夫名義の不動産を妻がもらう場合にかかる税金と必要な手続きを解説

「妻に不動産を確実に残したい」「節税のために不動産を妻に渡したい」など、夫名義の不動産を妻に譲るケースがあります。

夫名義の不動産を妻に渡す方法は主に3つあり、それぞれでかかる税金や手続きに必要な書類が異なるので、自分の経済状況などに合わせて選びましょう。

この記事では夫から妻へ不動産を譲るとき、どんな費用や手続きが必要なのか、わかりやすく解説していきます。

スムーズな不動産の譲渡をおこなために、ぜひ参考にしてください。

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• 夫名義の不動産を妻がもらう方法は「生前贈与」「財産分与」「相続」の3つ。
• 夫名義の不動産を妻がもらう場合にかかる費用には「税金」と「司法書士報酬」が必要。
• 住宅ローンが残っていると名義変更はむずかしい。

夫名義の不動産を妻がもらう主な方法は3つ

夫名義の不動産を妻がもらう方法は主に下記3通りです。

• 1.生前贈与
• 2.財産分与
• 3.相続

各方法の概要ともらう手続きを、次の項目から解説していきます。

1. 生前贈与

「生前贈与」とは夫が生きている間に無償で不動産を妻に譲渡し、名義変更することです。

生前贈与された時期によりますが、原則として遺産分割協議の対象外ですので「他の相続人から家の売却を強いられる」「他の相続人と共有名義になって、共有物分割請求訴訟を起こされる」といったトラブルを未然に防ぎます。

また、相続財産が少なくなる結果、相続税の節税につながる点も1つのメリットです。

ただし「贈与税」の課税対象です。贈与税は一般的に相続税よりも高い税率となっているので注意してください。

生前贈与で名義変更する方法

不動産の名義変更は「いままでの所有者」と「これからの所有者」が共同で行う手続きです。

したがって、夫名義の不動産を妻がもらう場合には、夫婦共同で手続きを進めます。

具体的な流れは下記のとおりです。

1. 贈与契約書を作成する
2. 所有権移転登記申請をする
3. 贈与税の申告をする

贈与契約書には「誰が」「誰に」「いつ」「どの不動産を」「どのような方法で」あげるのか、を記載します。

贈与契約書は所有権移転登記申請や贈与税の申告手続きで添付するので、夫婦間であっても確実に作成しましょう。

また「所有権移転登記申請」「贈与税の申告」は自分でも、税理士や司法書士のような専門家に依頼しても、どちらでも問題ありません。

2. 財産分与

「財産分与」とは離婚時に夫婦で築いた共有財産を分配することです。結婚後に購入したマイホームが財産分与の対象です。

財産分与はあくまで財産の「分割」にあたり「贈与」ではありませんので、贈与税はかかりません。

ただし、結婚前に夫がすでに不動産を取得していた場合、その不動産は原則財産分与の対象外となります。

また、財産分与におけるすべての事情を考慮しても妻に分与された財産が多すぎる場合、その「多すぎる」部分に贈与税がかかるので注意してください。

参照:国税庁「離婚して財産をもらったとき（国税庁）」

財産分与で名義変更する方法

財産分与で妻が不動産をもらう流れは下記のとおりです。

1. 財産分与協議で不動産を妻名義へ変更することに決める
2. 離婚協議書を作成する
3. 所有権移転登記申請をする

協議離婚では夫婦で話し合って財産分与の内容を決めます。

このとき「不動産を妻のものにする」となれば、離婚協議書にその旨を記載します。

そして、離婚協議書を登記原因証明情報として、所有権移転登記を申請します。

財産分与の名義変更でも夫婦両方の協力が必要です。

しかし、財産分与協議で夫から不動産をもらうことになっていたのに、その後、夫が名義変更に協力してくれず、なかなか名義変更できないというトラブルになるケースがあります。

どれだけ言っても協力してもらえなければ「名義変更を請求する裁判」を起こす必要があり、手間もお金もかかります。

そのため、離婚協議書の作成だけでなく、所有権移転登記に必要な書類の提供や記名押印など、名義変更に必要な作業への協力も離婚の条件に加えておきましょう。

3. 相続

「相続」では夫が亡くなったときに、夫名義の不動産を妻が相続し、名義を変更します。

遺言書を作成していれば、妻へ自宅を残すことはできますが、他の相続人が持つ「遺留分」も考慮する必要があります。

遺留分を侵害しないような遺言書にするか、遺留分の請求があった場合に速やかに清算できるよう金銭も妻へ遺しておきましょう。

また、配偶者が取得する財産は「法定相続分または評価額1億6千万円まで」相続税がかかりません。

そのため、ほとんどの場合で妻が取得した財産に相続税がかかることはないでしょう。

参照:国税庁「配偶者の税額の軽減」

相続で名義変更する方法

相続で不動産の名義変更をする流れは下記のとおりです。

1. 遺言書の有無を確認
2. 相続人の調査・確認
3. 相続財産の調査
4. （遺言書がなければ）遺産分割協議・遺産分割協議書の作成
5. 相続登記
6. 相続税の申告

不動産の名義変更は通常「変更前の人」と「変更後の人」両方の協力が必要です。

しかし、相続では「変更前の人」が存在しないので「変更後の人」のみで手続きできます。

その際には、亡くなったことを証明できる「戸籍全部事項証明書」または「除籍全部事項証明書」をあわせて提出します。

また「登記原因証明情報」は「遺言書」または「相続人全員の協議結果を記載した遺産分割協議書」です。

妻が不動産を相続するには、相続人全員が同意している必要があります。

相続人同士の関係が悪く「遺産分割協議でトラブルになりそうだ」と思える場合には、遺言書を作成しておきましょう。

また、1億6千万円までは相続税がかからない「配偶者の税額の軽減」を利用するためには、相続税の申告時に、税額軽減の明細を記載した相続税の申告書が必要です。

正しい手続きをしなければ、配偶者の税額軽減は受けられないので注意してください。

手続きに不安があれば、所轄の税務署か、税理士のような専門家へ相談することをおすすめします。

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夫名義の不動産を妻がもらう場合にかかる費用

夫名義の不動産を妻がもらう場合にかかる費用をまとめると下記のとおりです。

• 登録免許税
• 不動産取得税
• 贈与税
• 相続税
• 司法書士報酬

これら費用のうち、どの費用がかかるかは、妻が夫から不動産をもらう方法によって異なります。

例えば「贈与税」は生前贈与のときに課税され、財産分与や相続では課税されません。

また、同じ「登録免許税」でも不動産を取得する原因によって異なる税率が適用される場合もあります。

登録免許税

登録免許税とは不動産名義（所有権）の変更で登記する際にかかる税金です。

登録免許税額は「課税標準 × 税率」で計算します。課税標準は原則、固定資産税評価額がをあてはめます。

「生前贈与」「財産分与」「相続」で名義変更する場合にかかる税率は下表のとおりです。

生前贈与・財産分与では登録免許税が高くなることから「不動産をもらう」とお互いに同意したまま、名義はそのままにしている人もいます。

しかし、名義変更しないままでは第三者に主張できず、法律的にも夫名義のままです。

トラブルのもとですので、名義変更は確実に手続きしましょう。

また、財産分与では登記費用をどちらが負担するかについても協議で決めておくことが大切です。

参照:国税庁「登録免許税の税額表」

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した人に対してかかる税金です。

不動産取得税は「課税標準額 × 税率」で計算します。課税標準額は、固定資産税評価額です。

なお、2024年3月31日までに宅地および宅地評価された土地を取得した場合、宅地の課税標準額は2分の1になります。例えば、評価額2,000万円の宅地は、1,000万円で計算します。

不動産取得税の税率は以下のとおりです。

生前贈与・財産分与・相続のうち、不動産取得税がかかるのは生前贈与の場合のみです。財産分与・相続で不動産を妻がもらった場合は課税されません。

ただし、夫婦の共有財産を分け合う「財産分与」ではなく、慰謝料や離婚後の生活扶助を目的に妻へ不動産を渡した場合は課税される恐れがあるので注意してください。

贈与税

贈与税は生前贈与で妻が不動産を取得した場合にかかる税金です。贈与を受けた人にかかるので、納税義務は妻にあります。

贈与税は原則、年間の贈与額が110万円を超えた部分に対してかかります。

そのため、計算式は以下のとおりです。

贈与税の税率と控除額は、下表のとおりです。

婚姻期間20年以上の場合は配偶者控除の特例を適用できる

婚姻期間20年以上の夫婦間における贈与は「配偶者控除の特例」を適用できる場合があります。

要件を満たせば基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除できます。

したがって、評価額2,000万円の不動産であれば、配偶者控除を適用することで贈与税は0円です。

特例を受けるためには、婚姻期間が20年以上である以外に、贈与した不動産が居住用（マイホーム）であり、贈与されたあとも引き続き住み続けることが条件です。

参照:国税庁「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」

財産分与で不動産をもらった場合に贈与税は課税されない

財産分与の概要について説明した際にもお伝えしたとおり、財産分与で不動産をもらった場合は原則、贈与税は課税されません。

財産分与は「夫婦の財産関係の清算」のためにおこなわれる手続きであり、夫から贈与を受けたわけではないからです。

ただし、婚姻中に夫婦で築いた財産の額やその他すべての事情を考慮しても「多すぎる」と判断された場合には、その「多すぎる」部分に贈与税がかかります。

また、贈与税・相続税逃れのためにおこなわれた離婚とみなされた場合、財産分与によって得た財産すべてに贈与税がかかるので注意してください。

参照:国税庁「離婚して財産をもらったとき」 

相続税

相続税は、控除額を超える遺産を相続した場合にかかる税金です。

不動産単体の金額ではなく、相続財産の合計額をもとに計算します。

相続税額の算出は、相続財産から基礎控除額を差し引き、法定相続分で按分した金額に税率を掛けます。

基礎控除額は「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の人数」です。法定相続人が妻と子供2人の場合、基礎控除額は4,800万円になります。

税率は下表のとおりです。

相続人が妻と子供2人の場合において、相続財産が2億4,800万円であれば、基礎控除額を差し引いた金額は2億円です。

法定相続割合は妻が2分の1、子供が4分の1ずつですので、相続税は

です。もしも、法定相続割合どおりに相続したとすれば、妻が納めるべき相続税額は1,950万円です。

しかし、配偶者は法定相続分または1億6千万円まで相続税がかからないので、納税額も0円です。

配偶者の税額軽減を受けるためには、必要書類を添付し、相続税の申告が必要ですので、忘れないようにしましょう。

参照:国税庁「配偶者の税額の軽減」

参照:国税庁「相続税の税率」

司法書士報酬

司法書士報酬は不動産の名義変更手続きを依頼した場合にかかります。

金額は司法書士事務所によって異なりますが、相場は5万円~10万円程度です。

相続で不動産の名義変更をする場合に、遺産分割協議書の作成やその他必要書類も集めてもらうなど、依頼する業務範囲が多くなる場合には、費用も高くなります。

不動産の名義変更は自分でもできますが、申請書類に不備があればやり直しとなり、時間と手間がかかります。

司法書士に依頼すると費用がかかりますが、手間なく確実に申請手続きをしてもらえます。

自分で手続きする自信がなかったり、忙しい場合には司法書士に代行してもらうことがおすすめです。

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夫名義の不動産を妻名義に変更する手続きの流れ

夫名義の不動産を妻名義に変更する手続きの流れは以下のとおりです。

1. 必要書類を集める
2. 登録免許税を計算する
3. 登記申請書を作成する
4. 法務局に書類を提出する
5. 名義変更が完了したことを示す書類を受け取る

名義変更完了までにかかる期間は書類集めから約1ヶ月程度です。

また、司法書士に依頼する場合は、上記手続きのほとんどを任せられます。

それでは各手続きについて説明します。

必要書類を集める

必要書類は妻が不動産をもらう方法によって異なります。

共通して必要になる書類は次のとおりです。

また、方法別に必要な書類は以下のとおりです。

上記はあくまで一般的に必要な書類です。事情によってその他の書類も必要になる可能性があります。

スムーズに名義変更できるよう事前に法務局へ必要書類を確認しておくと確実です。

登録免許税を計算する

必要書類を集めたら登録免許税を計算します。

登録免許税は、課税標準に不動産をもらう理由に応じた税率を掛けて算出します。

課税標準は固定資産税評価額で、その金額は固定資産税評価証明書で確認できます。「固定資産税課税標準額」ではない点に注意してください。

また、固定資産税課税標準額の1000円未満の端数は切り捨てます。

税率は生前贈与・財産分与は2％、相続は0.4％です。

計算した結果、100円未満の端数がある場合は切り捨てます。

登記申請書を作成する

登記申請書は法務局で受け取るか、法務局ホームページからダウンロードします。

課税価格は固定資産税評価額、登録免許税は先ほどの手順で計算した結果を記入します。

法務局ホームページには各登記申請書の様式と記載例が提供されているので、作成する際の参考にしてください。

参照:国税庁「不動産登記の申請書様式について」

法務局に書類を提出する

作成した登記申請書と集めた書類を添付して、法務局に提出します。提出方法は書面申請とオンライン申請の2つです。

書面申請の場合、登記する不動産の地域を管轄する法務局に提出します。

オンライン申請は法務局へいく時間がない人におすすめの方法です。

月曜日から金曜日までの8時30分から21時までの間で申請手続きができます。

オンライン申請の詳しい手続きについては法務省ホームページを確認してください。

参照:不動産登記の電子申請（オンライン申請）について

名義変更が完了したことを示す書類を受け取る

一般的に、登記申請をして1週間から10日程度で手続きは完了します。

手続き完了後「登記完了証」や「登記識別情報通知書」などの名義変更が完了したことを示す書類を受け取って、不動産の名義変更は完了です。

窓口での受け取りが難しい場合には、郵送してもらうこともできます。

また、オンライン申請を利用した場合には、登記完了証をオンライン交付にできます。

住宅ローンが残っていると不動産の名義変更は難しい

不動産の名義と住宅ローンの名義は別物ですので、手続きだけでいえば、住宅ローンが残ったまま不動産の名義変更は可能です。

しかし、金融機関の承諾を得ずに不動産を名義変更すると契約違反として、一括返済を迫られる恐れがあります。

金融機関から承諾を得ようと思っても、妻に返済能力がなければ、不動産の名義変更を認められないケースが大半です。

その場合は、残債を一括返済したあとで妻へ渡すか、妻名義で住宅ローンの借り換えをおこないます。

そのため、夫と同程度の収入が妻になければ、住宅ローンが残ったまま不動産を名義変更することは難しいでしょう。

もらった後に不動産がいらないのであれば売却しよう

夫名義の不動産をもらったあと、いらなくなることもあると思います。その場合には、売却を検討しましょう。

まとまった現金を得られるので、暮らしに余裕を持てるようになります。

そして、不動産売却では仲介を依頼する不動産会社選びが大切です。

不動産会社によって得意・不得意があり、同じ不動産を売却する場合でも、売却価格に差が生まれます。

できるだけ高く、条件よく売却できるように、複数の不動産会社に査定依頼し、信頼できる不動産会社を選ぶことがポイントです。

自分で1社ずつ連絡してもよいのですが、どこへ連絡したらよいかわからない場合や時間が多く取れない場合は、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

不動産の情報を1度入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼できるので、不動産会社を探したり、同じ情報を何度も繰り返し提供するような手間がかかりません。

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まとめ

夫名義の不動産を妻がもらう方法は「生前贈与」「財産分与」「相続」の3つです。

妻へ確実に渡したいなら「生前贈与」がおすすめですが、高額な贈与税がかかる恐れがあります。

「財産分与」は原則、贈与税がかかりません。

「相続」は配偶者の税額軽減を適用することで、相続税はほとんどかかりません。

一方で、遺産分割協議で他の相続人との話がまとまらないリスクがあります。

それぞれの方法でかかる税金や必要な書類も異なるので、あなたの目的によってどの方法が適しているか、税理士のような専門家に相談するとよいでしょう。

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