事故物件の定義は何？該当基準をわかりやすく解説

「事故物件」とは、人死があった物件のことを指しますが、ひとくちに人死といっても、自殺・他殺・事故死・病死など、原因はさまざまです。

じつは、人死があっても事故物件とみなされず、通常の不動産と同様に扱われるケースもあります。

また、事故物件は買主・借主が見つかりにくく、価格も通常より20〜30％安くなる傾向にあります。

なお、所有している物件が事故物件になってしまった場合、取扱実績が豊富な「訳あり物件の買取業者」へ無料相談を申し込むとよいでしょう。

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そもそも事故物件の定義とは？ケース別に解説

事故物件（訳あり物件）と聞くと、どんな建物を想像しますか？

多くの人が「死亡事故があった」「過去に殺人事件があった」と、凄惨な事件をイメージすると思います。

一方で、家族に看取られながら老人が衰弱死した場合など、事故物件に該当しないケースもあるため、必ずしも「人が亡くなった物件＝事故物件」とは言えないのです。

では、どんな状況が事故物件に該当してしまうのか。まずは事故物件の意味について、おさらいしていきましょう。

事故物件は必ずしも事件現場とは限らない

そもそも、事故物件には明確な判断基準は存在しません。

一般的に、敷地内で死亡事故が発生したことがある物件を事故物件とは呼びますが、殺人や自殺など凄惨な事件以外にも、病死や孤独死など事件性のない自然死も事故物件に該当します。

なかには「実際には敷地内で人が死んでいないけれど、死亡事故の噂が流れている」「幽霊がでる」という根拠のない風評被害を受けている物件が、事故物件に該当するケースもあります。

このように事故物件の定義は広く、時には噂だけで事故物件と決めつけられてしまうことがあるのです。

買主のイメージに左右される事故物件

実際に発生した事故かどうかに限らず、ただの噂でも事故物件に該当してしまう不動産を、心理的瑕疵物件と呼びます。

瑕疵とは欠陥部分や損傷状態を指す言葉で、買主の要望を満たしているか否かが判断基準です。

例えば、過去に建物内で死亡事故があり、そのことを知った買主が「死亡事故があったという噂がある物件は購入したくない」と購入に抵抗を感じた場合は、その物件は心理的瑕疵に該当してしまいます。

仮に、心理的瑕疵物件に該当した場合、裁判沙汰にまで発展してしまうことも。

しかし反対に、買主が「死亡事故があっても気にしない」というケースも少なくありません。

このような場合は、法的に問題はなく、スムーズに売却することが可能です。

事故物件に法律的な線引きはない

事故物件は、買主のイメージによって左右されるため法的な線引きは存在しません。

「事故から数年経過しているから、事故物件には該当しない」「自然死は事故物件ではない」

このような明確な基準がないのです。

そのため、物件を取り扱う不動産会社によって告知すべきかどうかの判断もそれぞれ違います。

なかには、あえて事故物件であることを告げずに売却する業者も少なくありません。

しかし、事故物件であることが買主に知られてしまった場合、賠償金などの支払いや契約解除などのペナルティをくらう恐れがあることだけは、頭に入れておきましょう。

人の口には戸が立てられないとはよく言ったもので、近所の人の噂話により過去の事故が露見する可能性は十分にあります。

このペナルティに関しては、後ほど詳しく解説していきますので、よろしければ最後まで当ページをご覧ください。

事故物件の定義をケース別に解説

人の死が関与した場合、買主によっては事故物件だと判断されてしまいます。

しかし、なかには事故物件として判断されにくい状況も存在します。

そこで、事故物件の定義をケース別に紹介していきますので、参考にしてください。

病死の場合

一般的に、病死の場合は事故物件だと認識されにくい傾向にあります。

また、同じ病死でも家族に看取られたり病院に搬送され息を引き取ったりした場合は、多くの場合、事故物件とは扱われません。

なぜならば、病死は自然死のひとつで「仕方のない出来事」「誰にでも起こり得ること」であるため、心理的瑕疵物件とは言い難いからです。

そのため不動産会社の中には、病死は事故物件として取り扱わないところもあります。

孤独死の場合

一方で、同じ自然死でも孤独死の場合は、少し違います。

孤独死の場合は、事故物件として扱われるケースが多いので注意が必要です。

孤独死は、死後数日ないし数か月経過してから発見されることが多く、腐敗臭や体液痕などが建物を腐食させてしまう傾向にあります。

こういった、死亡現場のイメージを強くしてしまう状況は、買主の購入意欲を低下させてしまうため、事故物件として取り扱われることが多いのです。

しかし同じ孤独死でも、家族もしくは第三者によって死後発見が早かったり、寒い時期に他界され腐敗が少なかったりした場合は、建物への損傷が少ないため、事故物件には該当しないこともあります。

自殺の場合

自殺の場合は、状況により総合的に判断されます。

自殺の内容や時期、遺体の損傷具合によって、事故物件か否か判断されるのが一般的です。

例えば、自殺でも「未遂で終わった」「自殺後に病院に搬送された」「自殺後すぐに家族に発見された」「自殺から数十年経過している」という場合には、事故物件として取り扱われない可能性があります。

しかし、反対に「自殺後発見が遅かった」「焼身自殺」「無理心中」のような、周囲への印象が良くはなく、また建物に自殺痕が残ってしまった場合には、事故物件とみなされるでしょう。

他殺の場合

残念ながら他殺の場合のほとんどは、事故物件に該当します。

事件性が高い他殺は、買主が購入に抵抗を感じることが多く、また近隣住民の印象も悪いため、心理的瑕疵物件として販売されることになります。

また、倉庫や車庫のような母屋以外の敷地内で発生した事件であっても、全体を含めて心理的瑕疵物件として認識されてしまうため、売却時には告知を行うなど注意しなければいけません。

事故物件に該当するかを自分で調べる方法

「引越しや住み替えを検討している物件が事故物件なのか？」という不安を抱えている人も多いでしょう。

「購入・入居する物件が事故物件であるか？」を調べるには、以下2種類の方法があります。

• 事故物件公示サイトで確認する
• 不動産会社や売主に直接聞いてみる

それぞれの方法を順番に解説していきます。

事故物件公示サイトで確認する

1つ目の方法は「事故物件公示サイト」で確認することです。

「事故物件公示サイト」とは、全国各地にある事故物件の情報を公開している「大島てる」というサイトです。

事故物件を調べたい場合、まずは「大島てる」で検索してみることをおすすめします。

ただし、大島てるに掲載されている事故物件の多くは、一般人によって投稿された内容なので、信憑性に欠ける可能性もあることを利用前に覚えておきましょう。

不動産会社や売主に直接聞いてみる

2つ目の方法は、不動産会社や売主に直接聞いてみることです。

事故物件を売る・貸す場合、売主・貸主から買主・借主への告知義務が法律によって定められているため、売買・賃貸する物件が事故物件であるかを教えてもらえます。

そのため「買う予定・借りる予定の物件が事故物件ではないか？」と感じたら、不動産会社や借主に事故物件かどうかを直接聞いてみることをおすすめします。

事故物件の価格相場は通常より20〜30%安い

事故物件の価格・家賃は通常物件より格安ですが、具体的にどの程度安くなるのでしょうか。

事故物件の売却価格や家賃は、通常よりも20~30%ほど安くなる傾向にあります。

なぜなら、事故物件を売ったり貸したりする場合、心理的瑕疵となる要因について買主・借主に伝える必要があるからです。

また、心理的瑕疵の内容によってはさらに売却価格・家賃が下がるため、場合によっては相場の半額程度まで安くなってしまうケースもあるため注意しましょう。

事故物件の正確な価格は無料査定で確認可能

事故物件の正確な価格を調べたい場合、不動産業者の無料査定を利用することをおすすめします。

なかでも「訳あり物件の専門買取業者」であれば、事故物件の取扱実績が豊富なので、一般的な不動産業者よりも早く・正確に買取価格を査定できます。

最短12時間で事故物件の買取価格を査定できるので、以下のリンクから気軽に無料査定を受けてみるとよいでしょう。

事故物件をリスクなくスムーズに売却する方法

では、売主リスクをできるだけ背負わずに売却するためには、どうしたらいいのでしょうか。

ここからは、事故物件をリスクなくスムーズに売却する方法についてご紹介していきます。

事故物件に関する告知義務を守る

事故物件に該当すると感じた場合は、必ず告知を行いましょう。

一般的に、売主には告知の義務があり、買主に対して事実を伝えなければいけません。

所有する物件が事故物件であれば、売買契約後に買主が事実を知った場合、心理的なダメージを受けることが予測されます。

このような事態を防ぐために、あらかじめ事故物件であることを伝え、納得して購入してもらうことが重要です。

しかしながら、告知には明確な線引きがされておらず、どんなケースであれば告知が必要なのかは、不明確な部分があります。

よって、告知すべきかどうか判断に迷った場合には、不動産会社ないし弁護士に相談することをおすすめします。

事故発生期間を問わず告知する

事故からどのくらい時間が経過していれば、告知せずに済むのでしょうか。

告知の期間についても、明確に定められてはいません。

「数年経過したから、もう大丈夫」とは判断しにくい部分でもあります。

しかし、買主により強い抵抗感を与える事故内容であった場合は、告知期間が長期に及ぶ傾向にあるので、安易に判断しないよう注意が必要です。

過去に、50年前に発生した他殺物件も告知義務の対象となった事例があります。

農山村地帯における凄惨な殺人事件は、約50年を経たとしても説明すべき瑕疵にあたるとされた事例

裁判所は、農山村地帯における本件事件は、約50年にわたり放置された本件土地とともに近隣住民の記憶の中に残っており、居住し近隣住民と付き合いを続けていくことを思えば瑕疵であるとして、買主の契約解除を認めた。

心理的瑕疵に関する裁判例について｜不動産適正取引推進機構

50年以上前に発生した他殺事件は、買主のみならず近隣住民からの印象も強く、50年経過しても尚、風化しない事件であることが判明しました。

このことから、裁判所は告知を怠った売主に対し、説明責任を怠ったとして、買主の売買契約の解除を認めたのです。

このことから、事故の期間はどのくらいか考えるよりも、できるだけ告知するものと考えておいた方が無難だと言えます。

所有者が変わっても告知する

売却予定の不動産において過去に事故があった場合も、告知の対象です。

売主が変わっても、以前に発生した事故の事件性が強かったり、購入に抵抗を感じるような死を迎えた人がいたりした場合は、告知義務が発生します。

ただし、過去の事件において告知すべきなのは「知り得た情報」です。

伝えるべきことは、現在の売主が知っている内容もしくは知ってしまった情報で構いません。

過去にどんな事件があったのか探偵を雇ってまで調べることまではしなくても大丈夫です。

告知したことを書面に残す

告知した内容は、口頭だけでなく書面に残すようにしましょう。

しかし、不具合を「知ったときから1年以内」であるため、例えば2年前に事故物件であることを知り、契約解除を申し出られたときには、契約解除に応じなくても法的上は問題ありません。

告知を書面で残すときは、告知書を作成します。付帯設備及び物件状況報告書とも呼ばれています。

告知書には「土地に関すること」「建物に関すること」をそれぞれ記載しましょう。

告知書の作成方法がわからない場合には、不動産会社にて書類作成代行を依頼することも可能です。

不動産会社には「仲介はせずに、書類だけ作成してほしい」という依頼もできますので、ぜひ活用してみてください。

事故物件の取り扱いに長けた不動産会社に相談

事故物件の売却には、売主責任や告知義務など、専門知識や複雑な手続きが必要です。

もし「早めに処分したい」「できるだけ値引きされたくない」と考えるのであれば、不動産会社を間に挟んだ方がスムーズに売却できます。

依頼するときは、事故物件の取り扱いに長けた業者がおすすめ。

事故物件の取引は、告知義務など契約不適合責任のリスクを回避するためには、より専門知識や実績が豊富な不動産会社選びが重要です。

不動産会社のウェブサイトを確認し、これまでの取引内容をチェックしてみましょう。

仲介手数料で売主リスクを軽減できると考える

不動産会社で仲介を依頼した場合、仲介手数料を支払いますが、仲介手数料の金額は法律で「売却代金の3%+6万円」が上限額です。

500万円の売却取引であれば23万円（税別）となります。

売却金の3％ほどで損害賠償請求というリスクを回避できるので、ぜひこちらも検討してみてください。

仲介のみならず買取も検討

買取は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらうこと。

売主が見つからない事故物件の場合、不動産会社に買取してもらう人も少なくありません。

買取は買主を仲介してもらうわけではないため、仲介手数料は不要です。

しかし、買取は現状引き渡しすることが多いため、物件の修繕費用も含め売却相場が2～3割ほど下がってしまう傾向にあります。

しかし、買取は購入希望者が現れるのを待つことなく不動産会社に売却できるため、早くて1カ月以内に処分できるケースもあります。

「手元に残る売却金額は少なくなっても早めに処分したい」とお困りの人は、買取を検討してみてください。

解体や修繕は不動産会社と進める

事故現場を修繕もしくは解体することで、買主の心理的抵抗感を和らげることもできます。

しかし、修繕や解体には思いのほか費用がかかることも。

特に解体すると「住宅用地特例」という適用がなくなり、控除されていた税金が課せられるようになります。

その差額は、最大で6倍になることもあるため、納税に負担を感じるご家庭は注意が必要です。

また、費用をかけたからと言って、告知義務がなくなったり購入希望者が現れやすくなったりするとは限りません。

そのため、修繕や解体するときには、不動産会社に相談し、売却コストを試算してもらうことをおすすめします。

まとめ

事故物件の定義は広く、法律で明確に定められてはいません。

買主が購入に抵抗を感じる可能性があれば、例え一般的な死亡事故でも事故物件に該当する可能性は十分にあります。

事故物件に該当した場合は、告知や告知書の作成が欠かせません。

告知義務をしっかりと行い、あとで損害賠償請求や契約解除などのリスクを負わないように、事前に対策しておきましょう。

事故物件に該当するかどうか迷ったときは、一度不動産会社に相談してみるのがおすすめです。

不動産会社では、事故物件か否かの判断や売主責任を回避する対策を考えてくれます。

おひとりで悩まずに、まずはプロに相談することから始めましょう。