贈与された不動産をすぐ売却するのはあり？受け取る側の注意点を解説

生前贈与後に不動産をすぐに売却するのは、状況によりありです。

不動産は、貰うだけでもさまざまな手続きや費用が掛かります。さらに、所有し続けるには固定資産税などの税負担や、維持管理のために定期的に通風や清掃などを行う手間があります。また、自らで維持管理ができなければ空き家管理の代行会社に依頼する必要があり、これにはお金が掛かります。

仮に、不動産を贈与でもらった後にすぐに売却しても、売却時には多額の費用が掛かることがあります。つまり、不動産を貰うこと自体に多額の費用や手間が掛かることや、売却処分しようにも同じく多額の費用が掛かります。

よって、不動産を維持管理できる資力や手間を掛けることができなければ、生前贈与後に売却してしまうのは「あり」と言うことになります。

では、不動産を生前贈与で貰ったときに行うべきことや注意点、具体的に売却した方が良いケースとはどのようなときになるのでしょうか？この記事では、先述に関することや売却方法、売却に掛かる費用等について解説します。

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不動産を生前贈与されたら行うことや注意点4選

はじめに、不動産を生前贈与されたときに行うべき手続きや注意点について紹介します。

• ①書面で贈与契約を交わす
• ②贈与税が掛かる（注意点）
• ③名義変更の登記をする
• ④住宅ローンの有無などを確認する

①書面で贈与契約を交わす

まずは、贈与契約を交わすことです。

贈与とは、無償で物や金銭などを相手方に無償で譲り渡すことで、「プレゼント」というのが一番わかりやすいでしょう。贈与は、諾成契約でも成立するので、いわゆる口約束での当事者間の合意でも全く問題ありません。

しかし、口約束のみであるとその後にトラブルになる可能性があるため、贈与契約として書面による契約を交わしておきます。つまり、「贈与した、しない」の水掛け論や、「贈与するのをやっぱりやめた」など、贈与を撤回されることを防ぐ目的があります。

さらに不動産の場合、名義変更登記を行うには、贈与契約書が必要です。登記の名義人を変更する際には、名義人が変更になる理由を記入する欄があり、このときに贈与契約書が確固たる証拠として使えます。

不動産は登記することにより所有者を明確にしていますが、贈与契約書の作成により所有者の意思のもと名義変更登記が行われるという証明書にもなっています。

②贈与税が掛かる（注意点）

つぎに、注意点として贈与税が掛かります。

贈与税とは、贈与があったときに支払う税金です。贈与税は、贈与された金額により税率が変わります。なお、贈与税はその年の年末までに受けた金額について、翌年の確定申告の期間（通常2月15日～3月14日）に申告し納税します。

なお、不動産の贈与税計算には、評価額が必須となります。土地は、「路線価×土地の広さ（㎡）」、建物は、固定資産税評価額を用います。双方を合わせたものがその不動産の評価額です。

贈与税の計算は、「（不動産の評価額－110万円（暦年課税の特例）×税率－控除額）を用いて算出できます。例えば、評価額1,000万円の場合は、下記のように計算します。

（1,000万円（評価額）－110万円）×40％－125万円＝2,310,000円

この場合、2,310,000円が贈与税で掛かる金額となります。

（参考）　国税庁HP

贈与税の節税に相続時精算課税制度を利用する

なお、贈与税を節税するために、相続時精算課税制度の利用もできます。

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母や祖父母から20歳以上の子や孫に贈与されるときに使える制度で、贈与の合計額が2,500万円になるまで贈与税が無税となります。また、2,500万円を超えた部分については、相続時に一律20％の贈与税が掛かりますが、相続時に贈与税として支払った分を差し引くことができます。

よって、相続時精算課税制度を利用すると贈与税の節税になります。なお、この制度を利用した以後は、110万円の暦年課税の特例を利用できなくなるのが注意点です。また、相続時に一定の要件を満たすと利用できる小規模宅地の特例（土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度）も利用できなくなります。

よって、相続時精算課税制度を利用するときには、メリット・デメリットを比較しながら税理士などの専門家に相談するのが良いでしょう。

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不動産取得税も掛かる

不動産を贈与で受け取った場合には、贈与税の他に不動産取得税が掛かることもあります。

不動産取得税は、不動産を新たに取得した際に課税されるもので通常は不動産購入時に掛かるものになりますが、贈与で受け取ったときも対象になります。なお、相続で不動産を取得した時には掛かりません。

不動産取得税は、住宅と土地に対する軽減措置があります。

③名義変更の登記をする

つぎに、名義変更の登記をします。

先述でも触れていますが、不動産は登記簿上に所有者を記載しています。よって、贈与により所有者が変わった旨は、必ず登記する必要があります。名義変更登記は、不動産の贈与を受けたら速やかに行います。なお、名義変更登記をしなければ、自らの意思で売却できなくなります。

登録免許税が掛かる

なお、名義変更登記には登録免許税が掛かります。

登録免許税とは、登記の際に掛かる税金で登記税と言っても過言ではありません。贈与を受けた時の登録免許税は、下記にて算出できます。

④住宅ローンの有無などを確認する

最後に、住宅ローンの有無などを確認します。

生前贈与を受けた物件に住宅ローンが残っていなければ、その不動産を貰うことは全く問題ありません。しかし、住宅ローンが残っているとややグレーゾーン的な形となります。

住宅ローンを残したまま、生前贈与することは可能です。しかし、銀行は住宅ローンが残ったままの状態で名義変更することを承諾することは、原則ありません。理由は、マイホームとして住むことを条件に低金利で貸しています。

しかし、誰かにその不動産をあげてしまえばマイホームではなくなるので、当初の約束を破ることになります。つまり、誰かに不動産をあげるのであれば、住宅ローンを完済するのが本来の筋です。よって、住宅ローンが残っている状態であれば、名義変更を銀行が承諾することはない、ということになります。

また、住宅ローンが残っていると返済義務は元の所有者にあり、抵当権が抹消できていません。仮に元の所有者が返済に行き詰まり抵当権が実行されると、家を売却されるリスクがあります。

結論、住宅ローンが残ったままの不動産は、原則贈与が難しいと考えておきましょう。

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生前贈与された土地（不動産）を直ぐに売却した方が良いケース

不動産の生前贈与（この事例では土地の場合）を受けた場合、直ぐに売却した方が良いケースとは、どんなときになるのでしょうか？下記に４つのパターンを取り上げ、詳細について解説していきます。

• ①所有後の維持管理が難しいとき
• ②相続税の納税資金が用意できないとき
• ③遺産分割がしにくいとき
• ④活用がしにくい土地などであった場合

①所有後の維持管理が難しいとき

一つ目は、所有後の維持管理が難しいときです。

先述でも触れていますが、不動産の所有にはコストと手間が掛かります。固定資産税や維持管理に掛ける費用の捻出が難しいときや、贈与された土地とマイホームの家が遠いなど物理的に管理自体が難しいときには、売却を検討しても良いでしょう。

②相続税の納税資金が用意できないとき

二つ目は、相続後の納税資金が用意できないときです。

相続後に相続税が発生する場合には、相続開始日から10か月以内に現金納付が原則となります。よって、相続税の支払いに充てられるような纏まった資金を用意する見込みがないときには、早期に売却を検討してもよいでしょう。

仮に、相続開始日以降に売却を始めると、支払い期限が決まっているため売り急いでしまうケースがあります。すると、相場より安価で売らざる得ないケースも出てきてしまいます。

生前贈与後に直ぐに売却であれば、売却する時間をゆっくり取れるので相場並みで売却できる可能性が高まります。

③遺産分割がしにくいとき

三つ目は、遺産分割がしにくいときです。

例えば、相続人が複数いて公平に分けるのが難しいときです。また、相続人間の仲が悪く遺産分割協議などがスムーズに進まなそうな見込みであるとき、などになります。

④活用がしにくい土地などであった場合

四つ目は、活用がしにくい土地などであった場合です。

例えば、間口が狭い土地で接面道路から奥まっている旗竿地であることや、接面道路から高低差のある土地、狭小地や変形地などになります。また、駅から遠い土地や周りに人家がないような土地の場合も、不動産需要が期待できないため早めに売却を検討した方が良いでしょう。

直ぐに売却しなくても良いケースもある

ここまでは、生前贈与後に直ぐに売却したほうが良いケースについて紹介してきましたが、一方で直ぐに売却しなくても良いケースも当然あります。以下に、代表的な３つのケースを紹介します。

• ①相続税が掛からない、若しくは納税資金があるとき
• ②相続人が単独であるとき
• ③土地活用ができそうなとき

①相続税が掛からない、若しくは納税資金があるとき

まずは、相続税が掛からない若しくは相続税の納税資金があるときです。

相続税には基礎控除があるため、相続税自体が掛からないケースがあります。また、納税資金が用意できるのであれば無理に売却する必要はありません。

②相続人が単独であるとき

次に、相続人が単独であるときです。

単独所有であれば、相続人間で意見が割れることもなく、好きなタイミングで土地活用や売却ができます。

③土地活用ができそうなとき

最後に、土地活用できそうな土地であるときです。

駅に近い、土地が整形地で間口が広い、ロードサイド沿いの広い土地などの場合になります。土地活用には、アパート・駐車場・トランクルームなどがありますが、基本的には人が多く住むところ若しくは人が集まるところで成立します。

よって、これら土地活用を行うことで所有に掛かるコスト（固定資産税など）を賄え、且つ利益が出そうな立地であれば無理に売却する必要はありません。

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生前贈与された不動産を売却する方法

生前贈与された不動産を売却するには、不動産仲介と買取りという2つの方法が考えられます。どちらも利用には、複数社に査定（不動産仲介の場合は売却査定、買取り査定の場合は買取り査定）を出すことがおすすめです。

では、生前贈与された不動産を売却する方法として取り上げた、不動産仲介と買取りのメリット・デメリットとはどのようなところになるのでしょうか？以下に解説していきます。

• ①不動産仲介
• ②買取り

①不動産仲介

まずは、不動産仲介です。不動産仲介とは、個人の売主と買主の間で交わされる不動産取引を不動産会社が入ることで成立させる売却方法です。街にある不動産会社が行っている一番オーソドックスな手法となります。

不動産仲介での売却を依頼するには、不動産会社に出向くかインターネットの一括査定サイトなど活用し、査定を依頼するのがベターです。査定から売却開始までは最短で2週間、売り出しから契約・引き渡しまでは最短1か月程度掛かります。

なお、不動産仲介には３つの媒介契約の形態がありますが、専属専任媒介契約を結ぶことが大半です。売却を依頼できる不動産会社が1社のみとなる代わりに、チラシやインターネット上での広告による積極的な売却活動、レインズへの登録義務、1週間に1度以上の活動状況の報告義務があります。情報の拡散、集客がしやすい、早期売却、高値売却の追求ができます。

不動産仲介のメリット・デメリット

ここでは、不動産仲介を利用するメリット・デメリットを紹介します。

メリット

まずは、不動産仲介を利用するメリットについて３つ取りあげ解説します。

• A．高値で売れる可能性がある
• B．相場並みで売却できる
• C．不動産会社と相談しながら売却を進めることができる

A．高値で売れる可能性がある

まずは、高値で売れる可能性があることです。不動産仲介では、原則査定額を基に価格を自由に決定できます。仮に希少性を追求できるような立地であれば、高値売却も可能です。

不動産仲介は先着順での販売であるため、集客がたくさんできるほど内見者同士の競争心を煽ることができます。よって、相場より高値で売却できる可能性があります。

B．相場並みで売却できる

次に、相場並みで売却できることです。

不動産仲介で出す査定額は、周辺の取引事例を基に算出されるケースが殆どになります。そのため、高値売却が難しくとも相場並みの価格で売れることが殆どです。

なお、不動産の査定は「取引事例比較法」を用いて算出するケースが多くあります。これは査定物件に対して、周辺での取引事例を2.3件ピックアップし、立地・接面道路の向きや広さ・土地の形状など、複数の項目で優劣をつけていきます。事例より査定物件が上回っていればプラス評価、反対に劣っていればマイナス評価となり、これらを全て総合したものが査定額となります。

C．不動産会社と相談しながら売却を進めることができる

最後に、不動産仲介は不動産会社と相談しながら売却を進めることができます。

例えば、内見者が思ったように集まらないときに売却価格を下げることや、内見者から値下げ要求があったときにどのように対処するかなど、担当者から相談や助言をもらいながら進めることができます。

予め最低売却価格などを伝えておくと、担当者は内見者に案内しやすくなります。

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デメリット

次に、不動産仲介を利用するデメリットについて３つ取り上げ解説します。

• A．仲介手数料が掛かる
• B．内見時に都度対応する必要がある
• C．契約不適合責任がある

A．仲介手数料が掛かる

まずは、仲介手数料が掛かることです。仲介手数料は、売買が成立したときにのみ掛かる成功報酬型となります。その仲介手数料の金額は、以下に記載した成約価格400万円超の速算式で算出できます。

なお、上記仲介手数料は宅建業法で定められた最大値であるため、不動産会社によりパーセンテージが2％や2.5％であるなど異なるケースがあります。

B．内見時に都度対応する必要がある

次に、建物が残っている場合には、内見時に都度対応する必要があります。贈与で受けた不動産が一戸建てであれば、内見前の清掃の他に庭があれば雑草の除去など、手間が掛かります。また、内見当日は立ち会う必要もあるので、売却活動中は旅行やレジャーなどの予定を入れづらくなります。

C．契約不適合責任がある

最後に、契約不適合責任です。契約不適合責任とは、買主が思ったような物件（不動産）でなかった場合に売主に修補・代金減額請求・契約解除・損害賠償を請求できる権利になります。

居住前提で建物を残す場合には、契約不適合を追及されるリスクが高くなるので、売却前にインスペクション（住宅診断）を行い建物の状況を把握しておくのがおすすめです。また、土地だけの場合でも土壌汚染があるにも関わらず事前に伝えていないことや、隣地境界との越境などが該当します。

これらは契約前に現況を伝え、契約不適合を免責とする条項を契約事項に含めるのがよいでしょう（もちろん買主の同意が必要です）。

②買取り

買取りとは、買主が不動産会社となり売買契約を交わす方法です。買取りを行うには、買取りを専門で行う不動産会社を探し、買取り査定を依頼します。査定は複数社に依頼し、一番高く買い取ってくれる不動産会社に決めて問題ありません。

買取りには大きなメリットがある反面、デメリットもあるのでどうしても売れないときの最終手段と考えておきましょう。

買取りのメリット・デメリット

ここでは、買取りを利用するメリット・デメリットを紹介します。

メリット

まず、買取りを利用するメリットについて3つ取り上げ解説します。

• A．早期に売却ができる
• B．買主が決まっているため、内見時の対応などを行う必要がない
• C．必ず売れるので、「売れないのでは？」という不安がない

A．早期に売却ができる

まずは、早期に売却ができることです。買取りは予め買主が決まっているので、買取り先さえ決まれば即契約、最短1週間程度で引き渡し及び現金化が可能となります。よって、急いで纏まった現金が必要な場合におすすめです。

B．買主が決まっているため、内見時の対応などを行う必要がない

次に、買主が決まっているため、内見時の対応などを行う必要がありません。

不動産仲介では、買主を見つけるために内見者を募る必要があります。一方買取りでは、不動産会社が決まっているため内見前の清掃や内見時の立会いはなく、ラクです。

C．必ず売れるので、「売れないのでは？」という不安がない

最後に、買取りは必ず売れるので「売れないのでは？」という不安はありません。

不動産仲介では、高値で売れる可能性はありますが、一方で売れないリスクもあります。販売が長引くと売れないことに不安になり、焦って安値で売却してしまうこともあります。よって、確実に売れるのが買取りのメリットです。

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デメリット

次に、買取りを利用するデメリットは、買取り価格が相場の6割～7割程度になることです。

買取りが周辺相場より下がる理由は、買取り業者は安く買い取った分でリフォーム工事をし、再販を行うからになります。再販売のための工事費用と販売費を捻出するため、買取り価格は相場より下がってしまいます。

不動産を売却するときに掛かる主な項目と費用

ここでは、不動産仲介を利用したときに掛かる、主な項目と費用について紹介します。

• ①仲介手数料
• ②印紙代
• ③測量費用
• ④解体費用
• ⑤所得税と住民税

①仲介手数料

仲介手数料は、成約時に掛かる費用です。算出式は先述にて紹介しています。

例えば、3,000万円で成約できた場合の仲介手数料は、1,056,000円となります。

②印紙代

印紙代は、売買契約時に掛かるものです。なお、印紙代は成約価格により異なります。

例えば、1,000万円超5,000万円以下の成約で印紙代10,000円、5000万円超1億円以下の成約で印紙代30,000円となります。

③測量費用

測量は、一戸建て住宅の場合で敷地境界が曖昧なときや、都心部など地価が高いエリアで売買するときに行います。なお、測量を行う理由は、正確な土地の広さを知り登記を行うためです。土地価格は、「広さ×単価」で算出されます。

特に、地価が高いエリアで広さがずれると土地価格が大きく違ってきてしまい、後々にトラブルになる可能性があります。よって、測量が必要になってきます。

気になる測量費用は、主に測量に掛かった日数や手間の度合いで異なります。例えば、整形地であれば測量は簡単ですが、変形地であると土地の形が歪であるので測量に手間が掛かります。

さらに、土地境界の話し合いなどで隣地所有者との話し合いに時間が掛かれば、その分費用が増えます。おおよその測量費用は、土地家屋調査士の報酬等にもよりますが、概ね50万円～100万円程度です。

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④解体費用

解体費用は、一戸建て住宅で更地にする場合に掛かる費用です。木造一戸建ての解体費用は、3万円～5万円/坪となっています。例えば、30坪の木造一戸建て住宅であれば、100万円～150万円程度です。

なお、解体業者はインターネットで簡単に探すことができます。また解体自体は、一般的に相場観がわかりにくい分野です。よって、解体業者を決める前には必ず複数社に見積もりを取り、解体費用の相場や業者ごとのサービス内容などを比較しましょう。

⑤所得税と住民税

所得税と住民税は、譲渡所得（売却利益）が出た場合にのみ発生します。

（参考）国税庁HP

なお、3,000万円の特別控除などを使うと、3000万円を超えた部分のみに対し課税となるので節税になります。

（参考）国税庁HP

まとめ

不動産を生前贈与後に直ぐに売却するのは、シチュエーションにより検討するべきです。例えば、所有後の維持管理が難しいとき、相続税の納税が難しいとき、遺産分割が難しいときなどになります。

また、売却は不動産仲介がおすすめです。不動産仲介であれば、高値で売却できる可能性や相場並みで売却できる可能性が高いからになります。なお、売却時には仲介手数料・測量費・解体費など多額の費用が掛かることが注意点です。さらに、贈与で貰った不動産を売却するには、贈与契約を交わすことや名義変更登記を行うことが必須となります。

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