築5年一戸建ての売却相場はいくら？高く売るコツと注意点について

一戸建ては築年数によって売値が変わり、原則として築浅ほど高く売れます。

「築浅」に厳密な基準はありませんが、築5年程度であれば多くの人は築浅物件と感じ、価格も高めで売れるでしょう。

具体的には、新築時価格の70％程度が、築5年で売るときの目安です。ただし、個々の事情によってもっと高く売れたり、あるいは安くなってしまいます。

なるべく高く築5年の一戸建てを売るには、なるべく多くの不動産会社を比較し、物件と相性のよい不動産会社を見つけることが大切です。

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築5年一戸建ての売却相場は、新築購入時と比べて70％程度になる

住宅を手放す理由は、人によりさまざまな理由があります。買ったばかりのマイホームでも、手放さざる得ない状況になることもあるようです。では、築5年でマイホームを手放すことになったとき、売却相場はどの程度になるのでしょうか？

結論からいうと、築5年一戸建ての売却相場は、新築購入時と比べて70％程度となるのが一般的です。

新築時より下落するには主な理由は、次の2点が理由です。

• 新築時の分譲価格には「不動産デベロッパーの利益」などが含まれているから
• 建物自体の価値は年々減少しているから

それぞれどのような理由なのか、詳しい内容を見ていきましょう。

価格が下る理由1.新築時の分譲価格には、不動産デベロッパーの利益などが含まれているから

価格が下がる一つ目は、新築時の分譲価格には、不動産デベロッパーの利益などが含まれているからです。

新築分譲価格の内訳は、主に次のようになっています。

• 土地代
• 建物代
• 不動産デベロッパーの利益
• 新築分譲時の販売経費

上記のおおまかな比率は、土地代が40％、建物代が40％、不動産デベロッパーの利益の利益10％、販売経費10％です。

新築で分譲時、不動産デベロッパーは販売を行うために広告やモデルハウスを作り販売促進を図ります。加えて不動産会社の利益を確保するには、分譲価格に販売経費と利益を上乗せする必要があります。

自分が中古物件として売り出す場合、こうした「不動産デベロッパーの経費と利益」は差し引くため、この時点で20%ほど値下がりしてしまうのです。

また、築浅といっても、一度でも人が住めば「新築ブランド」は消えてしまいます。結果として、30%の値下げとなってしまうのです。

価格が下がる理由2.建物自体の価値は年々減少しているから

二つ目の理由は、建物自体の価値は年々減少しているからです。

下記は、国土交通省が作成した「築年数による建物価格の低下率」です。

グラフを見ると、築5年でおおむね20%前後下がっているとわかります。木造一戸建て住宅の場合、法定耐用年数が22年間なので、市場価値もそれに合わせて下がっていきます。

ただし、法定耐用年数はあくまで「税制上の耐用年数」であるため、すべての売買にあてはまるとは限りません。「建物の傷みが少ない」「なんらかの特別な価値のある」といった事情で、築22年超でも建物に価値が付くことはあります。

建物構造により下落幅は異なってくる

建物の構造により下落幅は異なります。

例えば、一戸建て住宅では木造であれば法定耐用年数は22年ですが、鉄筋コンクリート（RC）造りであれば47年となります。つまり、建物構造が異なるだけで法定耐用年数は異なり、築年数経過ごとの下落率も変わります。

RC造りの場合には、木造に比べて建物の強度が高いことで耐用年数が長く取られており、木造に比べて緩やかに価値が減少していくことになります。

新築と変わらない金額で売却できるケースとは？

先述した通り、稀に新築と変わらない金額で売却できることがあります。

築5年一戸建て住宅を売却すると、新築での購入時より70％程度の価格になることは紹介しました。売却して新築と変わらない若しくは新築時より上がった場合、下落した30％分を下記要素によりカバーしたことになります。

ここでは、新築時と変わらない金額で売却できるケースについて紹介します。

• ①地価が上がった
• ②希少性の高い立地にある
• ③相場が安いときに購入した
• ④街の人口が増え、住宅需要が増えた

ケース1.地価が上がった

一つ目は、地価が上がったことです。

今、三大都市圏を中心に住宅地の地価は上昇に転じています。特に、都心部などの好立地や主要駅に近いなど立地の場合、地価が急減に上昇しているケースがあります。

マイホーム購入時からわずか5年とはいえ、地価が上がれば所有している土地の価値も当然に上がっていきます。建物価値などが減少しても、土地の価値が上がれば新築時と同様の金額で売却できる可能性は十分あります。

ケース2.希少性の高い立地にある

二つ目は、希少性の高い立地にあることです。

新築住宅や中古住宅の供給自体が少ない地域、新駅などの開業により利便性が高まった地域、碁盤の目のように整った閑静な住宅街に立地するなど、人気が高いエリアや供給自体が少ない立地であれば物件の希少性は増していきます。

このような立地になると、不動産の需要が高くなることから物件自体に付加価値が付き、建物減少分などをカバーできることがあります。よって、新築時同様に売却できることがあります。

ケース3.相場が安いときに購入した

三つ目は、相場が安いときに購入したことです。

不動産市場は、人口の増減による需要と供給される戸数によって変わってきます。相場が安いとは、比較的住宅の供給が多かったことや、市場自体が総じて安かった時期であったことが考えられます。

しかし、5年経過すると不動産市場は一変し、住宅自体の供給が少なくなれば必然的に不動産価格は上がっていきます。つまり、相場が安いときに購入し、相場が高くなったときに売却できた場合には新築時と同様の金額で売却できる可能性があります。

ケース4.街の人口が増え、住宅需要が増えた

最後は、街の人口が増え住宅需要が増えたことです。

不動産の価格は、その立地に住宅を欲しいと思う需要により変わります。例えば、誰もが住みたい東京都心部の山手線の内側は、公共交通や商業施設などが多くあり生活利便性が高くなります。このような立地は、不動産需要が高いため、金額が高くても売買は活発です。

一方で、人口が少ない立地は、そこに住みたい人がそもそも少なく不動産需要的には低くなります。よって、不動産価格は必然的に下がります。

このように、不動産価格は街の人口の増減や住宅需要の増減により、大きく異なってきます。街が再開発されたことや、都心への利便性が高まった立地、子育てなどに力を入れている自治体などは、近年人口が増えている傾向があります。

よって、このような立地は不動産価格が高騰し、新築での買値と同等若しくは高値で売却できることも珍しくありません。

「売却理由」が価格に影響する可能性に注意

築5年一戸建ては、築浅物件として中古市場では人気があります。中古市場では、築浅ほど人気と需要が高くなる傾向があり、高値での売却や早期売却できる可能性が高まります。

一方で、家は一生に一度の買い物と言われるように、家を買うことは日常茶飯事ではありません。せっかく手に入れたマイホームを僅か5年で手放すには、何か特別な理由があるのでは？と、買主は一抹の疑念を持つことがあります。

よって、築5年一戸建ての売却で少しでも高く売るには、「売却する理由」がポイントとなります。ここでは、売却する理由が価格に及ぼす影響について解説します。

価格に影響する売却理由4つ

まず、価格に影響する売却理由について、4つ解説します。

• A.住環境が思った以上に悪かった
• B.住んでみたら不便だった
• C.近隣に嫌悪施設がある
• D.事故物件になってしまった

A.住環境が思った以上に悪かった

まずは、住環境が思った以上に悪かったという理由です。

一戸建て購入時には、立地する周辺に何があるのかを確認します。しかし、不動産は全て閑静な住宅街にあるわけではなく、幹線道路沿い・線路沿い・高架下・繁華街の傍など、デメリットとなるような要素もありつつも妥協して購入するケースが多くなります。

例えば、幹線道路沿いであれば、ある程度の車の騒音や振動などは想定して購入しますが、思った以上にトラックやバスが通り排気ガスで洗濯物が黒くなってしまうなど、住環境が思った以上に悪いことが住んでから分かるケースがあります。

このように想定以上に住環境が悪いことは、当然に次の買主にも影響があります。住環境を見て買主が購入を回避することや、そもそも内見者が少ないことも予見されます。よって、このような事象の場合、売却価格が下落する可能性が高まります。

B.住んでみたら不便だった

次に、住んでみたら思った以上に不便だったことです。

例えば、駅まで徒歩15分の立地で一戸建てを購入したものの、周辺に坂が多く駅に行くことや日常の買い物が不便であることがわかった。バス便隣地の一戸建てを購入したものの、通勤時のバスの遅れや満員で席に座れないなど、総じて住んでみたら不便だったなどになります。

つまり、利便性が高い立地ではないことはある程度許容しながら購入したものの、住んでみたら思った以上に不便であったということです。このような立地も、不便さが際立ってしまうため検討者はそもそも少なく、売却価格が下落する可能性が高まります。

C.近隣に嫌悪施設がある

続いて、近隣に嫌悪施設があることです。

例えば、近隣にゴミ処理場・宗教施設・反社会的勢力の事務所・葬祭場・墓地など、一般的に近隣にあったら居住を避けたい施設になります。また、近所のコンビニが夜中明るすぎて眠れない、焼き肉屋のダクトからの臭いが敷地内まで漂ってきて不快など、一見街中によくあるものでも住環境となると嫌悪施設になってしまうことがあります。

このように、住環境を阻害するような嫌悪施設が近隣に所在すると、売却価格が下落する可能性があります。

D.事故物件になってしまった

最後に、事故物件になってしまったことです。

事故物件には心理的瑕疵があり、売却価格には大きく影響します。心理的瑕疵とは、物件自体に物理的欠陥はないものの、その不動産に居住することで精神的なストレスを感じることになります。

つまり、事故があった個所はリフォームなどを行い痕跡は消し去っているものの、事故があった家という事実が買主に大きなストレスと不安を募らせます。また、一般的に敢えて事故物件を選ぶことはありません。

よって、殆どの買主には検討自体を敬遠され、購入の候補に挙げる買主は少ないことは事実です。これにより、必然的に売却価格は下落します。

事故物件の売却については、関連記事で詳しく解説しているので、よろしければこちらも参考にしてください。

価格に影響しない売却理由3つ

続いて、価格に影響しない売却理由です。ここでは、代表的な３つの事例について解説します。

• A.転勤が決まった
• B.離婚して広い家が必要なくなった
• C.実家に帰るなど今の家が必要なくなった

A.転勤が決まった

まずは、転勤が決まったからという売却理由です。

現役の会社員であれば、転勤自体は珍しいことではありません。単身赴任という選択肢もありますが、家族全員で転居となることもあるでしょう。よって、転勤が決まってマイホームを手放すという理由は、一般的なことであり買主にとって悪いイメージはありません。

つまり、売却価格に影響することはないでしょう。

B.離婚して広い家が必要なくなった

次に、離婚して広い家が必要なくなったという理由です。

現代社会において、離婚は珍しいことではなくなってきました。仮に、新婚世帯であれば、「離婚した人が住んでいた家は縁起が悪い」と思う人もなかにはいるでしょう。しかし、不動産と他人の離婚は全く関係がなく、心理的瑕疵が発生するような事案ではありません。

よって、離婚して広い家が必要なくなったという理由は、売却価格に影響することはないでしょう。

C.実家に帰るなど今の家が必要なくなった

最後に、実家に帰るなど今の家が必要なくなったという理由です。

人生は、1年2年先に何が起きるかは誰にも予測はつきません。長く住むつもりでマイホームを購入したものの、先述の理由にて手放すことは十分に考慮できます。よって、今の家が必要なくなったという理由は、売却価格に影響することはありません。

築5年の一戸建てを少しでも高く売るコツ5つ

築5年一戸建ては中古市場で人気があり、総じて売りやすい傾向があります。しかし、このような家でも、少しでも高く売るにはコツが存在します。

では、築5年の一戸建てを少しでも高く売るコツとして、次の5つを見ていきましょう。

• ①不動産仲介を利用する
• ②あらかじめ周辺相場を調査しておく
• ③一括査定サイトを使い複数社に査定を出す
• ④不動産取引が多い繁忙期を狙う
• ⑤周辺に新築物件が出ていないときに売却活動する

①不動産仲介を利用する

一つ目のコツは、不動産仲介を利用することです。

不動産仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に立ち各種手続きをサポートするというもので、家の売却方法としてはもっとも主流です。

不動産仲介の特徴は、売主が自由に売却価格を決められる点です。成約するかどうかは売主の意思次第なので、自分の納得いく価格で売却できます。

ただし、相場とかけ離れた価格だと、当然売却はむずかしくなります。不動産仲介業者の査定をもとに、適正な範囲で価格設定をしましょう。

②あらかじめ周辺相場を調査しておく

二つ目のコツは、あらかじめ周辺相場を調査しておくことです。先述の通り、自分で相場を知っておくことで、適正な売却価格を判断できます。

自分で周辺相場を調べる方法としては、現在売り出し中の物件情報をチェックする方法があります。不動産情報ポータルサイトや専門の情報誌を活用して、同じ地域・近い条件の物件を探すのがポイントです。

また、公的機関のデータベースで過去の取引事例を調べるのもおすすめです。全国指定流通機構連絡協議会の「レインズマーケットインフォメーション」や、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」は、実際に成約した売買価格がわかります。

ただし、不動産はわずかな条件の違いで価格が変わるため、これらの方法はあくまで目安にしかなりません。より正確な相場を調べるなら、やはり専門家である不動産会社に依頼するのがおすすめです。

③一括査定サイトを使い複数社に査定を出す

三つ目のコツは、一括査定サイトを使い複数社に査定を出すことです。

前提として、家の査定額は各不動産会社の規模や売買ノウハウに左右されるため、数百万円の差がでることも珍しくありません。

複数社を比較することで、不動産会社のなかでも一番高値で売却できる業者を見つけることが可能です。一社だけで判断せず、少なくとも三社程度は比較してみましょう。

一括査定サイトなら査定を複数社へまとめて依頼できるほか、サイト運営者のほうで提携業者の選別もおこなっているので、安心して申し込めます。

例えば、下記のリンクから利用できる「イエウール」の一括査定なら、全国2,000社の優良企業から最大6社までをまとめて比較できるので、ぜひ活用してみましょう。。

④不動産取引が多い繁忙期を狙う

四つ目のコツは、不動産取引が多い繁忙期を狙うことです。

不動産の繁忙期とは、一般的に新生活や転勤などの異動が多い春先になります。このような時期は、不動産需要が急速に伸び取引自体が活発です。つまり、このような不動産需要が高い時期には、普段の時期よりも高値売却の可能性が高まります。

⑤周辺に新築物件が出ていないときに売却活動する

最後は、周辺に新築物件が出ていないときに売却活動することです。

周辺に新築物件があると、中古物件はどうしても割安な目で見られてしまいます。よって、周辺に新築物件があるときを避け、できれば中古物件自体の数も少ない時期に売却するのがおすすめです。

築5年一戸建てを売却時に注意すべきこと4つ

前章では、築5年一戸建てを少しでも高く売るコツについて解説しました。ここでは、売却時に注意すべき点について挙げています。以下に、4つ注意点を紹介します。

• ①売却資金と自己資金で住宅ローンの完済が必須
• ②売り急がない
• ③強気すぎる金額設定しない
• ④売却後は速やかに退居しなければならない

①売却資金と自己資金で住宅ローンの完済が必須

まず、売却して買主に引き渡すには、住宅ローンの完済が必須になります。

住宅ローン完済が必須な理由は、抵当権を抹消するためです。抵当権とは、住宅ローンの支払いが滞った場合、物件を強制的に競売で売却し、代位弁済している保証会社が債権を回収する方法となります。

つまり、抵当権がついたまま引渡しすると、元の所有者がローン返済を滞ることで買主が購入した物件を競売に掛けられるデメリットがあります。よって、このような事態が起きぬように、売却時には売却資金＋自己資金にて住宅ローンの完済が必須になります。

②売り急がない

次に、売り急がないことです。

不動産売買は、売り急ぐと予期せぬ大幅な値引き要求を受け入れてしまうことや、焦って売却価格を大幅に下げてしまうことで、結果損してしまうことがあります。不動産売却は、焦らず冷静な気持ちで挑むことが、売買で成功するポイントです。

なお、売り急がないためには、売却期間に余裕を持ったスケジュール感とすることがおすすめです。売却に動き始めるのは、売却したい期日の半年前程度から動き始めるのが良いでしょう。

③強気すぎる金額設定しない

続いて、強気すぎる金額設定にしないことです。

中古市場で人気がある物件とは言え、高すぎる金額設定は買主に敬遠され、売却自体が進む可能性が低くなります。不動産売却は買主あって成立することであり、相場並みの金額設定でなければ売買が進みません。よって、強気すぎる金額設定はしないことです。

なお、高値チャレンジするのであれば査定額の110~120％程度がおすすめとなります。査定額は一般的に2～3か月以内にて売買が成立しそうな金額を提示しています。5％程度の上乗せであれば、買主に割高感を与えることは少なく、売買が進む可能性があります。

④売却後は速やかに退居しなければならない

最後に、売却後は速やかに退居しなければなりません。

売却が決まれば、おおよそ1か月～2か月後には退去となります。次の家が必要な状況であれば、急いで退去するような状況となるので一旦賃貸住宅に引っ越すのが良いでしょう。

築5年で一戸建てを売却する際の利点

築5年で一戸建て売却は、注意点だけでなく次のような利点もあります。

• ①築浅物件として人気がある
• ②建物が良い状態で売れる
• ③築古物件と比べて契約不適合責任を追及されるリスクが低い
• ④購入当時の資料が残っていることが多い

これらの利点をうまく活かせば、高額・短期間での売却も可能です。1つずつ解説していくので、しっかり把握して売却活動に役立てましょう。

①築浅物件として人気がある

一つ目は、築浅物件として人気があります。

先述でお伝えしている通りに、築5年一戸建ては中古物件のなかでは人気が高く、高値売却や早期売却が期待できます。また、一般的に築浅に定義はありませんが、概ね築5年以内を指すことが多くあります。

よって、築5年を迎え売却を考えるのであれば、築6年を迎える前に売却するのがおすすめです。

②建物が良い状態で売れる

二つ目は、建物が良い状態で売れることです。

築5年と言えば、設備は比較的新しく内装は綺麗な状態であることが多くあります。また、建物の外装は劣化が少なく欠陥が発生しているケースは少ないでしょう。よって、新築に近い状態で売却できることから、建物が比較的良いコンディションで売れることになります。

③築古物件と比べて契約不適合責任を追及されるリスクが低い

三つ目は、築年数が経過した物件と比べて、契約不適合責任を追及されるリスクが低いことです。

日本は高温多湿な気候であることから、木造住宅は劣化しやすい気候となります。よって、木造一戸建て住宅は、築年数経過すると徐々に建物の劣化が目立ち始め、築20年～25年となると建物に傷みや欠陥が起きるリスクは大きくなります。

つまり、木造一戸建て住宅の売却では、築年数が古くなると契約不適合責任を追及されるリスクが高まります。しかし、築5年の一戸建てでれば、建物の劣化や欠陥が発生する可能性が低く、契約不適合責任を追及されるリスクが低くなります。

売買契約後に建物の欠陥等でトラブルになるリスクが低いことから、引き渡し後も比較的安心です。なお、契約不適合責任を回避するには、住宅診断（インスペクション）を行うのがおすすめとなります。

専門家による住宅診断を受けることで、万が一欠陥箇所があった場合に是正工事を施せることや、引き渡し時の建物状況報告書にて建物の状態を詳細に買主に伝えられます。

④購入当時の資料が残っていることが多い

最後に、購入当時のパンフレットなど資料が残っていることが多いという利点です。

購入当時の資料は、売買契約書や重要事項説明の作成に参考資料として活用できることや、売却活動時の広告作成の参考資料として利用できます。なお、購入当時の売買契約書が残っていることで取得費を正確に算出でき、売却益が出た場合に節税することも可能です。

このように5年前に購入した一戸建てであれば、購入当時の資料を集めやすく、総じて売却時の資料集めに苦労しないケースが多いでしょう。

まとめ

築5年一戸建ての売却相場は、新築時と比較し70％程度の価格になることが一般的です。

価格が下がる理由は、新築時の価格には不動産デベロッパーの利益などが含まれていることや、新築時より建物価値が徐々に減少しているからになります。

また、中古不動産として人気がある築5年一戸建てを少しでも高く売却するには、コツがあります。さらに、売却するなら事前に周辺の相場観を調査するなど、しっかりとした準備が必要です。