離婚時に自宅はどう財産分与する？主な方法2つと手続きの流れ

離婚時の財産分与は、夫婦共有の財産を分配することを指します。現金や預貯金であれば、そのまま半額に分ければよいのでわかりやすいです。

しかし、自宅は物理的に分けられず、その価値もわかりにくいため、夫婦間でトラブルになりやすい財産です。

基本的には、自宅は売却し、現金で財産分与をおこなうのがトラブルを防ぐコツです。

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離婚で自宅を財産分与する方法は主に2つ

離婚によって自宅を財産分与する方法は主に2つです。

• 1. 家を売却して得られる代金を分配する
• 2. 家を残して評価額を基準に分配する

それぞれの方法を選んだ場合のメリット・デメリットを以下で説明します。

1. 家を売却して得られる代金を分配する

1つ目は「家を売却してその代金を分配する」方法です。

メリットは、離婚後のトラブルが起きにくいことです。

売却して家がなくなることにより、権利関係や住宅ローンの支払い滞納などでトラブルに巻き込まれる恐れがなくなります。

「現金」で柔軟に分配できるため、お互いに納得できる財産分与を実現しやすい点もメリットです。

反対に、デメリットは新しい住まいを探す必要があることです。

物件探しのほか、引越し作業や家具・家電の買い直しなどで多くの手間がかかり、まとまったお金も必要になります。

子どもがいる場合には、転校の手続きや新しい制服の準備などが必要です。環境が変わることで子どもにかかる精神的な負担も無視できません。

また、売却代金がローン残債を下回る場合は「オーバーローン」となり、家を売却したあとも返済義務だけ残るリスクがあります。

2. 家を残して評価額を基準に分配する

2つ目は、家を残す代わりに「住む側が住まない側へ評価額の半分を現金または同等の財産を渡すことで分配する」方法です。

この方法で財産分与する際には、住宅ローン残債の有無によって計算方法が異なるので注意してください。

住宅ローン残債がなければ、そのまま不動産価格を基準に分配します。

住宅ローン残債がある場合、不動産価格から残債を控除して分配する必要があります。

そして、家を残すメリットは、住み続ける側が生活環境をそのままにできることです。

住み慣れた家で暮らし続けられて、通勤ルートも変わりません。子どもがいる場合には、子供の転校もありません。

物件探しや引越しの手間・費用がかからない点もメリットです。

反対のデメリットは、住宅ローン残債の有無で変わります。

住宅ローンを完済していれば、家を残しても大きなデメリットはありません。

権利関係でトラブルが起きるリスクを避けるため、自宅の名義は住み続ける人になるよう忘れずに変更しておきましょう。

しかし、住宅ローン残債がある場合には、離婚したあと住宅ローンの返済が滞り、突然家を追い出されたり、連帯保証人として返済を求められる恐れがあります。

このようなデメリットを回避するための手続きは後ほど説明します。

離婚で自宅を財産分与する流れ

次に「離婚によって自宅をどのように財産分与するのか」を決めるまでの流れを説明します。

基本的には以下の流れで進めていきます。

1. 自宅の名義人を調べて権利関係を確認する
2. 住宅ローンの名義と残額を確認する
3. 自宅の時価を調べる
4. 購入費用に「親の援助」「結婚前の貯金」を使っていないか確認する
5. 夫婦で話し合って分与方法を決める

財産分与はその後の生活に大きな影響を与える手続きです。

自宅の情報をしっかりと確認したうえで、お互いに納得できる分与方法を決めましょう。

1. 自宅の名義人を調べて権利関係を確認する

最初に、自宅の名義人を調べて権利関係がどのようになっているかを確認します。

夫名義が多いですが、夫婦共有名義や夫婦の親族の名義になっているケースもあります。

確認方法は、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得することです。

「登記情報提供サービス」を利用すれば手軽にインターネットを使用して申請できるのでおすすめです。

なお、取得する際には「地番」と「家屋番号」の情報が必要になります。

これらは自宅の住所と異なっている場合があるので、不動産の権利証（登記済証）や固定資産税の納税通知書などで確認しておきましょう。

参照：登記情報提供制度の概要について（法務省）

2. 住宅ローンの名義と残額を確認する

次に、住宅ローンの名義と残額を確認しましょう。

基本的には不動産名義と一致しているはずですが、揃っていないケースもあります。

住宅ローン名義は、住宅ローンを借りるときに交わした契約書または登記簿謄本（登記事項証明書）で確認できます。

登記簿謄本では「抵当権」の箇所に「債務者」または「連帯債務者」として名前が記載されています。

住宅ローンの返済が滞った場合には、連帯保証人が支払いをしなければなりません。

連帯保証人は登記簿謄本に記載されていないので「住宅ローンの契約書」で確認しておきましょう。

また、住宅ローン残債は契約時に受け取る「返済予定表」か,住宅ローンを組んだ金融機関に問い合わせて確認します。

3. 自宅の時価を調べる

不動産・住宅ローンの名義を確認したあとは、自宅の時価を調べます。

不動産に定価はないため、離婚時の財産分与で基準とする評価額は不動産会社の査定結果をもとに決めます。

査定結果は1社のみではく、複数社に依頼し、その間の金額とする場合が多いです。

不動産会社へ1社ずつあたるのは非常に手間がかかるので「不動産売却一括査定サービス」の利用がおすすめです。

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4. 購入費用に「親の援助」「結婚前の貯金」を使っていないか確認する

財産分与の対象は婚姻中に夫婦が協力して形成した「共有財産」のみです。

婚姻前から所有していたり、夫婦が協力して形成したものではない「特有財産」は財産分与しません。

自宅購入時には「結婚前の貯金」や「親の援助」などの特有財産を使っているケースがあります。

その場合、不動産の評価額から特有財産の額を差し引いて財産分与を計算します。

「特有財産」かどうかは当時の銀行取引履歴や贈与契約書などから証明する必要があることに注意してください。

「特有財産」を証明できない場合は「共有財産」としての扱いになります。

参照：民法第762条 第1項（e-Gov法令検索）

「特有財産」がある場合の財産分与計算例

「特有財産」がある場合の財産分与は以下のように計算して配分します。

例えば、4,000万円の自宅を夫名義で購入する際に資金が足りなかったため、妻の父親から800万円の援助を受けたとします。

このとき、妻の父親から受けた援助は「妻の特有財産」と考えられます。

したがって、夫婦の共有財産は4,000万円から800万円を差し引いた3,200万円です。割合にすると自宅の80％です。

そして、財産分与時に自宅の評価額が住宅ローン残債を差し引いて500万円だとします。

財産分与の対象は「共有財産」ですので、500万円の80％である「400万円」です。20％は妻の特有財産として、そのまま妻に配分されます。

以上より、妻は「特有財産100万円」と「共有財産の半分200万円」の計300万円、夫は「共有財産の半分200万円」を取得します。

5. 夫婦で話し合って分与方法を決める

いままで集めた情報から、どのように財産分与するか、夫婦で話し合って決めます。

住宅ローン残債がなければ、売却してお互いの新生活をはじめるお金とするか、どちらかが住み慣れた家にそのまま住み続けるか、自由に決めて問題ありません。

しかし、住宅ローン残債があれば、不動産の評価額を考慮する必要があります。

もしも不動産の評価額が住宅ローン残債に満たない「オーバーローン」の状態だった場合は「不足分を自己資金でまかなう」か「任意売却して不足分を返済していくか」決める必要があります。

任意売却は住宅ローンを借りている金融機関の承認が必要ですので、その手続きにかかる手間も考えたほうがよいでしょう。

また、話し合いでまとまらない場合には、家庭裁判所へ調停を申し立てられます。

調停も不成立となった場合には自動的に審判手続きが開始され、裁判官によって判断がくだされます。

とはいえ、費用も時間もかかるので、可能な限りは夫婦間の話し合いで決めるようにしましょう。

参照：財産分与請求調停（裁判所）

【目的別】自宅の売却方法

ここでは「自宅を売却して財産分与する」と決めた場合の売却方法について説明します。

売却方法は主に3つあり、それぞれ目的から選ぶとよいです。

• 1.高く売りたいなら「仲介」
• 2.早く売りたいなら「買取」
• 3.オーバーローンの状態でも売りたいなら「任意売却」

どのような方法で売却するかを決める参考にしてください。

高く売りたいなら「仲介」

不動産売却で一般的な方法が「仲介」による売却です。

不動産会社と媒介契約を交わして売却活動をしてもらうことで買主を探します。

自宅の売却なので、買主も「その家に住みたい個人」がほとんどです。

売却価格は市場価格に近く、先ほど紹介した3つの売却方法のなかで最も高く売れる可能性がある売却方法です。

高く売却できる分、受け取れる現金が増えるため、新生活を始める負担を小さくできるメリットがあります。

デメリットは、売却に時間がかかる恐れがあることです。

通常、仲介による不動産売却は3ヶ月～半年程度かかります。立地や物件状態が悪ければ、半年以上経っても買主が見つからないリスクもあります。

そのため、財産分与を確定させるのに時間をかけても問題ない場合におすすめの売却方法です。

仲介による売却価格は、不動産会社の影響も大きいです。

複数の不動産会社へ査定依頼して、信頼できる不動産会社を見つけることをおすすめします。

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早く売りたいなら「買取」

「いつ売却できるかわからないのは困る」「できるだけ早く財産分与を終わらせたい」そのような場合には「買取」がおすすめです。

「買取」は不動産業者へ直接売却する方法です。「買主を探す」手間が不要です。

さらに、買取業者は現金買取なので住宅ローン審査を待つこともなく、早ければ1週間後には現金化できます。

「買取」のデメリットは売却価格が仲介による売却に比べて3割～4割ほど低くなることです。

• 住宅ローン残債がほとんどないので売却価格が安くなっても問題ない
• できるだけ早く現金化して手続きを終わらせたい

そのような場合におすすめの売却方法です。

オーバーローンの状態でも売りたいなら「任意売却」

「任意売却」は売却代金を上回る住宅ローン残債があり、自己資金をあわせても返済できない場合の売却方法です。

不動産売却は通常、住宅ローンを完済し、不動産に設定された抵当権を抹消したあとでなければ成立しません。

しかし、任意売却であれば売却代金で住宅ローンを完済できなかったとしても、抵当権を抹消できます。

ただし、任意売却するには住宅ローンを契約している金融機関の了承が必須です。

住宅ローンを組んで日が浅い場合や、想定される売却価格があまりに低い場合には、任意売却を認めないこともあるので注意してください。

また、任意売却後の残債は免除されません。

金融機関と合意した返済方法にしたがって返済する必要があります。

任意売却では自宅があることで起きるトラブルのリスクがなくなる反面、ローンの支払い義務は残ることを覚えていてください。

住宅ローン残債がある自宅を売らずに住み続けるならやっておきたい手続き

最後に、住宅ローン残債がある自宅を売らずに住み続ける場合にやっておきたい代表的な手続きについてまとめます。

この手続きは「誰が債務者」で「誰が住み続ける」かによって異なります。

代表的なケースは以下3つです。

• 1.債務者が夫で夫が住み続ける場合は連帯保証人を変更する
• 2.債務者が夫で妻が住み続ける場合は「公正証書を作成」または「住宅ローンの名義変更」をする
• 3.債務者が夫婦（共有名義）で妻が住み続ける場合は住宅ローンを借り換える

上記のような手続きをしないまま住み続けると、突然、金融機関から住宅ローンの返済を迫られたり、家を追い出されるような事態になる恐れがあるので注意してください。

債務者が夫で夫が住み続ける場合は連帯保証人を変更する

債務者が夫で、夫が住み続ける場合にやっておきたい手続きは「連帯保証人の変更」です。

住宅ローンを契約している夫がそのまま住むのであれば、なにも問題は起きないように思われるかもしれません。

しかし、連帯保証人を妻に設定している場合、夫がもしも住宅ローンを滞納すると、代わりに返済する必要があります。

「離婚したんだから、自分は返済しない」とはなりません。

このような状況を避けるため、離婚する際には連帯保証人を変更しましょう。

新しい連帯保証人は、返済能力がある夫の両親や兄弟姉妹とするケースが多いです。

連帯保証人になってくれる人が見つからない場合は、住宅ローンの借り換えを検討します。

保証会社を利用する住宅ローンに借り換えられれば、連帯保証人は不要なので、結果的に「妻が連帯保証人」の状況を変えられます。

ただし、住宅ローンの借り換えにも審査がありますので、必ず借り換えできるとは限らないことに注意してください。

連帯保証人を変えるにしろ、借り換えるにしろ、一度、いま契約している金融機関に連帯保証人を変更できないか相談してみましょう。

債務者が夫で妻が住み続ける場合は「公正証書を作成」または「住宅ローンの名義変更」をする

続いて、債務者が夫で妻が住み続ける場合にやっておきたい手続きです。このケースではまず、住宅ローンの契約内容を確認しましょう。

住宅ローンは原則、住宅ローンの名義人が居住することを条件に融資しています。そのため、債務者である夫が自宅から出ていく場合、契約違反とみなされて、一括返済を迫られる恐れがあります。

「妻が住み続ける」と決める前に、金融機関へ事情を説明し、承諾を得るようにしてください。離婚後も夫が住宅ローンを返済し続けられると理解してもらえれば、認めてもらえる可能性が高いです。

しかし、金融機関に認めてもらえたとしても、夫が住宅ローンを滞納するリスクは考えておく必要があります。夫が住宅ローンの返済を滞納し、差押えになるリスクがあるからです。

そこで、財産分与の取り決めを離婚協議書ではなく「公正証書」で作成しておきましょう。

公正証書にすれば、夫への「財産開示請求」をスムーズにでき、夫が住宅ローンを滞納としたとしても「どこにどのくらいの財産があるか」を速やかに把握できます。

さらに「強制執行認諾文言付き公正証書」であれば、住宅ローン滞納時に夫の財産をすぐに差し押さえられます。

妻に返済納涼があるなら住宅ローンの名義変更や借り換えも検討

妻が働いており、十分な返済能力がある場合は、自宅と住宅ローンの名義を妻に変更する手続きがおすすめです。

いま契約している住宅ローンのまま名義を変更できるか、金融機関に相談してください。

変更できない場合は、借り換えも検討しましょう。

住宅ローン名義を妻に変更できれば「夫が滞納するかもしれない」という不安がなくなり、安心して新生活を送れます。

債務者が夫婦（共有名義）で妻が住み続ける場合は住宅ローンを借り換える

債務者が夫で妻が住み続ける場合と同様に、債務者が共有名義でも夫が出ていくと契約違反になる恐れがあります。

そのため、金融機関へ事情を説明して認めてもらうか、住宅ローンを妻の単独名義への変更が必要です。

しかし、金融機関に共有名義のまま妻のみが住み続けることを認めてもらったとしても、夫が離婚後も変わらず住宅ローンを返済する保証はありません。

途中で支払いが滞り、突然、夫の返済分も妻が負担するリスクが残ります。

そこで、住宅ローンは妻の単独名義に変更しましょう。

妻の単独名義に変更すれば、権利者から夫を外すことができ、将来売却する際もスムーズです。

妻の単独名義にする場合は主に、

• 預貯金や現金で夫側の債務を一括返済し、妻側の債務だけ残す
• 夫側の債務も引き受けて、妻側に一本化する
• 住宅ローンを借り換える

上記3つの方法が考えられます。

どの方法であれば妻の単独名義にできるか、一度、金融機関に相談してみてください。

現金は新生活のためにも手元に残していた方がよく、共有名義の住宅ローンを妻側へ一本化することを金融機関が認めるケースはめったにありません。

そのため「住宅ローンの借り換え」が現実的な対応となるでしょう。

まとめ

離婚で自宅を財産分与する際の方法とケース別にやっておきたい手続きを説明しました。

不動産は物理的に分けられないので、自宅を残したまま財産分与する場合は、お互いに納得できず、トラブルになることが多いです。

さらに住宅ローン残債がある場合は「返済はどちらがするのか」「返済が滞ったらどうするのか」「住宅ローンの名義変更ができるか」など、財産分与が決まったあとに起こりうるトラブルについても考えておく必要があります。

そのため、離婚時には自宅を売却したほうがトラブルの不安はなくなります。

また、自宅を売却しない場合でも、トラブルを避けられるように「住み続ける場合は自分が住宅ローンの名義人になる」「住まない場合は自分を連帯保証人から外す」といった手続きを忘れずにしてください。