賃料値上げの正当な理由とは？値上げが難しいときの対処法について

賃貸物件のオーナーとしては、なるべく高い賃料を設定したいものです。現状の賃料に不満があれば、値上げ請求をしたいというのも自然な考え方です。

ただし、賃料の値上げ請求には「正当な理由」が必要であり、オーナーの都合だけでは値上げできません。

正当な理由がない場合、基本的に賃料の値上げは困難です。ただ儲けを増やすためだったり、オーナーの過失で生まれた損失を補填するためなどの理由では、値上げできないと考えましょう。

値上げがむずかしい場合、賃貸経営の状況に応じて、売却や現状維持など別の方法を検討する必要があります。

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賃料の値上げには法律上の「正当な理由」が必要

原則として、オーナーはいつでも賃料の値上げ請求が可能です。

ただし、どのような理由でも値上げできるわけではなく、法的に「正当な理由」が必要とされています。

正当な理由がないまま一方的に値上げをしても、調停や訴訟になると却下されてしまいます。

どのような理由なら値上げが可能で、反対にどのような理由だと値上げができないのか、しっかりと把握して請求をおこないましょう。

賃料の値上げができる正当な理由

賃料の値上げができる正当な理由については、借地借家法で次のように定められています。

物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。（後略）

引用：e-Govポータル「借地借家法　第32条第1項」

条文を要約すると、下記の3点が「賃料値上げの正当な理由」になります。

• 物件に対する固定資産税などが上昇した
• 経済事情の変動などで物件の資産価値が上がった
• 近隣の家賃相場より賃料が低い

場合によっては他の理由でも請求できる可能性はありますが、原則的にはこれら3つのみが賃料を値上げできる正当な理由です。

それぞれの具体的な内容を、詳しく見ていきましょう。

1.物件に対する固定資産税などが上昇した

条文では「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減」と記載されている部分ですが、具体例としては下記の費用があてはまります。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 建物の維持・管理費
• 修繕費
• 損害保険料

これらの費用は、オーナー側の努力では変動をコントロールできません。賃貸物件を維持するために避けられない出費なので、賃料値上げの正当な理由として認められます。

2.経済事情の変動などで物件の資産価値が上がった

条文で「土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動」と記載されている部分で、具体的には次のようなケースです。

• リフォームなどによる資産価値の上昇
• 都市開発などによる不動産評価や需要の上昇
• 物価指数など経済指標の上昇

賃料は物件の資産価値をもとに決めるのが原則であるため、資産価値が上がれば賃料の値上げも検討すべきとみなされます。

3.近隣の家賃相場より賃料が低い

条文に「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当」と記載されている部分で、同じ地域にある物件と比べて賃料が低いという状況を指します。

築年数や面積、間取りや用途などが似ている近隣物件と比べて、明らかに賃料が安い場合は値上げの正当理由とみなされます。

ただし、相場より賃料が低くても、すぐに相場通りの賃料まで値上げできるとは限りません。

現状の賃料も「更新などで当事者が合意してきた」という経緯を尊重し、一般的な相場と離れていても安易に変更すべきではないと考えられる場合があります。

例えば、近隣の家賃相場が10万円で現状の賃料が8万円なら、まずは9万円程度まで値上げ幅を抑えるなど、入居者の経済的負担を軽減させる措置を取ることがあります。

賃料の値上げができないケース

正当な理由とは逆に「賃料の値上げができないケース」もあり、主な例として下記があげられます。

• 単純に儲けを大きくしたい
• 賃貸経営の失敗を補填したい
• 相場からかけ離れた賃料を設定する
• 賃料を値上げしない特約がある

これらのケースで値上げをしようとしても、調停・訴訟になったら認めてもらうのはむずかしいでしょう。

各ケースの具体的な内容を解説していきます。

単純に儲けを大きくしたい

賃料の値上げは、どのような理由であれ「やむを得ない状況」であることが重要です。利益のためだけに賃料を上げようとしても、調停や訴訟の段階で却下されます。

そのため、単純に「儲けを大きくしたい」という理由だけでは、値上げは認められません。

現状のままでも収益が黒字になっており、近隣の賃料相場とも大きな違いがないのであれば、無理な値上げはしないようにしましょう。

賃貸経営の失敗を補填したい

どれだけ優良な物件でも、賃貸経営で100%成功するとは限りません。しかし、オーナーが賃貸経営でミスしたとしても、その損失を賃料値上げで補填することは困難です。

例えば、

• 賃貸需要を見誤って空き室が埋まらない
• ローンの組み方を間違えて返済が厳しい
• 必要なメンテナンスを怠り老朽化が進行している
• 大規模修繕の積立金を使い込んでしまった

といった失敗で賃貸経営が傾いたとしても、それを理由に家賃を値上げするのは困難です。

このような状況で「いまの賃料では採算が取れない」という場合は、物件を売ってしまうことも検討してみましょう。早めに売却して損切りしてしまうのも、立派な投資戦略です。

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相場からかけ離れた賃料を設定する

仮に正当な理由があっても、近隣の賃料相場からかけ離れた金額を設定することはできません。

近隣の似たような物件で賃料相場が10万円なのに、自分の物件だけ20万円にするような極端な値上げは基本的に認められないでしょう。

近隣の賃貸物件をなるべく多く調べ、平均的な賃料を設定するようにしましょう。

賃料を値上げしない特約がある

契約時に「賃料を増額しない」という旨の特約があると、値上げができなくなってしまいます。

（前略）一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

引用：e-Govポータル「借地借家法　第32条第1項」

増額を禁止する特約があると、近隣の相場より賃料が低くても値上げはできなくなります。

ただし、売却や相続などで物件のオーナーが変わった場合、増額禁止の特約を引き継ぐかどうかについて統一された決まりはありません。

新しいオーナーが事前に特約の存在を把握していたかなど、個別の事情によって判断が変わります。

正当な理由があっても賃料値上げの強行はできない

賃料の値上げができる正当な理由を紹介しましたが、これらの理由があっても、無条件で値上げができるわけではありません。

賃料を値上げするには、正当な理由だけでなく入居者の同意が必要となります。

入居者の同意がないと、仮に値上げを強行しても訴訟で無効になる可能性があるため、しっかりと交渉をおこなうようにしましょう。

値上げには入居者との交渉や調停・訴訟が必要

賃料値上げの交渉をおこなうときは、まず入居者へ値上げすることを通知しましょう。

通知時期に法的な決まりはありませんが、最低でも1ヶ月以上前には通知することをおすすめします。通知時期については下記の記事でも解説しているので、よろしければ参考にしてください。

交渉で話がまとまらない場合、裁判所へ申し立てて調停をおこないます。調停は裁判官や調停委員を挟んだ話し合いで、和解案を決定する手続きです。

調停で和解できない場合は、訴訟を起こして裁判官の判決を仰ぐことになります。判決は強制的な問題解決が可能ですが、自分の希望通り賃料を上げられるかわからないというデメリットもあります。

入居者から値上げを拒否された場合の対処方法については下記の関連記事でも詳しく解説しているので、こちらも参考にしてください。

訴訟では理由以外のあらゆる要素が検討される

訴訟では、賃料値上げの理由が正当なものかどうかだけでなく、総合的な事情が検討されます。正当な理由があったとしても、一律で賃料を上げられるとは限らないので注意しましょう。

例えば、入居者が高齢などで経済力が低い場合、値上げ自体は認められても値上げ幅は低めに抑えられる可能性があります。

このように、賃料の値上げは個々の事情で判断が変わり、費用や時間のコストをかけても思い通りに値上げできない恐れがあります。

「いまの賃料では賃貸経営が立ち行かない」というケースでは、値上げにこだわってコストをかけるより、物件を売却してしまうことも検討してみると良いでしょう。

賃料値上げの正当な理由がない場合はどうする？

いまの賃料に不満があるものの、値上げを請求する正当な理由がない場合はどうすれば良いか、頭を悩ませるオーナーも多いでしょう。

賃料値上げの見通しが立たない場合の対処法は、

• 収益性が低い場合は売却
• キャッシュフローが健全なら現状維持

というように、賃貸経営の状況次第で取るべき方法を選びましょう。

入居者とのトラブルを避けるためには、無理に賃料を上げようとしないことが大切です。

収益性が低い場合は売却したほうが損失を抑えられる

現状の賃料だと収益が取れない、もしくは赤字になるような状況であれば、売却したほうがトータルでプラスになる可能性があります。

年間の収入と出費が差し引きで-30万円の場合、その状態が10年続くだけで300万円の損失になります。突発的な出費があれば、損失額はさらに増えるでしょう。

また、建物は古くなるほど売値も安くなり、10年で1,000万円以上の値下がりもありえます。建物自体の資産価値から見ても、なるべく早く売るほうがお得です。

低収益物件を売るなら「訳あり物件専門の買取業者」がおすすめ

賃料の少ない低収益物件を売る場合、問題になるのは需要の低さです。買い手がなかなか付かず、いつまで経っても売れなかったり、安く買い叩かれる恐れがあります。

そこでおすすめなのが「訳あり物件専門の買取業者」という、自社で物件を直接買い取る不動産業者です。この業者のメリットとして、

• 自社買取なので最短2日での現金化できる
• 不動産業者として物件を効率的に活用できるので高額買取が可能
• 仲介手数料や契約不適合責任※がない

といったものがあります。

※契約不適合責任：売却した不動産になんらかの問題があったとき、売主に課される損害賠償や契約解除などの責任。

低収益物件でも、訳あり物件専門の買取業者なら物件を再生・活用する知識があるので、積極的に買い取ってもらえます。

まずは無料査定で具体的な買取価格を調べ、売却を検討してみましょう。

キャッシュフローが健全なら現状維持もあり

いまの賃料でもキャッシュフローが健全なら、現状維持で様子を見るという考え方もあります。

いまの状態でも利益を積み上げられるのであれば、賃料を上げようとして退去されるより、そのまま入居してもらうほうが良いでしょう。

また、値上げ請求で入居者と揉めてしまうと、周囲に「トラブル物件」というイメージが付いてしまう恐れがあります。

将来的にいまの入居者が退去すれば、そのときに賃料を上げることも可能です。円滑な関係を維持して「トラブルを抱えた物件」になるのを防ぎ、次の入居者がスムーズに見つかるようにしておきましょう。

まとめ

賃料の値上げ請求は、正当な理由がない限り基本的に認められません。また、正当な理由があったとしても、貸主と借主双方の事情が検討されます。

仮に適当な理由をでっち上げても、訴訟になるとそれが正当かどうか証明する必要があるります。

「正当な理由はないが現状の賃料だと賃貸経営を続けられない」という状況であれば、早めに物件を売却して損失を抑えることも大切です。

賃料の値上げ請求は多くのコストも必要になるため、弁護士などとも相談しながら、トータルでプラスとなる選択肢を選びましょう。