実家の売却は相続の前と後どちらが良い？メリット・デメリットを解説

親が高齢になると実家の相続に関することを、家族内で具体的に話す機会は多くなります。実際、相続はいつ起きるかわかりません。相続がいつ起きても良いように、心構えをすることは重要です。

今回取り上げるのは、「相続予定の実家を相続前に売却するのか？」、若しくは「相続後に売却するのか？」、についてです。

一般的には、相続後にしばらく保有するも、維持管理が大変との理由で売却することが多くあります。一方で、誰も住まない実家を維持管理するのは、手間や費用負担などを考え得策ではないと思えば、相続前に売却してしまうのもありです。

では、実家の売却をするなら相続前と相続後、どちらで行うのが良いのでしょうか？この記事では、先述についてのメリット・デメリット、税負担等について比較していきます。

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相続した実家の売却時に考えなければならない税金

実家を売却したときに掛かる税金は相続税と、売却で譲渡所得（売却益）が出た場合の所得税と住民税です。これらについて解説していきます。

• ①相続時に掛かる相続税
• ②売却時に掛かる所得税と住民税

①相続時に掛かる相続税

相続税とは、相続財産が一定額以上あるとき、財産を相続した相続人に課される税金です。相続税の税額は、法定相続人の取得金額により異なります。

例えば、取得金額が1,000万円以下の税率は10％、3,000万円以下の税率は15％（控除額50万円）など、税率は10％～55％に設定されています。なお、相続税には基礎控除があります。

例えば、法定相続人が1人の場合は、3,000万円＋600万円×1＝3,600万円となります。この場合、相続財産が3,600万円以下であれば、そもそも相続税は掛かりません。

相続税は相続開始日から10か月以内の納付が原則

相続税は、原則相続開始日から10か月以内の納付となります。相続税を納付するには、相続開始後に法定相続人の確定と財産債務の調査、相続開始日の3か月以内に相続放棄や限定承認（プラスの財産の範囲内で負債を承継すること）の手続きとなります。

さらに、相続開始後4か月以内に所得税の準確定申告・納付（不動産所得や事業所得があれば行う）、そして相続開始日の10か月以内に遺産分割協議を相続人間で完了させ、現金納付となります。なお、現金納付が難しい場合には、この期限までに延納や物納の申請書を提出し、許可を受けなければなりません。

②売却時に掛かる所得税と住民税

売却時に、譲渡所得が出た場合には所得税と住民税が掛かります。譲渡所得とは、以下の通りです。

譲渡収入金額とは、不動産の売却代金や固定資産税や都市計画税の精算金となります。取得費とは、原則土地建物の購入代金と取得に要した費用から建物の減価償却費を差し引いた金額、譲渡費用とは仲介手数料など売却のために掛かった費用です。

この譲渡所得から、特別控除を差し引いた課税譲渡所得に対し、税率が課せられます。

所得税・住民税は、所有期間により税率が変わる

所得税・住民税は、不動産の所有期間により税率が異なります。

所有期間による税率の違い

短期譲渡所得（所有期間5年以下）	39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
長期譲渡所得（所有期間5年超）	20.315％（所得税15.315％、住民税5％）
長期譲渡所得（10年超所有軽減税率の特例）	①課税譲渡所得6,000万円以下の部分　14.21％（所得税10.21％、住民税4％） ②課税譲渡所得6,000万円超の部分　20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

なお、所有期間は親が不動産を取得した日から、売却した日までとなります。相続後からの所有期間ではありません。また、所有年数の計算は、譲渡した年の1月1日時点での所有年数で計算します。

3,000万円の特別控除の特例が使える

譲渡所得から3,000万円を差し引き、節税対策になるのが特別控除です。

相続前に対象となるのは、居住用の3,000万円特別控除となります。利用にはマイホームであることや、過去3年以内に特別控除の適用を受けていないなど、さまざまな条件があります。

また、相続後に対象となるのは、空き家の3000万円特別控除です。利用には、相続開始前に被相続人が一人で住んでいたこと、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡する、などさまざまな条件があります。

相続後に売却し譲渡所得が発生するのであれば、相続開始から早期に売却するのが良いでしょう。

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実家を売るのは相続前と後のどちらがいいのか？

実家を相続前と後で売るのかについて、判断すべきポイントはさまざまです。その一つに、「譲渡所得が掛かるのか」と「3000万円の特別控除が使えるか」があります。

例えば、都心部など不動産評価の高い立地に実家がある場合、売却すると譲渡所得が発生する可能性があります。このようなケースでは、3000万円の特別控除が使えれば節税となります。よって、相続前の売却、若しくは相続後でも3年を経過する年の年末までに売却すれば3,000万円の特別控除が使えます。

一方、現金での相続より不動産で相続したほうが相続税を抑えられます。さらに、取得費が高ければ都心部の不動産でも譲渡所得がないケースもあり、状況は個々により異なります。

ここでは、以下に相続前と相続後に売却したときのメリット・デメリットを紹介し、各々をまずは比較していきます。

相続前に売却するメリット・デメリット

ここでは、相続前に売却するメリット・デメリットについて紹介します。

相続前に売却するメリット

以下に、相続前に売却するメリットを4点取り上げ解説します。

• ①現金化できるので相続しやすい
• ②売却資金でサービス付き高齢者住宅や、シニア向けマンションに移住する資金が得られる
• ③子供が実家の処分に悩む必要がない
• ④建物に価値があれば、高く売れる可能性がある

①現金化できるので相続しやすい

まず現金化できるので、相続しやすいことです。相続人間で分けるのも、単純明快でわかりやすくなります。

不動産のままの相続だと、持ち分をどのようにするか、所有権を移転する相続登記など、面倒な手続きがあります。

②売却資金でサービス付き高齢者住宅や、シニア向けマンションに移住する資金が得られる

次に、売却資金で老後の生活を充実できます。今後の生活に不自由がないように、サービス付き高齢者住宅やシニア向けマンションに移住する資金として使えます。

③子供が実家の処分に悩む必要がない

続いて、相続前に売却すれば、子供世代が実家の処分に悩む必要がありません。

実家を残された子供世代が、相続後に居住となれば悩みはありませんが、近年では子供世代の多くは独立後に「実家に戻る」という選択をするケースは少なくなりました。そのため、実家が空き家となり、維持管理や固定資産税などの費用負担に悩まされている人が多いのが、現実です。

よって、実家を相続前に処分できていれば、子供世代が実家の維持管理に悩む必要がなく、余計な費用負担をすることがありません。

④建物に価値があれば、高く売れる可能性がある

最後に、早期に売却することで建物に価値が付く可能性があります。原則、建物は年数経過毎に資産性は減じていきます。特に、木造一戸建ては減価償却が早く、築20年超で建物価値の評価が「ほぼ0円」になるケースは少なくありません。

よって、建物に価値がある状態であれば、早期に売却することはメリットとなります。また、建物の価値が入る分、物件としては高く売れる可能性があります。

相続前に売却するデメリット

続いて、相続前に売却するデメリットです。以下に、3つ取り上げて解説します。

• ①終の住処が無くなることや実家がなくなる
• ②民間の賃貸住居では入居を断られるリスクがある
• ③新しい住居での生活に精神的なストレスを感じることがある

①終の住処が無くなることや実家がなくなる

一般的に高齢の親が居住する実家は、終の棲家と考えている人が殆どです。慣れ親しんだ我が家で最期を迎えたいという意見は多く、抵抗感が強い人が大半でしょう。よって、相続前の売却は、親が相続前の売却に一定の理解がある場合のみ、実行できるケースが殆どです。

また、子供世代としても実家がなくなることに抵抗感がある人も多くいます。実家がなくなることで、実家に住んで居た頃の懐かしさや思い出などが無くなってしまうことを懸念して、売却に動けない人も多くいるようです。

②民間の賃貸住居では入居を断られるリスクがある

次に、民間の賃貸では高齢者の入居を断られるリスクがあります。

実家を売却したら、次の住処を探す必要があります。このとき民間の賃貸住宅を検討する場合、入居を断られることがよくあります。理由は、賃借人の高齢者が居室内で亡くなることで、事故物件扱いを受けることが多くあったためです。これにより、稼働率の低下や賃料の下落が起こり、賃貸経営にとって大打撃となります。

現在では、事故物件に関するガイドラインができ、居室内での自然死や病死などは事故物件とはならないのですが、今でもこれらの風潮は根強く残っています。

よって、次の住居を賃貸住宅にするのであれば、見つかりにくいリスクがあります。売却前に賃貸住宅を確保しておくことや、見つかりにくい場合には、UR賃貸住宅や県営住宅など高齢者でも貸してくれる住居を検討するのも良いでしょう。

③新しい住居での生活に精神的なストレスを感じることがある

最後に、新しい住居での生活に精神的なストレスを感じることがあります。

今まで慣れ親しんだ実家から、新しい住居や環境で生活することは高齢の親にとっては、大きな負担となります。また、これまで近所付き合いをしていた人とも、実家を売却して引っ越すことで親交が無くなる懸念もあります。

生活のスタイルやリズムなどに慣れるまで、苦労するケースが多いようです。

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相続後に売却するメリット・デメリット

ここからは、相続後に売却することについて、メリット・デメリットを解説していきます。

相続後に売却するメリット

まずは、相続後に売却するメリットについて紹介します。

• ①親が実家に住み続けることができる
• ②相続税を抑えることができる

①親が実家に住み続けることができる

一つ目は、親が実家に住み続けられることです。親にとっては、自分の家に住み続けられること以上に幸せなことはありません。終の棲家として、不安なく生活できることに大きなメリットがあります。

②相続税を抑えることができる

二つ目は、相続税を抑えることができます。現金で相続するより、不動産で相続する方が相続税評価額を減じることができ、相続税の節税となります。

相続後に売却するデメリット

続いて、相続後に売却するデメリットについて紹介します。

• ①相続税の支払いに充てる場合、売り急ぐ必要があり安価での売却になる可能性がある
• ②実家の処分で子世代に手間を残すことになる
• ③売却時するタイミングにより、特例が使えないことがある
• ④相続人が複数の場合、売却手続きが複雑になることがある

①相続税の支払いに充てる場合、売り急ぐ必要があり安価での売却になる可能性がある

一つ目は、実家を売却して相続税の支払いに充てる場合、売り急ぐ必要が出てきます。なぜならば、相続税は先述の通りに10か月以内に原則現金での納付が必要であるからです。

よって、現金で納付するために売り急ぐと相場より安価で売却するケースも出てきます。当初想定した通りに売却ができないリスクもある、ということです。

②実家の処分で子供世代に手間を残すことになる

二つ目は、実家の処分で子供世帯に手間を残すことになります。

空き家になってしまえば、通風や雑草の除去、ポストの清掃などで定期的に維持管理を行うことや、固定資産税などの維持費の負担があります。また、実家の処分するときにも、不用品の廃棄や家の解体、土地の測量などで初期費用を多く負担することがあります。

③売却するタイミングにより、特例が使えないことがある

三つ目は、売却するタイミングにより、特例が使えないことがあります。

先述でもお伝えしていますが、空き家の3,000万円特別控除を使うには、相続開始日から3年を経過する年末までに売却する必要があります。よって、相続して5年後に売却すると特例を使うことはできません。

④相続人が複数の場合、売却手続きが複雑になることがある

最後に、相続人が複数の場合には、売却手続きが複雑になることがあります。不動産の売却には、所有者全員の同意が必要で、一人でも売却に反対する場合には進めることができません。

よって、相続人が複数の場合には、慎重に話しあいを進める必要があります。

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相続前に親が住み続けながら実家を売却できる方法、リースバックとは？

相続前に売却する方法にリースバックがあります。リースバックは、不動産会社などに売却するも、そのまま住み続けられる便利な制度です。ここでは、便利なリースバックの制度について解説します。

リースバックとは、所有するコストやリスクがなくなる、という売却方法

リースバックは、売却後もそのまま家に住み続けられるのが最大の特徴です。通常の不動産売却であれば、売却完了後から引渡しまでに退去する必要や所有権の移転、次の家の手配など多くの手間や費用負担が生じます。一方リースバックでは、第三者に売却後も買主と賃貸契約を結び、そのまま家に住み続けられます。

リースバックを利用すると、手元に売却資金が入ることや、引っ越し代などの手間や費用が掛かりません。売却資金を得られたことで、旅行や趣味のためにお金を費やすなど、老後の生活に楽しみと生活の幅が生まれます。

なお、リースバックの売却価格とその後の賃貸契約の賃料は、相反関係にあります。例えば、売却価格が高ければ賃料は高く設定され、一方で売却価格が安ければ賃料は安価に設定されます。売却資金を何に使い、どのくらい欲しいかで、これらの選択は変わってきます。

リースバックのメリット・デメリット

便利な制度であるリースバックですが、メリット・デメリットがあります。利用するには、リースバックの性質をよく理解しなければなりません。ここでは、リースバックのメリット・デメリットを解説します。

リースバックのメリット

以下に、リースバックのメリットを2つ取り上げ解説します。

• ①売却してもそのまま住み続けられる
• ②固定資産税など所有に掛かるコストがなくなる

①売却してもそのまま住み続けられる

一つ目は、売却してもそのまま住み続けられます。所有権は不動産会社に譲渡するものの、引っ越しなどの手間はなく売却後も以前と変わらずに生活できます。これまで通りに近所付き合いや生活環境も変わらないので、ストレスを感じることはありません。

②固定資産税など所有に掛かるコストがなくなる

二つ目は、固定資産税など所有に掛かるコストがなくなります。税負担の他にも、建物の補修費用や室内の設備が故障した場合の修理費用なども、原則新しい所有者負担となります。

リースバックのデメリット

続いて、リースバックのデメリットを2つ取り上げ解説します。

• ①家の中をDIYするなどはできない
• ②賃料を支払う必要がある

①家の中をDIYするなどはできない

売却すると家の所有権は譲渡しているため、建物自体は自分たちの物ではありません。よって、家の中を許可なく修理することやDIYすることはできなくなります。家の中の設備交換に費用負担があったとしても、新しい所有者の許可が必要です。

②賃料を支払う必要がある

次に、賃料を支払うことです。所有に関する費用が無くなったことで、トータルではコスト削減になることが多いのですが、賃料は支払う必要があります。よって、賃料を支払うための資金を手元に残しておく必要があります。

 リースバックを選択する際の注意点

リースバックの利用には、注意点があります。下記に典型的な注意点を3つ取り上げ、解説します。

• ①売却価格が相場より安価になることがある
• ②所有する資産ではなくなる
• ③売却金額がローンを下回ると利用できない

①売却価格が相場より安価になることがある

まず、リースバックの売却価格は、相場より安価になる傾向があります。売却価格で納得できない場合には、不動産仲介で査定を出してみるのが良いでしょう。

②所有する資産ではなくなる

次に、所有する資産ではなくなります。それまで、家の使用ルールは自らで決めることができました。しかし、売却後は新しい所有者が決めたルールで生活することになり、ルールを守る義務が生じます。

万が一、ルールを守らないことや家賃の滞納などがあると、強制退去となることがあります。

③売却金額がローンを下回ると利用できない

最後に、売却金額がローンの残額を下回ると利用はできません。

売却時には、ローンに附帯する抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、ローンを滞納した場合に保証会社が物件を売却し弁済する制度です。抵当権がついたまま引き渡すこともできますが、新しい所有者にとっては不都合でしかないので、通常は引き渡し前にローンを完済し抵当権を抹消します。

よって、売却資金＋自己資金でローンを完済できず抵当権が抹消できない場合、リースバックの利用はできません。

リースバックが合わない場合は仲介か買取りでの一般売却を

リースバックの売却金額で合わない場合には、仲介か買取りを選択するのが良いでしょう。物件は引き渡すことにはなりますが、売却金額優先であればこちらがおすすめです。

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相続の前後に実家の売却をする際の注意点

相続前後に実家の売却を進めるには、各々注意点があります。ここでは相続前と相続後に分けて、注意点を挙げていきます。

相続前の場合

まずは、相続前の場合です。以下に2つ取り上げて解説します。

• ①親が売却に動く必要がある
• ②売却後の移住先はできれば先に確保しておきたい

①親が売却に動く必要がある

実家の所有者は親であるので、親が売却に動く必要があります。不動産会社の選定、査定、媒介契約、内見立会い、契約、引渡し、引っ越しなど多くの手続きがあります。

よって、相続前に売却する場合には、原則親が元気で動けるうちに行うのが良いでしょう。

親の同意があれば、代理での売却も可能

なお、親の同意があれば、代理での売却も可能です。

代理で売却するには、まず親の同意が必要となり、自筆で委任状を書いてもらいます。また、親子間とは言え後々にトラブルとならないように、最低売却金額などを決めておきます。代理での売却は、親が病気や体力的に動けない時などに有効的な方法です。

なお、売却で得た売却資金は全て親の所有となります。

②売却後の移住先はできれば先に確保しておきたい

売却後の移住先は、できれば先に確保しておきたいところです。

親が高齢の場合、民間の賃貸は断られるケースが多くあります。よって、移住先探しに苦慮する可能性が出てきます。民間の賃貸で見つからない場合には、UR賃貸住宅や公営住宅を検討する必要もあります。

相続後の場合

次は、相続後の場合です。同じく、以下に2つ取り上げて解説します。

• ①建物を残して売却する場合、内見者の対応を都度行う必要がある
• ②建物を解体して売却する場合、解体費の負担や固定資産税が上がってしまう

H4①建物を残して売却する場合、内見者の対応を都度行う必要がある

まず、建物を残す場合には、内見者の対応を都度行う必要があります。

内見の案内自体は不動産会社が行うものの、内見に向けては建物内や敷地内を綺麗にしておかなければなりません。特に、庭がある家であれば雑草の除去は結構な手間となります。

②建物を解体して売却する場合、解体費の負担や固定資産税が上がってしまう

次に、建物を解体する場合には、解体費の負担があります。

解体費は木造一戸建てで、3万円～5万円/㎡となり、30坪の家では約100万円と高額です。なお、解体費は解体のしやすさや解体した廃材の撤去のしやすさなどから、解体費用は大きく異なる傾向があります。立地状況により解体費がさらに高額になることもあるでしょう。

まとめ

実家の売却を相続前にするか、相続後にするかには各々メリット・デメリットがあります。一般的には相続後であることが多く、相続前に行うには、子供世代に苦労を掛けたくないなど、親側の一定の理解が必要です。

それぞれの家庭のライフスタイルがあるので、売却するタイミングについては親とよく話し合いながら決めていくのが良いでしょう。また、相続に関する売却の相談は、㈱クランピーリアルエステートまでご相談下さい。