アパート建て替え時に立ち退き料は必要？相場と内訳を解説します

老朽化等によりアパートの取り壊し、もしくは建て替えをするときには、入居者を退去させる必要があります。立ち退き交渉では、家主が立ち退き料を支払うのが一般的です。

立ち退き料には法律上の規定はないため、金額も個々のケースで異なります。一般的には家賃の6ヶ月分程度ですが、入居者との交渉次第では12か月分という莫大な金銭負担になる場合もあります。

さらに、立ち退き交渉自体は弁護士が家主の代理で行うため、立ち退き完了後に支払う弁護士への報酬もかなりの負担です。

立ち退きに時間や費用をかけたくない場合は、そのまま売却するのも1つの方法です。現金化して別の不動産に投資するほうが、効率的に利益を得られる可能性があります。

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アパートの老朽化による建て替えでは、通常立ち退き料を支払うケースが多い

アパートの老朽化による建て替えでは、通常立ち退き料を支払うケースが多くなります。

理由は、アパートの老朽化による建て替えは家主の都合であること、入居者にとっては半ば強制的に退居しなければならないからです。よって、退去のための費用や迷惑料として、立ち退き料が支払われています。

立ち退き料とはなにか？

立ち退き料とは、家主の都合で退去することで入居者が被る「損害の補填＋α」、と考えるのが良いでしょう。また、老朽化による建て替えの立ち退き要求について、正当事由を補完する役目があります。

実際、立ち退きを認めるための正当事由として、老朽化だけでは足りないケースがあります。例えば、維持管理をしっかりと行い建物として寿命を迎えた老朽化と、維持管理を怠り老朽化を早めてしまうことがあります。仮に、「維持管理をしっかりと行っていれば老朽化はなかった」と言われてしまえば、老朽化だけでは正当事由が認められないケースも過去の判例であります。

よって、立ち退き料を設定することで双方歩み寄りができ、立ち退きが円満に進んでいくことになります。

立ち退き料が必要な理由２つ

立ち退き交渉のなかで、立ち退き料が必要な理由は主に2つあります。以下に、詳細を解説していきます。

• ①賃借人は借地借家法で守られているから
• ②立ち退き交渉をまとめるため

①賃借人は借地借家法で守られているから

まず、賃借人は借地借家法で守られているからです。

借地借家法は、入居者（賃借人）有利の法律となっています。入居者が賃貸契約更新の意思を示した場合には、原則家主は更新を拒むことができません。つまり、家主は原則入居者を強制退去させることはできず、入居者は半永久的に住み続けられます。よって、入居者は借地借家法を前提に立ち退きを拒否できてしまいます。

このように、借地借家法の関係上どうしても有利な立場にある入居者に面倒な立ち退きを納得させるには、立ち退き料という名目の金銭を介しての交渉が良いということになります。

なお、家主が立ち退き料を支払う義務はありません。一方で、入居者が家賃の滞納、無断で転貸など契約違反しているときには、家主は立ち退き料なく強制退去させられます。

②立ち退き交渉をまとめるため

もう一つは、先述でも触れていますが立ち退き交渉を円滑に纏めるため、になります。

入居者にとって、立ち退きは面倒なことでしかありません。理由は、自身が引っ越しする意思がないタイミングで退去を強いられるためです。よって、これらの負担について納得させるには、金銭での解決しかありません。

なお、立ち退き交渉は原則弁護士が行います。借地借家法は法律であるため、交渉は法律のプロである弁護士のほうが円滑に進みます。

立ち退き料の相場とは

立ち退き料に決まった金額は特にありません。では、どの程度の金額を目安にすれば良いのでしょうか？

立ち退き料の内訳は、主に下記の項目にて構成されています。金額としては、現在の家賃の6か月分～12か月相当分が目安です。以下に立ち退き料の一般的な内訳を紹介します。

立ち退き料の一般的な内訳

立ち退き料の内訳は、大きく4つの項目になります。以下に、詳細を解説していきます。

• ①新居への入居費用
• ②引っ越し費用
• ③インターネットなどのインターネットなどのライフライン設置費用
• ④迷惑料

①新居への入居費用

まずは、新居への入居費用です。賃貸住居に転居するには、敷金・礼金・仲介手数料など概ね家賃の4～5か月分が必要となります。また、高齢者の場合、民間の賃貸では入居NGの物件も多くあるので要注意です。

よって、家賃や広さなどの条件を聞き出し、物件を探すなどのサポートをする必要もあるでしょう。

②引っ越し費用

次に、引っ越し費用です。引っ越し費用は、荷物の量や転居先までの距離などにより異なりますが、基本全額家主が負担することになります。

③インターネットなどのライフライン設置費用

続いて、インターネットなどのライフライン設置費用です。転居先が築浅物件であればインターネット環境が整っていますが、築古物件であればインターネットの環境が整っていないことがあります。また、既存回線の移転が必要であれば、工事が必要です。

よって、このような費用を負担します。

④迷惑料

最後は、迷惑料です。立ち退き料の大半は、この迷惑料が実質占めると言っても良いでしょう。

この迷惑料に決まった金額はないため、立ち退き交渉時にはこの部分の金額がどの程度占めるかで、全体の金額が変わってきます。立ち退き料の金額を少しでも安く抑えるには、弁護士の交渉ノウハウと経験が必要です。

よって、立退き交渉に長けている弁護士を選任したほうが良い、ということになります。

立ち退き料の支払い時期は明け渡しの日と同日

立ち退き料の支払い時期は、明け渡しの日と同日になるケースが多くなります。よって、立ち退きについて合意したら入居者は明け渡しの日までに退去しなければなりません。入居者は立ち退き料の支払いを確認し、鍵を家主に返却します。

立ち退き料の決め方とは

立ち退き料の決め方は、先述にて紹介した「立ち退きに掛かる経費（新居への入居費用など）＋迷惑料」になります。

また、立ち退き料の金額を大きく左右する迷惑料は、立ち退きをさせたいスピード感により変わるケースがあります。例えば、家主が建て替えを急ぐ場合には、立ち退き交渉をスピーディーに行う必要があります。よって、家賃の12か月分を超える金額を提示し、早期解決を図ることがあります。

立ち退き料を支払ったあとに行うべきこと

全世帯立ち退きの見込みがついたら、次はアパートの建て替えに動き出します。ここでは、代表的な３つの項目について解説します。

• ①新築費用の見積もりを取る
• ②解体業者の見積もりを取る
• ③建て替え工事がある旨を、近隣に伝える

①新築費用の見積もりを取る

まずは、アパートの新築費用の見積もりを取ります。

アパート建設会社には、大手から中小まで多くの事業者がいます。アパートの規模感などおおよそのプランを決めておき、複数社に見積もりを取るようにしましょう。建設費、工事期間、アパート経営開始後のサービスなど各社からさまざまなプランが提示されます。

見積もりを貰ったら細部まで確認し、不明な点は全て質問、また自らもプランや改善策などを提案できるようにするなど、業者任せにしないことがポイントです。

②解体業者の見積もりを取る

次に、解体業者の見積りを取ります。

アパート建設の見積もりのときに、解体費用の見積もりも提示されます。一方で、自らでも解体業者を探し、見積もりを取るのがよいでしょう。理由は、相場がわかりにくい解体費用の相場観を掴み、見積もり金額の善し悪しの目安を付けるためになります。

また、解体費用・工事期間・サービスなど、自らで探した解体業者のほうが良ければ、依頼してしまうのも問題ありません。なお、解体業者はインターネットで簡単に探すことができます。面倒でなければ、3社程度見積もりを取るのがおすすめです。

③建て替え工事がある旨を、近隣に伝える

最後に、建て替え工事がある旨を近隣に伝えます。

アパート経営で近隣との付き合いや印象は、大事になります。また、解体工事や新築工事では昼間に大きな騒音が発生するため、工事前の挨拶は欠かせません。近隣の理解があっての建て替え工事であることを心掛けておきましょう。

立ち退きや建て替えついての注意点

ここまでは、立ち退き料が必要な理由や立ち退き料の主な内訳などについて、解説してきました。ここからは、立ち退きやアパートの建て替えを進めるにあたり、注意すべき点について解説します。

• ①立ち退きの交渉は全て弁護士が行うのが一般的
• ②入居者は立ち退きを望んでいない前提で交渉する
• ③立ち退きの交渉は時間が掛かることが多い
• ④建て替え期間中、収入はゼロになるが固定費負担は継続

①立ち退きの交渉は全て弁護士が行うのが一般的

立ち退き交渉は、全て弁護士が行うのが一般的になります。

借地借家法では、原則入居者に契約違反（家賃滞納・無断転貸など）等がない限り、入居者が強制退去させられることはありません。つまり、入居者が契約条項を遵守し2年間の契約期間を満了した場合、入居者から退去の意思表示がない限り、契約は更新されます。

このように、法律に守られている入居者に対し立ち退き交渉するには、法律のプロである弁護士が適任となります。弁護士は、家主より立ち退き交渉の依頼を受けると、家主に代わり入居者と交渉を開始します。

②入居者は立ち退きを望んでいない前提で交渉する

入居者は、立ち退きを望んでいない前提で交渉することです。

入居者にとって、立ち退きは面倒なことでしかありません。仮に、入居者が住環境や家賃などに不満があれば、既に退去しているはずです。しかし、現在も居住を継続しているということは、原則居住を続けたいという意思の表れになります。よって、入居者は退去を望んでいません。

このように、入居者が退去を望んでいない状況で立退き交渉を成功させるには、入居者側に寄り添って交渉を進めるしかありません。その一つが立ち退き料の支払いになります。他にも、転居先の斡旋や建て替え後に優先的に入居できるなど、今後の生活をできる限りサポートする姿勢が必要です。

③立ち退きの交渉は時間が掛かることが多い

立ち退き交渉は、時間が掛かることのほうが多くなります。理由は、退去を望んでいない入居者に対し、交渉し説得を重ねるには月日が掛かるからです。

築年数が古いアパートに居住する人は、高齢者が多い傾向があります。高齢者にとって築古のアパートは、住み心地は決して良くないものの、家賃の安さや長期間居住したことによる住みやすさなどがあり、退去を強く拒むケースがあります。さらに、民間の賃貸住宅は高齢者NGの物件が多いことや、都合よく市営や県営住宅に空きがあるとは限りません。

よって、転居先を探すことがそもそも大変であること、家賃の支払いが高くなる可能性もあるので転居を強く拒むのです。これにより入居者に居座られることもあり、総じて立ち退き交渉に時間が掛かることが多くなります。

立ち退き交渉に時間が掛かる主な理由3つ

築年数が経過したアパートの立ち退き交渉に時間が掛かる理由を、改めて3つ取り上げて解説します。

• A.長年住んでいるのでいまさら動きたくない
• B.賃料が安くて助かっている
• C.高齢者の場合、次の家を探すのが大変

A.長年住んでいるのでいまさら動きたくない

一つ目の理由は、長年住んでいるのでいまさら動きたくないからです。

高齢になると体の動きが段々不自由になることで、立ち退きに伴う引っ越しは大変面倒となります。引っ越し業者の手配や引っ越しの準備、電気・ガス・水道の会社などに住所変更の届出をするなど、何かと手続きも大変です。

また、長年住み慣れた場所を離れて、新たな転居先に移ることはストレスを感じることがあります。よって、総じて今の生活リズムを変えたくないという思いが強く、動きたくないという考えになることが多くあります。

B.賃料が安くて助かっている

二つ目の理由は、賃料が安くて助かっているからです。

高齢者の多くは年金収入にて生活しており、そのなかから家賃を捻出しています。年金の金額は思った以上に多くなく、賃料は安いに越したことはありません。築年数が経過したアパートは賃料が安いので、日々の生活に大変助かっているケースが多くあります。

C.高齢者の場合、次の家を探すのが大変

三つ目は高齢者の場合、次の家を探すのが大変であるからです。

民間の賃貸住宅は、依然として高齢者の入居をNGとしている物件が多くあります。理由は、高齢者が賃貸住居内で孤独死すると事故物件として扱われ、賃料や入居率の低下を引き起こし、賃貸経営の根幹を揺るがす事態になりかねないからです。

よって、民間の賃貸住宅を高齢者が借りるのは、そもそも大変になります。また、自治体が運営する住宅もタイミングよく空いているとは限らず、さらに高齢者が借りやすいUR賃貸住宅も近隣にあるとは限りません。

次の家の斡旋などを進んで行うことも必要になってくる

立ち退き交渉で高齢者を説得するには、次の転居先の斡旋などを進んで行うことも必要になってきます。他に、転居に伴う住所変更の手続きなどを積極的にサポートすることも状況により必要です。

④建て替え期間中、収入はゼロになるが固定費負担は継続

建て替え期間中、収入はゼロになるが固定費負担は継続して支払いがあり、毎月の収支は赤字になります。

アパートの建て替えには、建て替え自体に掛かる費用の他に、立ち退き料・弁護士費用・固定資産税など、莫大な費用が掛かります。

立ち退き交渉や建て替えが面倒であれば売却もおすすめ

このように、アパートの老朽化による建て替えや立ち退き交渉は、多くの手間や費用が掛かります。

立ち退きに費用や時間をかけるより、現状のまま売却して、その利益で新たな収益物件を買ったほうが良い場合もあります。

老朽化しているアパートだと需要は大きく下がりますが、「訳あり物件専門の買取業者」であればアパートの再生・活用に必要な知識を熟知しているため、高額買取が可能です。

自社で直接買い取ることから数日での現金化も期待できるため、建て替えが必要なアパートをすぐに、そして高く売りたい場合は、ぜひ訳あり物件専門の買取業者に相談してみましょう。

まとめ

アパートの建て替えに伴う立ち退き交渉は、立ち退き料を支払うこと前提で交渉が進むのが一般的です。この立ち退き料に相場はなく、交渉案件ごとに金額が異なるケースが殆どになります。

また、立ち退き交渉には時間が掛かるのが一般的です。アパートの老朽化が顕著に見えてきたら、新規の入居者の募集を早めに停止し、入居者の立ち退きを優先的に考えていくことがベストです。なお、古いアパートの買取りは、㈱グランピーリアルエステートにお任せください。