共有持分を売却するときは仲介と買取どちらにすべき？売却方法の違いを解説！

共有持分を売却する方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。

どちらの売却方法にもメリット・デメリットがあるうえに、共有持分の売買は通常の不動産と違うことが多いため、どうやって売却すべきか迷っている人も多いでしょう。

一般的な不動産売買では、仲介のほうが高く売れ、買取のほうが早く売れるとされています。価格重視なら仲介、スピード重視なら買取と考えるとよいでしょう。

ただし、共有持分は需要が少ない分、購入希望者を探すのがむずかしいため、確実に売却するなら買取のほうがおすすめです。

物件によっては買取でも高値で売れる場合があるため、まずは無料査定で売却予定の共有持分がいくらになるか調べてみるとよいでしょう。

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• 仲介は時間がかかっても高値で売却したい人向け。
• 短期間で確実に売却したいなら買取がおすすめ。
• 共有持分の売買実績が豊富な不動産会社を選ぶのが大切。

「仲介」「買取」の違いとメリット・デメリット

仲介と買取は、次のような違いがあります。

売主としては、共有持分の売却にあたってなにを重視するかで、仲介と買取を使い分ける必要があります。

それぞれの売却方法について、詳しい特徴やメリット・デメリットを解説していきます。

仲介は「共有持分の購入希望者を不動産会社に探してもらう」売却方法

仲介は不動産会社に購入希望者を探してもらう売却方法です。

仲介では、不動産会社と媒介契約を結んで購入希望者を探してもらい、購入希望者が現れたら細かい条件を取り決めて売買契約を結ぶのが基本的な流れです。

より詳しい仲介の流れについては、下記の関連記事も参考にしてください。

2021年7月20日共有持分を仲介取引で現金化する流れやメリット・デメリットを解説

仲介で共有持分を売却するメリット・デメリットは次のとおりです。それぞれ詳しく解説していきます。

メリット1.買取より高値で売れやすい

仲介は、買取に比べて高値で売れやすいのが最大のメリットです。

後ほど詳しく解説しますが、買取業者に共有持分を売却した場合、価格が3~5割ほど下がってしまう傾向にあります。

仲介であればそのような値下がりはなく、共有持分が本来もつ資産価値と同じか、それに近い金額で売却可能です。

なお、共有持分の資産価値は「不動産全体の価値×持分割合」で計算します。不動産全体の資産価値が1,000万円であれば、共有持分1/2の資産価値は500万円となります。

メリット2.複数の購入希望者から買主を選べる

仲介ではWebや不動産情報誌など複数のメディアで広告をおこなうため、売却情報をさまざまな人に見てもらうことができます。

幅広い層から購入希望者を募ることになるので、自分が「この人に売りたい！」と思える買主を選ぶことが可能です。

また、あらかじめ売却条件を設定しておけば購入希望者を絞ることができるので、自分の希望を反映しやすくなります。

デメリット1.売却に時間がかかる

仲介の場合、売却に時間がかかりやすい点がデメリットとなります。

購入希望者が現れない限り売却はできないため、売れるまで半年や1年以上かかるケースも珍しくありません。

また、共有持分は特殊な不動産売買となるため、通常の不動産売却より需要は大きく下がります。

仲介で売る場合は「いつ売れるかわからない」という不安を抱える覚悟が必要になるでしょう。

デメリット2.共有持分を取り扱う業者が少ない

仲介では、共有持分を取り扱う不動産会社が少ない点もデメリットです。

共有持分の売買には専門的な知識や独自の販路が必要となるため、不動産会社にとっても「売りにくい商品」です。

一般的な不動産会社にとってはコストの割に利益が少ないため、相談しても取り扱ってもらえないことが多いのです。

共有持分を仲介で売りたい場合、まずは請け負ってくれる不動産会社探しに苦労することになるでしょう。

買取は「共有持分を不動産会社に直接買い取ってもらう」売却方法

買取は共有持分を不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。

不動産会社に査定してもらい、その金額に納得できれば売買契約を結ぶという、シンプルな流れで共有持分を売却します。

より詳細な買取の流れについては、下記の関連記事を参考にしてください。

2022年2月14日共有持分の査定から売却までの流れ

買取で共有持分を売却するメリット・デメリットは次のとおりです。こちらもそれぞれ詳しく解説していきます。

メリット1.短期間で売却できる

買取の最大のメリットは、売却完了までの早さにあります。不動産会社が直接買い取るため、仲介のように購入希望者を探す手間がありません。

査定額がそのまま買取価格になるため、早ければ2日程度で共有持分を現金化することが可能です。

また、仲介だと買主が費用を工面できず売買契約をキャンセルされることもありますが、不動産会社は充分な買取資金を用意しているので、成約後はスムーズに決済・引き渡しを済ませられます。

メリット2.仲介手数料がかからない

買取業者は買い取った共有持分を再販・運用することで利益を得るビジネススタイルのため、売主から手数料を取ることはありません。

仲介だと手数料として「売買価格×3% +6万円+消費税」※を取られますが、買取ならこの手数料を丸々カットすることができます。

数十万~数百万円のお金を節約できるので、売却にコストをかけたくない人にとっては大きなメリットとなります。

※国土交通大臣が定める報酬額上限をもとにした速算式

参照：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

メリット3.契約不適合責任が免責される

買取の場合、買主が不動産会社となるため、契約不適合責任が免除されます。

売買では買主のほうが知識・情報が少なく弱い立場にあることが多いため、契約不適合責任で保護されています。

しかし、買取では専門知識をもった不動産会社が買主になるため、問題点も事前に把握したうえで売買契約を結べます。

そのため、買取では契約不適合責任を問われることはなく、売却後のトラブルを避けることができるのです。

メリット4.売却を秘密にできる

仲介では購入希望者を探すため広告をおこないますが、買取は不動産会社と売主だけで手続きを進めるので、周囲に知られず共有持分を売却できます。

他の共有者にも知らせる必要がないため、共有持分を売却することを完全に秘密にできます。

ただし、売却後は登記簿や固定資産税通知書に名義人変更が反映されるため、秘密にできるのはあくまで売買契約を結ぶ前後だけということは覚えておきましょう。

デメリット1.価格が仲介より安くなりやすい

買取をおこなう不動産会社は、買い取った共有持分を再販するか、入居者から持分割合に応じた賃料を請求することで利益を得ます。

再販や賃料請求にかかるコストが差し引かれるため、仲介と比べて買取価格は低くなってしまうのです。

実際にどれくらい安くなるかは個々の条件によりますが、おおむね3~5割下がるのが一般的です。

共有持分の買取相場については下記の関連記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。

2021年6月21日【共有持分】買取相場よりも高く売却できる７つの条件を解説 | 買取業者に高く買い取ってもらうコツもお伝えします

なお、なるべく高く共有持分を買い取ってもらうには、実績豊富で共有持分を専門とする買取業者に依頼することがとくに重要です。

専門業者は共有持分の再販・運用方法を熟知しており、買取後の収益化も効率的におこなえるため、買取価格を高く設定できます。

デメリット2.全国対応の買取業者が少ない

共有持分の買取業者は、首都圏など地域を限定して運営している会社が少なくありません。

地方の物件だと、買取を受け付けてもらえない場合もあります。

買取業者を探すときは対応エリアをしっかり確認し、できれば全国対応の買取業者を選ぶようにしましょう。

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共有持分の売却で仲介と買取はどちらを選ぶべき？

共有持分の売却にあたって仲介と買取のどちらを選ぶべきかは、売主の希望や状況にもよります。

基本的には、売却価格を優先するなら仲介、売却スピードを優先するなら買取を選ぶとよいでしょう。

ただし、先にも解説したとおり、仲介で共有持分の購入希望者を見つけるのはとても困難です。

買主を見つけられなければ元も子もないので、仲介で長期間売れないようであれば、買取に切り替えることも検討するとよいでしょう。

時間をかけても高く売りたいときは仲介業者

仲介の最大のメリットは「売却価格の高さ」なので、価格を優先するなら仲介業者のほうが有利です。

また、仲介なら売り出し価格や最終的な売却価格も自分で決めることができるため、売却価格にこだわりたい人にはとくにおすすめです。

じっくり腰を据えて売却活動をできるなら、仲介業者に相談するとよいでしょう。

少しでも早く売りたいときは買取業者

買取は「売却までの早さ」がメリットとなるため、いますぐ共有持分を処分したい人にはうってつけの売却方法です。

また、なるべく早く売るのは、固定資産税や修繕費といった「共有持分の保有で発生するコスト」の削減にもつながります。

「とにかく早く共有持分を手放したい」「可能な限りコストを減らしたい」という人は、すぐに買取業者へ相談してみましょう。

買取業者なら特殊な物件やトラブルを抱えた物件でもスムーズに売却できる

買取業者の場合、仲介では売れにくい特殊な物件や、なんらかのトラブルを抱えた物件でも短期間で売却できます。

例えば、下記にあげるような物件は需要が著しく下がり、売却がむずかしいため仲介業者は取り扱いを避けることもあります。

しかし、買取業者ならこれらの問題を自社で解決できるため、積極的に買い取ってもらえるのです。

共有持分を売却するときに注意すべきポイント

共有持分を売却するにあたっては、次の2点に注意しておきましょう。

• 「共有持分の売買実績」を公表している不動産会社を選ぶ
• 他共有者との関係性に配慮するなら事前に売却を伝えておく

上記2点を押さえておけば、トラブルなくスムーズに共有持分を売却できます。

「共有持分の売買実績」を公表している不動産会社を選ぶ

共有持分の売買は特殊な不動産取引になるため、不動産会社には交渉力や不動産・法律の専門知識が求められます。

これらは経験によって培われるノウハウもあるため、実績豊富な不動産会社に相談することが高額かつスピーディーな売却のコツとなります。

実績豊富な不動産会社なら共有持分の売買実績を公表していることがほとんどなので、Webサイトなどで事前にチェックしておきましょう。

他共有者との関係性に配慮するなら事前に売却を伝えておく

共有持分の売却に共有者の同意はいらず、事前に伝える必要もないのが原則です。

しかし、実際に共有持分の売却を知らせなかった場合、共有者と関係性が悪くなることが多いでしょう。

共有者からすれば「知らないうちに第三者が共有名義に入っている」ことになるため、気分の良いものではありません。

他共有者との仲が悪くなることで、なにか別のトラブルに発展する恐れもあります。今後も関係性が続くのであれば、共有持分の売却前に相談しておいたほうがよいでしょう。

共有持分の売却で起こり得るトラブルについては、下記の関連記事でも詳しく紹介しています。

2021年7月20日【共有持分の売却トラブル】売る側・売られた側のトラブル例と解決法を紹介します

なお、共有者に相談したところ、相手も売却も検討していたというケースもあります。

共有者全員が売却を考えているのであれば、不動産全体をまとめて売却したほうが高く売れるのでおすすめです。

共有者全員で不動産全体を売る場合の流れや注意点については、下記の関連記事を参考にしてください。

2021年3月9日共有不動産を全員で売却するときの7ステップやトラブル回避のポイントを解説します

まとめ

共有持分の売却で仲介と買取のどちらにするか悩んでいる人は、売却においてなにを優先したいか考えてみましょう。

仲介なら共有持分を高値で売れる可能性はありますが、買主が見つからないことも多く、売却まで時間がかかってしまう恐れがあります。

買取だと売却価格は多少下がりますが、手間なくスピーディーに売却することが可能です。

判断がつかない場合は、仲介業者と買取業者の両方に査定を依頼するのも1つの方法です。物件によって売却条件は大きく変わるので、無料査定で具体的なアドバイスを聞いてみましょう。