住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回る状態を「オーバーローン」といいます。
オーバーローン状態の共有不動産を売却したい場合、任意売却という特殊な方法を利用します。
任意売却には共有者・債権者との交渉や、複雑な手続きが発生します。そのため、任意売却の実績があり、弁護士と連携している不動産会社に相談するのがおすすめです。
弁護士と連携している不動産会社なら、適切な交渉・手続きで任意売却をスムーズに進められます。
まずは無料査定を利用し、任意売却を実現するためのアドバイスを聞いてみましょう。
>>【弁護士と連携！】共有不動産・共有持分の買取業者はこちら
- 任意売却をすれば、住宅ローンの残った共有不動産でも売却できる。
- 任意売却には共有者や債権者との交渉が必要。
- 共有持分のみの任意売却はむずかしいが、専門の買取業者ならスムーズに売却できる。
目次
任意売却をすれば住宅ローンの残った共有不動産も売却できる
不動産を売却するときは、基本的に住宅ローンを完済しておく必要があります。
なぜなら、ほとんどの住宅ローンは「不動産の名義人を勝手に変更すると残債を一括請求する」と、規約で定められているからです。
また、抵当権を残したまま不動産を売り出しても、買主にとっては「いつ差し押さえられるかわからない」というリスクがあるので、需要はほとんどありません。
住宅ローンの残高が不動産の売却価格以下である「アンダーローン」の場合、売買益を返済に充てることで完済できるため、問題なく不動産を売却できます。
しかし、住宅ローン残高が不動産の売却価格を上回る「オーバーローン」の場合、売却益で住宅ローンを完済できないため抵当権を解除できず、金融機関も売却を許可しません。
そこで利用するのが、オーバーローン状態でも売却を可能にする「任意売却」です。任意売却とは、金融機関と交渉して残債がある状態での不動産売却を了承してもらう手続きです。
「売却益で返しきれなかった残債は分割返済すること」を条件に不動産の抵当権を外して、通常の売買と同じように不動産を売り出します。
共有不動産であっても任意売却はできるので、住宅ローンの残った共有不動産の売却が可能です。
共有不動産を任意売却すべき3つのケース
「任意売却の仕組みはわかったけど、具体的にどんなシチュエーションでおこなうべきかわからない」という人も多いでしょう。
そこで、任意売却をすべきケースとして次の3つを解説します。
- 1.ローンの返済が苦しいケース
- 2.離婚で自宅が不要になるケース
- 3.ローンの残る実家を相続するケース
上記の状況に当てはまる人は、任意売却をすることでスムーズに不動産を売却し、トラブルを回避できる可能性があるので、前向きに検討してみましょう。
1.住宅ローンの返済が苦しいケース
住宅ローンの返済が負担となり、生活に支障がでている人は、なるべく早めに任意売却をすべきです。
住宅ローンの支払いを滞納するようになれば、やがて不動産が差し押さえられてしまいます。
差し押さえられた不動産は競売にかけられ、落札代金が住宅ローンの返済に充てられます。しかし、競売の落札額は一般の不動産売買より大幅に安くなることが大半です。
競売より任意売却をしたほうが不動産は高く売れるため、差し押さえられる前に自分の意思で任意売却をおこないましょう。
2.離婚で自宅が不要になるケース
不動産は分割による財産分与がむずかしいため、自宅は離婚する際に売却するのが一般的です。
しかし、離婚時点で住宅ローンが残っており、通常の売却ができないケースも多くあります。
任意売却をすることでマイホームの取り扱いで揉めることがなくなり、離婚手続きもスムーズに進められるようになります。
離婚時に不動産をどう取り扱うべきかは、下記の関連記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
離婚時に不動産はどう扱う？財産分与の原則や弁護士に相談する費用を解説！
3.住宅ローンの残る実家を相続したケース
実家を相続したものの、使う予定がないという人は多いでしょう。その実家に住宅ローンが残っているのであれば、なるべく早く処分しなければ返済の負担だけがかかります。
相続を回避する方法としては「相続放棄」もありますが、相続放棄はすべての遺産を放棄することになるので、実家以外の遺産があるときは損をしてしまいます。
そのため、実家以外の財産のみ相続したい場合は、住宅ローンの残る実家も一緒に相続し、後から実家だけ任意売却をすることも検討しましょう。
任意売却をせずに共有不動産を放置する2つのリスク
「任意売をしてもローンの返済が残るなら、いますぐやる必要はない」と考える人もいるかもしれません。
しかし、任意売却をすべき状況で共有不動産を放置した場合、次のようなリスクが発生します。
- 1.ローンを滞納して不動産を差し押さえられる
- 2.共有者と連絡が取れなくなって処分ができなくなる
これらのリスクを避けるためには、返済が苦しくなった時点、もしくは不動産が不要になった時点で、任意売却をおこなうようにしましょう。
1.住宅ローンを滞納して不動産を差し押さえられる
住宅ローンの滞納が続くと抵当権が実行され、不動産が差し押さえられてしまいます。
差し押さえられた不動産は裁判所を介して競売にかけられ、住宅ローンの返済に充てられます。
しかし、競売では物件に欠陥があっても保証されないなど、買主側に不利な要素があるため、一般的な不動産市場より落札代金が安くなることがほとんどです。
一方、任意売却なら市場の相場に近い価格で売れるため、返済に充てられる金額も多くなります。
差し押さえも任意売却も、残った住宅ローンの返済義務があるのは同じです。そのため、相場価格に近い金額で売れる任意売却のほうが、金銭的にお得であるといえるのです。
2.共有者と連絡が取れなくなって処分ができなくなる
共有不動産の場合、共有者の同意がなければ不動産全体の処分ができないというリスクがあります。
そのため、もしも共有者との連絡が取れなくなった場合、不動産を処分したくてもできないという事態に陥る恐れがあるのです。
例えば、離婚時に共有名義の不動産をそのままにしており、数年後に元配偶者の返済が滞ったせいで自分に残債の一括請求がくるというケースもあります。
共有不動産は上記以外にも多くのリスクがあるため、不要になった時点で早めに売却することが大切です。
他のリスクについては下記の関連記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
共有持分のリスクとは？リスクを避けるためにできることとトラブル解消法
共有不動産を任意売却する3つのメリット
共有不動産を任意売却するかどうかで悩んでいる場合は、任意売却のメリットを知っておきましょう。
メリットを把握することで、自分にとって任意売却が本当に必要か判断できます。
具体的なメリットとして、次の3つを解説していきます。
- 1.オーバーローンでも不動産全体を売却できる
- 2.競売にかけられるより高額で売却できる
- 3.共有名義が解消されるので管理責任から解放される
1.競売にかけられるより高額で売却できる
任意売却は通常の不動産売買とほぼ同じ価格で売れるため、競売にかけられるより高値で売却できます。
競売の場合、物件によって差はありますが本来の市場価格より3割ほど低い価格で落札されるのが一般的です。
場合によっては半値近くまで値下がりすることもあるため、金銭面を見れば競売より任意売却のほうがお得になります。
2.売却コストの持ち出しがない
不動産売却では、土地の測量や登記申請、仲介手数料など、数万円~数十万円の諸経費を持ち出さなければいけません。
しかし、任意売却では不動産を売却した後、売却代金から諸経費を支払うことが可能です。
つまり、売却代金を得た後に諸経費を支払えるため、手元に資金がなくても不動産売却ができるのです。
また、引越しが必要な場合、引越し費用を売却代金から支払える場合もあります。
売却コストを持ち出す必要がないため、家計に余裕のない人でも安心して任意売却が可能です。
3.共有名義が解消されるので管理責任から解放される
共有不動産をもっていると、例え自分がその不動産に住んでいなかったり、賃貸収入を得ていない場合であっても、管理責任があります。
劣化や破損があれば修繕しなければいけませんし、固定資産税などの支払い義務もあります。
共有不動産を売却することでこれらの管理責任から解放され、無駄な負担をなくすことが可能です。
共有不動産の任意売却は単独ではできない
共有不動産を任意売却するにあたって問題となるのが、共有者や債権者との交渉です。
共有不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要であり、自分の意思だけでは売却できません。
また、任意売却をおこなうには債権者である金融機関から許可を得る必要があります。
それぞれ具体的にどのような交渉が必要なのか、詳しく解説していきます。
共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要
共有不動産は共有者全員が所有権をもつため、1人の意思で勝手に売却はできません。不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
ただし、共有不動産には「共有物分割請求」という制度があり、この制度を使えば共有不動産の売却や、共有者同士の持分売買によって共有状態の解消を求めることができます。
他の共有者が売却に反対していても、最終的には共有物分割請求によってほぼ強制的な「共有不動産の現金化」が可能なので、売却を反対する意味がなくなってしまいます。
共有物分割請求を検討していることを伝えれば、不動産全体の売却に同意してもらいやすくなるでしょう。
共有物分割請求については、下記の関連記事も参考にしてください。
共有物分割請求は拒否できない！請求「する側」と「される側」の対処法を解説
任意売却は債権者に許可をもらうことが必要
任意売却をおこなうには、債権者である金融機関に認めてもらうことが重要になります。
金融機関が必ずしも認めるとは限らず、交渉次第では任意売却を断られることもあります。
現状では住宅ローンの支払いが困難なことや、任意売却をすれば残債の返済を確実におこなえることを、資料を提示しながら交渉することが重要です。
しかし、一般の人では適切な交渉はむずかしいため、不動産会社や弁護士などの専門家に代行してもらうことが一般的です。
共有者や債権者との交渉は「弁護士と連携した不動産会社」に任せよう
任意売却で重要となるのは、共有者や債権者と話し合うときの交渉力と、売却にともなう法的手続きの知識です。
不動産売買のなかでも特殊な取引となるため、任意売却を成功させるには専門的な知識と経験が重要となります。
そのため、任意売却を相談する不動産会社は、弁護士と連携しているところをおすすめします。
弁護士と連携している不動産会社なら、不動産・法律それぞれの専門知識から的確な交渉や手続きをおこなえるため、スムーズな任意売却が可能です。
>>【弁護士と連携！】共有不動産・共有持分の買取業者はこちら
共有不動産を任意売却する流れ
実際に任意売却をおこなう場合、次のような手順になります。
- 住宅ローン残高と不動産査定額を確認する
- 共有者から任意売却の同意を得る
- 債権者から任意売却の許可を得る
- 売却活動をおこなう
- 物件を引き渡す
次の項目から、それぞれの手順を詳しく見ていきましょう。
1.住宅ローン残高と不動産査定額を確認する
任意売却はオーバーローンであることが前提なので、まずは住宅ローンの残高と、不動産を売却した場合いくらになるかを確認します。
住宅ローンの残高は、金融機関から送付される残高証明書・返済予定表を見るか、電話で直接問い合わせましょう。
不動産査定額は、不動産会社の無料査定を利用するとよいでしょう。査定の段階から任意売却を受け付けている不動産会社に依頼すれば、この後の流れもスムーズに進みます。
>>【任意売却に対応！】共有不動産・共有持分の無料査定はこちら
2.共有者から任意売却の同意を得る
住宅ローン残高や不動産査定額の確認と並行して、共有者に任意売却をしたいことを相談しましょう。
共有者が反対する場合、先に解説した共有物分割請求の話題も出しつつ交渉する必要があります。
後から意見を変えられないように、同意を得たら売却条件などを書面に起こしておくとよいでしょう。
3.債権者から任意売却の許可を得る
オーバーローン状態であると確認できれば、債権者である金融機関に任意売却の許可を取ります。
金融機関としては確実に貸付金を回収できるかどうかが重要なので、売却価格や売却期間などに条件を付けてくるかもしれません。
個人で適切な条件を判断をするのはむずかしいので、不動産会社や弁護士に交渉を任せることをおすすめします。
4.売却活動をおこなう
債権者から任意売却の許可を得れば、通常の不動産売却と同じように売却活動をおこないます。
金融機関から出された条件によっては、急いで売らなければいけなかったり若干の値下げが必要なケースもありますが、市場相場に近い価格で売却が可能です。
なお、任意売却で売り出していることを知られたくない場合は、その情報を伏せて売り出すことも可能です。詳しくは、依頼した不動産会社に相談しましょう。
5.物件を引き渡す
買主が決まれば売買契約を結び、物件を引き渡します。
共有不動産の場合、売買契約や物件引き渡しには共有者全員で立ち会うことが原則です。
ただし、全員の立ち会いがむずかしい場合は、代理人を立てることもできます。
代理人を立てるには委任状の作成が必要なので、詳しくは下記の関連記事を参考にしてください。
共有名義不動産の売却は代理人に任せられる！委任状作成時の注意点も解説
共有持分のみの任意売却は可能だが実現はむずかしい
共有不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要ですが、各共有者の所有権の割合である「共有持分」であれば、自分の意思のみで売却が可能です。
しかし、共有持分のみの任意売却に関しては、現実的にむずかしいといえます。
ただし、完全に不可能というわけではなく、共有持分専門の買取業者であれば共有持分のみの任意売却も可能です。
抵当権が共有持分にのみ設定されていることが条件
共有持分のみを任意売却するには、前提として「抵当権が共有持分のみを対象にしている」ことが必要です。
抵当権の対象が「共有不動産全体」の場合、一部の共有持分だけ抵当権を外すことはできません。
例えば、夫婦などが収入合算をして申し込む「連帯債務型」の住宅ローンの場合、抵当権は不動産全体を対象としているため、共有持分のみの任意売却はできません。
一方、別々に住宅ローンを組んで1つの不動産を購入する「ペアローン型」の場合、抵当権はそれぞれの共有持分に設定されるため、共有持分のみの任意売却ができます。
任意売却をできても共有持分は需要が少ない
仮に任意売却ができても、共有持分のみの売却は需要が少なく、買主を見つけるのはむずかしいのが実情です。
共有持分だけを購入しても、不動産全体を使用・管理・処分するには他共有者との話し合いが必要です。実質的に大きな制限があるため、需要も下がってしまいます。
そのため、共有持分の売却ノウハウをもつ不動産会社は少なく、一般的な不動産会社では取り扱いを断られるケースもあります。
「共有持分専門の買取業者」ならスピーディーに任意売却ができる
共有持分の売却には専門的な知識と、実績に基づくノウハウが重要となるため、共有持分を専門とする不動産会社に依頼することが大切です。
また、一般的な不動産売却では買主を見つけることがむずかしいため、物件を直接買い取る「買取業者」に相談しましょう。
共有持分専門の買取業者であれば、買主を探す手間が省けるためスムーズな売却が可能です。
また、共有持分の売買には法律の専門知識や共有者との交渉が必要なケースが多いため、任意売却にも対応できる買取業者が多くなります。
共有持分のみを任意売却したいのであれば、まずは共有持分専門の買取業者に相談し、売却に向けたアドバイスをもらいましょう。
まとめ
共有不動産の任意売却は、共有者と債権者の双方と交渉をおこなう必要があるため、通常の不動産売却よりむずかしくなります。
しかし、弁護士と連携している不動会社に相談すれば、住宅ローンが残っている共有不動産でもスムーズな売却が可能です。
ローンの返済がむずかしい、もしくは不要になった共有不動産は、任意売却で処分して返済義務や管理責任から解放されましょう。
共有不動産と任意売却についてよくある質問
任意売却とは、オーバーローン（住宅ローンの残債が物件の売却価格を上回っている状態）のときに不動産を売却する方法です。債権者である金融機関と交渉し、抵当権を外して不動産を売り出します。
競売にかけられるより高額で不動産を売却できる点や、売却コストの持ち出しがない点があげられます。共有不動産の場合、住宅ローンを完済する前に共有名義を解消し、共有不動産の管理責任をなくすことができます。
住宅ローンの返済が苦しいときや、離婚で自宅が不要になるとき、相続した実家を処分したいときなどがあげられます。
はい、共有者全員の同意が必要です。共有者のうち1人でも反対していれば、共有不動産の任意売却はできません。
任意売却も共有不動産・共有持分の売却も、法律の知識や交渉のノウハウが重要となります。そのため、弁護士と連携した不動産会社に相談し、スムーズな任意売却を実現しましょう。→【弁護士と連携！】共有不動産・共有持分の無料査定はこちら
コメントを残す