相続税に関しても通常の物件と同様に徴収されるため注意しておきましょう。

相続放棄を検討するべき事故物件例

事故物件を相続することとなった場合、物件の価値や瑕疵の程度によっては、相続放棄を検討するべき場合もあります。

事故物件は資産価値が低下してしまうため、相続した事故物件を資産運用することは簡単ではなく、運用しても赤字となってしまう場合もあります。

事故物件の資産価値が低い場合は、相続放棄を検討しましょう。

家を維持するためには、固定資産税以外にも定期的な清掃やセキュリティ管理などで費用がかさむことも考えられます。

相続した事故物件に住む予定がなく、運用する予定もない場合は、相続放棄をしてしまうのもひとつの方法です。

相続放棄をするためには、相続人になった事実を知ってから3ヶ月以内に、相続放棄申述書を家庭裁判所へ提出しなければいけません。

相続放棄申述書と提出時には戸籍謄本や住民票等も必要となり、相続人となった後3ヶ月を経過すると自動的に相続がされたとみなされてしまうため、相続放棄の予定がある場合は事前に準備を済ませておきましょう。

また、事故物件の資産価値を正確に把握したい場合は、事故物件専門の買取業者や物件のある近所にある不動産業者などに相談することで正確な情報を得ることができるため、相続放棄を考える際に参考にしてみてください。

不動産価値の高い事故物件であれば相続もおすすめ

不動産価値の高い事故物件であれば、そのまま相続することもおすすめです。

事故物件でも不動産としての価値がもともと高く、心理的瑕疵が最小限に抑えられる場合は資産価値の低下も最小限で済みます。

たとえば、

• 人気エリアの物件
• 駅近の物件
• 周辺の利便性が高い物件

上記のような物件であれば、事故物件となってしまった後でも高値で取引される可能性が高いでしょう。

また、孤独死や自然死の場合は遺体発見までの時間が早ければ事故物件となるほどの瑕疵にはあたらない可能性が高いです。

そのため、資産価値の低下が低い事故物件や心理的瑕疵の低い事故物件を相続した場合は、相続放棄はせず、資産運用や売却などを検討してみましょう。

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事故物件の固定資産税はいくらかかる？計算方法や対象物件について

事故物件にも固定資産税はかかりますが、その税額はいくらかかるのでしょうか。

ここでは、

• 事故物件の固定資産税の計算方法
• 事故物件を更地にすると固定資産税が6倍になる
• 空き家の事故物件は固定資産税が高額

の3つに分けて、固定資産税の税額について解説していきます。

事故物件の固定資産税の計算方法

事故物件の固定資産税の計算方法は、一般的な物件の計算方法と同じで、以下のようになります。

固定資産税=家屋の評価額×固定資産税税率1.4%

一般的に、固定資産税の税率は1.4％となっており、税額は建物の固定資産税評価額に比例します。

例えば、課税標準額がもし3000万円の建物であれば、固定資産税は42万円、2000万円の評価額であれば28万円の固定資産税となります。

土地に建物が建っていると固定資産税が1/6になる

事故物件の瑕疵を下げるために更地にして運用したいと考える方もいるかもしれませんが、物件を更地にすると固定資産税が6倍になってしまうので注意しましょう。

建物の建っている土地は、不動産の評価額の1/6が課税標準額と定められています。

そのため、建物の建っていない更地の土地は、建物の建っている土地よりも6倍の固定資産税がかかってしまうのです。

例えば、評価額が2000万円の土地1と2があり、1が更地で2には住居が建っているとします。

すると、1と2の土地の固定資産税　以下のとおりになります。

	固定資産税額
評価額2000万円の更地１	24万円
評価額2000万円の住戸２	4万円

また、土地を駐車場として利用している場合も更地と同様の扱いになるので、事故物件を解体して更地にしたり駐車場として活用しようと考えている方は注意しておきましょう。

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空き家の事故物件は固定資産税が高額

事故物件に住む人がおらず空き家となってしまっている場合、固定資産税が高額となってしまう可能性があるので注意しましょう。

2015年より前は、空き家でも土地が更地となっていなければ固定資産税が1/6に軽減される措置が取られていましたが、2015年の税制改正によって、特定空き家に指定された物件は、固定資産税の軽減対象には入らなくなりました。

特定空き家とは、空き家の中でも特に、放置することが不適切な状態にある建物を指し、倒壊の危険がある状態や衛生上有害になる恐れのある状態、周辺の景観を著しく損なう状態などが該当します。

基本的には地震や台風などの災害が起きた場合に安全であるかどうかが問題となるため、内観よりも外観の方が重要視されます。

空き家となっている物件が全て固定資産税が高額となるわけではないため、定期的に空き家の清掃や補修、外観の確認を行い、特定空き家に指定されないようにしましょう。

事故物件の固定資産税を減額する方法4つ

不動産を所有していると毎年固定資産税がかかり、固定資産税の負担は大きくなることもありますが、一定の要件を満たすことで税負担は軽減できます。

ここでは、事故物件の固定資産税を減額する方法として

• 固定資産の免税点を満たす
• 住宅用地の特例を満たす
• 長期優良リフォームの減税を利用する
• 農地に転用する

の4点解説していきます。

固定資産の免税点を満たす

固定資産税には免税点が設定されており、課税標準額が免税点未満になると固定資産税が非課税となります。

具体的には、以下の課税標準額の場合が固定資産税の免税点にあたります。

該当物	課税標準額
土地	30万円未満
建物	20万円未満
償却資産	150万円未満~

しかし、同一の市区町村に2つ以上の土地を保有している場合は、それぞれの課税標準額を合算した金額が免税点以下である必要があります。

そのため、同じ市区町村内に土地を2つ持っており、15万円と20万円の課税標準額だった場合、それぞれの課税標準額は30万円未満ではありますが、合算して30万円以上となってしまうため、固定資産税の課税対象です。

ちなみに、別の市区町村に保有している土地がどちらも免税点未満の課税標準額だった場合は、どちらの固定資産税も非課税となります。

　

住宅用地の特例を満たす

住宅用地の特例を満たすことでも、固定資産税の減税を受けることができます。

住宅用地の特例とは、土地に住宅用の建物が建っている場合に適用される特例で、住宅一戸あたりの敷地面積によって減税金額が異なります。

土地の広さ	固定資産税
200㎡以下	1/6
200㎡超	1/3

住戸一戸あたりの土地面積が200平方メートル以下の場合は、小規模宅地の特例が適用されるため、土地の固定資産税が6分の1となり、大幅に減税されることが分かります。

また、住宅用地の特例は固定資産税の減税のみでなく都市計画税の減税も受けられるため、保有不動産が減税対象かどうか確認をしておきましょう。

長期優良住宅リフォームの減税を利用する

長期優良住宅リフォームを行うことでも固定資産税の減税を受けることができます。

長期優良住宅化リフォームとは、長期間高い性能を維持できる住宅にリフォームをすることを指します。

長期優良住宅リフォームの減税対象に入るにはいくつかの条件を満たす必要があり、それらの条件を満たすリフォームを行うことで、翌年の固定資産税が2/3に減額されます。

長期優良住宅リフォームの主な条件とは、

• 工事費用が50万円を超えること
• 耐震改修が行われること
• 省エネ改修が行われること
• 床面積が50㎡以上であること

になります。

上記の条件以外にも、リフォーム前の住宅診断によって必要な条件が増える場合もありますので、詳しくは市区町村の担当課やリフォーム施工業者などに確認しておきましょう。

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農地に転用する

事故物件となってしまった物件は、土地を農地に転用することで固定資産税の税額を下げることができます。

農地の場合は農地課税、宅地の場合は宅地課税という方法で固定資産税が決定し、農地の方が課税評価額が低いため、農地の方が固定資産税が低くなります。

農地にすることで、固定資産税を最大10分の1にすることができるので、大幅な減税に繋がりますが、土地によってどれくらいの税額が減額されるかは異なるので農地転用する前に保有している土地のある市区町村へ確認しておきましょう。

また、農地に転用した土地には住居を建築できず、農業用途でしか利用できなくなるため、農地に転用する際は、固定資産税がどれほど減税されるかの確認と合わせて、農地転用後の土地の活用方法も考えておきましょう。

事故物件の固定資産税に関する注意点3つ

保有している事故物件の固定資産税の税額にはさまざまな免税・減税制度があるからこそ、以下の3点には注意しておく必要があります。

• 固定資産の免税は申請不要
• 軽減措置は申請必須
• 固定資産税の税額は定期的に確認する

ここでは、上記3点について解説していきます。

固定資産の免税は申請不要

物件の評価額によって受けられる固定資産税の免税制度は特に申請等をする必要はありません。

固定資産税は、不動産などの固定資産を保有しているかぎり、支払い続けなければいけませんが、毎年1月1日時点での固定資産の価格をもとにして市区町村によって税額が計算されます。

保有している固定資産によって免税点は異なりますが、

• 評価額30万円以下の土地
• 評価額20万円以下の家屋

であれば、申請不要で固定資産が免税されます。

軽減措置は申請が必須

固定資産税の軽減措置を受けたい場合は、自ら申請手続きを行う必要があります。

土地に住居が立っていることで税額を軽減できる住宅用地の特例は、固定資産税の住宅用地等申告書を作成し、市区町村の担当課へ提出することで受けられます。

住宅用地等申告書には保有者の氏名や住所に加え、家屋の所在地や構造、床面積などを記載する必要があり、翌年の1月31日までに申告しなければいけません。

また、住宅用地の特例以外にも　固定資産税の軽減措置はさまざまな種類が設けられているため、軽減措置を受けられるかどうか詳しく知りたい場合は市区町村の窓口で問い合わせておきましょう。

固定資産の税額は定期的に確認しよう

固定資産税は、決められた計算式で算出できますが、さまざまな減税・免税方法があるので、定期的に税額を確認するようにしましょう。

固定資産税を払い過ぎていないか確認するには、固定資産税の課税証明書とインターネット上で閲覧可能な固定資産税路線価図などを見比べることで把握できます。

また、税理士などの専門家に相談する方法もおすすめです。

固定資産税が間違えられる例としては、住宅用地の認定が漏れているケースや農地を宅地として扱われているケースなどがあります。

自分の支払っている固定資産税を確認して疑問点や気づいた点がある場合には、市区町村の担当課へ相談してみましょう。

まとめ

保有物件が事故物件であっても、固定資産税は通常の物件と同様に支払う必要があります。

建物を取り壊して更地にすることで、事故物件の心理的瑕疵は低下させることができますが、固定資産税は6倍に増えてしまうので、よく検討する必要があるでしょう。

また、固定資産税には免税や減税の対象となるものがありますので、支払い過多が起こらないよう、定期的に税額を確認することをおすすめします。

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