やってはいけない実家の相続！住まない実家を相続するリスクと処分するメリットを徹底解説！！

やってはいけない実家の相続とは、住む予定のない実家を相続することです。

つい40年程前まで3世代同居の大家族は珍しくなく、「生まれ育った実家は当然受け継ぐもの」という考え方は普通でした。しかし、昭和から平成・令和へと時代が変わるにつれて、家族形態は大きく変化していきます。

地方の家から若者は次々に都会へ進出し、いつしか実家は両親のみの住まいとなりました。一方、都会では単身世帯や夫婦と子供のみという世帯が大多数を占めています。これにより、都会に住む本人が地方の実家に戻る予定がないにも関わらず、実家を相続するケースが多くなっています。

では、これから差し迫って実家の相続を迎える人が、「やってはいけない実家の相続」とはいったいどんなことになるのでしょうか？また、住まない実家を相続することで生じるリスクや、実家を処分するメリットとはどんなことになるのかが気になります。

この記事では、実家の相続をあらゆる観点から考察し、相続を控える人にとって何がベストな選択であるのかを解説していきます。

やってはいけない実家の相続、主なパターン3つ

子は「生まれ育った実家を相続したい」、親は「この土地を受け継いで欲しい」。このような思いの人は多いのではないでしょうか。

しかし、実家を相続しても活用しなければ、経済的・精神的に大きな負担となることを、相続時にイメージする人は意外と少ないようです。以下に紹介するものはいずれも、やってはいけない実家の相続の典型的な一例となります。

このような状況で実家を相続するのであれば、その相続については少し考えを改めたほうが良いでしょう。

• ①住む予定のない実家を相続する
• ②兄弟間など共有で相続し、保有し続ける
• ③とりあえず相続し、保有し続ける

①住む予定のない実家を相続する

一つ目は、住む予定のない実家を相続することです。

住まない実家を相続することで、一番懸念されるのが維持管理となります。まずは、年間の固定資産税の負担です。固定資産税は不動産を所有する限り、永久的に継続します。

次に、実家の管理です。家は空き家となっても定期的な手入れが必要となります。室内の通風、水抜き、清掃、ポストの清掃、庭木などがあれば雑草の除去など手間と労力を要します。さらに、定期的な管理のために実家に通う必要があります。

なお、家が東京で実家が鹿児島であるなど、定期的に通うことが難しい場合には、空き家管理を行う専門業者に維持管理の依頼を行うことは可能です。しかし、当然に維持管理費が掛かり、経済的な負担が続くことになります。

②兄弟間など共有で相続し、保有し続ける

二つ目は、兄弟間など共有で相続し、保有し続けることです。

兄弟の誰かが居住するのであれば、維持管理について手間や労力を掛ける必要はありません。しかし、先述と同様に誰も住まないとなると問題が発生します。

定期的な管理を誰が行うのか、固定資産税などの維持管理費を誰がどのように負担するかなどです。相続前後には、話し合いや兄弟間の連携が必要となります。

兄弟間が意思疎通しやすい関係であれば、話し合い等はスムーズです。しかし、仮に兄弟間の人間関係が良くなければ、実家の保有や維持管理についてトラブルになる可能性があるでしょう。

③とりあえず相続し、保有し続ける

三つ目は、とりあえず相続し、保有し続けることです。

実家を相続するも、今後住む予定や活用する予定がない状態であると、維持管理費用が出ていくだけで毎月赤字となります。マイホームの住宅ローンの支払いなどがあれば、徐々に家計を圧迫し始めるのは目に見えます。

よって、先の計画を立てずにとりあえず相続することは、やってはいけない実家の相続となります。

住まない実家を相続すると起こりえるリスク4つ

では、やっていけない実家の相続をすると起こりえる可能性があるリスクとは、どのようなことがあるのでしょうか？以下に、４つのリスクを紹介します。

• ①相続税を納める必要がある
• ②保有後の維持管理にお金が掛かる
• ③建物の傷みが早く、近所迷惑になる
• ④（複数人で相続した場合）維持管理の負担などで話し合いが揉めることがある

①相続税を納める必要がある

まず、相続をすることで相続税を納める必要があります。

相続税は、相続財産から基礎控除額を差し引いたものに対して、一定の相続税が課せられます。地方の実家でも土地が広ければ、相続税が掛かる可能性が充分あります。

なお、相続税は相続開始日から10カ月以内に現金での納付が原則です。よって、相続税を手持ち資金などで賄えない場合、相続した不動産を売却し調達するケースも少なくなりません。

この場合、納付期限があるため物件はどうしても売り急ぐ必要があることから、売却金額は安くなるデメリットもあります。つまり、生まれた土地を守ろうと実家を相続するも、相続税の支払いができなければ結局は手放さざる得ません。

②保有後の維持管理にお金が掛かる

続いて、無事に相続できたとしても維持管理にお金が掛かります。

先述でもお伝えしている通りに、不動産の所有には固定資産税や、自らで維持管理できなければ管理会社への依頼費などが、毎月の負担となります。自宅以外に不動産の維持管理を行うことは、一般家庭ではかなりの負担となり、徐々に家計の収支を圧迫することも予見されます。

③建物の傷みが早く、近所迷惑になる

次に、実家を相続するも空き家になると、建物の傷みが早くなります。

常に人が住んでいれば、壁や天井に穴や腐食があった場合、随時修理やメンテナンスを行えるので建物の劣化スピードを抑制できます。しかし、人が住んでいない空き家は壁や天井に穴や腐食があった場合でも、直ぐに修理ができません。

その傷みがある部分にさらに雨が降ることで、腐食などが進行しやすく、結果建物の劣化スピードが早まることに繋がります。建物の劣化スピードが早まると、外壁や屋根が朽ち、気づいたときには建物が廃屋化している状況が想像できます。すると、見た目が悪い、虫が湧いて衛生状態が悪いなどから近所迷惑になることがあります。

特定空き家に指定されるリスクもあり

空き家を放置し建物が朽ちるなどで近隣に迷惑を掛けている場合、特定空き家に指定される可能性があります。

これは2015年に制定された、空き家対策特別措置法によるものです。住民からの通報で役所の担当者が当該物件を調査し、特定空き家に指定されると空き家の処分（解体）を勧告されてしまいます。

さらに、この勧告を無視すると固定資産税の減免措置がなくなり、税負担が約6倍と増えてしまいます。空き家は、更地にすると税負担が上がることや建物の解体費の負担があるので、わざと放置しているケースが多くありました。

特定空き家の制度ができたことで、市街地で街並み形成を阻害していた空き家処分が少しずつ進んでいます。

④（複数人で相続した場合）維持管理の負担などで話し合いが揉めることがある

最後は、複数人で相続した場合、維持管理費の負担などの話し合いで揉めることがあります。

親族間とはいえ、お金が絡むとトラブルになりやすいです。住まない実家を相続したことで、親族間の気苦労が増える可能性があります。

実家を相続するのは、どのような状況であればよいのか

これまでは、相続は避けるべき方向性にて進めてきました。一方で、実家を相続してもよい状況もあります。ここでは、実家の相続はどのような状況が好ましいのかについて解説します。

相続した実家に居住予定の人がいること

相続した実家に居住予定の人がいれば、相続して良い状況です。相続後に困るのは、建物の維持管理になります。空き家であれば定期的に通う手間などがありますが、誰かが住むことでその必要はありません。

固定資産税や建物の修繕費などは、相続人全員で負担するのか居住者が負担するのかだけ決めておけば、相続による所有でも手間や労力は掛かりません。

家の傷みを抑えることができる

誰かが住むことで、修理やメンテナンスをしやすい状況となり家の傷みを抑えることができます。家の傷みを抑えることができれば、建物の資産価値を維持できることもあります。

維持管理がしっかりとできること

維持管理がしっかりとできる状況であれば、相続してもよいでしょう。

例えば、実家から自転車でも行けるような距離に住んでいれば、家の状態を定期的に観察することができます。空き家になっていたとしても、管理できる人が近くにいれば廃屋になることは少ないでしょう。

活用する予定がある

最後は、活用する予定があることです。相続後に不動産を活用することにより、固定資産税などの負担分を賄うことや収益を上げることができます。実家の活用方法としては、「建物を残す方法」と「解体し更地の土地を活用する方法」と2パターンがあります。

• ①相続した実家に居住予定の人がいること
• ②維持管理がしっかりとできること
• ③活用する予定がある

おすすめの活用方法7選

実家を活用する方法として、下記7つを取り上げ解説していきます。

• A.戸建賃貸
• B.民泊
• C.シェアオフィス
• D.レンタルルーム
• E.駐車場
• F.トランクルーム
• G.土地賃貸

A.戸建賃貸

一つ目は、戸建賃貸です。

戸建賃貸は、建物をそのまま使用でき、初期費用が掛かりづらいというメリットがあります。戸建賃貸を始める前には、水回りなどのハウスクリーニングやクロスの張替えなどを行えば良いでしょう。

また、戸建賃貸は一度入居者が決まれば、長期間賃貸契約を継続する可能性が高くなります。理由は、戸建賃貸を借りる人は子供連れの家族が多く、特段の理由がない限り引っ越しを頻繁に行うのは面倒であるからです。

なお、戸建賃貸を行うには、居住に問題がない家でなければなりません。屋根や壁に穴や床下に腐食、設備の故障などがあるときには修理等の対応が必要となるので、初期費用が多少高くなることもあります。

B.民泊

二つ目は民泊です。

民泊は、家の傍に観光施設があり旅館やホテルが少ないエリアであれば、経営が軌道に乗る見込みがあります。民泊は、稼働率により戸建賃貸よりも多くの収益が見込める活用法です。

一方で、民泊を行うには民泊法に基づき、宿帳の配備、衛生環境の徹底、施設利用時の注意事項を利用者に促すなど決まりごとが多いことや、そもそも民泊の営業は年間180日以内となります。

さらに、民泊を行うには大規模なリフォームやテーマ性を持った室内インテリアの購入など、初期費用が多く掛かってしまいます。また、民泊により近隣に迷惑をかける可能性があるので、はじめるには諸々注意が必要です。

C.シェアオフィス

三つ目は、シェアオフィスです。

昨今のコロナ化におけるリモートワークの普及により、会社に出社する機会が極端に減少しました。一方で、自宅には家族がおり普段の仕事はしづらいという人も一定数います。そのような人たち向けにシェアオフィスの需要が高まっています。

シェアオフィスを開設するには、インターネット環境の整備と仕事に必要なデスクと椅子、飲み物が購入できるような自販機の設置などが必要です。

D.レンタルルーム

四つ目は、レンタルルームです。

レンタルルームとは、マスコミ向けの撮影スタジオで使用することや、多人数でのパーティールームとして利用することになります。レンタルルームを開設するには、コンセプトを決めて家具などのインテリアを配置することや、パーティールームであればダイニングセットや調理器具のセットなどを設置する必要があります。

E.駐車場

五つ目からは、建物を解体し更地にした状態での活用方法となります。ここでは駐車場について紹介します。

公共交通機関が乏しいようなエリアであれば、マイカーを停める需要を見込んで月極駐車場を開設します。一方で、駅に近いことや近所に役所や病院など、一時利用者が見込める立地であればコインパーキングがおすすめです。

なお、月極駐車場の開設費用は、敷地内の整地や砂利の舗装、車止めや区画ロープの設置など簡易的な工事で済むので初期費用は安価です。また、コインパーキングは土地一括借り上げ式（運営会社に土地賃貸）にすれば初期費用は掛かりません。

よって、比較的始めやすい不動産活用です。

F.トランクルーム

六つ目は、トランクルームです。

トランクルームは敷地内にコンテナを設置し、賃借人に荷物の収納場所を提供する活用方法となります。トランクルームはコンテナを設置するのみとなり、人が住んでいるわけではないので管理自体はラクです。

また、コンテナ自体が比較的頑丈であるため、台風などの自然災害が起きても被害を受けにくいものになります。さらに、トランクルームは利用者が増えており、一度賃借人が決まれば長期間借りるケースも多く、現状では比較的経営が安定しやすいメリットがあります。

G.土地賃貸

最後は、土地賃貸です。

土地賃貸は、多くの車が通るようなロードサイドなどで、比較的広い敷地を所有していればおすすめの方法です。コンビニ・ファミレス・スーパーなどを運営する会社と、事業用定期借地権契約を結べれば収入は安定します。

実家を処分するメリット3選

住まない実家は相続してはいけないなど、実家の相続は何かとデメリットであるとお伝えしてきました。では、実家を相続せずに処分するメリットとは何でしょうか？下記に、代表的な3つのメリットについて解説します。

• ①維持管理による余計な手間が掛からない
• ②固定資産税などの負担がなくなる
• ③実家のことで悩まなくて済む

①維持管理による余計な手間が掛からない

まずは、実家の維持管理による余計な手間が掛からないことです。建物を所有するということは、居住できる状態をキープし続けなければなりません。実家を手放すことで、このような手間からは解放されます。

②固定資産税などの負担がなくなる

次に、固定資産税などの負担がなくなります。実家がないので経済的な負担もありません。固定費として掛かるはずであった費用で、自宅のリフォームや温泉旅行などのレジャー関連費用に充てるなど、日常生活が充実することもあります。

③実家のことで悩まなくて済む

最後に、実家のことで悩まなくて済みます。余計な気苦労が掛かることで、日常生活のリズムが狂ってしまい多大なストレスを感じることもあります。

実家のことで悩みがなければ、他のことに気を使えることや、悩み自体がないことで有意義な人生を送ることができるでしょう。

実家を処分する方法

では、最後に実家を処分する方法について、下記2つを解説します。

• ①不動産仲介で売却する
• ②買取りで売却する

①不動産仲介で売却する

一つ目は、不動産仲介で売却する方法です。不動産仲介は、売却方法の中では最もオーソドックスとなります。

不動産仲介では、まず仲介会社を選定し媒介契約を結びます。その後は、仲介会社が買主を探すために広告などの宣伝を行い、内見者を募っていきます。内見者が購入する意思を示したら、売主と買主の間に入り売買契約を成立させます。

不動産仲介では、高値売却を追求できることや売り急ぐときには価格を下げるなど、売主の意向に合わせて売却活動することが可能です。一方で、取引成立時には仲介手数料が掛かります。

不動産仲介のときの注意点

では、実家の売却で不動産仲介を利用するときに注意すべき点とは、どんなことでしょうか？以下に、4点解説します。

• A.相続前に処分するには、親が売却に動く必要がある
• B.相続後の売却は相続人の同意が必要
• C.解体に費用が掛かる
• D.測量が必要なケースもある

A.相続前に処分するには親が売却に動く必要がある

相続する前に実家を処分するには、親が売却に動く必要があります。

相続前の実家の所有者は親であるので、いくら子供でも本人ではないため実家を売却することはできません。売却が完了し現金化ができれば、相続がスムースであることや、売却資金で老人福祉施設の入居金や旅行などのレジャー費などに充てることもできます。

なお、次の居住地に賃貸を選択する場合は要注意です。民間の賃貸は、高齢者NGとしている物件が意外と多くあります。よって、公営住宅やUR賃貸住宅など、高齢者でも入居しやすい物件を売却前に予め確保しておいたほうが良いでしょう。

B.相続後の売却は相続人の同意が必要

相続後の売却は、相続人の同意が必要です。

相続人が一人であれば、独断で売却が可能となります。しかし、兄弟など複数人で相続した場合には、全員の売却への同意が必要となります。一人でも反対すれば売却はできないので、相続人が複数人の場合には予め話しあいを行っておきます。

C.解体に費用が掛かる

建物が居住できないような状態であった場合、解体する必要があり費用は高額です。木造一戸建ての解体費用の平均相場は、3～5万円/坪となります。例えば、30坪の木造一戸建てであれば、約100万円の解体費用が掛かります。

なお、解体費用は構造物や建物の規模感、間口の広さなど、解体のしやすさで変わります。例えば、鉄筋コンクリートの2階建て住宅（30坪）で間口2mの敷地である場合です。

鉄筋コンクリートであるため、解体自体に手間が掛かるのと、間口が2mと狭いためトラックを敷地に横付けできずに解体物の搬出にも手間が掛かります。よって、解体費は30坪の木造一戸建てよりもさらに高額となります。

D.測量が必要なケースもある

土地の評価が高い立地、若しくは不動産の取得年代が古く境界確定ができていない土地などは、測量が必要となります。不動産は土地の広さに単価を掛けて値段を算出するため、土地の広さに間違いがあると取引完了後にトラブルになる可能性があります。よって、正確な土地の広さを知るためには、測量が必要となります。

なお、測量は土地家屋調査士が行います。該当敷地の仮測量、近隣所有者との境界確定の話し合い、確定測量と進み、最後に不動産登記を行います。測量の費用は土地の広さや形、境界確定の話し合いなどで手間が掛かった分だけ費用が高くなる傾向があります。

②買取りで売却する

二つ目は買取りで売却する方法です。

公共交通機関が乏しいような立地に実家があるケースでは、売却すること自体に時間が掛かることが予見されます。そこで、用いるのが買取りです。買取りは、不動産会社など専門業者が買主となります。したがって、売買成立までが早く、即現金化ができるのが特徴です。

買取りの注意点

買取りの注意点は、買値が相場の5割～7割程度になることです。売却金額が下がるので手元に入る現金も当然に少なくなります。

したがって、買取りは不動産仲介で売却活動したものの、売れない時の最終手段と考えておくのが良いでしょう。

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まとめ

住まない実家を相続することは、やってはいけない相続の代表的な一例です。住まない実家を所有することで、維持管理費の負担や管理し切れない実家は廃屋化が進み近隣迷惑となるなど、リスクでしかありません。

よって、住まない実家は、早急に処分することがおすすめとなります。

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