親の家を相続したくない！相続しないメリット・デメリットについて

今、将来的な相続について、頭を悩ませている人は多いのではないでしょうか？

「田舎の実家から兄弟全員独立し、各々が所帯を持っていると親が亡くなった後の実家に誰が住むのか」「若しくは維持管理はどうするのか」など、問題は山積します。

所帯があると家族の仕事や学校など、今の家が生活スタイルの拠点となっているため、実家に戻るという選択肢を持つ人は少ないのが現実です。

そこで、そもそも実家を相続しない方法を今から考えておくことが、得策となります。そのためには、実家を相続しないメリット・デメリット、親の家を相続しない方法等について知っておくべきです。

また、止む無く相続する場合にデメリットを最低限に抑える方法などについて、この記事では解説していきます。

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親の家を相続しないメリットとデメリット

親の家が田舎にある場合、相続するとその後の維持管理に苦労します。特に、自分が住む家と実家が離れているときには、維持管理するために定期的に通う必要があります。よって、先述のようなシチュエーションのときには親の家は相続しない方が良いでしょう。

また、親の家が東京23区内や横浜市など、住居地として人気があるような立地であったとしても、相続税が高くなることや固定資産税など維持管理費が高くなります。なお、相続税は相続開始から10カ月以内に現金での支払いが必要なため、相続するには手持ち資金が必要です。

仮に、相続税を支払う現金が用意できない場合は、相続した不動産を売却して工面する必要があり、結局手元に不動産が残らないこともあります。

親の家を相続しないメリット

ここでは、親の家を相続しないメリットについて紹介します。

• ①相続税・固定費など維持管理費の負担がなくなる
• ②将来的に解体が必要になった場合の費用負担がなくなる
• ③維持管理のための労力を掛けずに済む
• ④放置して空き家問題になることを避けられる
• ⑤実家の維持管理のことで悩むことがない

①相続税・固定費など維持管理費の負担がなくなる

一つ目は、相続税の支払いと毎月の固定資産税・都市計画税の負担がなくなります。

相続税の支払いは不動産評価にもよりますが、固定資産税等は不動産を所有している限り、負担し続けます。相続をしない選択をすることで、これらの負担を回避できます。

②将来的に解体が必要になった場合の費用負担がなくなる

二つ目は、将来的に実家の解体が必要になった場合などの費用負担がなくなります。

実家を相続しても誰も住まなければ、やがて解体となってしまうことは決して珍しくありません。この解体する費用は、建物の構造・規模・間口の広さなどの立地により変わります。

なお、一般的に木造一戸建てであれば、坪3万円～5万円程度が解体費用の相場です。つまり、30坪の木造一戸建てでは90万円～150万円の費用負担がなくなります。

③維持管理のための労力を掛けずに済む

三つ目は、実家の維持管理のための労力を掛けずに済みます。

まず、維持管理するには定期的に通う必要があります。室内の通風や掃除、ポストに入った郵便物の撤去、庭があれば雑草の除去など自らで行うのであれば、かなりの負担です。

また、これらの作業を空き家管理会社に依頼もできますが、毎月の管理料を支払うことになります。実家までが遠く現実的に通うのが難しいのであれば、管理を依頼するのが現実的です。

④放置して空き家問題になることを避けられる

四つ目は、実家を放置して空き家問題になることを避けられます。

実家の維持管理ができていれば、問題になる可能性は低いでしょう。しかし、維持管理が面倒になった若しくは体力的に実家に通うこと自体が難しくなった、または維持管理費用の負担が難しいなど経済的な理由により、実家を放置してしまう可能性もあります。

空き家で維持管理を放置するとやがて建物は朽ち始め、今にも崩れ落ちそうな廃屋状態に陥ることが予測できます。これにより、特定空き家に指定されることで自治体からの空き家撤去の勧告がきます。その後、勧告を拒否すると土地が更地扱いされ固定資産税の減免措置がなくなってしまいます。

このように、実家を相続すればその後の維持管理し続けることへの問題や、特定空き家の問題など時間が経過する毎に起きていきます。一方で、相続しないことでこれらの問題に、そもそも遭遇することすらありません。

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管理ができない家は近所迷惑になることも

管理ができない家は、近所迷惑になることがあります。例えば、木造一戸建てを放置すれば、雨風にさらされ続けることで外壁や屋根が朽ち始めます。手入れする人がいれば修理などで対応しますが、誰もいなければそのままです。

建物にダメージがあるまま放置すれば、やがて今にも崩れそうな廃屋のような建物になります。このような建物は見た目が悪く、景観を損なうことから近隣の人には嫌がられます。また、空き家には不審者が住みついたり、害虫などが発生し衛生的にも良くないこともあり、総じて近所迷惑になってしまいます。

仮に、台風などの突風で朽ちた外壁が、近隣の建物や車に被害を負わせる可能性があります。よって、家を管理せずに放置することは将来的にリスクが大きくなります。

⑤実家の維持管理で悩むことがない

最後に、実家の維持管理で悩む必要がなくなります。

実家を相続することで「相続地獄」に陥るか、相続しないで実家に関する悩みがない生活をするか、はどちらが良いのかは明白です。相続をしないことで、実家の維持管理での労力や費用負担がないことや、実家のことで悩みがない生活を送れます。

親の家を相続しないデメリット

先述では、親の家を相続しないメリットを紹介しました。しかし、当然にデメリットもあります。相続しない選択をしたとしても、相続しないデメリットもしっかりと理解しておく必要があります。

ここでは、親の家を相続しないデメリットについて紹介します。

• ①生まれ育った土地を手放すことになる
• ②身内が気軽に集まれる場所がなくなり、付き合い自体が疎遠になる

①生まれ育った土地を手放すことになる

相続人が一人だけで相続しない場合、若しくは兄弟など複数人相続できる人がいるものの誰も相続する人がいない時には、実家があった土地を手放すことになります。つまり、思い出が詰まった生まれ育った地に戻ることができなくなります。

実家があることで昔を思い出すことができるのですが、実家がなくなると思い出に馳せることも難しくなるでしょう。

②身内が気軽に集まれる場所がなくなり、付き合い自体が疎遠になる

実家がなくなることで身内が気軽に集まれる場所がなくなり、付き合いが疎遠になる可能性があります。実家があることで、バラバラに住んでいる兄弟などの親族がお正月などに集まりやすいというメリットがあります。

しかし、相続しないことで実家というコミュニケーションを取れる拠点がなくなり、付き合い自体が疎遠になることがあります。

親の家を相続してもいいのはどのような場合か？

ここまで親の家の相続をしない・避ける方向性の話をしましたが、相続したほうが良い状況も当然にあります。下記、２つに当てはまる場合には、積極的に相続を検討しても良いでしょう。

• ①需要が見込める売れる土地であるとき
• ②相続税の支払いが手持ち資金でできるとき
• ③固定費負担が経済的に問題ないとき

①需要が見込める売れる土地であるとき

一つ目は、需要が見込める売れる土地であるときです。

これまでは、実家の立地が公共交通機関の乏しい不便な田舎である前提で話を進めてきましたが、実家がある立地は田舎だけとは限りません。不動産需要が一般的に見込める3大都市圏にアクセスしやすく、公共交通機関が充実している立地であれば、相続を検討してもよいでしょう。

需要が見込める立地であれば、実家を賃貸で貸すなど土地活用することや、時間をかけて売却することも可能です。資産性が見込めれば、所有するのがおすすめとなります。

②相続税の支払いが手持ち資金でできるとき

二つ目は、相続税の支払いが手持ち資金でできるときです。

不動産相続時には、相続税の支払いがあります。相続税は基礎控除を除いた分に掛かりますが、その支払いは相続開始から10カ月以内に現金のみです。相続した不動産を売却しなくても相続税の支払いができるのであれば、相続を検討しても良いでしょう。

なお、相続税の支払いに充てようと不動産を売却すると、どうしても売り急ぐ必要があるため、相場より安価で売却せざる得ないこともあります。よって、このようなケースでは生前から売却活動を行い、現金で相続したほうが良いときもあります。

③固定費負担が経済的に問題ないとき

最後に、固定資産税などの固定費負担が経済的に問題ないときです。固定資産税は所有する限り永久的に続きます。固定費の負担が経済的に負担がなければ、相続してもよいでしょう。

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親の家を相続しないで済む方法5つ

親の家を相続しないで済む方法は、主に下記５つになります。なお、相続放棄以外は親がいるうちに行うことになります。

各々、メリットとデメリットがあるので、詳細をよく理解し利用しましょう。

• ①親に売却してもらう
• ②子が代理で売却する
• ③相続時に相続放棄する
• ④リバースモーゲージを利用する
• ⑤リースバックを利用する

①親に売却してもらう

まずは、親に実家を売却してもらう方法です。

親本人が売却するのが、ベストな方法となるでしょう。親が売却するには、一般的には不動産仲介、売り急ぐなら買取りとなります。

メリットは、親の意思で売却を進めることができることと、売り急ぐ必要はなく、じっくり売却できるので高値売却も追及できることです。デメリットは、売却が完了したら即退去する必要や仲介手数料を負担すること、土地の測量が必要なケースがあることになります。

売却が完了したら次に入居する家を探す必要がありますが、民間の賃貸では高齢者NGの物件がけっこうあります。また、市営住宅やUR賃貸住宅などが必ず空いているとは限りません。よって、次の住まいを探すのに苦労する可能性があります。

次に、仲介手数料と測量で売却時の持ち出し金がけっこう掛かります。特に、測量は仮測量、境界確定、確定測量、登記などで時間は2か月程度、費用は100万円程度掛かるケースがあります。

総じて親に売却してもらうことで現金化ができ、高齢者施設への転居資金などに活用も可能です。サービス付き高齢者住宅などを活用すれば、子も安心できるでしょう。

②子が代理で売却する

次は、子が代理で売却する方法です。

親が病気や高齢者施設に既に入居済みで、本人が動けないときなどに行う売却方法となります。このケースでは、親の売却に対する同意が必ず必要となります。理由は、実家の所有者は親であり、幾ら子でも親の所有物を勝手に売却はできません。

子が代理で売却する場合には、親の同意の他に売却金額の下限を予め親と決めておくことや、契約の手続きには親の委任状が必要です。また、売却で得た資金は全て親の物となるのが注意点となります。

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③相続時に相続放棄する

続いての方法は、相続放棄です。

相続放棄とは、相続財産の一切のものを全て放棄することになります。この場合、マイナスの財産の他にプラスの財産も全て放棄することになります。しかし、相続放棄をしたとしても、物件の管理義務は残ってしまうのが注意点です。

なお、複数相続人がおり本人のみが相続放棄する場合もあります。他の相続人が相続する意思を示したときには、他の相続人に管理義務が残り、本人は管理義務を回避できます。

④リバースモーゲージを利用する

リバースモーゲージも、親の家を相続しない方法の一つです。

リバースモーゲージとは、実家など住宅を担保にお金を借りることです。毎月の支払いは利息のみを支払う形となり、借入れした人本人が亡くなった時点で自宅を売却しローンを完済する制度となります。

リバースモーゲージの目的は、主に老後の生活資金確保となります。医療や介護費用、老人ホームや高齢者専用住宅の入居金に充てるなどが主な資金使途です。

なお、リバースモーゲージの融資限度額は概ね1億円、60歳以上を対象にしているケースが殆どとなります。また、リバースモーゲージはローンであるため、最終的に自宅を売却してローンが残ってしまった場合に相続人が負担するリスクがあります。

リバースモーゲージは、各金融機関にてさまざまな商品が出ているので、利用時はよく比較検討するのがよいでしょう。

⑤リースバックを利用する

最後に、リースバックの利用です。

リースバックは、一旦自宅を売却するものの、引っ越しすることなく賃貸住居として住みことができる制度となります。リースバックも相続に煩わしさを思うときに比較的用いられる方法です。

なお、リースバックでは、複数社から売却提示を受けることができます。不動産会社の提示額は、売却価格が高ければその後の賃料も高め、一方売却価格が低ければその後の賃料も低くなります。よって、売却後の資金が幾ら位必要かで、不動産会社選びは変わってきます。

リースバックのメリットは、家を残さないことになるので相続を気にする必要がないことや、現金化できることで老後の生活資金を手に入れることができます。一方でデメリットになりますが、リースバック契約は定期借家契約が多く、売却した不動産会社から契約更新の意思表示がなければ退去しなければなりません。

つまり、リースバックは「一生住み続けられる保証はない」ということになります。

売却・相続放棄・活用はどれがいい？適切な選び方

親の家を相続したくない場合は、原則売却か相続放棄となります。また、相続するのであれば土地活用が考えられます。

では、これらの選択はどのような基準で選べばよいのでしょうか？下記に、事例を４つ取り上げたので詳細を解説していきます。

市街地などに立地していれば売却がおすすめ

まず、市街地など比較的人口が多い地域に立地していれば、売却がおすすめです。

市街地であれば、不動産需要が見込めるので売却もしやすいでしょう。周辺に保育園や小学校、スーパー、コンビニなど生活利便施設があれば需要はさらに見込めます。

維持費の負担が難しい場合は売却がおすすめ

次に、維持費の負担が難しい場合は売却がおすすめです。固定資産税や都市計画税などの負担で、経済的な負担が大きい可能性が高いときには売却が良いでしょう。

公共交通機関が便利、若しくはロードサイドなどで土地が広ければ活用もあり

続いて、公共交通機関が便利な立地や、ロードサイドなどで土地が広ければ活用もありです。

初期投資できる資金があればアパート、資金がなければコインパーキングやトランクルームを一括借り上げ方式で運営会社に賃貸、ロードサイドで土地が広ければ事業用の土地として賃貸が可能です。つまり、土地活用し収益を上げられる可能性を追求できます。

なお、所有が難しければ売却でも良いでしょう。

田舎などで売却が難しい立地であれば、相続放棄も検討

最後に、田舎など公共交通機関が乏しく、周辺に家があまりないような立地であれば相続放棄を検討しても良いでしょう。

売却が難しそうな立地では、売却すらできずに維持費だけが出ていく赤字状態がずっと続いてしまいます。買取りや譲渡などあらゆる方法を駆使して他人に譲渡することを試みたものの、結果としてできないときの最終手段と考えておきましょう。

やむなく相続する場合にデメリット最低限に抑える方法

親の家を相続したくないと思っても、やむなく相続しなければならないときもあるでしょう。ここでは、やむなく相続する場合にデメリットを最低限に抑える方法について解説します。

• ①一旦相続し、売却する
• ②相続放棄を行う
• ③活用する

①一旦相続し、売却する

一つ目は、一旦相続し直ぐに売却することです。

つまり、所有期間をなるべく短くすることで、維持費などのマイナスの出費を最低限に抑えるという考え方となります。これを行うには、相続税の支払いを手持ち資金でする必要があります。

買取りという選択肢もある

売却には、買取りという選択肢もあります。買取りは、不動産会社が買主となり売買契約を結ぶ方法です。買主を探す手間がなく、即現金化と引き渡しができることが最大のメリットとなります。

なお、買取りは相場より20％～30％程度安価になるデメリットがあります。

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②相続放棄を行う

続いて、相続放棄です。相続放棄については先述でもお伝えしている通りとなります。

相続放棄は、相続開始から3か月以内に行う必要があります。相続人が複数いる場合、単独での相続放棄は可能、また相続放棄を行うには家庭裁判所への申述が必要です。

③活用する

最後は、土地活用です。

固定費として支出する分を賄うために、土地活用を行い収益をあげることになります。実家の土地活用には下記2つがおすすめです。

戸建て賃貸

戸建て賃貸は、実家を活用するベストな方法です。

賃借人が住むことで、建物の状況を常に把握してもらうことができます。賃貸人から修繕依頼が来ることもありますが、適格なタイミングで修繕を行えるので、建物が長持ちします。

さらに、戸建て賃貸はファミリー世帯が居住するケースが多く、一度入居すれば賃貸期間が長期となることが多くなります。よって、賃貸経営が安定しやすいというメリットもあります。

駐車場

駐車場は、土地を更地にした後に行う土地活用です。

駐車場には、月極駐車場かコインパーキングがあります。月極駐車場は、周辺が住宅街でマイカーを駐車する需要が見込める地域、コインパーキングは近隣に商業施設や医療施設など、一時利用が見込める地域であればおすすめとなります。

まとめ

親の家を相続しない方法があります。しかし、いずれの方法もメリットの他にデメリットがあります。よって、相続しない方法を選ぶときにはメリットとデメリットをしっかりと理解する必要があります。

また、やむなく相続することになったとしても、売却や相続放棄をすることも可能です。親の家を相続したくないと思っていても、親としては家を引き継いで欲しいと思う人も一定数います。

親が相続について柔軟に考えてくれるのか、一方引き継いで欲しいと思っているのかなど、まずは親の意見を聞きつつ、相続の問題は早めに話しあいを進めておいた方が良いでしょう。

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