築2年一戸建ての売却理由はどう説明する？損しない売り方を解説！

日本の中古不動産市場では、築浅物件が断然人気です。築2年の一戸建ての売却なら、立地さえ良ければ買い手はつきやすいでしょう。

しかし、築2年となると購入から僅かの期間で売却となることから、「売却する理由に何かデメリットがあるのでは？」と、多少疑いを持って物件を検討する買主もいます。

あらぬ疑いをかけられ、買主に警戒されてしまうと、成約できないかもしれません。スムーズに、そしてなるべく高値で売るためには、売却する理由をはっきりと伝えて買主に理解してもらいましょう。

また、需要の高い築浅物件であっても、なにも考えず売り出すだけでは、安値で買われて損をしてしまう恐れがあります。

安く買い叩かれないようにするには、複数の不動産会社に査定してもらい、各社を比較することが効果的な対策です。手軽に複数社へ依頼できる「一括査定」を使って、高値で売れる不動産会社を見つけましょう。

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築2年の一戸建てを売却するには、売却する理由をはっきりと伝えることが必要

まず、築2年の一戸建てを売却するには、売却する理由をはっきりと伝えることが必要です。

一般的にマイホームを購入したら、10年～20年程度は居住するのが普通です。しかし、築2年での売却となると、買主としては「何かデメリットとなる理由があるのでは？」と不安になります。

買主の不安を減らせるような売却理由とはどんなものでしょうか？次の項目から、具体的な「買主が不安にならない売却理由」を挙げていきます。

買主が不安にならない売却理由5つ

築2年の一戸建て売却のとき、買主が不安にならない理由は次の5つです。

• ①転勤が決まりマイホームを手放すことになった
• ②物件が生活スタイルに合わなくなった
• ③離婚して家族構成が変わった
• ④親の家を継ぐことになった
• ⑤住宅ローンの支払いが厳しくなった

①転勤が決まりマイホームを手放すことになった

一つ目は、仕事の転勤が決まり家族で引っ越すことになったためです。

転勤する期間が決まっている、若しくは単身赴任等であればマイホームを手放すことはありません。

しかし、転勤期間が決まっておらず家族全員で引っ越しとなれば、マイホームを手放すこともありえます。

「転勤で売却する」という理由は日常的に考えられるものなので、買主が不安になることは少ないでしょう。

②物件が生活スタイルに合わなくなった

二つ目は、物件が生活スタイルに合わなくなったためです。

3LDKの一戸建てを購入したものの、親世代と同居することになり部屋数が足らなくなった、通勤利便性を上げるために駅近のマンションが必要になった、などの理由です。

このように、何かしらの事情が変わり物件が生活スタイルに合わないという価値観で売却に動くことはよくあります。

物件自体に欠陥や不具合があるわけではないの、買主が不安になることはないでしょう。

③離婚して家族構成が変わった

三つ目は、離婚して家族構成が変わったことです。

将来を想定して広い一戸建てを購入したものの、離婚してしまい一人暮らしになってしまったら、もはや広い家は必要なくなります。

このように、離婚によって築浅物件が売却されるケースは珍しくありません。買主側の理解も得やすいでしょう。

④親の家を継ぐことになった

四つ目は、親の家を継ぐことになったためです。

実家に住んでいた親が介護施設に入り管理する人がいなくなったなど、親の家を継ぐ理由は数多くあります。

親の家を継ぐことは日常的によくあることで、買主が不安になることはありません。

⑤住宅ローンの支払いが厳しくなった

最後は、住宅ローンの支払いが厳しくなったことです。

例えば、新築購入時にペアローンを組んだものの、片方の収入が直近1年で激減し支払いが厳しくなった、などになります。これらは所有者の経済的な事情による売却となります。

よって、物件自体に不具合や欠陥があったということではないので、買主が不安になることはないでしょう。

買主が不安になる売却理由5つ

続いて、買主が不安になる代表的な理由を紹介します。

• ①住環境が悪いから
• ②迷惑な隣人がいるから
• ③近隣に嫌悪施設がある
• ④狭小物件などで総じて住みにくい
• ⑤事故物件になった

デメリット性が強い理由であると、買主に対しても物件の印象が悪く、検討者自体が少なくなることや、販売が長引けばやむなく値下げせざる得ない状況となってしまいます。

なるべく高値でスムーズに売るためには、高い実力を持った仲介業者や、物件を自社で直接買い取る買取業者に相談しましょう。なるべく多くの不動産会社を比較し、優良業者を選別することも大切です。

①住環境が悪いから

一つ目は、住環境が悪いからです。

例えば、「夜間の交通量が多く騒音でゆっくり眠れない」「道路が慢性的に渋滞して不便」「坂道が多く徒歩移動が大変」などがあります。

このような理由だと、次に住む人にとってもデメリットが大きくなるため、需要も下がります。価格や売却期間にも大きく影響するでしょう。

②迷惑な隣人がいるから

二つ目は、迷惑な隣人がいることです。

近所にゴミ屋敷があり見た目が悪く悪臭が酷いことや、夜中に騒音を立てる人がいるなどになります。

「嫌がらせを受けている」「近隣との関係性が悪化している」とわかれば、買主としても購入をためらってしまうでしょう。

③近隣に嫌悪施設がある

三つ目は、近隣に嫌悪施設があることです。

こうした施設を忌避する人は多く、売りたくても売れないという状況に陥りやすくなります。物件自体に欠陥はないものの、買い手はつきにくくなるでしょう。

④狭小物件などで総じて住みにくい

四つ目は、狭小物件などで総じて住みにくいことです。

狭小物件は、特に人口が多い地域によくあります。ペンシル型の3階建てが多く、住戸内は階段が急で上下の移動が大変、カーポートが取れない、部屋が狭いなど狭小物件には多くの問題点があります。

立地の良さ重視で狭小物件を購入したものの、総じて住みにくいということであれば売却に動くこともあるでしょう。しかし、他の人からしてみても狭小物件は「住みにくく魅力の低い物件」であることが大半です。

狭小物件という理由で買主から敬遠されることや、割安感がないと売却できないことがあります。

⑤事故物件になった

最後に、事故物件になったという理由です。

事故物件とは、居住中に身内の自殺や殺人事件などが起きた物件のことになります。事故物件は、心理的瑕疵が強く買主には検討自体を懸念されることが多々あります。

よって、検討出来る買主が少ないことから需要自体が低く、売却価格には大いに影響が出ます。

一般的な不動産会社では取り扱ってもらえない場合もあり、売却は困難になるでしょう。

「築2年の一戸建て」は市場でどのように評価される？

築2年の一戸建ては、新築時から年数が経過しておらず、外装は今風のデザイン、内装は最新の設備であることが一般的です。中古不動産市場では「有利な物件」といえます。

しかし、日本の不動産はいわゆる「新築信仰」が根付いており、少し人が住んだだけでも価格は下がってしまいます。新築時の価格そのままで売れないのが一般的です。

新築からさほど年数が経過していない築2年の一戸建ては、市場ではどのような評価となるのか、具体的に解説していきます。

価格の下落率は10％～20％程度

「築2年の一戸建て」を売却する場合、価格は新築時より10％～20％程度下がるのが一般的です。

木造の場合、一戸建て住宅は新築時以降年数経過毎に、建物価値が減少していきます。築2年と比較的新築に近い状態であったとしても、建物価値は落ち続けており、およそ10％～20％ほど下がるのです。

ただし、稀に新築購入後に土地相場が高騰することがあります。すると、建物価値減少分を土地高騰分でカバーできることがあり、不動産自体の価値が上がることがあります。

また、立地が良ければ付加価値が付くこともあり、三大都市圏などでは買値より高くなるケースもありえます。

築浅物件として中古不動産のなかでも人気がある

買い手が付くかどうかという点では、築浅物件は有利です。築2年の一戸建ては、築浅物件として中古不動産のなかでも人気があります。

一般的に築浅物件に入るのは、築5年以内が目安です。そのなかでも築2年の物件は、条件が良い物件であることは間違いありません。

中古不動産市場では、一般的に築年数が浅いほど早期売却できる可能性や、築古物件と比べて高値売却できる可能性があります。築2年の一戸建ては築浅物件のなかでも人気があり、早期売却や高値売却の可能性が追及できる物件という評価となります。

立地が良ければ直ぐに買い手が決まる可能性大

ちなみに、立地が良ければすぐに買い手が決まる可能性は高くなります。

築浅で立地が良ければ、中古不動産市場では人気があります。検討候補とする人が多い分、買い手が直ぐに決まる可能性があります。

立地が良く物件そのものにも問題がない場合、売却開始1か月間程度は高値チャレンジしてもよいでしょう。

築2年の一戸建てをなるべく損せずに売却する方法8つ

築2年の一戸建てをなるべく損せずに売却する方法として、次の8つを紹介します。

• ①不動産仲介を利用する
• ②予め周辺相場を調べておく
• ③査定は複数社に依頼する
• ④売却はなるべく早めに行う
• ⑤綺麗な状態を維持する
• ⑥不動産繁忙期に売却活動をする
• ⑦周辺に新築や中古物件がなるべく出ていない時期に売却活動する
• ⑧不動産会社任せにしない

上記の項目を網羅できれば、損せずに高値売却できる可能性が高くなるでしょう。

①不動産仲介を利用する

一つ目は、不動産仲介を利用することです。

不動産会社には、仲介業者と買取業者の2種類に分けられます。それぞれに特徴があり、高値で売却するなら仲介業者のほうが有利です。

仲介業者	買主の募集や売買手続きのサポートをおこなう業者。売買契約が成立した際に、仲介手数料が発生する。
買取業者	物件を直接買い取り、再生・再販することで利益を得る業者。

買取業者は最短数日で現金化できるというメリットがある一方、再生・再販にかかるコストを差し引かれるので、売却価格は安くなりがちです。

一方、仲介業者は買主を見つけるまでおおむね3ヶ月ほどかかりますが、相場の値段で売れるため、買取業者に依頼するより高額売却が可能です。

どちらも一長一短ですが、なるべく高く売ることを重視するなら、不動産仲介を利用しましょう。

②予め周辺相場を調べておく

二つ目は、予め周辺相場を調べておくことです。他の物件がどれくらいの価格で売買されているか把握すれば、買い叩かれることを防げます。

相場を調べる方法としては、現在売り出し中の物件情報を調べるか、過去の取引事例を調査するかになります。

現在売り出し中の物件情報については、不動産情報ポータルサイトや、専門の情報誌を活用しましょう。自分が売る予定の物件と同じ地域・近い条件の物件を探すのがポイントです。

過去の取引事例については、公的機関のデータベースを使いましょう。全国指定流通機構連絡協議会の「レインズマーケットインフォメーション」や、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」は、誰でも自由に取引事例を検索できます。

ただし、不動産は1つとして同じものはありません。この方法で調べる相場は、あくまでおおよそのものと考えましょう。

③査定は複数社に依頼する

三つ目は、査定は複数社に依頼することです。

査定を複数社に出すことで相場感を掴めますし、不動産会社ごとの評価の違いを知ることができます。

各社の査定を比較して、相場より不自然に高すぎる、もしくは安すぎる不動産会社を排除できるので、適正価格での売却が可能です。

なお、複数社への査定は一括査定サイトの利用がおすすめです。簡単な入力で複数社へまとめて依頼できるので、効率的に査定を比較できます。

例えば、下記リンクから申し込める「イエウール」の一括査定なら、最大6社へ同時に依頼できます。全国2,000社の優良企業と提携しているので、物件を高く評価してくれる不動産会社も見つけやすいでしょう。

④売却はなるべく早めに行う

四つ目は、売却はなるべく早めに行うことです。

中古不動産は、築浅物件ほど人気があります。よって、売却を決めたら早めのタイミングで売却するのがおすすめです。

数年単位で遅くなると、市場価格もどんどん下がっていきます。「売ろうと思ったときが売り時」と考えましょう。

⑤綺麗な状態を維持する

五つ目は、綺麗な状態を維持することです。

買主が、築2年の家に求めることは綺麗さになります。よって、部屋の設備や建具などにキズがあると、需要は大幅に下がります。

日々のメンテナンスには注意を払い、小規模な破損・劣化であれば修繕しておくのもよいでしょう。

掃除も重要で、玄関前のように目に付きやすいところや、水回りのように汚れやすいところは常にきれいにしておきましょう。

⑥不動産繁忙期に売却活動する

六つ目は、不動産繁忙期に売却活動することです。

不動産繁忙期とは、主に3月～5月の春先になります。不動産の需要が高い時期に売却活動することで、売買が円滑に進むことや他の時期に売却するよりも高値で売却できる可能性が高まります。

時期外れに売り出して売れ残っているなら、一旦売却を取り下げてしまうのも1つのやり方です。春先に「新規売り出し物件」とすることで、買主を見つけやすくなります。

⑦周辺に新築や中古物件がなるべく出ていない時期に売却活動する

七つ目は、周辺に新築や中古物件がなるべく出ていない時期に売却活動することです。

周辺に多くの新築や中古物件があると、競合物件となることで買主の取り合いになることや価格下落を引き起こす可能性があります。

よって、周辺に競合物件が少ない時期を見計らえば、売りやすくなるでしょう。

⑧不動産会社任せにしない

最後は、不動産会社任せにしないことです。不動産会社任せにすると、不動産会社に都合よく売却されてしまうことがあります。

築2年の物件は、中古不動産のなかでは最上級の条件となるので、売却活動をしっかりと行うことで高値での売却も追及できます。

よって、集客が少ない、買値を下げる提案があったなど、売却活動が芳しくないような報告を不動産会社から受けたときには、その要因をしっかりと検証することが重要です。

築2年の一戸建て売却時に注意すること4つ

築2年の一戸建ては、中古不動産のなかでは条件の良い物件であるため、需要と人気がある物件となります。

しかし、築2年の一戸建て売却時には注意点すべきポイントがあります。ここでは、以下に注意点を4つ取り上げで解説します。

• ①売却益が出たときの税率が高い
• ②住宅ローンは完済が必須
• ③強気すぎる価格設定はしない
• ④欠陥箇所や設備の不良個所は隠さずに正直に伝える

①売却益が出たときの税率が高い

一つ目は、売却益が出たとき税率が高いことです。

譲渡所得が出たときの税率は、所有期間により異なります。今回は、5年以下の所有期間となるため短期譲渡所得の税率が適用です。所得税30.63％住民税9％となり、合わせて39.63％の税率が課税譲渡所得に対して掛かります。

よって、売却益が出たとしても税率が高く、手元に残る資金が少なくなることが懸念されます。

なお、3,000万円の特別控除を使い、譲渡所得を少なくすることで節税することも可能です。但し、3000万円の特別控除は利用に条件があることや、買い替え先で住宅ローン控除が使えないなどの注意点があります。

②住宅ローンは完済が必須

二つ目は、住宅ローンは完済が必須になります。

住宅ローンには、抵当権が附帯されています。抵当権は、債務者の支払いが滞った場合に債権者は物件を競売により売却し、弁済に充てられるという仕組みです。つまり、抵当権がついたまま引き渡すと、買主にとってはデメリットでしかありません。

よって、住宅ローンは完済し抵当権は抹消することが必須になります。

③強気すぎる価格設定はしない

三つ目は、築浅は人気があるとはいえ、強気すぎる価格設定はしないことです。

売却時の価格設定は、査定額を元に決めていきます。しかし、一般的に強気の価格設定の目安は査定額の105％程度までです。つまり、105％を超える価格は割高感が否めなく、売却自体が滞る可能性が高くなります。

よって、築浅は人気があるとはいえ、強気すぎる価格設定をしないことになります。

④欠陥箇所や設備の不良個所は隠さずに正直に伝える

最後は、欠陥箇所や設備の不良個所は隠さずに伝えることです。

築浅とはいえ、2年間使っていれば不具合箇所が出てくる可能性があります。例えば、リビングに入るドアの開閉がしにくい、寝室のドアの鍵が壊れているなどです。これら不良個所を伝えずに売買契約を結ぶことで、引き渡し後にトラブルとなる可能性があります。

現在の不動産売買には、契約不適合責任があり買主保護の考え方が強くなっています。よって、売買契約前には欠陥箇所や設備の不良個所はしっかりと伝えましょう。

なお、中古不動産売買の場合、売買契約前にインスペクションを行い、その結果を建物状況報告書に記載するなど、建物の状態を詳細に伝えることがおすすめです。

まとめ

築2年の一戸建てを売却すると、その価値は新築時の80～90％程度になることが一般的です。また、築2年の物件は築浅で人気がある反面、売却理由が重要となります。よって、売却時には売却する理由をはっきりと伝えることが重要です。

なお、築2年の一戸建てをなるべく損なく売却するには、予め周辺相場を調査することや複数社に査定を出し統計を取ることがおすすめとなります。