アパート建て替え時の立ち退き請求はどうやる？交渉のポイントを解説

建物には必ず寿命があり、経年劣化が激しくなると居住すら危険な建物となります。アパートも同様で、外壁に隙間ができることや内装が剥がれ落ちるなど劣化が進み、住環境は日に日に悪くなります。

老朽化が目立つアパートは新規入居者が入らず、入居率の低下や家賃の下落といったデメリットがあるため、早急な対策が必要です。

例えば、アパート全体を建て替えれば、入居率のアップや家賃の引き上げが期待できるため、賃貸経営を安定化させられる可能性があります。

しかし、アパートの建て替えには「既存入居者の立ち退き」をしなければいけません。立ち退き料が必要だったり、立ち退き交渉を拒まれるなどのデメリットがあります。

立ち退きがむずかしい場合は、現状のまま売却することも検討してみましょう。訳あり物件専門の買取業者に相談すれば、建て替えが必要なアパートでもコストをかけずに処分できます。

老朽化アパートの建て替えを検討すべき判断基準4つ

はじめに、アパートの建て替えを検討すべきタイミングについてです。以下に、判断基準について代表的なものを4つ挙げましたので、各々解説していきます。

• ①アパートの築年数が木造であれば30年超
• ②建物の修繕費や設備の交換費用、交換頻度が多くなった
• ③入居率の低下、家賃を下げても入居者が集まらない
• ④周辺に新築のアパートが多くなった

①アパートの築年数が木造であれば30年超

一つ目は、アパートの築年数が木造であれば30年超が目安になります。

日本は1年のうち大半が高温多湿な気候となるため、木造住宅は概ね30年を経過すると、屋根や外壁などに経年劣化が顕著に現れてきます。また、部屋内の内装についても、キッチンや浴槽など水回りに関係する設備が耐用年数を迎えます。

よって、築30年を迎えた時点で建て替えか、建物の状態が良ければリフォームを判断することになります。なお、建て替えかリフォームを判断するには住宅診断等を受けて、専門家の見解を聞いておいた方が良いでしょう。

②建物の修繕費や設備の交換費用、交換頻度が多くなった

二つ目は、建物の修繕費や設備の交換費用、交換頻度が多くなったことです。

建物の経年劣化が進むと、至る所でひび割れや穴、設備の故障などが起き、補修や設備の交換を行うようになります。しかし、不具合があるたびに補修や交換工事を行うと費用が莫大になります。よって、工事する頻度が多くなった場合は、建て替えを検討するのが良いでしょう。

③入居率の低下、家賃を下げても入居者が集まらない

三つ目は、入居率の低下、家賃を下げても入居者が集まらないことです。

日本は、アパートなどの賃貸住宅でも築浅を好む傾向があります。築年数が新しいほうが、デザインが今風で設備も新しく生活しやすいというのがあります。

一方で、築年数が経過したアパートでは、建物デザインが古く内装も一昔前のもので簡素と住み心地は良くありません。よって、賃貸需要が高い若い人に敬遠されてしまいます。また、こうなると家賃を下げても入居者は集まりにくくなります。

したがって、ここ数年入居率が下がっていること、家賃を下げても入居者が来ないということは、アパート自体の古めかしさが世間に受け入れられていないことになるので建て替えを検討するべきです。

④周辺に新築のアパートが多くなった

最後に、周辺に新築のアパートが多くなったことです。

先述でも触れていますが、築浅物件を好む傾向があるなかで周辺に新築が多いと、新築のアパート間でも競争が起きる可能性があります。その中で、古いアパートの経営はそもそも借りる人の選択肢に入る可能性が低く、経営的には不利となる可能性が高くなります。

よって、周辺に新築アパートが増えたら建て替えを検討するべきでしょう。

老朽化アパートの建て替えに伴う注意点

アパートの建て替えは、家主が決断したらすぐにできるものではありません。今住んでいる賃借人にアパートの建て替えについて説明し、退去してもらう作業が必要です。ここからは、老朽化したアパートの建て替えに伴う注意点について解説します。

• ①立ち退き料は必要となる
• ②立ち退き交渉は時間が掛かることがある
• ③立ち退きをさせ建て替えするには、多額の費用が掛かる

①立ち退き料は必要となる

立ち退きは入居者にとっては、寝耳に水のような話しです。今住んでいる環境や状況に満足しているのであれば、わざわざ引っ越ししたいと思う人はあまりいないでしょう。

よって、家主の都合で行う建て替えには、立ち退き料を支払い退去してもらうのが一般的です。立ち退き料の相場は、概ね家賃の6か月分程度と言われています。次の住居を借りるための諸費用や引っ越し費用、退去による迷惑用が主な内訳です。

②立ち退き交渉は時間が掛かることがある

立ち退き交渉は、時間が掛かることがあります。理由は、退去したくない人がいるからです。立ち退き料を支払う旨を家主が示したとしても、入居者が拒むケースがあります。

特に高齢者の場合、民間の賃貸住居が借りづらいケースがあり、退去を拒まれるケースが良くあります。よって、立ち退き交渉がうまくまとまらず、家主が思うようなスケジュールにて建て替えができないことがあります。

③立ち退きをさせ建て替えするには、多額の費用が掛かる

立ち退き交渉次第では、家賃6か月分以上の立ち退き料を支払うケース、交渉が長引くことで弁護士に支払う費用が増えることがあります。また、建て替え工事自体にも多額の費用が掛かります。

さらに、建て替え工事期間中の収益は0円、且つ維持費のみ掛かることになり、暫くは経営的には赤字状態が続きます。よって、これらに耐えうるべく貯蓄がなければ建て替えを行うことはできません。

立ち退き交渉の進め方

ここからは、アパートの建て替えを円滑に行うポイントとなる立ち退き交渉の進め方について、解説していきます。以下の、手順等が必要となります。

• A.立ち退きの交渉は原則弁護士が行う
• B.立ち退きの交渉のポイント
• C.立ち退き交渉の流れ

A.立ち退きの交渉は原則弁護士が行う

立ち退きの交渉は、原則弁護士が行います。

大家さんから依頼を受けた弁護士は、入居者に対し立退き交渉します。立退き交渉では、大家さん所有のアパートから、借地借家法で定める正当事由により建物からの退去を求めます。正当事由は借地借家法第28条に定められており、入居者を退去させるには必要な法律です。

このような法律的な観点から、立ち退き交渉は法律のプロである弁護士が適任となります。

B.立ち退きの交渉のポイント

立退き交渉のポイントは、法律を基に交渉を進めるのはもちろんになるのですが、最も重要なことは入居者に寄り添うような交渉を展開することです。例えば、立ち退き後の転居先の斡旋、建て替え後優先的に入居できる権利を附帯するなど、入居者が少しでも不自由なく転居できるようなサポートを行います。

また、立ち退き料については明確な金額と根拠を示し、具体的な金額を詰めていきます。

C.立ち退き交渉の流れ

大家さんや弁護士が立ち退き交渉を進める流れは、主に下記のとおりです。

• ①電話やメールにて立退きについて弁護士に相談
• ②弁護士事務所に出向き、対面にて相談
• ③依頼人に見積もり金額を提示
• ④契約書と委任状を作成
• ⑤立退き要求を大家さんが文書で賃借人に通知
• ⑥弁護士が立退き交渉を行う（裁判になるケースもある）
• ⑦立退きに関しての合意を文書にて締結
• ⑧立ち退き料を支払い、退去してもらう

①電話やメールにて立退きについて弁護士に相談

インターネットにて「立退き交渉　弁護士」と検索すると、簡単に立退き交渉に強い弁護士事務所をピックアップできます。そのなかから選んだ弁護士事務所に電話やメールにて、立退き交渉についての相談予約をします。

②弁護士事務所に出向き、対面にて相談

弁護士事務所に出向き、対面にて相談を行います。弁護士との相談は、30分で5000円～が相場です。また、立退き交渉に関する見積もりも依頼できます。

③大家さんに見積もり金額を提示

大家さんに見積もり金額を提示します。具体的には着手金の金額と成功報酬の金額です。着手金は概ね20万円程度～、報酬は弁護士事務所より規定が異なります。

④契約書と委任状を作成

弁護士に立退き交渉を依頼する契約と、交渉は弁護士が行うので委任状を作成します。これにより弁護士は、大家さんの代理で立退き交渉を行えます。

⑤立退き要求を大家さんが文書で賃借人に通知

立退き交渉最初のステップは、大家さんが文書で入居者に通知することです。その後書面が手元に届いた頃に、弁護士より連絡が入り実際に交渉が始まります。

⑥弁護士が立退き交渉を行う（裁判になるケースもある）

弁護士が立退き交渉を行います。立退き交渉は、原則対面で話し合いです。話し合いの交渉が順調に進めば合意解除し、任意明渡しとなります。なお、交渉が決裂した場合には、裁判になることもあります。この場合、大家さんから明渡し訴訟が提起されます。

なお、通常裁判では入居者に契約更新を拒絶する正当事由があるかと、その部分を補う立ち退き料がどの程度必要かになります。しかし、裁判所からは判決前に和解の勧めがあり、双方が納得すれば和解となることもあります。

⑦立退きに関しての合意を文書にて締結

話し合い等にて立退き交渉が纏まった場合には、立ち退きに関しての合意を文書にて締結します。具体的には、立ち退きの時期と立ち退き料を記載しています。

⑧立ち退き料を支払い、退去してもらう

立ち退きの合意ができたら、立ち退きをする当日に立ち退き料を大家さんは支払い、入居者は速やかに退居します。また、立ち退きが完了すると、弁護士へは成功報酬の支払いが発生します。

立ち退き要求や交渉を行うことについてポイント3つ

賃借人への立ち退き交渉をスムーズに行うには、ポイントがあります。以下に挙げた3つのポイントを遵守することで、時間を掛けずに立ち退き交渉が進む可能性が高まります。

• ①立ち退きの要求は、賃貸契約更新の1年前～半年前に行う
• ②立ち退き要求は入居者にとっては迷惑な話であると心得ておく
• ③立ち退き交渉は、大家さんと管理会社では無理！弁護士主導で行う

①立ち退きの要求は、賃貸契約更新の1年前～半年前に行う

まずは、立ち退きの要求を賃貸契約更新の1年前～半年前に行います。

当初は、家主が書面で通知するケースが殆どです。半年以上前から行う理由は、賃借人が退去するまでに時間が掛かることや、そもそも立ち退き交渉が長引く可能性があるからになります。

家主としては、契約期間満了後に速やかに退去してもらいたいために早めに動くのがセオリーです。

②立ち退き要求は入居者にとっては迷惑な話であると心得ておく

次に、立ち退き要求は入居者にとっては、迷惑な話であると心得ておくことです。

立ち退きの通知は賃借人にとっては迷惑な話で、退去するのに余計な手間が掛かります。よって、立ち退きの話しをする際は、入居者側に寄り添って話しを進めていきます。次の住居を探すことや引っ越し屋さんの手配など、できる限りのことをサポートすることで話しが早期に纏まりやすくなります。

③立ち退き交渉は、大家さんと管理会社では無理！弁護士主導で行う

最後に、立ち退き交渉は大家さんや管理会社ではまず無理で、弁護士主導で行うのが一般的です。

弁護士のなかには、立ち退き交渉に得意な弁護士もおり、法的な正しい根拠を基に交渉を進めることができます。なお、立ち退き交渉を弁護士に依頼すると、入居者に立ち退き料を支払う他に、弁護士に着手金や成功報酬を支払うことになります。

この弁護士に支払う費用を削減しようと大家さん自身で交渉を行うと、当人同士となるので感情的になることや法的な根拠を基に交渉を進めることが難しくなります。立ち退き交渉の一番の失敗は、本人がかたくなに居座り続けてしまうことです。これらを避けるためには、当事者以外の第3者が入ることが得策となります。

立ち退き交渉や建て替えが面倒であれば訳あり物件専門業者への売却もおすすめ

このように、アパートの建て替えは立ち退き交渉という面倒な作業があります。仮に、老朽化したアパートを相続したものの、立ち退き交渉は面倒で維持管理も大変ということであれば、売却がおすすめです。

当社では、このような老朽化したアパートを買取りしています。老朽化したアパートの維持管理、建て替えなどでお悩みの場合は、一度グランピーリアルエステートまでご相談ください。

まとめ

アパートの老朽化による建て替えは、築30年超・入居率の低下・外装や内装の修理や交換の頻度が多くなったなど、老朽化による影響が出てきたら検討するべきです。なお、建て替えをするには入居者に立ち退きを強いることになるので、交渉は費用が高くついても弁護士に任せるのがおすすめです。

アパートの建て替えには、建て替え費用の他に立ち退き料や弁護士費用などが掛かること、土地の維持費用が掛かるため、この期間の出費に耐えられるような十分な資金が必要です。