お風呂で死亡事故が起きたら事故物件になるのか？事故物件の定義や告知義務について徹底解説！！

一見、安全と思われている家庭内にもさまざまな危険が潜んでいます。階段からの転落、料理中の着衣への着火など、家庭内には多くの危険がありますが、一番危険な場所はお風呂となります。

家庭内での死亡事故は、お風呂が一番多くあります。例えば、足を滑らせて転倒、入浴中に意識がなくなる、冬場のヒートショックなど多くの危険と隣り合わせです。しかも、身体の不自由な高齢者は、とっさの時に受け身の態勢を取ることができずに、不幸にも亡くなってしまう事例は少なくありません。

では、お風呂でこのような死亡事故が起きてしまった場合、事故物件になってしまうのでしょうか？この記事では、事故物件の定義や事故が起きた後の告知義務について徹底解説します。お風呂で事故があった物件を売却するときに、注意するべき点がわかります。

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お風呂で死亡事故があった物件は事故物件になるのか？

お風呂で死亡事故があった物件は、その発見された期間や状況により変わります。

例えば、夫婦二人暮らしの家で不幸にも夫が、お風呂の浴槽で亡くなってしまった場合です。夫の死後、直ぐに妻が発見し救急車で病院に搬送するなどの措置を取れていれば、事故死として扱われるのが一般的です。よって、このような場合には事故物件とはなりません。

一方で、一人暮らしの人が不幸にも浴槽内で亡くなってしまい、暫くの間発見されずにいると孤独死として扱われ、事故物件となります。

つまり、一般家庭内で不幸にも起きてしまった死亡事故は、発見のされ方により事故物件か否かが変わります。事故物件となってしまった場合、季節によっては遺体の損傷が激しくなり、浴槽内にシミや汚れ、浴室全体に臭いが充満するなどがあり、特殊清掃やリフォームが必要となってきます。

発見がすぐなら事故物件にはならない

今回のお風呂での事故の場合、発見が直ぐであれば事故物件にはなりません。家庭内で死亡事故が起きた場合は、全て事故物件になると思っている人も多いようですが、そうではありません。

長年、事故物件の定義やその後の告知義務は、不動産会社任せのところがあり曖昧でした。よって、不動産会社により見解が異なることや事故が起きた直後の物件であるにも関わらず、その事実を不動産会社が隠して契約するなどの事例も多くあり、問題となったときもありました。

そこで、事故物件については、2021年10月に国土交通省が初めてガイドラインを発表しています。

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事故物件の定義とは？

2021年10月8日、国土交通省は初めて「人の死の告知に関するガイドライン」を発表しました。

賃貸経営者にとって住民の住戸内での死亡は、経営に影響しかねない死活問題でした。孤独死や自殺など明らかな事故であること以外に、住戸内での病死や老衰による自然死も、事故物件のような扱いになることがありました。

日本社会は、身内の死は弔う習慣はあるものの、他人の死は受け入れない意向が根強く残っています。よって、他人が死んだ部屋は物理的な瑕疵がなくても、気色悪い、幽霊が出るなどの考えから敬遠されることが多くなりました。

事故物件と言われてしまうと、大家は賃料の値下げを行うなどで、賃貸経営に影響が出てしまいます。そのためか、民間の賃貸住宅では、高齢者の入居を拒否する傾向が今でも続いてしまっています。

今回のガイドライン発表により、事故物件の定義や告知義務が明確に定義されたことで、事故物件とはどのようなことが起きた物件であるのか、事故後の告知期間について統一されました。なお、不動産会社が告知義務を怠ると、賃貸の場合では損害賠償、売買では契約解除などを買主より求められる可能性があります。

以下に挙げた2点は、ガイドライン上で事故物件として扱う典型的な事例となります。

• ①孤独死・自殺・事件が起きた物件
• ②病死や自然死でも発見が遅れてしまったとき

①孤独死・自殺・事件が起きた物件

一つは、住居内で孤独死・自殺・殺人事件などが起きた物件です。孤独死とは、住民が病気や老衰、転倒事故などにより死亡し、発見が遅れてしまう場合を指します。一人暮らし世帯が増えた現在の日本では、若い人のみならず高齢者の一人暮らしも増えています。

特に、都市部では近所付き合いなどもなく、一人暮らしの高齢者が孤立するケースは少なくありません。また、最近では働き盛りの中高年の孤独死も増えており社会問題化しています。

孤独死の場合は、身寄りや近所づきあいがない人が多く、発見されるまで相当な月日が経過しています。管理人による巡回や部屋からの異臭や害虫の発生などにより、発見されるケースが多いことから、孤独死発生後に特殊清掃やリフォームなどを行うケースが殆どです。

また、自殺や殺人事件が起きた場合は、発見のタイミングに関係なく事故物件となります。なお、事故物件となった賃貸物件は告知期間の間、賃料の下落が生じます。相場は、孤独死が相場の10％～20％の下落、自殺では30％～40％の下落、殺人事件では50％の下落となります。つまり、心理的瑕疵が重くなるほど下落幅は大きくなります。

心理的瑕疵を感じるかは人により異なりますが、一般的に事故物件は気色悪い、幽霊が出るなどの考えが根強く、家賃相場の下落を避けることはできません。

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②病死や自然死でも発見が遅れてしまったとき

つづいて、死因は病死や老衰などの自然死であったとしても、発見が遅れてしまった場合には、事故物件になることがあります。発見が遅れてしまったときには、孤独死として扱われることが殆どです。

孤独死の認定は、発見後警察が現場検証を行い事件性がないことを確認した上で行われます。通常、病死や自然死で直ぐに発見され対処されたときに、事故物件となることはありません。

発見が遅れると事故物件になる可能性がある

先述でもお伝えしておりますが、病死や自然死でも発見が遅れると事故物件になる可能性があります。その線引きは、特殊清掃を行ったか否かです。国土交通省が発表したガイドラインによると、自然死等であっても特殊清掃が行われた場合に、告知義務が生じるとしています。

お風呂で死亡事故があった場合の告知の必要性は？

では、お風呂で不慮の死亡事故があった場合、告知の必要性はあるのでしょうか？告知の必要性や告知義務について解説します。

告知の必要性は原則なし、但し発見が遅れ特殊清掃を行った場合には告知義務あり

お風呂で死亡事故があった場合、原則告知の必要性はありません。但し、死後発見が遅れ痕跡を無くすために特殊清掃やリフォームなどを行った場合には告知する必要があります。

特に、リフォームを行うと部屋内で不自然に新しくなっている個所があったりすると、その場所で以前何かあったのではと、新たな入居者は思います。よって、後々のトラブルを防ぐためにも事故があったという事実を告知する必要があります。

告知義務はいつまで必要になるのか？

では、事故物件の告知義務はいつまで続くのでしょうか？以下に賃貸住宅と分譲住宅の場合に分けてご紹介します。

賃貸住宅の場合の告知義務は3年

賃貸住宅の場合の告知期間は、事故が起きた日から3年を経過する日までになります。よって、3年を経過する日までに新たな賃貸契約を結ぶ賃借人には、全ての人に告知義務が生じます。

なお、告知期間中は家賃を定価より安くするのが一般的です。事故物件は一般的に心理的瑕疵が強く、物件としては敬遠されてしまします。一方で、敢えて事故物件に住みたいと思う人もおり、これらの人は事故があったという事実は関係なく、家賃の割安さを目的に居住するケースが殆どです。

事故物件ではあるものの、リフォームして綺麗な状態であればお得感の高い物件となります。特に、東京都都心部など23区内の人気エリアであれば、そのお得度は増すばかりです。

また、家主としては告知期間中に契約した住人に長期間居住されると、経営的には収支悪化につながる可能性もあります。そこで、告知期間満了日まで定期借家で貸し出すことや、告知期間満了日が迫っているときには、3年を経過する日を待って新たに賃借人を募るなど、事故後の柔軟な対応が必要となります。

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分譲住宅の場合の告知義務に制限なし

つづいて、分譲住宅の場合は告知義務に制限はありません。つまり、そこに不動産がある以上、告知義務は永久に続くことになります。

なお、分譲住宅の場合、事故があった物件が取り壊しなどで無くなったとしても、「事故があった土地」として告知義務だけが残ることになります。

事故物件の不動産は、周辺に比べて割安になる傾向があり、買主にはお得感のあるものであることは間違いありません。しかし、事故が起きた直後は、近所やSNSなどに事故があったという噂や情報が残ってしまうため、売却が進まないことも事実です。

よって、売却等が進まない場合には一旦解体して更地にし、月極駐車場などの土地活用を行いながら土地の維持費を賄っていくことが得策となるケースもあります。

告知義務を怠るとどうなる？

賃貸や分譲住宅の契約前に事故があった告知を行うことで、相場より安く契約せざる得ない状況となってしまいます。それであれば、告知を行わず普通の不動産と変わらずに契約をしてしまえば、下落してしまった分について損することはありません。

しかし、告知義務があるにも関わらず告知を怠ると、重大なペナルティを負うリスクがあります。ここでは、告知義務を怠るとどうなるのかについて解説します。

賃貸住宅の場合は損害賠償を請求されることがある

賃貸住宅の場合には、損害賠償を請求されることがあります。

入居や退去時に掛かる引っ越し代、次の物件を契約するときに掛かる仲介手数料などの実費で掛かった分はもちろんのこと、事故物件に住まわされた精神的苦痛に対する賠償金の請求となります。また、これらの対応に弁護士への依頼費用や、賃借人との話し合いなどにて多くの時間を割くことになります。

分譲住宅の場合は、売買契約の解除と損害賠償を請求されることがある

分譲住宅の場合は、売買契約の解除と損害賠償を請求されることがあります。分譲住宅を購入する人は、長期間に渡る日常生活の快適性を手に入れるため、購入するケースが多くなります。そこに、契約前になかった告知事項が出てきてしまったら、精神的な苦痛は賃貸住宅以上で人によっては精神的なダメージは相当なものとなります。

入居や退去時に掛かる引っ越し代やローンの取次ぎなど、実費で掛かった費用や、精神的苦痛などの被害に対しての損害賠償を請求されます。また、当然に売買契約は白紙解除です。

なお、不動産売買の場合には契約不適合責任というものがあります。この制度では、買主が思ったような物件でない場合に、売主に対し補修・代金減額請求・契約解除・損害賠償請求をできる権利が認められています。

心理的瑕疵の場合、物件の物理的な瑕疵ではないので補修を行うことでは解決できず、代金減額請求も難しいところです。よって、契約解除と損害賠償の請求が一般的となります。

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お風呂で事故があった物件の注意点

お風呂で事故があった物件を売却するときに注意する点は、どのようなことになるのでしょうか？以下に2点解説していきます。

• ①心理的瑕疵ありの場合は告知義務を怠らない
• ②心理的瑕疵ありの場合は相場より安くなることを覚悟する

①心理的瑕疵ありの場合は告知義務を怠らない

まず、物件に何かしらの心理的瑕疵があるときには、告知義務を怠らないことです。告知義務があるにも関わらず、告知なしで契約を進めてしまうと先述のような損害賠償請求を受けることがあります。

②心理的瑕疵ありの場合は相場より安くなることを覚悟する

つづいて、心理的瑕疵ありの場合は相場より安くなることを覚悟します。

一般的に事故物件の需要は低くなるので、相場より安くなることは避けられません。また、売却には相当時間が掛かることも覚悟する必要があります。

なお、どうしても売れない場合には、買取りを検討するケースもあるでしょう。買取りは、事故物件で割安になっているところから更に安く売却する必要があります。孤独死が起きた事故物件を例にすると、事故物件により10％～20％の下落、更に買取りで20％～30％の下落となるので、総じて相場からは30％～50％近くの下落を覚悟する必要があります。

事故物件となってしまった物件を少しでも高く売る、確実に買い手を見つけるための対策2つ

事故物件となってしまった物件でも、売却時には少しでも高く売りたいと思う人は多いでしょう。また、売却するには確実に買い手を見つけて早々に引き渡しをしたいと思います。ここでは、これらを実現するために行うべき対策について解説します。

• ①特殊清掃を行う
• ②リフォームを行い事故の痕跡を無くす

①特殊清掃を行う

まずは、特殊清掃を行います。

特殊清掃とは、通常のハウスクリーニングでは対応できない清掃となり、専門業者に依頼します。遺体があった場所の痕跡や血痕の除去、死臭の除去や害虫の駆除などが主な作業内容です。

特殊清掃では、特に死臭の除去に気を使います。最新式のオゾン発生器を使用し死臭の除去を行うのが一般的です。死臭の除去に気を使うのは、人は臭いに敏感であるからになります。

例えば、近所に焼肉屋さんがあり、排煙ダクトから出るお肉の焼いた臭いが部屋内に入ってきたら、不快に思います。死臭についても普段の生活空間にはない臭いであるので、残っていると不快に思ってしまいます。よって、死臭の除去は重要です。

なお、死臭は壁や床などに染み付いており、状況によっては1か月程度掛かることもあります。

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②リフォームを行い事故の痕跡を無くす

つづいて、特殊清掃を行うも事故の痕跡を消せない場合には、リフォームにて痕跡の除去を行います。

孤独死などの場合、季節や温度により遺体は激しく損傷し、体液や血液が床下まで染み込んでいることがあります。このような場合は、特殊清掃では痕跡を取りきることが難しくなるので、リフォームとなります。

なお、リフォームは事故があった一部だけ行うと痕跡があった場所が残ってしまうため、通常は部屋内全体の工事となります。例えば、フローリングのリフォームであれば、部屋全面分を交換となるのが一般的です。

まとめ

お風呂で死亡事故が起きた場合、原則事故物件になることはありません。しかし、発見が遅れてその後に特殊清掃を行うなど、心理的瑕疵を除去するために作業を行った場合は、事故物件として告知が必要となります。

さらに、事故物件を売却する場合、経過年数に関係なく告知義務が残り続けます。また、事故が起きた物件を解体しても、「事故があった土地」として告知義務が残り続けることは、売却時最大の注意点です。

万が一、告知を怠り契約後に事故があったことが発覚した場合には、多額の損害賠償となるケースがあるので、事故物件の売却には注意が必要となります。

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