築40年一戸建ての売却相場は？高く売るためのコツを解説

築40年の木造一戸建ての建物価値は、一般的になし（＝0円）と評価されます。

木造の一戸建ての法定耐用年数は22年です。一般的に建物の価値は築10年で約半分に、築20年となると評価自体が殆どでないケースが殆どとなります（但し、定期的な修繕等を行い建物のコンディションが良ければ、建物の評価をすることも可能です）。

よって、築40年超の一戸建ての不動産評価は、概ね土地のみとなってしまいます。

しかし、どこも買い取ってくれないとは必ずしも言い切れません。土地に価値がないことは一般的には考えにくく、それを目当てに買手がつく場合も多くあります。

また、リフォーム等を施せば売却活動がスムーズにいくことも多いです。

では、事前に売却できそうな相場を調べるには、どのような方法や、築古物件の売却にはどのようなコツがあるのでしょうか？

この記事では、築40年の売却相場をお伝えするとともに、少しでも高く売るためのポイントについてお伝えします。

築40年一戸建て(木造)の建物価値はなし

築40年の一戸建て（木造）の建物評価はありません。

木造一戸建て住宅の法定耐用年数は、先述のとおり22年です。22年＝寿命ではなく、実際は30年～50年以上持つと言われていますが、欧米の住宅に比べると短命となります。

理由は、日本の湿気の多い気候により木造が傷みやすいことや、新築一辺倒且つ質より量の大量供給が続き、住宅自体の寿命が短くなってしまったこと、中古住宅の中で特に木造一戸建てについて市場の確立が殆どできていないこと、が挙げられます。

本来、在来工法などでしっかりと建てられた木造一戸建て住宅は、定期的なメンテナンスを行えば建物自体の寿命を延ばすことは可能です。例えば、しっかりとメンテナンスが行き届いた昔の茅葺の家などは、築100年を超えても頑丈に建っているケースがあります。

では、一般的に築40年一戸建ての建物評価がない理由とはなんでしょうか。

築40年一戸建てには価値がない理由

以下に、築40年の一戸建てに価値がない理由を挙げていきます。

• ①物件の需要がないから
• ②建物が寿命を迎えていることが多いから
• ③内装設備が古く、居住するにはリフォームが必要だから

①物件の需要がないから

一つ目は、物件の需要がないからです。

日本での中古住宅の取引は、全体の2割ほどと言われています。その中で取引が活発なのは、三大都市圏で立地が良いところにある築浅のマンションか、一戸建ても築10年程度の築浅物件が殆どになります。

よって、築40年の一戸建てを中古で購入して、建物をそのまま使って居住するという需要がほぼありません。

一般的に築40年の一戸建ては、古家付き物件若しくは解体し更地という形、つまり土地のみで売却することが多く、建物価値が評価されて売買されるケースは稀となります。

②建物が寿命を迎えていることが多いから

二つ目は、建物が寿命を迎えていることが多いからです。

木造一戸建ては、定期的なメンテナンスを行わなければ、屋根からの雨漏り、壁の中のシロアリ、床下の土台の腐食などがあり、建物自体が寿命を迎えていることが多くあります。各所に傷みがある家の居住性は低く、建物に価値を見出すにはリフォームするしかありません。

③内装設備が古く、居住するにはリフォームが必要だから

最後に、築40年となると内装設備は昭和を彷彿とさせるような古さがあります。

このような内装は、当然に今風ではないことから住宅を購入する層が一番多い、30代・40代が好んで購入するとは思えません。

先述と同様で、建物価値を出すにはスケルトンリフォームを行い、全てを交換するような大規模な工事が必要です。

よって、建物自体に現状価値を見出すことはできません。

築40年一戸建ての資産価値を決めるポイント

前章にて、築40年の一戸建ての建物価値を見出すことは難しいことがわかり、概ね土地のみの評価となることがわかりました。

では、築40年の一戸建ての資産価値を決めるポイントについて解説します。

• ①土地の広さ
• ②土地の形状
• ③土地が面する間口の広さ
• ④立地、周辺環境

①土地の広さ

まずは、土地の広さです。

土地は、概ね坪単価で評価されます。同じような立地であれば、一般的に土地の面積が広い方が資産価値は高くなります。

②土地の形状

続いて、土地の形状です。

土地の形状で一番良い形は、正方形となります。正方形の土地は、一般的に家が四角形であることが多いので、敷地内にレイアウトがしやすく、建築もしやすいのが特徴になります。

一方、一辺のどちらかが長い長方形の土地や、土地が歪な形をしている変形地などは、建物のレイアウトがしにくく、家自体の形も変形し建築単価が上がることあり不人気です。

よって、同じような広さの土地であれば、正方形のような形が整った土地のほうが評価は高く、変形地の評価は一般的に下がります。

③土地が面する間口の広さ

続いて、土地が面する間口の広さです。

先述の土地形状にも関連するところになりますが、敷地が道路に面する長さが長いと、道路から敷地への出入りがしやすくなります。

また、住宅地などで角地であれば、敷地が道路に面する長さが長くなり、敷地への出入りや日当たりの取りやすさ、隣地との距離が取れ人気があります。よって、このような土地の資産価値は高くなります。

一方、間口が狭く土地自体が道路から奥まった旗竿地は、道路から敷地への出入りや、採光・通風性の悪さ、隣接住戸との囲まれ感もあり不人気です。よって、このような土地の資産価値は下がってしまいます。

④立地、周辺環境

最後に、立地や周辺環境です。

立地とは、一般的に最寄り駅からの距離となります。一戸建ての立地で駅から歩ける立地は少なく、最寄り駅まで徒歩10分圏内であれば資産価値は高めです。また、都心立地、人気の住宅街に立地するなどもポイントになります。

次に、周辺環境です。一般的に一戸建ての立地は、静かな住宅街が好まれます。また、碁盤の目のように整備されている住宅地や、周辺にスーパー・保育園・小学校などの生活利便施設が多いことなど、多くの人が住みたいと思うような立地は資産性が高くなります。

自分で売却相場を調べる方法

築40年の一戸建ては、土地のみの評価となることや、土地の資産価値を決めるポイントについてもわかりました。

そうすると、次は自らで売却の相場を調べたいと思うでしょう。

この章では、自らで売却相場を調べる方法について解説します。

• ①レインズ・マーケット・インフォメーションを利用する
• ②土地総合情報システムを利用する
• ③路線価図・評価倍率表で算出する
• ④不動産ポータルサイトにて似たような物件を探す

①レインズ・マーケット・インフォメーションを利用する

一つ目は、レインズ・マーケット・インフォメーションを利用することです。

レインズ(REIS)とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産情報を閲覧できるサイトです。レインズは、一般には公開されておらず、主に会員となっている不動産会社が情報の閲覧をしています。

その内容とは、売買では売り物件情報や成約価格の情報、賃貸では賃貸募集物件の情報や成約賃料の情報などです。

これらの情報を地域ごとにまとめ、一般の人でも無料で閲覧できるのがレインズ・マーケット・インフォメーションです。レインズ・マーケット・インフォメーションでは、マンションか戸建てを選択し、その後も都道府県や市町村などを検索し続けると、その条件に合致した過去の成約事例を閲覧することができます。

自らが売り出しする立地に近く、且つ成約日時が近いものがあれば、直近の成約事例として参考となります。

→レインズ・マーケット・インフォメーションはこちら

②土地総合情報システムを利用する

二つ目は、土地総合情報システムを利用することです。

土地総合情報システムとは、国土交通省が運営しているサイトで、実際に行われた不動産の取引価格や都道府県ごとの地価公示（標準地）を閲覧できます。土地情報システムでは、地名まで絞り込むことが可能です。

最寄り駅からの徒歩分数と坪単価に注目すると、おおよその相場感が見えてきます。

→土地総合情報システムはこちら

③路線価図・評価倍率表で算出する

三つ目は、路線価図・評価倍率表で算出することです。

路線価とは、一般的には相続税路線価を指し、相続税算出の際に使われ、概ね公示地価の8割に設定されています。よって、調べたい地域の路線価がわかれば、下記算出式にて1㎡あたりの土地価格を算出できます。

つまり、所有している土地の広さに、上記式にて求められた土地価格を掛けることで、土地価格の算出は可能です。

尚、公示地価は不動産取引の指標となる数値であるため、実際の取引価格である実勢価格とはかけ離れているケースが殆どとなります。

路線価図・評価倍率表はこちら

④不動産ポータルサイトにて似たような物件を探す

最後に、不動産ポータルサイトにて似たような物件を探すことです。

不動産ポータルサイトには、今売り出し中の物件が掲載されています。なかには、今売り出し中の物件の販売価格を地域や駅毎、間取りや広さ別に相場として紹介しているケースもあります。

尚、不動産ポータルサイトに掲載の情報は、成約価格ではありません。販売価格においては相場より高めで付けているケースもあり、参考にはならない情報もあるのですが、概ね近所で同じような規模感の物件の売り出し金額の情報を見つけられれば、何となくの売り出し金額については掴むことができます。

もちろん、物件の立地条件や周辺環境、土地の広さや形状により土地の評価は変わってくるので、あくまで参考レベルの解釈となります。

⑤複数社の査定額から算出する

最後はより具体的な算出方法になりますが、複数社の査定額からだいたいの売却相場の当たりをつけることもできます。

正直なところ、不動産の事情に詳しくなければどの程度で売れるのか見通しをつけるのはかなり困難でしょう。また、業者から提示された査定額が妥当なのかどうかも判断はつきづらいです。

ですので、事前に一括査定等を通じ、複数社の査定額を見比べ、だいたいの相場を予想することが一つの方法となります。

例えば一括査定大手「イエウール」なら、最大6社の査定額を比較できるので便利です。参画している会社も大手不動産業者をはじめ、全国の優良業者約2000社ですので、初めての人でも安心して利用できるでしょう。

こうしたサービスを上手に使い、売却活動のできるだけ早めに相場（＝どれくらいで売れそうなのか）を把握しておきましょう。

築古物件を少しでも高く売るための方法4つ

築40年の一戸建てなど築古物件でも、少しでも高く売りたいと思うのは当然です。

建物を残すのであれば、内見者は内装などに綺麗な状態を求めています。仮に何千万円も捻出し、汚い家は買いたくありません。

よって、下記のような工夫をすることで、高く売れる可能性を追求できます。

• ①綺麗な状態で見せる
• ②リフォームする
• ③家具付き物件にする
• ④解体して更地にする

①綺麗な状態で見せる

まずは、家を綺麗な状態で見せることです。

物を整理整頓し、水回りは綺麗に掃除をしておく。若しくはハウスクリーニングを依頼し、素人では難しい水垢や油汚れなど本格的に掃除を行うことです。玄関まわりなどに物が溢れていたら断捨離するなど、とにかく家の中を綺麗にします。

また、庭などに植栽があれば剪定し、雑草は全て撤去、自転車などの物は整然と配置しておきます。今の所有者が綺麗に使っていることで、内見者への心象がよく高値で売れる可能性も出てきます。

②リフォームする

二つ目は、リフォームです。

リフォームは主に内装において、通常の掃除では元通りの綺麗さを回復できない場合に行います。例えば、壁のクロスに掃除では落ちない落書きがあることや、壁に穴が開いている、キッチン周りのタイルが剥がれているなどです。

補修しなければならない箇所は、全体的にリフォームを行うことで綺麗に見えるので内見者の心象が良くなります。

③家具付き物件にする

三つ目は、家具付き物件にすることです。

現在では、お洒落なブランドの家具からリーズナブルな家具まで、さまざまな種類があります。例えば、イケアや無印、ニトリなどで家具を揃えリビングや寝室に配置をします。内見者は何もない空間を見るより、実際に家具が配置されている空間を見たほうが断然印象は良くなります。

また、家具付きというお得感と家具を購入する手間や引っ越す手間がなくなるので、家を買って新たに家具を買い揃えようと思った人におすすめです。最近はお洒落な家具も多いので、お店専属のインテリアコーディネーターなどに依頼し、家具のセレクトや配置などを行って貰うのが良いでしょう。

尚、事前に家具が配置されているためお部屋のインテリアに凝る人には不向きとなります。

④解体して更地にする

最後は、解体して更地にする方法です。

築40年の一戸建ては土地のみの価値となるので、買主にとって古家付き物件は解体するという煩わしさがあります。よって、古家は解体し更地にしてしまった方が、買主にとっては都合が良いのです。以下に解体のメリットを挙げていきます。

• 解体する手間と費用を負担しなくてよいこと
• 買主は、建物がないことで土地の状況を把握しやすい
• 買主は、敷地周辺の環境も確認しやすい

建物の解体は、解体業者探しから費用の見積もりを取り、契約し工事実行まで何かと手間が掛かります。また、多額の費用も掛かるので、土地の検討は更地の状態が好まれます。

さらに、建物がないことで敷地境界の確認や、境界付近の工作物や隣地との越境などの確認もしやすく、隣接住戸との距離感や日当たりなどの周辺環境も把握しやすくなります。加えて、建物がなければ地盤調査などもしやすくなり、何かと買主には好都合です。

よって、更地にすることで高く売れる可能性が出てきます。尚、解体に掛かった費用は売り出し価格に転嫁しても良いでしょう。

築古物件でも高く売れる場合が！正確な売却価格を知るには査定を受けてみよう

築40年の一戸建てのような築古物件全てが、安くなってしまうとは限りません。最寄り駅に近いことや人気の住宅街であることなど立地条件や、建物のコンディションによっては、高く売れる場合があります。

よって、まず自宅が幾らくらいで売れるのかを正確に知っておくことが得策です。それには、不動産会社の査定を受けるのが一番の近道となります。

では、不動産会社の査定を受けるメリット・デメリットとは何でしょうか。以下に解説していきます。

不動産会社の査定を受けるメリット

以下に、不動産会社に査定を受けるメリットを紹介します。

• ①市場に合わせた売却価格がわかる
• ②直近の同じような物件の成約事例を教えてもらえる
• ③改めて土地や建物のアドバンテージやウィークポイントを確認できる

①市場に合わせた売却価格がわかる

一つ目は、市場に合わせた売却価格が分かることです。

不動産会社の査定は、概ね査定日から3か月以内に成約できる金額を算出するのが一般的です。まず机上査定では、周辺の取引事例と比較しながら査定を行う取引事例比較法を用います。その後の実査定にて現況確認を行い、査定額に増減があるかを判断していくのが一般的な手法です。

このように不動産会社が市場価値に基づいた査定を出すことで、不動産の現時点での価格を正確に掴むことができます。ネット等での一括査定では、現況確認ができないため取引事例の比較しかできず、実際の建物を見ていないので正確な査定とは言い切れません。よって、少し手間ですが不動産会社の査定を受けるのがおすすめです。

②直近の同じような物件の成約事例を教えてもらえる

二つ目は、直近で同じような物件の成約事例を教えてもらえることです。

先述でも少し触れていますが、不動産会社は直近での成約事例を査定額算出の材料にしています。その成約事例は、査定報告時に教えてもらえます。

よって、直近近隣で成約事例が多く出ていれば、市場的には売り時であることがわかりますし、事例のデータが多ければ市場に合った金額を認識でき、売却もしやすくなります。

③改めて土地や建物のアドバンテージやウィークポイントを確認できる

最後に、査定を受けることで改めて土地や建物のアドバンテージやウィークポイントを確認できます。

自分が住んでいる家が一番良いと思っているのは、当たり前のことになるのですが世間の見方は違うことが多いです。査定を受けることで、この不動産のアドバンテージやウィークポイントも再認識できます。

これらを知ることで、売却の方法や値付けの仕方などに、より具体性をもって行うことができます。

不動産会社の査定を受けるデメリット

続いて、不動産会社の査定を受けるデメリットを紹介します。

①しつこい電話営業をされる可能性がある

デメリットは、しつこい電話営業をされる可能性があることです。

不動産会社としても時間を掛けて査定を行ったからには、媒介契約を取りたいと思うのは当然となります。よって、不動産会社からの営業は覚悟する必要があります。

特に、しつこく電話等で営業されるリスクもあるので、直ぐに売却する気があるのかないのかなど、自らの考えをはっきりと伝えることが大事になります。

一戸建て売却時に掛かる主な費用

一戸建ての売却にはさまざまな費用が掛かってきます。よって売却時には、売却で掛かる費用がどのくらいになるのかをイメージし、最終的に手元に幾ら残りそうなのかを算出していきます。

この章では、一戸建て売却に掛かる主な費用について紹介していきます。

• ①仲介手数料
• ②登記費用
• ③印紙代
• ④測量費用
• ⑤税金

①仲介手数料

まずは、仲介手数料です。

仲介手数料とは、売買契約が成立した際に、取引を仲介した不動産会社に支払う費用です。一般的に仲介手数料は、400万円以上の成約価格の場合「成約価格×3％＋6万円＋消費税」が上限となります。

仲介手数料は、契約時に50％の金額を支払い、引き渡し完了時に残りの分を支払うパターンが殆どです。

②登記費用

次に、登記費用です。

不動産売却時に所有権の移転登記は、買主が行うことが一般的です。売主が負担するのは、住宅ローンが残っており売却資金で完済した場合に行う、抵当権抹消登記の費用のみとなります。

抹消に掛かる費用は、土地・建物それぞれ1件・１筆ごとに1000円となります。実際、司法書士が手続きを行うと、抵当権抹消に掛かる費用＋司法書士の報酬となり、概ね1件につき20,000円前後になることが多いようです。

③印紙代

続いて印紙代です。印紙は、売買契約時に負担する印紙税法の基づいた税金となります。

印紙代は、1,000万円超～5000万円以内で10,000円、5,000万円超～1億以内で30,000円と成約する金額により異なります。

④測量費用

さらに、測量費用です。測量は、敷地内の正確な土地の広さを測るために行います。

土地の取引は、坪単価で行われるので敷地面積は正確である必要があります。

また、築古の一戸建ての場合、敷地境界が確定していないことがあり、このようなケースでは、測量と対象の隣地所有者と境界確定を行わないと売却時にトラブルとなります。

測量は、一般的に土地家屋調査士が行いますが、その費用は土地の広さや形状によりまちまちとなります。仮測量から境界確定、確定測量と敷地の広さを登記するまでに掛かる費用は、100万円程度になることも多いようです。

⑤税金

その他税金となります。掛かるものとしては譲渡所得が発生した場合の所得税・住民税です。

譲渡所得は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いたものとなり、税率は課税譲渡所得6,000万円以下の部分については、14.21％（所得税10.21％、住民税4％）、6000万円超の部分は20.315％(所得税15.315％、住民税5％)が課税されます。

まとめ

築40年木造一戸建てに、建物評価はありません。しかし、その家が売れないという訳ではなく、売却時に掃除やリフォームにて綺麗に見せることや、解体して更地にすることで売却しやすくなることや、少しでも高く売却できる可能性を追及できます。

また、周辺の相場はインターネット等で調べることもできますが、不動産会社の査定が一番正確です。多少営業されることは覚悟の上で査定を受けると、現在の家の価値や売却時のアドバンテージやウィークポイントもわかるので、今後の売却には参考となります。

さらに、周辺の成約事例の情報も得られるので、その査定の善し悪しや売却の流れなどを掴むことができます。

築古物件を所有し、悩みや困りごとなどがあれば、まずは近所の不動産会社に相談してしまうのがおすすめです。