親の死後に家の処分費用にはいくらかかる？節税方法や注意点について

実家の処分には、思った以上に多額の費用が掛かります。

売却活動前には、相続登記、遺品整理、不用品処分など、売却活動後には仲介手数料や税金負担などがあり、ケースによっては数百万単位の費用負担が生じます。もちろん売却すれば、売却資金が手元に来るので実質的な持ち出しは0円となる場合が多いのですが、初期費用として立て替える部分は自らの貯蓄などから捻出となります。

この記事では、「家の処分にはどのくらいの費用が掛かるのか？」についての疑問に対し、実際に掛かってくる項目やおおよその費用の目安について解説します。

家を処分する際にかかる費用

はじめに、家を処分する際に掛かる費用を紹介していきます。ここでは、売却活動前に掛かる項目と費用、売却活動後に掛かる項目と費用に分けて紹介します。

なお、売却活動前の費用については一時的に立て替える必要があるため、貯蓄などから捻出しなければなりません。

売却活動前

以下に、取り上げたのは売却活動前に掛かる主な項目と、おおよその費用の目安となります。各々、詳細を解説していきます。

• ①相続登記の費用・・・「固定資産税評価額×0.4％」＋10万円〜15万円
• ②遺品整理と不用品の処分費用・・・20万〜60万円
• ③土地の測量費・・・50万円〜100万円
• ④住宅診断費（建物に価値を付けて売却する場合）・・・3万円〜5万円
• ⑤解体費（土地だけで販売する場合）・・・3万円〜5万円/坪

①相続登記の費用・・・「固定資産税評価額×0.4％」＋10万円〜15万円

相続登記の費用は、「登録免許税＋司法書士の報酬」で構成されます。登録免許税の税率は0.4％となるので、評価額500万円の不動産を相続した場合の登録免許税は、20,000円となります。

さらに、司法書士の報酬を加える形になるので、この場合12万円～17万円位が費用として掛かる計算となります。

②遺品整理と不用品の処分費用・・・20万〜60万円

続いて、遺品整理と不用品の処分費用です。遺品整理は自らで行えば、0円ですが専門業者に依頼する方法もあります。

専門業者に依頼すると、大抵遺品整理と不用品の処分はまとめて行うケースが殆どです。これらの費用は、遺品の量や不用品の回収量、作業にかける人数や作業時間、また不用品の中に買取りできるものがあればその場で現金化できる業者もあり、費用はまちまちです。

おおよそ、30坪程度の一戸建てで作業した場合の費用は、処分量が少ないことや作業のしやすさにより安くて20万円位、状況によっては60万円程度かかることがあります。

③土地の測量費・・・50万〜100万円

土地の測量は、隣地境界が曖昧な場合や都心部など地価が高いエリアで行われます。土地の取引は、敷地内の面積に単価を掛けて価格を算出するため、面積がずれていると売買価格に影響があります。よって、正確な土地の広さを知るために測量が必要です。

一般的に土地の測量と登記はセットで行われ、その手続きは全て土地家屋調査士が行います。土地家屋調査士は、仮測量→境界確定→確定測量→登記の順に作業を進めていきます。

土地の測量費は、この一連の流れの作業に掛かった時間により費用が決まってきます。例えば、同じ30坪の土地でも正方形に近い整形地であれば測量に時間はかかりませんが、変形地であれば測量に手間が掛かります。

また、境界確定時の近隣との話し合いでもスムーズに進まなければ、費用が増えることがあります。なお、土地家屋調査士の報酬は、個々により異なるため、総じて測量に掛かる費用は50万円～100万円程度と考えておきましょう。

④住宅診断費（建物に価値を付けて売却する場合）・・・3万円〜5万円

住宅診断（ホームインスペクション）とは、専門の住宅診断士が天井裏や床下の基礎、屋根や外壁、壁の中のシロアリや腐食具合など、建物の状況を確認することです。調査結果により、建物を譲渡するにあたり何を直すべきなのか、直せばどのくらいの費用が掛かるのかがわかり、今後建物を売却する上でのアドバイスを受けられます。

住宅診断費は、調査する会社や調査項目の量、調査する会社が設定する報酬の金額により異なりますが、概ね3万円～5万円でできるケースが殆どです。

⑤解体費（土地だけで販売する場合）・・・3万円〜5万円/坪

解体は、建物が古いので使えず土地だけで販売する場合に行います。解体費は、木造一戸建て住宅で3万円～5万円/坪が一般的な相場となります。よって、30坪の建物の場合、90万円～150万円程度です。

解体費は、建物の構造、間口の広さ、解体物の搬出のしやすさなど解体に掛かった日数や手間などにより変わります。なお、解体業者はインターネットなどで簡単に探すことができます。解体費は、相場が分かりにくい分野であるので、見積もりは必ず複数社に取りましょう。

売却活動後

続いて以下に、取り上げたのは売却活動後に掛かる主な項目と、おおよその費用の目安となります。各々、詳細を解説していきます。

• ①仲介手数料・・・「（成約価格（円）×３％＋6万円）×1.1」
• ②印紙代・・・1万円〜3万円
• ③所得税と住民税・・・0万円〜数百万円以上かかることも

①仲介手数料・・・「（成約価格（円）×３％＋6万円）×1.1」

仲介手数料は、売買契約が成立し無事に引き渡しが完了したときに発生する費用です。以下の計算式で算出できます。

成約価格が3,000万円であった場合、下記のように算出をします。

仲介手数料＝（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝1,056,000円

なお、上記仲介手数料は宅建業法で売主と買主双方から取得できる最大値となります。よって、仲介手数料は不動産会社により異なることがあります。

②印紙代・・・1万円〜3万円

印紙は、印紙税法に基づき、売買契約を締結する際に契約書に添付するものです。なお、成約価格により印紙代は異なります。

例えば、成約価格（税抜）の金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、印紙代は10,000円、5,000万円超1億円以下で印紙代は30,000円となります。

ちなみに、契約書を一部のみ作成の場合、売主買主で印紙代を折半するケースもあります。

③所得税と住民税・・・0万円〜数百万円以上かかることも

譲渡所得（売却利益）が出た場合のみ、所得税と住民税が掛かります。税率は所有期間により変わり、5年以内の所有期間で39.63％、5年超10年以内で20.315％、10年超で譲渡所得6,000万円以下の部分で14.21％となります。

なお、税負担は譲渡所得から特別控除を差し引いたものに課せられます。つまり、譲渡所得から3,000万円の特別控除を使い、譲渡所得が無くなる、または売却損が出た場合には税負担はありません。

家の処分費用のシミュレーション

ここでは、先述までを踏まえて家の処分に掛かる費用をシミュレーションします。下記、例に基づき費用を算出していきます。なお、売却価格や固定資産税評価額に応じて費用は大きく変わるので、あくまで参考事例としてご参照ください。

（例）築30年、敷地面積40坪、木造2階一戸建て、解体して更地で売却、不動産仲介を利用（売却価格1,500万円）、固定資産税評価額1,000万円

• ①相続登記の費用＝1,000万円×0.4％＋10万円（司法書士報酬）＝140,000円
• ②土地の測量費・・整形地なので作業は2.3日で終了したため、500,000円
• ③解体費用＝40坪×3万円＝1,200,000円
• ④仲介手数料＝（1,500万円×3％＋6万円）×1.1＝561,000円
• ⑤印紙代＝10,000円
• ⑥所得税と住民税・・空き家の3000万円控除を使い譲渡所得はないので課税なし

家の処分費用（①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥）＝140,000円＋500,000円＋1,200,000円＋561,000円＋10,000円＋＝2,411,000円

こちらのシミュレーションの場合、約241万円の費用が掛かります。また、売却前に掛かる費用（＝①＋②＋③）は、184万円となり、少なくともこの費用は自己資金で立て替える必要があります。

よって、家の処分には多額の初期費用を一時的に負担するための資金がないとできません。

家の売却時、税制の優遇で節税する方法3選

家を売却するときは、できる限り節税したいと誰でも思います。ここでは、家の売却時に税制の優遇で節税する方法を3つ紹介します。

• A.空き家の3000万円特別控除
• B.10年超所有軽減税率の特例
• C.家の取得費用がわかる資料を用意する

A.空き家の3000万円特別控除

空き家の3000万円特別控除とは、相続人が空き家を譲渡した場合、譲渡所得の金額から3,000万円を控除できる制度です。控除しても残額がある場合は、残額に対して課税となります。

空き家とは主に以下の状況を指します。

• 相続開始の直前に於いて被相続人が一人で居住していたものであること
• 昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物
• 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡できること
• 引き渡しの日までに耐震リフォーム若しくは家屋を取り壊しすること

よって、この制度を利用するには、相続起算日から概ね3年以内に売却し譲渡する必要があることや、譲渡先は直径血族や親族以外となっています。つまり、相続起算日から10年経過後に売却しても利用することはできません。

なお、相続財産を譲渡した場合の譲渡所得計算で、相続税の申告期限から3年以内に譲渡が行われた場合に、相続税額を取得費加算できる特例があります。これにより、譲渡所得から差し引ける取得費が増え節税となることがあります。

B.10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間がその年の1月1日時点で10年を超えた所有期間である場合に、課税譲渡所得に対する税率が軽減される制度です。

課税譲渡所得6,000万円以下の部分については14.21％（所得税10.21％、住民税4％）、6,000万円超の部分については20.315％（所得税15.315％、住民税5％）となります。

C.家の取得費用がわかる資料を用意する

譲渡所得を計算する際に節税のポイントになるのは、譲渡所得から差し引くことができる取得費となります。取得費を確認するには、家を購入した時の契約書があるとわかります。

取得費の計算では、当時の購入した金額がそのまま使えるわけではありません。建物分については価値が落ちているため、減価償却分を計算し差し引くことで、家の現在価値を算出する必要があります。

なお、取得費がわかる資料がない場合には、概算取得費として「譲渡収入金額×5％」となってしまいます。よって、当時の契約書などがある場合の方が、より多く取得費として差し引くことができ、総じて節税となります。

売却（不動産仲介）以外にできる家の処分方法とその費用

実家の処分方法は、不動産仲介での売却以外にも方法があります。ここでは、不動産仲介以外の売却方法と具体的に掛かる費用等について解説します。

• ①買取り・・・0万円
• ②近隣・自治体・NPO法人等に譲渡・・・税金が掛かるケースがある
• ③空き家バンクで売却・・・所定の仲介手数料が掛かる

①買取り・・・0万円

買取りとは、買主が不動産会社となる売却方法です。不動産仲介のように一般ユーザーから買主を募る必要はなく、買取りを行う不動産会社を探し、不動産会社が提示する買取り金額に納得できれば即契約と引き渡しができる制度となります。

買取りは、不動産会社が買主となるので即現金化ができることや、買主を募る必要がなく内見の立ち合いなど面倒な手間がなくなります。また、買取りは不動産会社が物件をそのまま買い取るので、不用品などを残したままでも問題ありません。さらに、仲介手数料も掛からず初期費用を節約できます。

なお、買取り金額は、概ね周辺相場の6割～7割程度となるのが注意点です。

②近隣・自治体・NPO法人等に譲渡・・・税金が掛かるケースがある

無償譲渡とは、使用していない空き家などを第三者に無料で譲り渡すことになります。無償譲渡を行う先は、隣接地の住民、自治体、NPO法人などです。

無償譲渡はケースにより税金が掛かります。税負担があるケースは、個人から法人へ譲渡する場合です。このとき、譲渡する側は不動産を時価で売り渡したとみなされます。税法上は一定の対価を受け取ったとみなされ「みなし譲渡所得税」として所得税が課せられます。

なお、無償譲渡の場合、受け取った側にも税負担があるので、譲渡の際は注意が必要です。

③空き家バンクで売却・・・所定の仲介手数料が掛かる

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家をネット上などに掲載し、空き家の売買や賃貸など空き家の活用を促進することを目的に作られた制度です。

空き家バンクでは、買主が決まるまでは自らで内見対応を行います。その後、買主が決まった場合には自治体が紹介する不動産会社が仲介し、取引を進めていきます。なお、空き家バンクの登録は無料ですが、買主が決まり取引が完了した場合に所定の仲介手数料が掛かります。

親の死後、家の処分をする際に注意すべき点や行うべきこと６つ

親の死後、家の処分をする際に注意すべき点や行うべきことについて、６つ取り上げて紹介します。

• ①名義変更は必ず行う
• ②解体前に、再建築不可物件でないかを確認する
• ③売却前に多額の初期費用が掛かるケースもある
• ④相続人が複数人いる場合には、全員の同意が必要
• ⑤査定は複数社に依頼する
• ⑥自治体の補助金・助成金が使えないか確認する

①名義変更は必ず行う

一つ目は、名義変更は必ず行うことです。

不動産は本人の同意がないと売却できません。よって、親の名義のままの不動産を売却できないので、名義変更登記となる相続登記が必要となります。

②解体前に、再建築不可物件でないかを確認する

二つ目は、解体前に再建築不可物件でないかを確認することです。

再建築ができる条件とは、幅員4m以上の道路に間口2m以上接することになります。よって、これらを満たさない物件については再建築不可物件となり、建物を取り壊すと新たな建物の建設ができません。

再建築不可を解消するには、幅員が足りない場合にはセットバック、間口が足りない場合には隣地を買収若しくは賃貸するなど、幅員と間口を広げる工事が必要です。

なお、旗竿地で間口が足りないケースでは、再建築不可の解消が難しいケースもあります。よって、解体前には専門家等によく確認しておきましょう。

③売却前に多額の初期費用が掛かるケースもある

三つ目は、売却前に多額の初期費用が掛かるケースもあります。

先述のシミュレーションでも紹介していますが、家の売却にはお金が掛かります。売却がしっかりできれば、費用負担分を回収することができますが、売却前であるので一時的に立て替える必要があります。よって、纏まった資金を用意しておく必要があります。

④相続人が複数人いる場合には、全員の同意が必要

四つ目は、相続人が複数人いる場合には、全員の同意が必要となります。一人でも反対すれば売却自体ができなくなるので、売却前には予め話し合いをします。

⑤査定は複数社に依頼する

五つ目は、物件の査定は複数社に依頼することです。1社のみの査定では、査定の良し悪しや相場観を掴むことができません。また、不動産会社により微妙に査定額や売却時のサービス内容が異なるケースも多く、各々見比べることで不動産会社を選択できるのがベストです。よって、査定は複数社に依頼するのが良いでしょう。

査定を受けた会社には査定の根拠や売却完了へのストーリー、担当者の誠実さや信頼性が高いかを見極め、自身の希望に合致しそうなところを選びます。

なお、複数社への査定依頼は一括査定が便利です。例えば一括査定大手のイエウールでは、大手不動産会社をはじめとした全国約2000社の参画があるので、不動産売却が初めての方にもおすすめです。こうしたサイトを上手に利用し、複数社の査定を見比べてみましょう。

⑥自治体の補助金・助成金が使えないか確認する

最後に、自治体の補助金・助成金が使えないか確認します。

例えば、家の解体費用は自治体によっては補助金が使えるケースがあります。最近では、どの自治体でも空き家対策に関する政策を行っているため、その一環で補助金や助成金を支給しているケースがあります。詳細は、実家が立地する自治体の公式HPなどで調べてみるのが良いでしょう。

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まとめ

親の死後、実家の処分には数百万単位の費用負担があります。売却が完了すれば回収することはできますが、一時的に立て替える必要があるため予め纏まったお金を用意しておくことが必要です。

また、不動産仲介で売却活動するも売却が進まない場合や、初期費用の準備が難しいケースでは、買取りなど別の処分方法を検討するのが良いでしょう。

いずれにしても、活用するつもりのない実家をそのままにしておくことは、維持費等がかかることからあまりおすすめできる選択肢ではありませんので、できるだけ速やかに売却活動を始めることをおすすめします。