相続は兄弟共有と売却どちらにすべき？不動産を継承するときの注意点

親が亡くなって兄弟で不動産を相続するとき、共有名義にするか売却して現金で分けるか、どちらを選ぶべきか分からず悩んでいる人も多いのではないでしょうか？

不動産を共有名義にして相続する方法は、手軽で公平性も保てるというメリットがあります。

しかし、不動産を共有名義にすると、管理や処分で将来的にトラブルとなる恐れがあるので注意が必要です。

可能な限り、不動産の共有名義は避けるべきです。多少手間がかかっても、売却するなり不動産のまま分割するなりしたほうが、トラブルを防げます。

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兄弟での不動産相続で共有を選ぶメリット・デメリット

被相続人が亡くなった場合、財産を相続人で分けることになります。

被相続人の財産が現金のみであれば法定相続割合に応じて簡単に分けることが可能ですが、不動産が含まれていた場合は分けることが容易ではありません。

そのため、財産に不動産が含まれている場合には、共有と呼ばれる1つの不動産を複数人で所有する方法を選択することがあります。

しかし、他にも不動産を相続する方法はいくつかあり、共有が正しい選択とは限らないので共有のメリットとデメリットを事前に把握してから選ぶことが重要です。

共有のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

不動産を共有するメリット

共有を選ぶメリットとして、以下の3つがあります。

共有するメリット１. 公平性が高い

相続人が兄弟のみの場合における法定相続割合は2分の1ずつとなります。
参照:三井住友銀行　相続割合

例えば、2,000万円の現金と3,000万円の不動産を兄弟で相続する場合は、法定相続割合に基づいて分割すると2,500万円ずつとなります。

不動産は分割できないという理由で、兄が不動産、弟が現金を相続することになった場合は弟が500万円損をすることに。

しかし、相続した不動産を共有状態にした場合、不動産に対する共有持分を2分の1ずつ持ったままにすることが可能です。

共有持分を売却しない限り自由に不動産を使用できる、一括で売却した場合は共有持分に応じた売却代金を受け取れるため、公平性が高いと言えるでしょう。

共有するメリット２. 相続時の費用負担が少ない

不動産を売却して現金に換えてから相続することを選ぶ場合、不動産売却の専門家である不動産会社に売却を依頼することになります。

不動産会社が買い手を見つけて契約に至った場合、不動産会社に仲介手数料という報酬を支払わなくてはなりません。

相続したのが土地で法定相続割合に応じて分筆（土地を分けること）する場合には、土地の専門家である土地家屋調査士に分筆を依頼することになります。

この場合も売却と同じく土地家屋調査士に報酬を支払わなくてはなりません。

また、相続した不動産を単独名義にする場合は所有権の移転登記が必要で、移転登記の際は登録免許税という手数料を負担します。

しかし、共有であればこれらの費用を全て支払う必要がないため、費用負担を抑えることが可能です。

共有するメリット３. 手間と時間がかからない

相続が発生した場合、財産をどのように分けるのか相続人同士で話し合う遺産分割協議を行います。

しかし、不動産は分割が容易ではありません。どうやって分割するのかを話し合うだけでも時間がかかります。

仮に話し合いがまとまり、売却して現金に換えてから分割することに決まっても、買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性も。

共有の場合、遺産分割協議で不動産を共有するということにさえ決まれば、複雑な手続きも必要ありません。

そのため、相続にかかる手間と時間を大幅に省けるでしょう。

不動産を共有するデメリット

共有を選ぶデメリットとして、以下の3つがあります。

共有するメリット１. 共有者が次々と増えてしまう

不動産を相続した直後は、共有持分を有するのが兄弟の2人だけでも、時間の経過とともに共有者が次々と増えます。

その理由は、共有持分を有する兄弟が結婚していて配偶者や子供がいる場合は、亡くなると配偶者や子供が共有持分を取得するためです。

第二相続は配偶者や子供で済みますが、第三相続まで至った場合、相続した不動産について話し合いたいと思っても不動産の共有者が誰なのか把握するのが困難です。

把握できる範囲の共有者全員を招集して話し合って不動産の今後について決めたところ、話し合いの後に共有者が現れてトラブルに発展する可能性も。

「登記簿を確認すれば誰が相続人か分かるのでは？」と思った人もいるかもしれませんが、単独名義でなければ所有権の移転登記を行わないので把握できません。

後々のトラブルを回避したいのであれば、共有状態のまま放置するのではなく、スムーズに共有状態を解消した方が良いと言えるでしょう。

共有するメリット２. 売却しにくくなる

不動産が共有状態にある場合、共有持分を有している人の行為が一部制限されます。

例えば、不動産に住むといった使用行為、経年劣化に対する修繕といった保管行為は単独で行うことが可能です。

しかし、不動産を賃貸用に転用する利用行為やリフォームやリノベーションといった改良行為は過半数の同意を得る必要があります。

また、不動産を一括で売却して現金化する処分行為は全員の同意を得なくてはなりません。

共有状態のまま放置していて、第二相続、第三相続で共有者が増えた場合は、全員の同意を得ることが困難になるので不動産を売却しにくくなるでしょう。

共有するメリット３. 相続後の費用負担が大きい

共有状態の不動産が空き家でも、固定資産税や都市計画税がかかる、経年劣化を補うための修繕費用がかかります。

定期的な清掃を行うために電気やガス、水道などを契約したまま放置していることも多く、使用していない場合でも基本使用料を支払わなくてはなりません。

また、相続したのがマンションの場合には管理費や修繕積立金などのランニングコストも加わります。

相続時の費用負担を抑えることができても、相続後の費用負担は大きいため、不動産を誰も使用しないのであればスムーズに売却した方が良いと言えるでしょう。

相続した不動産の共有でトラブルを防ぐ方法

遺産分割協議はお金が絡むので難航することも多いです。

そのため、不動産をどうするかという話し合いが難航しなかなか先に進まないケースでは、共有が向いていると言えます。

しかし、そうでないのであれば、共有は後々トラブルが生じる可能性が高いので避けた方が良いと言えます。

例えば、共有不動産を貸し出して得られた家賃収入を兄だけが受け取っている、弟が家賃を負担せずに共有不動産に住んでいる、勝手に売却される可能性があるなどです。

上記のようなトラブルを防ぐためには、どうすれば良いのでしょうか？

相続した不動産の共有でトラブルを防ぐには以下の3つの方法がありますが、それぞれにメリットとデメリットがあるため、違いをよく理解してから選ぶことが重要です。

それぞれの方法のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

現物分割を選ぶ

現物分割とは、不動産をそのまま分割するという遺産分割の手段です。

例えば、相続財産が株式1,000万円、現金2,000万円、不動産3,000万円といったケースで兄が不動産を相続し、弟が株式と現金を相続します。

また、上記と同じ条件で不動産が土地の場合は兄が株式と不動産の3分の2（2,000万円）、弟が現金と不動産の3分の1（1,000万円）を取得するのも現物分割に含まれます。

現物分割では不動産を残せるため、代々受け継いできた土地を手放したくないという人に向いている遺産分割の手段と言えるでしょう。

現物分割のメリット

現物分割のメリットは以下の2つです。

不動産を現金化して分割する場合は不動産会社に仲介を依頼して売却しなくてはならず、手間と費用がかかります。

現物分割は共有持分に応じて土地を分筆して相続する場合のみ土地家屋調査士に依頼する手間と費用がかかります。

しかし、普通に分割する場合には所有権移転登記を行うだけなので手間がかかりません。

また、必ず相続人の誰かが不動産をそのまま相続することになるため、代々受け継いできた不動産を後の世代に残せるのも大きなメリットと言えるでしょう。

現物分割のデメリット

現物分割のデメリットは以下の2つです。

相続財産が株式1,000万円、現金2,000万円、不動産3,000万円といったケースのように、相続財産の金額がきれいに揃っていることはほとんどありません。

金額のバラツキが生じるケースが多く、実際にはどちらかが遺産を少し多くもらうことで不公平になる可能性があります。

また、土地を分筆して相続する場合は、分筆後の土地が小さいまたは分筆の仕方によっては資産価値が下がる可能性があるので注意が必要です。

どのように分筆すれば公平に分けられるのか、分筆後どのくらいの土地の大きさであれば問題がないのか土地家屋調査士や不動産会社などの専門家に相談してから分筆しましょう。

代償分割を選ぶ

代償分割とは、相続人の1人が不動産を相続し、不公平が生じた場合は代償金で補うという遺産分割の手段です。

例えば、現金2,000万円、不動産3,000万円を兄弟で遺産分割するケースで兄が不動産を相続し、弟が現金を相続する場合に兄が弟に500万円の現金を渡します。

元の手段では1人あたり2,500万円を相続するのに対し弟は500万円不足していましたが、兄が500万円を弟に渡すことで公平性が保たれます。

現物分割のケースと同様に、代々受け継いできた土地を手放したくない人や遺産の大半を不動産が占めていて預貯金といった比較的分割が容易な資産が少ないケースに向いている遺産分割の手段と言えるでしょう。

代償分割のメリット

代償分割のメリットは以下の2つです。

現物分割には不公平になる可能性があるというデメリットを伴いましたが、代償分割では差額分を現金で補うため、公平性が高いのが大きなメリットです。

また、現物分割と同様に、必ず相続人のどちらか一方が不動産をそのまま相続するので代々受け継いできた不動産を後の世代に残せるのも大きなメリットと言えます。

そのため、「不動産を残すだけでなく公平性を保ちたい」と考えている人には、現物分割のデメリットを補える代償分割がおすすめです。

代償分割のデメリット

代償分割のデメリットは以下の2つです。

代償分割では不動産を相続する人が他の相続人に対し代償金を支払わなくてはなりません。

各相続人の相続財産の差額が小さければあまり大きな負担にはなりませんが、相続財産が不動産しかないようなケースでは負担が大きくなります。

そのようなケースでは代償金を用意できず、代償分割を利用できない可能性も。

また、不動産には1物5価という1つの不動産に対し5つの価値の判断基準があります。

実勢価格（時価）、公示価格（基準地価）、相続税評価額、固定資産税評価額、鑑定評価額の5つですが、どれを用いるかによって不動産の価値が多少変化します。

低く評価すると、他の相続人が受け取れる代償金が少なくなって揉める可能性があるため、よく話し合ってから代償分割に臨みましょう。

換価分割を選ぶ

換価分割とは、不動産を売却して一度現金化し、相続割合に応じて分けるという遺産分割の手段です。

例えば、現金2,000万円、不動産3,000万円を兄弟で遺産分割するケースでは、売却により不動産を3,000万円の現金に交換してから2,500万円ずつ兄弟で分けます。

現物分割や代償分割とは異なり土地を手放さなくてはなりません。

そのため、誰も不動産を相続することを望んでいない場合や相続税を納めるための資金を確保したいという人に向いている遺産分割の手段と言えるでしょう。

換価分割のメリット

換価分割のメリットは以下の2つです。

代償分割も相続人の一方が代償金を支払うことによって公平性を維持しますが、代償金を支払えなければ分割が成立しないというデメリットがありました。

しかし、換価分割では代償金を必要としません。どちらか一方に負担がかかることもなく、公平性の高い遺産分割を行えるのが大きなメリットです。

相続した不動産に住む場合は問題ありませんが、空き家だと住んでいないにもかかわらず固定資産税や都市計画税、経年劣化を補うための修繕費用を支払う必要があります。

現物分割では不動産を手放すため、これらの維持管理にかかる手間や費用を省けることも大きなメリットと言えるでしょう。

換価分割のデメリット

換価分割のデメリットは以下の2つです。

不動産を売却する際に、評価額通りの価格で売れると保証されているわけではありません。

市場が冷え込んでいる場合はなかなか買い手が見つからず、買いたたかれて評価額よりも売却価格が低くなって損をする可能性があります。

また、地価が上昇している地域の場合、相続のタイミングで売却すると将来の値上がり益を逃す機会損失の可能性も。

少しでも高く売却したいのであれば、複数の不動産会社に査定を依頼して査定結果の高い不動産会社に仲介を依頼するという方法があります。

また、一時的に共有状態にしておいて売り時が到来してから売却するのも選択肢の1つと言えるでしょう。

まとめ

兄弟で不動産を相続する場合に、共有と売却のどちらを選ぶべきか悩んでいる人も多いと思いますが、どちらを選ぶのが正解というわけではありません。

共有そのものに特に問題はありませんが、共有状態を放置すると将来トラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

そのため、明確な目的があって共有状態を選択しているのであれば問題ありませんが、特に目的がない場合は速やかに共有状態を解消した方が良いと言えます。

共有状態を解消する方法は複数ありますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

どれを選べばいいか分からない人は、不動産会社などの専門家に相談してみましょう。