事故物件の相続税評価と評価額はどうなる？事故物件相続による将来的なリスクとは？

事故物件を相続すると、相続税評価は一般的に下がる傾向があります。

事故物件は、通常の不動産と同様に相続できます。不動産を相続すると発生するのが、「相続税」となります。

しかし、事故物件は不動産としてはマイナスなイメージが強く、売却時に価格が下落するように、相続税評価が下がり相続税が安くなることが多く見受けられます。

国税庁のホームページで確認すると、心理的瑕疵が強いいわゆる事故物件であることや、道路と著しく高低差がある立地など、周辺宅地に比べて利用価値が低下している宅地については、相続税評価が10％程度減額するとしています。

相続税がどの程度安くなるかは厳密には物件の状況により異なりますが、事故物件の相続は相続税の負担を抑える効果はあると考えていいでしょう。

ただし、事故物件の売買には告知義務があることや、仮に殺人事件などがあった物件を取り壊して、新しい建物や他用途への転換を図ったとしても、風評被害などが根強く残る可能性もあります。

この記事では、事故物件の相続税評価額について、事故物件相続による将来的なリスク、相続するかしないかの判断基準など、事故物件の相続全般について解説します。

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• 事故物件の相続税評価は下がる傾向にある。
• 活用が困難な事故物件は売却したほうがよい。
• 事故物件を売却するなら専門の買取業者がおすすめ。

事故物件の相続税評価は下がる傾向にある

事故物件の相続税評価は、下がる傾向にあります。

国税庁の見解によりますと、孤独死や自殺などにより室内に臭気や心理的瑕疵がある事故物件について、周辺の宅地の利用状況を鑑み、著しく利用価値が下がっている物件は評価減ができるとしています。

具体的には、周辺のアパートが満室状態であるにも関わらず、事故があった部屋だけ長期間に渡り空室であるようなケースです。このようなとき、著しく利用価値が低下している状態と言えるでしょう。

よって、この場合には「利用価値が下がっている面積部分の評価額×10％」を差し引けるとされています。

尚、この評価減は既に路線価や倍率方式で評価額を算出する際に、既に利用価値の低さがこれらの数値に織り込まれていないことが前提となります。

相続が発生した時に掛かるのが相続税

相続税とは、相続が発生したときに掛かる税金です。

尚、相続税には基礎控除があります。よって、資産状況により相続税の有無があります。下記は基礎控除の算出式です。

例えば、法定相続人が一人の場合には、3,000万円＋(600万円×1[名])＝3,600万円

つまり、基礎控除の額が3,600万円となるので、相続する財産が3,600万円以下であれば相続税は掛からず、3,600万円を超えた部分について相続税を課すことになります。

相続には相続できる順序と割合がある

相続には、相続できる順序（相続順位）と相続できる割合(相続割合)があります。

相続時に誰がどのくらい相続できるかは、民法で決まっています。

下記に、配偶者がいる場合の遺産分割の順位を紹介します。

引用元:国税庁HP（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4132.htm）
まず、被相続人の配偶者は必ず相続人になります。また、配偶者以外の相続人については順位が決められています。

この順位によると被相続人に子供がいる場合、第二順位の人が法定相続人になることはありません。第一順位の人がいない場合に第二順位の人が法定相続人となります。

また、相続する割合も民法で決まっています。被相続人に子が二人いるケースでは、1/2を人数で割ることになるので、相続割合は1/4ずつとなります。

相続税評価の算出方法

相続税を計算するには、相続税評価額を知る必要があります。

原則、相続税評価額は相続が発生した日時点での換金価値となります。例えば、預貯金が2,000万円あれば相続税評価額は2,000万円と単純明快で、他にも有価証券などの金融資産も相続が起きた日時点での残高をベースにするので、わかりやすいです。

しかし、土地や建物については相続開始時点での換金価値ではなく、土地については国税庁が事前に定めた路線価や倍率方式を使い算出、建物については固定資産税評価額をそのまま用いることになります。

以下に、詳細を解説します。

土地の相続税算出方法

まずは、土地の相続税算出方法として路線価方式と倍率方式を紹介します。

尚、事故物件を第三者に賃貸している場合には、借地権割合等により、相続税評価額を下げることができます。

路線価方式

路線価とは、国税庁が毎年1月1日時点の評価額を7月1日に発表しているもので、主に相続税評価額を計算する際に用います。その土地が面する道路（公道など）に土地の評価額が設定され、敷地面積を掛けることで算出できます。

実際は、土地の形状や間口により補正が入るケースもありますが、計算自体はシンプルです。

尚、路線価は概ね公示地価の8割程度に設定されています。

倍率方式

倍率方式は、路線価が定められていない地域について用います。路線価図に「倍率地域」と記載がある場合は、倍率方式で相続税評価額を算出します。

計算方法は、「固定資産税評価額×指定の倍率」です。

例えば、固定資産税評価額3,000万円で倍率が1.1であれば、「3,000万円×1.1＝3,300万円」が評価額となります。

建物の相続税算出方法

続いて、建物の相続税算出方法です。

建物の場合は、先述のとおりに「固定資産税評価額＝相続税評価額」となります。

尚、固定資産税評価額は、毎年春頃自治体から送付される固定資産税等の納税通知書に記載されています。

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事故物件を相続するかしないかの判断基準

ここでは、事故物件を相続するときに将来的なメリットやリスクを考慮し、相続するべきシチュエーションとそうではないことがあります。

では、どんな事故物件であれば相続するべきで、反対にどんな物件であれば相続を控えるべきなのでしょうか？

下記に、6つの事例について解説します。

人気の駅や街など不動産需要が高いエリアでは相続するべき

一つ目は、その事故物件が人気の駅徒歩圏であることや、住んでみたい街ランキングに毎年上位にあがるような人気の街であった場合です。

このようなときは、一般的に不動産需要が顕著なことが多く、所有していても損はありません。

仮に、最寄り駅10分以内で敷地面積30坪程度の一戸建てであれば、古家付きや解体し更地にしても十分売却しやすいでしょう。また、不動産需要が高いエリアや街であれば、少々駅から離れようとも住みたいと思う人は多くいます。最寄り駅からのバスの発着本数が多い路線であれば、交通機関の利便性が高いことから不動産需要は落ちにくくなります。

このようなエリアであれば建替え時に、賃貸併用住宅に建替えすることで賃料収入を得ながら生活することや、既存住宅をシェアハウスへのリフォームなど多くの用途に活用できます。

敷地が広く、多用途に土地活用できそうであれば相続するべき

二つ目は、敷地が広く多用途に土地活用できそうな立地であれば、相続するべきです。

土地活用とは、所有地に駐車場やアパートなどを設置し、そこから得られる賃料収入等で収益を得ることになります。

どのような土地活用ができるかは、事故物件が立地する用途地域によって異なりますが、一般的に住宅街であればアパートや月極駐車場、トランクルームなどがあります。不動産需要が高いエリアであれば、アパートの稼働率も高水準が見込めることや周辺が人気の住宅街であれば二台目以降のマイカー駐車スペースとして、月極駐車場も高稼働率が見込めます。

さらに、マンションなど集合住宅が多い立地であれば、冬物や大型の家財品などの収納庫としてトランクルームも重宝されます。

よって、このような立地では相続するべきでしょう。

ロードサイドで事業系の土地活用ができそうであれば相続するべき

三つ目は、国道沿いの幹線道路沿いで敷地が広い場合、事業系の土地活用ができそうであれば相続するべきです。

事業系の土地活用とは、コンビニエンスストア、ファストフード店などを運営する会社と事業用として土地を賃貸することになります。

ロードサイドの立地である場合には、店舗などの建物を建てるスペースの他に一定規模の駐車スペースも必要なことから、土地の広さは相当なものが必要になります。事業用として土地を貸すことができれば、長期に渡り固定資産税などのランニングコスト以上の収益を得ることができ、不労所得を獲得も可能です。

よって、土地を貸せるまで維持費等の負担はありますが、このようなロードサイドの広い土地は相続するべきでしょう。

相続財産を売却しなくても相続税が支払える場合には、相続を検討するべき

四つ目は、相続財産を売却しなくても相続税が支払える場合には、相続を検討するべきでしょう。

相続税は、相続開始の日から10カ月以内に原則現金で納付しなければなりません。

よって、相続時には手元に相続税を支払える分の現金があることが望ましいのです。相続税を支払えそうな不動産であればよいのですが、都心部などの好立地や土地の広さがあれば、相続税評価額も当然に高くなります。

また、固定資産税などの毎月の維持費も高額になることから、相続が物理的に難しい場合には相続後の売却を検討するのもよいでしょう。

しかし、これら相続等の話し合いは法定相続人同士で行う必要があるため、話し合いが纏まらないことやケースにより拗れることも多々あります。兄弟間など親族相手とはいえ、お金が絡む話は慎重に進めていきたいところです。

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相続財産を売却しないと相続税が支払えない場合には、売却などを検討してもよい

五つ目は、相続財産を売却しないと相続税が支払えない場合には、売却などを検討してもよいでしょう。

相続税を支払う分の手持ち資金がない場合には、4つの方法が考えられます。

相続税の支払いを分割する延納、不動産などを売却せずにそのまま物として納める物納、相続した不動産を売却して納める方法、納税資金を金融機関に借入れする方法があります。各々メリットがある反面デメリットもあるので、これらの選択は慎重に行います。

例えば、延納は最大20年に渡り分割して相続税の支払いができることがメリットとなります。

一方、延納は現金がなくても他資産の状況などから、物理的に支払いが可能と判断されれば延納自体が認められないことがあることや、延納金に利息が付くため本来支払う納付金よりも支払う金額が多くなります。

物納は、厳格な審査があるため利用自体にハードルが高いことや、物納品には物納できる順位があるため自らの都合で選べないことがあります。

相続不動産等の売却は、10カ月以内に完了する必要があるため、期限が差し迫ったときには、相当な安価で売却するデメリットがあります。尚、相続財産を売却するには相続登記が必要となるので要注意です。

金融機関からの借り入れは、利息負担があり、延納と同じく本来の納付額以上に支払うことになります。

これら手持ち資金がないときに行う対策を紹介しましたが、そもそも事故物件に今後関わりたくないという思いや、資産性が低く維持し続けるのを避けたいという場合に、相続放棄という手段もあります。

不動産需要が低い地域であれば、売却などを検討してもよい

最後に、不動産需要が低い地域であれば、売却や相続放棄を検討してもよいでしょう。

不動産需要が低い地域とは、市街地から外れている立地、山奥の集落など公共交通機関が乏しく車異動がメインになるような地域などです。

このような地域の事故物件を相続しても不動産需要が見込める地域ではないため、相続することでその後の維持管理に困ってしまうことや、一般的な個人の住宅の広さだと土地活用も難しいケースが多くなります。

よって、このような地域の事故物件は相続し即売却か、住宅ローン等の負債が残っているようであれば相続放棄を検討してもよいでしょう。

事故物件の売却は、買取りのほうが確実に現金化できるのでおすすめ

事故物件の売却は、不動産仲介よりも買取りのほうが確実に現金化できます。

不動産仲介とは、一般ユーザーに不動産会社を介して直接売却することです。

原則、事故物件自体に需要は少なく、売却は通常長引くことが多くなります。特に、相続税の支払いは相続開始後の10か月以内に現金での納付が原則となるので、不動産仲介で売却することはあまり現実的ではありません。

よって、相当割安になってしまいますが不動産買取りのほうが確実に現金化できるので、おすすめとなります。

買取りは、不動産買取りを専門で行う不動産業者が決まり契約を結べれば、最短1週間程度での現金化は可能です。

相続開始時は、遺品整理や法定相続人間の話し合いなど他にも多くの時間を割かれることから、あまり手間の掛からない買取りが重宝されます。

尚、買取り物件に住宅ローンが残っている場合には、相続人間でローン完済が必須となります。これは一般的に不動産に付帯される抵当権を抹消しないと、相手方に引き渡しすることができないためです。

相続放棄とは相続権の一切を放棄すること

相続放棄とは、相続権の一切を放棄することです。マイナスの財産の他にプラスの財産も放棄することになるので、利用時は慎重な判断が必要となります。

相続放棄は、相続の開始があったことを知った日から3か月以内に家庭裁判所に申し出る形になります。

3か月の起点となる日ですが、事故物件の場合には「警察や親族から死亡の連絡を受けた時」・「役所から通知が来た日」・「亡くなっているのを発見した日」、などになります。

尚、相続放棄を検討中に被相続人の遺品整理や不用品の処分をすると、単純承認したことになり法律上は相続する意思を示したことになります。

よって、相続放棄の手続きができなくなる可能性もあることから、相続放棄を検討するなら遺品整理などを行わないことが良いとされています。

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事故物件相続による将来的な懸念事項はとは何か

ここでは、事故物件相続で将来的に考えられる懸念事項について解説します。

アパートの場合

まず、アパートの場合には下記3つの懸念事項が考えられます。

• ①風評被害による空室リスクがある
• ②借り手が見つかりづらく、さらなる家賃下落リスクがある
• ③精神的な負担が大きい

①風評被害による空室リスクがある

事故発生後のアパート経営は、風評被害等による空室リスクがあります。

アパート経営では、固定資産税などの税金、定期的な清掃などに掛かる管理委託費、入居者を募る為の広告費など、多くの経費が掛かることから、借り手が集まらないと経営は成り立ちません。

風評被害は短期間で癒えるものではなく、終息には時間が掛かることもあり、空室リスクは長引けばアパート経営を徐々に圧迫し続けます。

②借り手が見つかりづらく、さらなる家賃下落リスクがある

また、借り手が見つかりづらく、借り手を見つけるためにさらに家賃を下げる必要もあります。

家賃を下げるということは、その分の家賃収入が減ることになり、利回りが低下します。

経営的には空室リスクと家賃下落リスクがあること、さらに築年数が経過すればこれらリスクが高まることや、建物修繕等に莫大な金額が掛かることもあり、先行きの安定性は見込みづらいというのが実状です。

③精神的な負担が大きい

最後に、精神的な負担が大きいことです。

事故物件を所有し管理しているということが、精神的な重荷になりストレスを感じることがあります。そこに、アパート経営の不振や建物修繕費などの経済的な負担が重なってくることもあり、事故物件のアパートを相続するには将来を見据えた相当な覚悟が必要なように思えます。

空き家（実家など）の場合

続いて、空き家の場合には下記４つの懸念事項が考えられます。

• ①定期的な管理が必要となる
• ②近所から事故があった家という偏見の目で見られる可能性が高い
• ③固定資産税など月々のランニングコストの負担が続く
• ④特定空き家に指定されると、固定資産税の減免措置がなくなる

①定期的な管理が必要となる

一つ目は、定期的な管理（通風・掃除・投函物の除去など）が必要になります。

空き家は、人が住まなくなり定期的な手入れを怠ると、建物や設備はあっという間に劣化していきます。

また、庭があれば雑草もあっという間に生い茂り、人が住んでいない家というのが直ぐにわかってしまいます。

空き家は放置すると、不審者が住みつき治安悪化を招くことや、建物が劣化すれば突風で朽ちた飛来物が近所の建物に被害を与える可能性があります。

よって、空き家は定期的な管理が必要になります。尚、遠方住まいで定期的な管理が自らで難しい場合には、空き家管理を代行する業者に依頼するのがおすすめです。

②近所から事故があった家という偏見の目で見られる可能性が高い

二つ目に、近所から事故があった家という偏見の目で見られる可能性が高くなります。

事故があった日から外観などが変わらない状態であれば、当時を思い返す機会は当然に多くなるでしょう。

よって、近所の人からはその時の記憶がなかなか薄れることはなく、「孤独死があった」「自殺があった当時のままでなんとなく気色悪い」など、偏見の目で見られてしまうことがあります。

③固定資産税などの負担が続く

三つ目は、空き家を所有し続けると、当然に固定資産税などの負担が継続します。特に、土地活用をしていなければ毎年赤字を出すことになるので、長期間となれば相当な負担額になるはずです。

また、空き家を取り壊し更地にすると小規模宅地の特例がなくなり、固定資産税の減免措置が消滅します。

これにより、固定資産税は宅地があったときよりも約6倍に跳ね上がってしまうため、空き家が放置されてしまうことがよくあります。

④特定空き家に指定されると、固定資産税の減免措置がなくなる

最後に、放置された空き家が特定空き家に指定されると、固定資産税の減免措置がなくなります。

放置された空き家について、特定空き家に指定され行政からの助言や指導のとおりに空き家の管理ができていない場合、行政からの勧告を受けることになります。

この時点で、特例の対象から除外されてしまうため、固定資産税の減免措置もなくなります。

よって、事故物件の空き家を相続した時は、放置せずに定期的な管理を行う必要があります。

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事故物件の相続開始から申告、納税までの手続き

では、事故物件を相続したとき、相続開始からどのような手続きや動きとなるのでしょうか？ここでは順を追って解説します。

相続開始直後に速やかにするべき手続きは、相続人の確定と財産債務の調査

まず、相続開始直後に速やかにするべき手続きは、相続人の確定と財産債務の調査です。法定相続人の確定、遺言書有無の確認、財産や債務のリストアップ、また遺言書がない場合には遺産分割協議書の作成を行います。

相続開始翌日から3か月以内にする手続きは、相続放棄と限定承認

次に、相続放棄と限定承認となり、いずれも家庭裁判所に申述します。

相続放棄は先述で触れているとおりで、限定承認とはプラス財産の範囲内で負債を承継することになります。

相続開始の翌日から4カ月以内にする手続きは、所得税の準確定申告

続いて、所得税の準確定申告と納付となります。

個人が死亡した場合には、相続人全員が被相続人のその年の1月1日から死亡日までの期間の所得について確定申告（＝準確定申告）しなければならず、税務署にて手続きを行い、後日納付となります。

相続開始の翌日から10カ月以内にする手続きは、相続税の申告と納付

最後に、相続税の申告と納付となります。

この期限までに、遺産分割協議が相続人間で終わっていることが望ましく、現金納付はこのときまでが期限となります。

尚、延納や物納もこの期限までに申請書を提出し、許可を受けなければなりません。

まとめ

事故物件の相続税評価額は一般的な宅地より評価減となり、さらに相続税には基礎控除もあります。よって、事故物件相続時には相続税が掛かる不動産であるのかを、まずは確認します。

そのうえで、立地の善し悪しや相続税の支払いが可能か否かの状況を鑑み、「相続して所有」、「相続し売却」、「相続放棄」を検討してみるのがよいでしょう。

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