築1年の家を売却したい！買ったばかりの家を売る際のコツや注意点を解説

転勤や近隣トラブルなど、築1年の一戸建てや買ったばかりの家を売却しなければならないケースがあるでしょう。

建てられてから年月がほとんど経っていないので、高額売却を期待できる一方、「なぜ新築の家を僅か1年で手放すのか？」と疑問に思われやすくなります。

買主の不安を払拭し、スムーズな売却を実現するためには、注意点や高く売るコツがあります。

とくに大切なのは不動産会社の選別で、売主に対して親身に寄り添い、築1年の家を売るための要点を押さえている業者を探しましょう。

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築1年ほどの家の価値はどれくらいなのか？

築1年ほどの一戸建て住宅の価値は、一般的にどの程度になるのでしょうか？下記に、一般的な減少率とその理由について解説します。

新築での買値より10%ほど値下がるのが一般的

築1年の買ったばかりの家の価値は、新築での買値より10％ほど値下がるのが一般的です。

下記は、国土交通省が作成した「築年数によるの価格低下率」を示すグラフです。築1年の時点で値下がりしていることがわかります。

では、なぜたった1年で買値より下がってしまうのでしょうか？その理由として、次の2つを見ていきましょう。

• 新築の販売価格にはデベロッパーの利益が入っているから
• 建物の資産価値が減少していくから

理由1.新築の販売価格にはデベロッパーの利益が入っているから

一つ目は、新築の販売価格には不動産デベロッパーの利益が入っているからです。

不動産価格の内訳は、主に土地代・建物代・販売経費・利益となります。この内訳の中に、販売経費と利益が入っていることが周辺の売買相場より高くなっている要因です。

新築住宅は、建物が新しいこともありますが、このような不動産デベロッパーの利益などが入るため中古住宅より価格が高く設定されます。

理由2.建物の資産価値が減少していくから

二つ目は、建物の資産価値が減少しているからです。

一戸建て住宅は、建物価値は新築時から徐々に減少し、一般的に築10年で価値は半分となります。さらに、築20年超での建物価値はほぼなくなってしまうなど新築時から減少の一途です。

よって、これらの要素から、築1年と新しい建物でもその価値は減少しているため買値より下がる、ということになります。

稀に買値より上がることがある

なお、稀に買値より上がるケースがあります。

それは、建物の減少分を土地の上昇分でカバーしている場合です。近年、三大都市圏では公示地価の上昇や不動産価格の高騰があり、中古住宅が買値より高くなるということは珍しくありません。

購入した不動産の立地や土地の形などが良い場合には、土地の価値上昇分が建物価値減少分をカバーし、さらにプラスに転じることで総じて買値より上がることがあります。

築1年でマイホームを売却するメリット

では、ここでは築1年でマイホームを売却するメリットを解説します。以下に挙げたものが、主な代表的なメリットです。

• ①築浅物件として売却できる
• ②契約不適合責任を追及されるリスクが低い
• ③購入当時の資料を見つけやすい

①築浅物件として売却できる

まずは、築浅物件として売却できます。

日本国内での中古不動産売買では、築年数が浅いほど売買件数が多く人気がある傾向があります。築1年の住宅は、中古物件を探す人にとってはこの上ない最上級の条件です。

新築住宅より多少割安な金額に設定できれば、売買自体は円滑に進む可能性が高くなります。

②契約不適合責任を追及されるリスクが低い

次に、契約不適合責任を追及されるリスクが低くなります。

築1年の住宅は、まだ建物自体に傷みが少なく、不具合や欠陥箇所があるケースは少ないでしょう。契約不適合責任は、築年数が経過するほど不具合や欠陥箇所が起きる可能性が高いことから、リスクが増えていきます。

しかし、築1年であれば新築時の状態に一番近い状態であるため、契約不適合責任を追及されるリスクが低くなります。なお、売買契約後の建物の不具合や欠陥に関するトラブルを回避するため、築1年でもインスペクション（住宅診断）を行ってもよいでしょう。

③購入当時の資料を見つけやすい

最後は、購入当時の資料をみつけやすいことです。

購入したのがつい1年前のため、購入当時の資料を手元に保管している可能性が高くなります。購入当時の資料があれば、その家の付帯設備や構造など、建物自体の性能を売却時に謳いやすくなります。

また、新しい買主に購入当時の資料をそのまま引き継ぎやすいこともあるでしょう。

築1年のマイホームをスムーズかつ高値で売却するコツ

築1年のマイホームをスムーズかつ高値で売却するコツとして、次の7つを見ていきましょう。

• ①売却は売却は極力早めに行う
• ②複数社の査定をとる
• ③相場価格を予め調査しておく
• ④近隣に新築住宅、中古住宅などが数多く販売されていない時期を狙う
• ⑤住宅の繁忙期を狙って売却する
• ⑥綺麗な状態を保っておく
• ⑦近隣で売却実績がある不動産会社（担当者）を選ぶ

①売却は極力早めに行う

一つ目は、売却は早めに行うことです。

先述した通りに、不動産の価値は築年数が経過するごとに価値は減少します。また、築浅物件程人気があります。よって、売却は極力早めに行うことになります。

②複数社に査定をとる

二つ目は、複数社に査定をとることです。

査定は複数社に出すことで、売却する不動産の相場感を掴みやすくなります。また、査定した不動産会社ごとの評価や売却時のサービスの違いを比較できます。

しかしながら、1社1社に査定を申し込むのはやや面倒な作業となります。そのため、比較するときは一括査定サイトの利用がおすすめです。

一括査定サイトなら、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるので、効率的に査定を比較できます。サイト運営者側で提携する業者を厳選しているので、優良業者が揃っていることも大きなメリットです。

例えば、下記のリンクから利用できる「イエウール」では、最大6社にまとめて査定を申し込めます。47都道府県に対応しており、業者の数も2,000社以上と業界トップクラスなので、ぜひ活用してみましょう。

③相場価格を予め調査しておく

三つ目は、予め相場価格を調査しておくことです。相場価格は、レインズマーケットインフォメーション、土地情報総合システム、公示地価などで相場感を調査できます。

しかし、当該物件の立地に近しいところをピックアップするため、おおよその相場感しか分かりません。

ここでも、一括査定が便利になります。一括査定サイトで複数社の査定を取ることで、査定額の統計を取ることができ、先述の方法より具体的に相場観を掴むことが可能です。

④近隣に新築住宅、中古住宅などが数多く販売されていない時期を狙う

四つ目は、近隣に新築住宅、中古住宅など競合となりそうな住宅が数多く販売されていない時期を狙うことです。

仮に、周辺で新築住宅が販売されていれば、中古住宅は新築より割安な価格でなければ売却が難しくなります。また、周辺に中古住宅の販売が多ければ、買主の取り合いになるなど競争が激しくなることで値崩れする可能性があります。

よって、周辺に新築・中古住宅の販売が少ない時期を狙います。

⑤住宅の繁忙期を狙って売却活動する

五つ目は、住宅の繁忙期を狙って売却活動することです。

住宅の繁忙期とは、一般的に3月～5月の春頃になります。この時期は人の移動が多い時期であり、住む場所が変われば当然に住宅の需要は活発です。

このような繁忙期を狙うことで、売買がスムーズに行くことや高値売却を狙うチャンスが生まれます。

⑥綺麗な状態を保っておく

六つ目は、綺麗な状態を保っておくことです。

買主が築浅物件に求めることは、綺麗な状態となります。売却することが決まったら、部屋内などは綺麗に使うことがおすすめです。玄関や水回りは常に掃除し、壁を汚さず、柱やドアなどの建具はキズを付けないようにするなど、日常生活でも綺麗且つ丁寧に扱います。

⑦近隣で売却実績がある不動産会社（担当者）を選ぶ

最後は、近隣で売却実績がある不動産会社（担当者）を選ぶことです。

不動産がスムーズに売却できるかは、物件力もありますが不動産会社の力量も重要なポイントになります。不動産売却活動時の集客力、内見案内時の対応力、商談時の交渉力、さらに不動産売買の知識や経験が豊富で柔軟な対応ができるかです。

よって、信頼できる担当者を選ぶには、査定報告時がポイントになります。査定結果から得られる結果やデータを基に、売却完了までのストーリーの構築、地域性や市場性からの売却見通しなどをしっかりと説明できることなどから、信頼できる担当者かを判断していきましょう。

築1年のマイホームを売却するときの注意点3つ

築1年のマイホームを売却するときには、注意点があります。ここでは、3つ取り上げ、各々解説していきます。

• ①売却する理由によっては売買に影響がある
• ②売却益が出た時に譲渡所得税の税率が高い
• ③住宅ローンは完済しなければならない

①売却する理由によっては売買に影響がある

まず、売却する理由によっては売買自体に影響があります。つまり、デメリット性が強い理由については、買主にとっても当然にデメリットであるためです。

売却に影響する可能性が大きい主な要因4つ

以下に、売却に影響する可能性が大きい、主な要因を４つ取り上げて解説します。

• A.住環境が思った以上に悪かった
• B.近所に嫌がらせなどをする住民がいた
• C.近隣に嫌悪施設があった
• D.事故物件になった

A.住環境が思った以上に悪かった

一つ目は、住環境が思った以上に悪かったことです。

例えば、幹線道路沿いの立地で家を購入したものの、昼間だけでなく夜間もトラックなどの交通量が多く、想定上に煩い環境であったことになります。他にも、近隣にコンビニがあり便利だと思っていたら、夜間の照明が明るいことや週末はコンビニの前に若者が集まる場所で夜中も煩く夜に眠れない環境であった、などです。

よって、購入前に想像した以上に住環境が悪かったことで売却するときには、売却価格に影響することがあります。

B.近所に嫌がらせなどをする住民がいた

二つ目は、近所に嫌がらせをする住民がいたことです。

近隣にどんな人がいるかは、住んでみないと分からない部分となります。売却理由が近隣の人が原因であれば、購入を躊躇する人は多いでしょう。よって、売却価格に影響することがあります。

C.近隣に嫌悪施設があった

三つ目は、近隣に嫌悪施設があったことです。

嫌悪施設の価値観は人により異なりますが、一般的にはゴミ焼却場、火葬場、宗教施設、反社会的勢力の事務所などになります。このような嫌悪施設があることで、買主が物件として敬遠するケースもあり、総じて売却価格に影響が出ることがあります。

D.事故物件になった

四つ目は、事故物件になったことです。

居住している間に、親族の自殺があったなど事故物件になってしまったときになります。事故物件になると住宅自体の欠陥や周辺に嫌悪施設がなくても、心理的瑕疵により居住自体に相当なストレスを感じることがあります。

よって、事故物件自体を購入対象にする人は極めて少なく、売却価格には影響してしまいます。

②売却益が出た時に譲渡所得税の税率が高い

次に、売却益が出た時に譲渡所得税の税率が高いことです。

土地相場の高騰や立地の良さなどの理由で、新築時より高値で売れるケースもあります。しかし、売却益が出たときの税率は高く、所得税と住民税を合わせて39.63％が課税されます。

仲介手数料など売却時に掛かった経費を合わせると、売却益は殆ど手元に残らない可能性があります。

節税するには居住用の3000万円特別控除を利用する

節税するには、3000万円特別控除を利用します。

この制度を使うと、譲渡所得（売却益）から3000万円を差し引くことで課税対象を低くすることができ、総じて節税となります。なお、利用するには同制度や買換え特例を過去3年間に利用していないこと、現在主として住んでいる住宅の売却したときなど、条件が幾つかあります。

③住宅ローンは完済しなければならない

最後に、売却完了時に住宅ローンは完済しなければなりません。

住宅ローンには、抵当権が付けられているからです。抵当権は、住宅ローンの返済が滞ると競売により債権を回収する方法となります。仮に、抵当権がついたまま買主に引き渡すこともできますが、買主にとってはデメリットしかなく通常行われることはありません。

よって、売却完了時には、売却資金と自己資金にて住宅ローンを完済することが必要です。

売るべきか、住み続けるべきか迷った際のおすすめアドバイス

せっかく苦労して引っ越しなどを行ったのに、築1年で売却して退去することは大きな負担となります。よって、できれば引っ越しはしたくないと思うことも当然にあるでしょう。

ここでは、売るべきか若しくは住み続けるべきかを迷った際におすすめアドバイスを紹介します。

（アドバイス1）立地が良ければ売却しても良い

立地が良ければ売却しても良いでしょう。立地が良ければ、売却に苦労せずに高値売却できる可能性があるからです。

（アドバイス2）内装や間取りを自分好みに変えているのであれば住み続けるべき

内装や間取りを自分好みに変えているのであれば、住み続けるべきです。

例えば、内装をミリタリー調に変えていたり、100㎡あるのに2LDKと広い間取りであること、全部屋に床暖房が入っているなど、一般的には需要があまりない内装や間取りにすると売却しにくい傾向があります。

よって、このようにせっかく高い費用を掛けて内装などを拘った家には、できれば住み続けたほうが良いでしょう。

（アドバイス3）ローンが完済できるのであれば売却しても良い

最後に、ローンが完済できるのであれば、売却しても良いでしょう。反対に、ローン完済ができないと買主に引き渡すことはできません。

なお、住宅ローンの支払いが厳しくなり売却益などでローン完済できないときには、早めに任意売却を検討するのが良いでしょう。

まとめ

築1年の家を売却すると、元の買値より10％程度下落するのが一般的です。下落する理由は、新築時の価格には不動産デベロッパーの利益などが含まれていることや、建物自体が年を追うごとに価値が下落するためになります。

なるべく高く、そしてスピーディーに売るためには、売却を早めに行うことや複数社に査定を出すことがコツとなります。

まずは一括査定を使い、親身になって話を聞いてくれる不動産会社を探しましょう、優良業者を見つけることができれば、満足のいく売却を実現可能です。