住まない実家は相続してはいけない！その理由と売却することのメリットを解説

住まない実家は、相続しない方がよいと言われます。

その理由は、維持管理に労力とお金が掛かること、また家を残すことで何かと悩みが尽きないからです。子供が独立し親のみが住む実家は、子供が実家に戻る予定がなければ、やがて空き家となってしまいます。

空き家を管理するのは、想像以上に大変です。また、空き家は管理しなければ廃屋になることもあり、近所や周辺の住環境に悪影響を与えてしまいます。

では、住まいない実家を相続せず、空き家になる前に売却処分するにはどのような方法やメリットがあるのでしょうか？この記事では、住まいない実家を相続してはいけない理由や売却処分する方法やそのメリットについて解説します。

住まない実家は相続してはいけない！その理由となる落とし穴について

住まない実家は相続してはいけない、と言われています。その理由となる落とし穴について４つ取り上げました。

各々詳細を解説します。

• ①維持管理に時間とお金が掛かる
• ②特定空き家に指定されるリスクがある
• ③空き家が朽ちることで美観を損ね、近所迷惑になることがある
• ④所有に困って、最後は売却するケースが殆ど

①維持管理に時間とお金が掛かる

まずは、維持管理に時間とお金が掛かることです。

仮に実家の場所が、相続した人の住む家が近所にあれば、月に一度の室内の通風・清掃にて定期的に維持管理をすることは現実的です。しかし、相続した人の住む家が東京で実家が青森であるなど、行き来に相当な時間が掛かるような場所で、且つ家族や仕事があるような状況であれば、月1回の維持管理も現実的には厳しくなります。

さらに、実家の維持管理にはお金が掛かります。まずは、固定資産税です。固定資産税は、所有している建物と土地に対して毎年課税される税金となります。

続いて、建物や敷地内の維持管理費用です。物理的に定期的な清掃等が難しい場合には、空き家管理を行う不動産会社や管理会社に委託します。建物内の通風や庭木の雑草の除去、郵便ポストの清掃などを行い、建物が傷むことや廃屋とならないようにするのですが、当然に委託費用が掛かってきます。

これら実家の維持管理には、固定費などの費用負担が所有している限り永久に続くことになります。短期間であれば経済的に凌ぐことはできますが、10年・20年と長期となれば経済的な負担は大きく、累計の負担額は莫大なものとなるでしょう。

相続人が複数いる場合、実家の維持管理で揉めることも

相続人が兄弟など複数人いる場合、実家の維持管理で揉めることもあります。身内間の話し合いとはいえ、相続を巡る話やその後の維持管理を巡る費用負担など、お金が絡む話は人により異なる意見を持つケースが多くあります。よって、話し合い自体が纏まらないケースも少なくありません。

その間、実家の維持管理を怠っていたとしたら、建物は徐々に朽ち始め、敷地内の庭は雑草が生い茂り、内装や設備は劣化や故障などを引き起こします。相続人が複数いる場合には、相続後の実家の維持管理の仕方について予めよく話し合う必要があります。

②特定空き家に指定されるリスクがある

住まない実家を相続したものの、仮に維持管理を怠り放置すると特定空き家に指定されるリスクがあります。

自治体から特定空き家に指定されその後の勧告に従わないと、住宅用地の特例措置がなくなり固定資産税は住宅がない状態、つまり更地と同等の評価となります。

一般的な住宅地の固定資産税は、土地分の税額が約1/6になる減免措置を受けていますが、更地には住宅がないので減免措置はありません。よって、土地分の固定資産税が約6倍になってしまいます。

市街地などに放置された空き家が街並みの形成の障害となっていたことから、2015年に制定されたのが「空き家対策特別措置法」です。特定空き家は、自治体が市民等からの通報をもとに現地調査を行います。倒壊等の危険がある、汚物やゴミの放置などにより衛生上有害である場合など、近隣の住環境を損なうときに指定されます。

特定空き家に指定されると、速やかに空き家解体など処分を勧告されてしまいます。

③空き家が朽ちることで美観を損ね、近所迷惑になることがある

空き家は管理をしていても、時間が経過すれば外装が朽ちることで美観を損ね、近所迷惑になることがあります。

定期的に掃除や通風などを行っていても、普段住んでいない家の外装や内装のメンテナンスを行うことはまずありません。よって、実家を相続し10年・20年と人が住まない状態であると、建物の傷みは目立ってきます。

建物の傷みが酷くなると、台風など風が強い日に外装が剥がれ、近所の住宅に被害を負わせることもあります。また、普段より実家を目にしているわけではないので、このような建物の異変などに気づきにくいということもあります。

トラブルなどが起きた時に遠方にいるので即対処ができないなど、何かと近所迷惑になることがあります。

④所有に困って、最後は売却するケースが殆ど

住まない実家の最後は、所有に困って売却するケースが殆どです

結局、親が住んでいた家、自分たちが幼少期から独立するまで住んだ家だから手放したくない、と思っても時間が経てば、住まない実家があることに煩わしさを感じてしまいます。よって、所有に困り売却するケースが多くなります。

住まない実家を活用できないなら売却処分が妥当

住まない実家を活用できないなら、売却処分が妥当となります。

理由は所有することで経済的な負担が続くことや、活用できなければ収支は赤字となるからです。また、住まない実家があることで煩わしさは絶大となります。

以下に、誰も住む予定のない実家を売却するメリットについて、解説します。

誰も住む予定のない実家を売却するメリット2つ

メリットは下記２つになります。

• ①売却代金として現金を得ることができる
• ②維持管理に時間や労力を費やす必要がない

①売却代金として現金を得ることができる

一つ目は、売却代金として現金を得ることができます。

実家を維持し続ければ収支はマイナスとなりますが、早めに売却することで出費を抑えることができ、且つプラスの現金を得ることが可能です。

また、親が居住中であれば家のメンテナンスをしっかりと行っていることが多く、建物自体の状態が良いケースもあります。よって、建物を解体せずに売却できることや建物に価値が付く可能性もあります。

売却した現金をもとに、サービス付き高齢者住宅への転居や老人ホームへの入所など、新たな生活スタイルのベースを作り上げることも可能です。

②維持管理に時間や労力を費やす必要がない

二つ目は、実家の維持管理に時間や労力を費やす必要がありません。

実家の維持管理は、体力的、精神的、経済的に負担が大きいものです。これら負担が一切なくなり、実家のことを心配せずに日常生活を送れます。

さまざまな観点から見て、売却によるアドバンテージは想像以上に大きいと考えることができます。

住まない実家を相続前に売却する方法を3つ

将来的に住まないと決まっている実家は、相続前に売却するのがおすすめです。

親にとっては、子に苦労を掛けたくないという思いもありますし、子にとっては住まいない家にお金や労力を掛けたくないと思う人も多いでしょう。

では、住まない実家を相続前に売却するにはどのような方法があるのでしょうか？

• A.親が不動産仲介にて売却を行う
• B.親に代わり子が売却する
• C.リースバックを利用する

A.親が不動産仲介にて売却を行う

まずは、実家に住んでいる親が不動産仲介にて売却する方法です。下記表は、不動産仲介で売却するメリット・デメリットとなります。

これらを理解し売却は進めなければなりません。

不動産仲介のメリットは、高値で売れる可能性があります。

不動産仲介は、最もオーソドックスな売却方法です。売り手と買い手の間に不動産業者が入り、取引を成立させる方法となります。

不動産仲介は、売却時期や周辺で売却中の物件の数、好立地、唯一無二の要素があり付加価値があるなど、物件の条件により売却金額には大きな影響があります。

例えば、親が住んでいた実家が周辺では人気の閑静な住宅街であれば、高値で売却できる可能性があります。

さらに、不動産業者と相談しながら自由に価格の設定ができます。売却初期は、査定より少々高めのチャレンジ価格で売り出しをすることや、売却を急ぐなら相場より安く売り出しするなど、売り手の希望や状況により柔軟に売却活動ができるのがメリットです。

続いて、不動産仲介のデメリットです。

一つ目は、売却が決まったらすぐに退居する必要があります。長く居住した家には荷物が多くあり、これらを全て運び出すのは大変です。

引っ越し準備は重労働になりますし、住み慣れた家を手放し新しい環境となることにストレスを感じる可能性もあります。

よって、これらのデメリットがあることから住まない家の実家は、なるべく早めの時期がおすすめです。できれば親が元気に動けるうちに行う必要があります。

二つ目は、退去後に移る住居の確保です。仮に親が高齢であると民間の賃貸では、入居を拒否されることも少なくありません。また、保証人不要の公団住宅や市営住宅なども空いている保証はなく、退去後の住居の確保に苦労することもあります。

なお、売却後の親の転居先としては、サービス付き高齢者住宅（サ高住）がおすすめです。サ高住は、事業者と賃貸契約を結び、介護・医療・生活支援サービスを受けることができる施設となります。入居金や月額の賃料は高額となるので、自宅を売却した資金で入居をする人も増えています。

B.親に代わり子が売却する

二つ目は、売却手法は不動産仲介となりますが、売却を進める人が親ではなく子が売却を代理する方法となります。

この方法では、実家は子の持ち物ではなく親の所有物であるので、親の同意が必要です。下記に、気を付けるべきことを纏めています。

気を付けることは親の同意が必要以外に、親が契約などの手続きに立会いできない時には委任状の作成、売却後にトラブルとならないように売却する下限の金額を決めておくことです。また、売却資金は当然に親のものになり、家を購入した金額より高く売れた場合には譲渡所得に対して所得税と住民税が掛かります。

C.リースバックを利用する

リースバックとは、自宅を不動産会社などに一旦売却するも、その後も賃貸住居として住み続けることができる制度です。

リースバックで売却時は、売却金額と賃料が各業者から提示されます。例えば、一般的に売却金額が高い業者は毎月の賃料は高く、売却金額が安い業者は賃料も安めに設定されます。つまり、纏まった資金の使途により選択する業者は変わってきます。

リースバックは、老後生活の資金確保や不動産を所有する煩わしさから脱却するために利用するケースが多くなります。特に、最近では終活の一環で子に不動産を残して苦労させるよりも、スッキリと現金に換えておいた方が相続しやすいとの観点から利用する人もいます。

下記に、リースバック利用によるメリットとデメリットを挙げていきます。

リースバックのメリットは、不動産の所有から開放され無用な相続の心配をしなくてよいことです。

また、売却しても環境を変えることなく居住できることに、ストレスを感じることはありません。さらに、不動産を所有しなくなるので固定資産税の支払いもなくなり、住居費の節約につながることもあります。

リースバックのデメリットは、永久に住み続けられるとは限らないことです。

リースバックの契約形態は、普通借家契約か定期借家契約となっています。実際、リースバックの契約は定期借家契約のケースが多く、契約期間満了後に再契約を結べなければ退去となる可能性があります。普通借家契約を提示する業者は少ないことから、リースバックで契約したとしても居住期間は永久ではないという不安があります。

誰も住まない実家の活用例

誰も住まない実家にも活用方法があります。以下に、主な活用事例を挙げて詳しく解説します。なお、①～⑤は既存の実家を活かした活用方法、⑥～⑧は解体し更地にした状態での活用方法となります。

• ①賃貸物件として貸し出す
• ②民泊として貸し出す
• ③古民家カフェやギャラリーで活用
• ④シェアオフィスとして活用
• ⑤レンタルスペースとして活用
• ⑥駐車場
• ⑦トランクルーム
• ⑧資材置き場

①賃貸物件として貸し出す

一つ目は、賃貸物件として貸し出すことです。

実家を賃貸として貸すことができれば、賃料収入を得られるメリットの他に、実家の維持管理を定期的に行わずに済みます。

また、戸建て賃貸はファミリーで入居することが多く、一度入居者が決まれば長期間居住する傾向があります。なお、住戸内の設備や外装等で不具合等があった場合には、メンテナンスが必要です。

②民泊として貸し出す

二つ目は、民泊で貸し出すことです。

民泊は、旅行者などが個人の家に泊まることを言い、空き家になっている家を活用することができます。

民泊では、年間の稼働日数が180日以内に制限されること、宿泊者の衛生や安全確保、宿泊者名簿の備え付け、騒音防止等近所迷惑とならないように宿泊者への説明など、民泊新法で定められたルールを守る必要があります。

また、民泊として貸すには内装のリフォームや、ベッドやソファーなどのインテリアを設置する必要があり、初期費用が掛かります。

③古民家カフェやギャラリーで活用

三つ目は、古民家カフェやギャラリーとしての活用です。

住宅街の中のカフェとして、若しくは個展を開けるような小さなギャラリーとして活用する方法となります。自らが行うのではなく、オーナーとして貸す形態となります。

④シェアオフィスとして活用

三つ目は、シェアオフィスとして活用する方法です。

近年では、テレワークが普及し会社に出社する機会も減少しています。しかし、家では家族が一緒にいることから仕事がしにくいとの考えもあり、ネット環境が整ったシェアオフィスの需要が伸びています。

実家のような戸建てであれば、空間を広く確保できるのでシェアオフィスとしての活用もできます。

⑤レンタルスペースとして活用

四つ目は、レンタルオフィスとしての活用です。

友人同士のパーティー、料理教室などのイベント開催スペース、マスコミ向けの写真撮影、会議での活用などとなります。

レンタルスペースを運営するには、どのようなニーズを取り込むかを決め、インテリアなどを設置する必要があります。

⑥駐車場

五つ目からは建物の解体が必要です。駐車場としての活用、経営形態は月極駐車場となります。

月極駐車場設置は、敷地の整地や砂利の舗装、車止めの設置、区画ロープの設置、看板の設置が必要ですが、初期費用は比較的安価に済みます。駐車場の1区画は、幅2.5m×奥行6mとなるので、狭い土地や変形した土地でも容易に設置が可能です。

⑦トランクルーム

六つ目は、トランクルームの設置です。

トランクルームは、敷地内にコンテナなどを設置し、利用者の荷物を保管するスペースを提供します。トランクルームは、人が居住する施設ではないことやコンテナ自体が丈夫であるので、維持管理に手間が掛からないことが特徴です。

また、一度借り手が決まれば長期間使用するケースが多く、経営が安定しやすいのも特徴となります。

⑧資材置き場

最後は、資材置き場の設置です。

資材置き場とは、工事関係の資材や工事車両などの置き場を建設会社などに提供することになります。土地を貸すのみとなるので初期費用は掛かりません。

なお、工事車両等から油が漏れることが多く、土壌汚染が起きる可能性があることが懸念事項です。

まとめ

住まない実家、住む予定のない実家の相続は避けるべきです。

仮に相続したとすると、家の維持や管理に多くの労力と経済的な負担、精神的な負担を強いられるから、になります。よって、相続前に売却してしまうのがベストです。

しかし、親が生きているうちは住まわせてあげたいと思うのが一般的な考えです。売却ではなく実家を残しつつ活用するという選択肢もあります。

このような不動産に関するお悩みは、自分だけで解決しようとせずに専門家への相談が解決への近道となります。住まない実家の売却や活用など、不動産に関するお悩みや相談は、お近くの不動産業者に相談してみてはいかがでしょうか。