共有持分の名義を変更する手続きとして「持分一部移転登記」があります。共有持分の一部を名義変更する手続きで、共有持分を部分的に売却するときなどにおこないます。
しかし、共有持分に関連した移転登記には「持分全部移転登記」など似たような手続きも多いため、混乱してしまう人も多いでしょう。
この記事で持分一部移転登記の仕組みや具体的な手続き方法を解説するので、適切に登記申請をおこなうための参考にしてください。
なお、共有持分の一部移転で共有者が増えると、共有者同士でのトラブルも起こりやすくなります。
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- 売買や贈与で、持分を分割して移転する手続きを「持分一部移転登記」という。
- 持分一部移転登記を申請するときは「持分を移転する理由」のわかる書類が必要。
- 持分を分割して共有者を増やすとトラブルになりやすいので、できれば共有名義から抜けたほうがよい。
目次
共有持分を分割して移転するときに「持分一部移転登記」をおこなう
売買などで共有持分の名義を変更するとき、法務局で移転登記をおこないます。
移転登記のうち、共有持分を分割して名義変更をおこなうのが「持分一部移転登記」です。
「1/2×1/2=1/4」なので、共有持分1/4をAの名義からBの名義へ変更することを、持分一部移転登記といいます。
受け取る側が第三者であれば、1つの不動産に対して共有持分をもつ人が増える、つまり不動産全体の共有者が増えることになります。
一方、受け取る側も元々共有者の場合、共有者の間で持分割合の比率が変わるだけで、共有者の人数に変更はありません。
持分一部移転登記の具体例
「共有持分」も「持分一部移転登記」も一般的な用語ではないため、具体的なイメージがつきにくいと思います。
そこで、実際にどんな状況で持分一部移転登記がおこなわれるのか、次の2パターンを例にして見ていきましょう。
- 売買の場合
- 贈与の場合
売買の場合
不動産の共有者は、自分のもつ共有持分を自由に売却できます。共有持分をすべて売ることはもちろん、一部だけ売ることも可能です。
この場合、売買を原因として共有持分1/4を持分一部移転登記することを、法務局に申請する必要があります。
ただし、共有持分をもっていても、不動産全体の管理や処分には実質的な制限があるため、一般的な不動産市場では需要がありません。共有持分の一部だけとなると、ますます需要は減ってしまいます。
一方、共有者同士であれば、共有持分の一部を売買するケースがあります。
なぜなら、持分割合を増やすことで、共有者と不動産全体の管理や処分について話し合うとき、発言力を高められるケースがあるからです。
また、共有不動産を貸し出している場合、持分割合が多いと家賃収入の取り分も大きくなります。
持分割合によって変わる「共有者のできること」や、共有不動産の家賃を分配・請求する方法については、それぞれ下記の関連記事を参考にしてください。
不動産が共有状態だと制限されることってなに？一人でもできることや全員の賛同が必要なことを解説
【不動産の分け方】遺産・相続で不動産が含まれる場合の分け方を解説します
贈与の場合
共有持分は、一部を無償で譲り渡す「贈与」も可能です。相続税対策の一環などで、持分割合を半分だけ譲るケースなどがあります。
なお、受贈者（贈与を受ける人）は、年間で110万円以上の贈与を受けた場合、贈与税が課されます。
受け取った共有持分の評価額が110万円以上の場合、もしくは他の贈与と合わせた年間の受贈額が110万円を超える場合、税務署への申告も忘れずにおこないましょう。
「持分一部移転登記」以外にはどんな登記がある？
「持分一部移転登記」以外にも、共有持分に関連する移転登記として下記の2つがあります。
- 共有持分をすべて移転する「持分全部移転登記」
- 単独名義の不動産を共有に変える「所有権一部移転登記」
「名称が似ていてどんな登記なのかわかりにくい！」という人のために、それぞれどんな登記なのか解説します。
1.共有持分をすべて移転する「持分全部移転登記」
共有持分の一部ではなく、まるごと移転することを「持分全部移転登記」といいます。
典型的な例としては、相続人が共有持分をもっており、それを相続で名義変更する「相続登記」が、持分全部移転登記にあたります。
もとの所有者が共有持分の名義から完全に外れるのであれば、受け取る側が１人でも複数人でも持分全部移転登記です。
この場合、共有持分の移転は「A→B」と「A→C」の2つが発生しますが、共有持分の名義からAが完全に消えるため、持分は一部移転ではなく全部移転となります。
一方、売買などで複数人に譲渡するとき、もとの所有者に少しでも共有持分を残す場合は持分一部移転登記となります。
売却後の持分割合は「A・B・Cそれぞれ1/3ずつ」となり、Aは引き続き共有者であり続けるため、持分一部移転登記とみなされます。
2.単独名義の不動産を共有に変える「所有権一部移転登記」
単独名義の不動産において、所有権の一部を他者に譲るときは「所有権一部移転登記」となります。贈与などで、1つの不動産を共有名義にするケースが典型的な例です。
ちなみに、単独名義の不動産をまるごと名義変更する際の登記は「所有権全部移転」となります。
名義変更における登記の名称は、元々の権利者から見てどのように権利が変わるのかを基準にすればわかりやすいでしょう。
- 自分のもつ共有持分のうち一部を移転→持分一部移転登記
- 自分のもつ共有持分をまるごと移転→持分全部移転登記
- 自分のもつ所有権のうち一部を移転→所有権一部移転
- 自分のもつ所有権をまるごと移転→所有権全部移転
持分一部移転登記のやり方
実際に持分一部移転登記が必要になったとき、どのような手続きが必要になるでしょうか？
結論からいうと、基本的な流れは共有持分をまるごと名義変更するときと変わりません。持分の一部であろうと全部であろうと、名義が変わるということに違いはないからです。
次の項目から、共有持分を移転するときの基本的な登記手続きを解説していきます。
なお、共有不動産全般の登記方法や、必要な登記費用については、下記の関連記事も参考にしてください。
【共有名義不動産の登記費用】共有名義と単独名義の登記費用の違い｜自分で登記する方法も解説
1.売買契約書など「持分を移転する理由」がわかる書類を用意する
まずは「登記原因証明情報（共有持分を移転する理由がわかる書類）」を用意します。売買の場合は売買契約書、贈与の場合は贈与契約書です。
契約書は個人で作成することもできますが、記載内容に不備があると登記が却下されるだけでなく、当事者間でトラブルが起こる恐れもあります。
不動産会社を介して売却した場合はその不動産会社が作成してくれますが、個人間での売買・贈与をおこなった場合は、司法書士に作成を依頼するとよいでしょう。
2.法務局に必要書類を提出する
登記原因証明情報やその他の必要書類を提出し、法務局に登記の申請をおこないます。
その他の必要書類については、主に次のものがあげられます。
- 登記申請書
- 登記識別情報（登記済証）
- 固定資産税評価証明書
- 住民票
- 共有持分を受け取る人の印鑑証明書（発行から3カ月以内のもの）
登記の原因によって必要な書類は変わる場合があるので、詳しくは司法書士、もしくは法務局に直接問い合わせましょう。
3.登記完了証や登記識別情報を受け取る
書類の提出後、法務局側で申請内容をチェックし、登記内容を変更します。申請から移転登記の完了まで、およそ1週間ほどかかるのが一般的です。
登記が完了すると、法務局から登記完了証が送付されます（オンライン申請の場合はウェブサイトからダウンロード）。
ただし、登記完了証はあくまで確認用の書類であり、法的な効力はもっていません。取得した共有持分を再び売却するときなど、将来的に必要となるのは「登記識別情報」となります。
登記識別情報は、登記完了後に法務局の窓口で受け取るか、郵送で送付してもらいます。郵送の場合、登記申請書に郵送を希望することを記載しなければいけません。
また、登記完了から3ヶ月以上経つと受け取ることができなくなります。紛失した場合も再発行はできないので、登記完了後は速やかに受け取り、大切に保管しておきましょう。
共有持分の一部移転は権利関係が複雑になりトラブルが起こりやすい
共有持分を一部移転するということは、1つの不動産に対して共有者の人数が増えるということです。
共有不動産は、使用・管理・処分に共有者の同意を得る必要がありますが、共有者が多いほど意見を一致させるのがむずかしくなります。
また、共有者が増えていくと、顔も知らない人と共有関係になっていたり、連絡が取れない共有者が現れるといった問題も発生します。
「共有者が行方不明で売却できない」「不動産の使い方で揉めて裁判になった」というケースは多く、共有者を増やすのはあまり得策とはいえないでしょう。
なるべく早く共有名義から抜けることでトラブルを防げる
共有持分に関するトラブルを避けるには、共有名義から抜けるのが一番簡単な方法です。
例えば、共有持分だけなら自分の意思のみで売却できるので、他の共有者に売ってしまうという選択肢もあります。
また、共有者が買取を拒否する場合、共有持分専門の買取業者に買い取ってもらうという方法もあります。
買取業者は共有持分を自社で直接買い取るので、最短2日で共有持分を現金化し、共有名義から抜け出すことが可能です。
共有持分が不要であれば、まずは無料査定でいくらになるか調べてみるとよいでしょう。
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まとめ
共有持分の名義変更をするときは、法務局で移転登記を申請します。
共有持分のうち一部だけ移転するなら「持分一部移転登記」で、まるごと移転するなら「持分全部移転登記」と覚えましょう。
ただし、共有持分の一部を移転して共有者を増やすと、不動産の取り扱いを巡ってトラブルが起こりやすくなります。
そのため、共有名義を維持し続けるより、早めに共有名義から抜け出すことも検討してみましょう。
共有持分を処分したければ、専門の買取業者に買い取ってもらうことも可能です。
共有持分の一部移転に関する質問
自分のもっている共有持分を分割し、売買や贈与などによって他の人に譲ることをいいます。また、共有持分の一部移転を法務局で登記することを「持分一部移転登記」といいます。
売買契約書や贈与契約書など「持分の一部移転をする理由がわかる書類」を用意し、登記申請書などと合わせて法務局に提出します。
一般的には、おおむね1週間程度で受理されます。
司法書士に依頼すれば、書類の準備から法務局での手続きまで代行してもらえます。
全部移転は、共有持分をまるごと譲ることをいいます。もとの所有者から見て、共有持分を全部移転するのが全部移転、一部だけ移転して残りは手元に置いておくのが一部移転です。
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