築25年の一戸建ての価値はどれくらい？売却のコツと注意点を解説

不動産は年月の経過で劣化し、老朽化にともなって資産価値が低下します。しかし、築年数や不動産の種類によって、その変動はさまざまです。

一戸建ての場合、築年数が25年も経てば建物部分の価値はゼロに近づき、土地にしか価値が付かなくなります。

ただし、築25年だからといって需要がなくなるわけではなく、適切なポイントを押さえれば売却は可能です。

とくに重要なのは不動産会社選びで、周辺の市場に対する理解度や、対応の誠実さなどが優良な不動産仲介会社を選ぶコツとなります。

高値でスピーディーな売却を実現するには、なるべく多くの不動産会社を比較することが大切です。まずは一括査定を利用して、自分の希望を的確に聞き取ってくれる不動産会社を選びましょう。

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築25年の一戸建ての価値はほぼ土地代のみ

一般的に、築25年を迎えた木造一戸建ての価値は、ほぼ土地代のみとなります。よって、建物の価値は0円とし、土地の広さにより価値が決まるのが一般的です。

なお、建物のメンテナンスをしっかりと行い綺麗な状態であることや、構造が鉄筋コンクリート造りであると、建物の価値を見出すことができます。つまり、直ぐにでも住めるようなコンディションであれば、土地のみならず建物にも価値が付くことがあります。

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一戸建ての築年数と価値の推移

一戸建ての築年数と価値の推移を表したものが、下記のグラフになります。

一戸建ての価値は、新築時から減少し築10年で約半分に、築20年で当初の1割程度に減少します。このグラフを見ると、木造一戸建て住宅は、マンションに比べると価値の減少が早いのがよくわかります。

（参考）国土交通省「中古住宅流通・リフォーム市場の現状」

一戸建ての価値が築年数経過毎に減少する理由３つ

では、木造一戸建ての価値が築年数経過とともに減少する理由には、どのような要因があるのでしょうか？以下に、代表的な３つの要因を取り上げ、解説していきます。

• ①建物が古くなるから
• ②築浅物件の人気が高いから
• ③法定耐用年数を超えているから

①建物が古くなるから

一つ目は、建物が古くなるからです。

日本の住宅市場は、依然として新築住宅の供給量が多くなっています。住宅の取引自体の総数も新築80％に対し中古20％と、圧倒的に新築住宅の人気が高くなります。

特に、日本の住宅は海外と違い木造住宅が多く、また日本固有の湿気や雨などの多さから、建物の傷みが早いことがあります。よって、中古で木造住宅を購入しても耐用年数が短いことから敬遠され、その分新築に市場が流れる傾向が顕著です。

中古住宅の取引件数を見ても、築10年以内の一戸建ては室内の設備や外装内装の傷みが少なく、補修などを行わなくても直ぐに住める状態であるため人気があります。しかし、築20年超となると設備や外装内装に傷みが多くあるため、補修などが必要となります。

直ぐに住める状態ではないのと、築年数経過毎に状態が悪くなるため人気がなく、市場としての需要が殆どないことから実質土地代のみの評価となってしまいます。

②築浅物件の人気が高いから

二つ目は、築浅物件の人気が高いからです。

こちらは先述でも触れておりますが、日本国内では依然として新築若しくは築浅物件に人気が集中しています。よって、築年数の古い物件は人気がなく需要があまりないために、価値が下がってしまいます。

なお、築古物件を安く購入し、リフォーム若しくは解体し住宅を建てるという手法もあります。しかし、リフォーム業者とのプランに関する打ち合わせや住宅メーカーとのプランの打ち合わせは、家に拘りがない人であれば面倒と思う人が多いでしょう。

また、リフォーム業者や住宅メーカーとの打ち合わせから、工事契約を結び、解体工事、リフォーム若しくは新築工事、引き渡しまでは時間が掛かることと多額の費用が掛かります。よって、直ぐに住める新築や築浅物件より手間や時間が掛かるため、敬遠される傾向が強いということになります。

③法定耐用年数を超えているから

三つ目は、法定耐用年数を超えているからです。

木造一戸建ての法定耐用年数は、22年になります。法的には、新築時から徐々に価値は下がっていき、築22年を迎えたときには法的な価値がなくなります。

なお、法定耐用年数と建物寿命は全く別物です。建物の価値が法的になくなったとは言え、建物自体の寿命は約40年～50年程度、メンテナンスをしっかりと行えばそれ以上に居住することは可能です。

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築25年でも建物の価値が付くケース

先述では、築25年の木造一戸建ての資産価値は土地代のみとお伝えしました。しかし、築25年を超えても建物自体に価値が付くケースはあります。以下に、その代表的な例を３つ取り上げて解説します。

• ①構造が鉄筋コンクリート作り
• ②建物の状態が良い
• ③大手建設会社施工物件

①構造が鉄筋コンクリート造り

まずは、建物の構造が鉄筋コンクリート造りであることです。

建物の構造が鉄筋コンクリートになると、建物自体の耐久性が木造住宅に比べて高まります。さらに、建物自体の寿命も長くなり、しっかりとメンテナンスを行えば70年～80年使用可能です。

また、法定耐用年数も47年となることから、建物としての価値が維持しやすくなります。築25年の鉄筋コンクリート造りの住宅であれば、多少ひび割れなどはあるもの建物自体の構造等は頑丈であるため、買主はその後も長く居住することが可能です。また、鉄筋コンクリート造りの一戸建ては数が少ないため、付加価値が付くケースもあります。

②建物の状態が良い

次に、建物の状態が良いことです。

外装や内装のメンテナンスをしっかりと行っているなど建物の状態が良い時には、建物に価値が付くケースがあります。なお、建物の状態については住宅診断（ホームインスペクション）を受けるのが良いでしょう。

住宅診断では、素人では見ることが難しい床下や壁の中、屋根裏などを住宅の専門家が調査を行い、建物の状態を客観的に判断します。床下や屋根裏などに腐食や傷みがなく、少々手を加えれば住める状態であれば建物の状態が良いと言えます。

③大手建設会社施工物件

最後に、大手建設会社施工案件です。三井不動産や積水ハウスなど、住宅メーカーとして高いブランド力を誇る物件については付加価値が付くことがあります。大手建設会社施工物件は、長年にわたり培われた信頼と安心感により、築年数が経過していても人気が高いケースがよくあります。

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築25年の一戸建てを売却する前に行うべきこと

築25年の一戸建てを売却する前には、さまざまケアするポイントがあります。ここでは、売却前に行う代表的な三点について解説します。

• ①購入した当時のパンフレットや契約書を探しておく
• ②住宅診断を受けておく
• ③土地の調査をしておく

①購入した当時のパンフレットや契約書を探しておく

まずは、購入した当時の資料を集めておくことです。代表的なものは、契約書や分譲当時のパンフレットなどになります。契約書があることで購入した当時の金額が分かり、ここから減価償却した分が取得費となります。取得費は売却価格から差し引くことで節税に繋がるため、契約書は必ず見つけておきます。

次に、購入当時のパンフレットは、売却を行う不動産会社に渡します。パンフレットに記載されている、図面・設備仕様・物件概要等を参考に、物件の売り出し時の物件情報の登録やインターネットなどに掲載する情報を作成していきます。

②住宅診断を受けておく

次に、住宅診断を受けておくことです。

先述でも住宅診断について触れていますが、ここで受ける目的は建物の状態を把握しておくことと、それに伴う契約不適合責任を回避するためになります。契約不適合責任とは、住宅を購入した買主が当初想定したような物件ではなかった場合に、売主に異議を唱えることができる権利です。

例えば、水回りに水漏れがあることや床下に腐食がある状態は、住宅を購入する買主が一般的に望む状態ではありません。よって、これらの場合に、売主に契約不適合を追求できることになります。

したがって、住宅診断を受けることで建物の状態を全て把握することができ、適所に補修を施すことが可能です。また、建物を引き渡すときの物件状況報告書には、建物を状態や室内設備の動作状況を詳細に記載することができ、予め契約不適合責任を回避する対策をとることができます。

③土地の調査をしておく

最後に、土地の調査をしておきます。こちらも契約不適合責任を回避することが主な目的です。

土地の調査とは、主に古地図を用いての土地の使用履歴の調査、土壌汚染がないかなどの調査になります。古地図については、古くより住宅として使われていれば問題なさそうですが、過去に田んぼや畑などで使用されていた場合には軟弱地盤である可能性があります。また、近隣に印刷工場やクリーニング店など洗剤・インク・機械油を使うような工場がある場合には、地下水を介しての土壌汚染の可能性もあります。

また、川が近ければ内水・外水のハザードマップ、崖が近い若しくは傾斜地であれば土砂災害警戒マップ、低地であれば液状化マップなどの確認し、どのような土地であるのかをしっかりと確認しておきましょう。

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築25年の一戸建てを売却する方法は不動産仲介が良い

築25年の一戸建てを売却する方法は、特段売り急ぐ理由がなければ不動産仲介がベストです。

不動産仲介は、世間一般に幅広く広告を行うことで買主を募集します。また、個人間売買であることが多いので、取引成立のために仲介会社が入ります。取引が成立すると、仲介会社が仲介手数料を得られる仕組みとなっています。

不動産仲介を選ぶメリット・デメリット

不動産仲介を選択するにあたり、メリットとデメリットをしっかりと把握しておきたいところです。ここでは、不動産仲介を選ぶことによるメリット・デメリットについて紹介します。

メリット

まずは、不動産仲介のメリットになります。以下に、代表的なメリットを２つ挙げていきます。

• ①高値売却の可能性がある
• ②相場並みで売れることが殆ど

①高値売却の可能性がある

一つ目は、高値売却の可能性があります。不動産仲介では、事前の査定額を基に価格を自由に決めることができます。相場から逸脱するような高値を付けることはできませんが、査定額に対し105％程度までであれば高値チャレンジも可能です。

よって、不動産仲介であれば相場よりも高値で売れることがあります。

②相場並みで売れることが殆ど

二つ目は、相場並みで売れることが殆どであることです。仮に、高値チャレンジに失敗したとしても、査定自体は周辺相場に則って作成しています。そのため、普通に売却活動していれば相場並みの価格で売れることが殆どとなります。

このため、不動産仲介では当初の査定が売買を成功させるポイントになります。

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デメリット

続いて、デメリットになります。下記に、代表的なデメリットを３つ挙げていきます。

• ①仲介手数料が掛かる
• ②買主が見つかるまで内見に立ち会う必要がある
• ③販売が長引くことや売れないこともある

①仲介手数料が掛かる

まずは、仲介手数料が掛かることです。不動産仲介で売買を成立させるなかで、最も掛かる費用が仲介手数料になります。仲介手数料は、400万円以上の速算式の場合に下記にて算出できます。

例えば、3,000万円で成約した場合の仲介手数料は、下記のとおりです。

（3000万円×3％）＋6万円＋96,000円＝1,056,000円

なお、上記算出式は宅建業法にて設定できる最大値となります。よって、仲介業者により仲介手数料は異なる場合があります。

②買主が見つかるまで内見に立ち会う必要がある

次に、買主がみつかるまで内見に立ち会う必要があります。

不動産仲介では、インターネットなどで幅広く宣伝活動を行い、内見者を集めます。内見者を多く集めることができれば、買主を見つける確率は高くなるのが一般的です。

しかし、内見者がなかなか集まらず買主を見つけることができない場合には、売却活動が続くことになります。このとき、内見には都度立ち会う必要がでてくるため、レジャーや飲食、人と会う約束などは入れにくくなります。

③販売が長引くことや売れないこともある

最後に、販売が長引くことや売れないこともあるということです。物件の立地にもよりますが、駅から遠い、公共交通機関が使いにくい、田舎立地など不動産需要があまり望めないところの場合には、こちらの可能性があります。

販売が長引けば相場より下げて販売することや、全く売れない場合には買取りを検討するしかありません。

不動産仲介会社を選ぶコツ5つ

売却に必要な不動産仲介会社は、大手から中小まで数多くあります。不動産仲介会社を知るには、不動産ポータルサイトにて一括査定を出すことや、インターネットにて「一戸建て売却」などのワードで検索を掛けるなどの方法があります。

では、不動産仲介会社はどのように選択していけば良いのでしょうか？下記にコツを5つ紹介していきます。

• ①事前に周辺の相場観を掴んでおく
• ②査定は複数社に依頼する
• ③周辺の市場に詳しい不動産会社を選ぶ
• ④査定の根拠や売却完了までのストーリーを構築できているかなどを確認する
• ⑤誠実な対応をしてくれる担当者であるか

①事前に周辺の相場観を掴んでおく

一つ目は、事前に周辺の相場観を掴んでおくことです。

物件が立地する周辺の相場感を事前に把握しておくことで、不動産仲介会社から出された査定金額の善し悪しがわかるようになります。仮に、相場観を掴まずに査定を貰っても、この査定が本当に相場並みの査定になっているのかがわかりません。

例えば、相場より著しく高い査定を出す会社があれば、事前に相場を知っていることで査定内容に疑いを持つことができます。反対に、相場観を知らない状態であれば、案件を取りたいだけの悪徳な不動産会社の高値査定に騙される可能性があります。よって、事前に周辺の相場観を掴んでおくことが必要です。

なお、周辺の相場観を知る方法としては、「一括査定サイトに出す」「レインズマーケットインフォメーションで調べる」「土地総合情報システムで調べる」があります。いずれも無料で利用できるので、手軽に相場を知る方法としておすすめです。

②査定は複数社に依頼する

二つ目は、査定は複数社に依頼することです。

事前に相場観は掴んでいるものの、市場価格は常に変動します。常日頃から不動産を扱う不動産仲介会社の査定は、今の市場価格を表したものです。また、査定額や見解は不動産会社により若干差異があるため、3社程度に査定を依頼するのがよいでしょう。

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③周辺の市場に詳しい不動産会社を選ぶ

三つ目は、周辺の市場に詳しい不動産会社を選ぶことです。

査定自体は、取引事例比較法を用いるため、周辺の市場に詳しくない不動産会社でも査定を出すことは可能です。しかし、不動産仲介は不動産会社の知識と経験により、売買の結果が変わることがあります。

周辺市場に詳しい不動産会社であれば、物件の立地ところから不動産自体の善し悪しや人気の高低を判断でき、今売れる適正価格を提示できます。よって、不動産仲介会社は周辺の市場に詳しい、地元に店舗を持つところがおすすめです。

④査定の根拠や売却完了までのストーリーを構築できているかなどを確認する

四つ目は、査定の根拠や売却完了までのストーリーを構築できているかです。

こちらは先述と繋がる部分になりますが、周辺相場や市場に詳しい不動産会社でなければ、査定の根拠を示すことは難しいでしょう。また、売却完了までのストーリーを構築できるのは、過去にこの地域周辺で売買経験があるからこそできることになります。

よって、査定金額を提示するだけでなく、査定の根拠などをしっかりと説明できる不動産会社がおすすめです。

⑤誠実な対応をしてくれる担当者であるか

五つ目は、誠実な対応をしてくれる担当者であるかです。

最後は、担当者の人間性になります。信頼できる人であるか、売買の知識や経験が豊富であるのかです。

また、不動産売買は引き渡しまで長丁場となります。担当者とは一度だけの付き合いではなく、半年近く何かしら連絡を取り合うこと、また物件の売却を託す人になります。よって、誠実かつ迅速な対応してくれる、親切丁寧な対応してくれる、売主側に寄り添って対応してくれるなど、担当者の人柄も重要となります。

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築25年の一戸建ての売却時に注意すべきこと5つ

一戸建ての売却は、ただ売却活動すれば良いというものではありません。築25年の一戸建ての売却時には、注意すべきことがあり、これらを遵守することで売却が成功する可能性が高まります。下記に、5つの注意点を挙げて各々解説していきます。

• ①売り急ぐことがないようにする
• ②内見があるときは常に綺麗な状態にしておく
• ③内見者より大幅な値引き要求がある可能性が高い
• ④売却のための補修は良いがリフォームは避ける
• ⑤売却完了後は速やかに退去する必要がある

①売り急ぐことがないようにする

一つ目は、売り急ぐことがないようにします。

売却を始めたら一日でも早く売りたいと思う気持ちや、売却が長引くことで焦る気持ちになることもあります。しかし、売りを急ぐことで大幅な値引きを受け入れることや、不動産会社の言うとおりに安値での売却を行ってしまいます。

売却するということは最終目的であるものの、売り急いでしまうと冷静な判断ができなくなるので厳禁です。

②内見があるときは常に綺麗な状態にしておく

二つ目は、内見があるときには常に綺麗な状態にしておくことです。

内見者は、実物を見て購入するか否かを判断します。当然に、綺麗な状態であった方が印象は良くなります。よって、内見があるときには住居内の清掃はもちろんのこと、庭木の剪定や雑草の除去なども行います。

特に、住居内は物を整理整頓し、水回りはカビなどがないように綺麗に掃除をしておきます。さらに、内見時はできる限り部屋の電気を全て点灯し、明るい状態で見学してもらいます。これらは、内見者に良い印象を植え付けるための作戦となります。

③内見者より大幅な値引き要求がある可能性が高い

三つ目は、内見者より大幅な値引き要求がある可能性が高いことです。

中古住宅は、価格を自由に決められるものの、内見者には値引き要求できる権利があります。物件は唯一無二の物であるため、お互いの提示した金額を基に交渉を重ねていき、合意できれば契約へと進めます。

よって、値引きがあること前提で最低売却価格や、値引きを受ける金額を予め担当者と決めておくのが良いでしょう。担当者に売主の意向を予め伝えておくことで、売却の交渉がスピーディーに進み早期売却の可能性が高まります。

④売却のための補修は良いがリフォームは避ける

四つ目は、売却のための補修は良いがリフォームは避けることです。

リフォームして内装を新しくすれば内見者の印象は良くなりますが、その分を売却価格に転嫁すると相場より高くなってしまい売りづらくなってしまいます。よって、契約不適合責任を避けるためや売却を少しでも早めるための補修はおすすめできますが、多額の費用を掛けてリフォームを行うことは避けた方が良いでしょう。

⑤売却完了後は速やかに退去する必要がある

最後になりますが、売却完了後は速やかに退居する必要があります。

今回のように高齢者施設への入居のための売却とは言え、すぐに見つかるとは限りません。また、民間の賃貸では高齢者NGの物件も多くあります。よって、売却活動中にでも転居先の候補を幾つか見つけておくのが良いでしょう。

築25年の一戸建てが不動産仲介で売れない場合の対処法3つ

築25年の一戸建ての場合、市場的な需要が低いために不動産仲介では売れない場合もあります。では、万が一不動産仲介で売れない場合の対処法を３つ紹介していきます。

• ①価格の見直しや不動産会社を変えてみる
• ②建物を解体し更地にしてみる
• ③買取りを検討する

①価格の見直しや不動産会社を変えてみる

まずは、価格の見直しです。物件の立地と築年数、広さと規模感など、客観的に得られる情報から顧客が評価する価格と売却価格が合っていない場合には、速やかに価格を変更するのが良いでしょう。

また、相場並みの価格で売却しているのであれば、不動産会社の売却方法などに問題があります。このような場合は、不動産会社を変えて見ることで状況が変わるケースがあります。

②建物を解体し更地にしてみる

次に、建物を解体し更地にしてみることです。

築25年の一戸建ては、そのまま建物を使うこともできますが古家付き物件として評価されることがあります。古家付き物件は購入後に解体する手間や、建物があることで土地の形状や状態などが確認しにくくなっています。

よって、建物を解体し更地にすることで、土地の形状や状態、隣接建物との状況などがわかるようになり、不動産を検討しやすくなります。

③買取りを検討する

最後に、買取りの検討です。

買取りはどうしても売れない場合の最終手段と考えておきましょう。買取りとは、買取り専門の不動産会社が買主となり、売買を進める方法です。買取りは、買取り専門の不動産会社が見つかれば、即契約と引渡し、現金化ができるのが特徴となります。

買取りは即現金化できる反面、買取り金額は相場の60％～70％程度になるのがデメリットです。

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まとめ

築25年一戸建ての価値は、ほぼ土地代と思っておいた方が良いでしょう。また、売却方法は不動産仲介がおすすめで、不動産仲介会社を選ぶコツは、査定を複数社に依頼することや査定の根拠を示せるかなどを確認することになります。

なお、築25年の一戸建て売却は、新築・築浅志向が強い中では需要が少なく、売却は苦戦する可能性があります。長期間売れないケースも予め考えておき、状況に応じて価格の変更や解体するなど、柔軟な対応が必要です。