【不動産無料査定のメリット・デメリット】査定の仕組みや有料鑑定との違いを解説します

不動産を売る際は、まず査定をおこない、物件がいくらで売れるか調べる必要があります。

大抵の不動産会社は無料査定を受け付けており、売主はコストをかけず査定をしてもらうことが可能です。査定結果に納得できれば、そのまま売却まで依頼するのが一般的です。

しかし、売主によっては「無料査定ってする意味あるの？」「本当に正確な売却価格がわかるの？」というように、疑問や不安を持つ人もいるでしょう。

そこでこの記事では、無料査定のメリット・デメリットや、査定の仕組み、売却までの流れについて詳しく解説していきます。

無料査定の仕組みを理解し、適切に利用すれば、不動産を高額かつスピーディーに売却できる可能性が高くなります。満足のいく不動産売却のために、ぜひ参考にしてください。

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• 不動産の売却にあたって無料査定の利用は一般的であり、不動産会社へ売却を依頼するためにはほぼ必須。
• 不動産の無料査定には3つの方法がある。
• 大切なのは複数の不動産会社を比較すること。

有料の不動産鑑定との違い

不動産に限らず、ものを売るときの売値を決めるのは売主です。極論をいえば、査定を使わず好きな金額で不動産を売り出すことも可能です。

しかし、一般的な相場より高ければ売りにくくなりますし、安ければ損となってしまいます。適正な価格で売り出すためには、専門家に査定してもらうのが一番確実です。

スムーズに不動産を売却するためには、無料査定の利用は必須といえるでしょう。

一方、不動産の資産価値を調べる方法としては、無料査定のほかに「不動産鑑定士による有料の鑑定」があります。

無料査定との違いは、国家資格者による算定か否かです。不動産鑑定士は「不動産の価値を測る資格」として唯一のものであり、公平な価格を算出できます。

しかし、鑑定価格を算出したからといって、その価格で売却できるとは限りません。なぜなら、売買における価格は「当事者の合意」で決まるのが原則であり、客観的に公平ではなくても売主・買主が納得していれば成立するからです。

例えば、売主が早く売りたければ相場より安く売り出すことがありますし、買主が他の購入希望者と競合している場合は相場より高値で買うこともあります。不動産の売買価格は、取引状況によって変動するのが普通なのです。

不動産会社であれば、そうした事情も考慮して適正な価格を判断できるので、売買においては有料鑑定より有用となることが多くなります。よって、個人の不動産売買で鑑定を受けることは基本的にはありません。

無料査定と有料鑑定の詳しい違いは関連記事でも解説しているので、こちらも参考にしてください。

2022年9月1日不動産査定に料金はかからない！有料の不動産鑑定との違いやそれぞれの必要シーンも解説

無料査定と有料鑑定はどのように使い分けるか

「不動産売買においては必ずしも有料鑑定が優れているわけではない」と解説しましたが、具体的にはどのように使い分ければよいのでしょうか？

端的にまとめると、次のような使い分けになります。

• 「税金の申告」や「訴訟」のときは不動産鑑定
• 「売却価格の予測」は無料査定

それぞれどのようなシチュエーションなのか、より詳しく見ていきましょう。

「税金の申告」や「訴訟」のときは不動産鑑定がおすすめ

国家資格者である不動産鑑定士の鑑定結果は信頼性が高く、公的な証明書として使えます。精度の高さから、次のように「正確な資産価値」が重要なシーンで利用されます。

• 相続税を申告するとき
• 訴訟で不動産の資産価値を明確にする必要があるとき

上記以外には、法人間で大規模な土地を取引するときや、ゴルフ場などの特殊な物件を売買するケースが不動産鑑定の出番となります。

「売却価格の予測」は無料査定のほうがおすすめ

公平な立場から正確な価値を見極めるのが不動産鑑定ですが、一方の無料査定は不動産会社が「この価格なら売れる」と判断した価格です。

先述した通り、売買における価格は売主・買主の合意によって決まるものであり、本来の資産価値と異なっていても双方が納得すれば成立します。

逆にいえば、不動産鑑定で正確な評価を出しても、その金額で「買いたい」という人が現れなければ売れません。つまり、不動産の売却は「正確な資産価値」より「買主が納得できるか」が重要ということです。

「より高値でスピーディーに売ること」が目的の場合、市場ニーズや買主の心理、価格交渉も考慮した無料査定のほうが、不動産鑑定より効果的といえるでしょう。

無料査定の精度はどれくらい？

無料査定を利用するにあたって、まず気になるのはその精度です。無料という言葉から、「正確な価格にはならないのでは」と不安に思う人もいます。

しかし、無料だからといって査定が信用できないということはありません。不動産会社が無料査定をするのは売主を探すためですが、適当な査定をしていては企業全体の評判が悪くなってしまいます。

ただし、査定の価格で確実に売れるかというと、そうとも限りません。不動産の売買価格は売主と買主の合意で決まるため、契約が成立するまで最終的な価格はわからないのです。

無料査定は、物件の立地や管理状態、不動産市場の動向などを踏まえて価格を算出しますが、あくまで「この価格なら売れるであろう」という予想であることは覚えておきましょう。

不動産の売り出し価格を決めるときは、査定額を参考に、スムーズに買主が見つかる価格を設定することが大切です。

不動産査定を無料で依頼する方法とそれぞれのメリット・デメリット

一口に無料査定といっても、依頼方法には次の3種類があります。

• 不動産会社に直接依頼する
• 一括査定でまとめて複数社へ依頼する
• 匿名査定で簡易的に調べる

それぞれの方法にメリットとデメリットがあるので、目的や状況に合った方法を選ぶことが大切です。

それぞれの詳しい解説を見ていきましょう。

方法1.不動産会社へ直接依頼

1つ目は、不動産会社へ直接相談する方法です。チラシやインターネットなどを通して、売買をおこなっている不動産会社を探します。

管理を任せている会社や、建築を担当したハウスメーカーが売買にも対応していれば、そこに相談するのもおすすめです。物件を詳しく把握しているので、スムーズに売却を進められる可能性があります。

ただし、不動産会社によって対応している事業が異なるため、売買をおこなっていない業者には相談しても意味がないので注意しましょう。

メリット：査定から売却までワンストップで進められる

不動産会社に直接依頼するメリットは、査定から売却活動に移るまでがスムーズになるという点です。

査定を依頼するのが1社だけなら、他の不動産会社を比較・検討する手間が省けます。一括査定のように、複数社とのやり取りは必要ありません。

依頼する不動産会社の目星がついており、それが十分に信頼できる企業であれば、もっとも手間なく売却できる方法となります。

デメリット：提示された査定額が適正かわかりにくい

直接依頼のデメリットは、提示された査定額が適正なものか判断がむずかしい点です。

もしも不動産会社に悪意があり、相場と比べて不適切な価格を提示していても、1社だけの査定では気づけない恐れがあります。

また、不動産会社によって得意な物件タイプなどは異なるため、誠実な不動産会社でも安価の査定額しか出せないケースがあります。

適正価格で不動産会社を売りたいのであれば、1社のみで判断するのは危険な行為といえるでしょう。

方法2.一括査定でまとめて複数社へ依頼

一括査定とは、オンライン上で物件情報を入力し、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できるサービスです。

複数の査定額を比べられるので、物件の相場価格を把握しつつ、高値で売却できる不動産会社を見つけることができます。

簡単な入力で手軽に申し込め、おおむね最大6社程度まで同時に依頼することが可能です。1社ずつ個別に申し込むより簡単で、手軽に相場を調べられる方法です。

下記の関連記事では、おすすめの一括査定サイトを詳しく紹介しているので、よろしければ参考にしてください。

2022年8月22日不動産一括査定サイトのおすすめ比較ランキング20選！

メリット：査定の比較で「価格相場」や「相性の良い不動産会社」がわかる

一括査定のメリットは、複数社を比較することで「価格相場」や「相性の良い不動産会社」を判断できる点です。

「不動産会社によって得意な物件タイプなどは異なる」と解説しましたが、不動産会社が違えば査定額も数百万円単位で変わる場合もあります。

複数の査定額を取得すれば平均的な相場がわかりますし、そのなかから条件の良い不動産会社を選べます。まさに一石二鳥のメリットといえるでしょう。

デメリット：営業電話に煩わされる場合がある

一括査定のデメリットは、高確率で各社から営業電話がかかってくる点です。

不動産会社としては媒介契約を取らなければ利益がないため、自社を選んでもらうためにアピールをする必要があります。一括査定では複数社に査定を依頼するため、煩わしさを感じる人もいるでしょう。

営業電話を止めるためには、はっきりと「契約しない」と伝えることが大切です。「売却を取りやめた」「他社で契約が決まった」などと伝えるのも良いでしょう。

また、一括査定サイトの運営者に報告するのもおすすめです。悪質な業者は一括査定の提携が解除されてしまうので、一括査定サイト側から注意してもらうことで営業を止められる可能性があります。

一括査定による不動産会社の営業については、下記の関連記事も参考にしてください。

2022年8月8日不動産の一括査定を使うとしつこい営業があるのは本当？具体的な対策方法を解説！

方法3.匿名査定で簡易的に調べる

匿名査定とは、個人情報を入力せず、物件情報のみで査定ができるサービスです。Webサイト上で相場価格を調べられるものや、アプリで査定してもらえるサービスがあります。

不動産会社との連絡を取る必要がないため、煩わしい営業電話に悩まされることがありません。

ただし、査定の精度としてはあまり高くないため、価格はあくまで参考程度にするのが良いでしょう。

匿名査定については下記の関連記事でも詳しく解説しているので、よろしければ参考にしてください。

2022年8月8日不動産の査定が匿名でできるサービス14選を一挙紹介！

メリット：個人情報不要で価格を調べられる

匿名査定サービスは所在地や面積、築年数など、物件の情報だけで査定できます。名前や電話番号、メールアドレスといった、個人を特定する情報は不要です。

インターネットで個人情報を入力するのに抵抗がある人でも、安心して不動産価格を調べられます。

また、その場ですぐに価格を提示してもらえるサービスが多いので、概算を早く知りたいときにも便利です。

手軽さとスピードでいえば、もっとも優れた査定方法といえるでしょう。

デメリット：査定額の精度は低い

匿名査定のデメリットは、査定額の精度で他の方法に劣ることです。匿名査定で入力する情報では、どうしても正確な査定がむずかしくなります。

不動産価格は物件の管理状態や周辺地域の状況にも大きく左右されるため、正確な査定額を出すには現地に行っての訪問査定が必要です。

また、実際に売却する際は結局、不動産会社に査定を申し込まなければいけません。考え方によっては、匿名査定を使うのは二度手間ともいえます。

これらのことから、匿名査定を使うのは「売却意思は固まっていないが、とりあえず価格だけ知りたい」というときにするのがおすすめです。

不動産無料査定の仕組み

無料査定を依頼したとして、不動産会社はどのように査定をおこなうのでしょうか？

無料査定の仕組みについては、次の2点にわけて解説する必要があります。

• 無料査定は3つの算定方法を用いる
• 無料査定は2段階にわけておこなう

1つ目は不動産の価値をどのように測るかについて、2つ目は査定するときの流れについてです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

無料査定は3つの算定方法を用いる

無料査定で用いられる査定額の算出方法は、次の3種類があります。

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

物件ごとの特性に応じて、適切な方法を使って査定をおこないます。

それぞれの具体的な解説を見ていきましょう。

1.取引事例比較法

取引事例比較法とは、条件の近い物件が直近でどのように取引されたかを参考にする方法です。

市場を反映したシンプルな方法ではありますが、不動産には1つとして同じものがないため、細かい違いを考慮する必要があります。

例えば、面積や築年数といった条件以外にも、次のような要素で価格が変動します。

• 駅までの徒歩時間
• スーパーやコンビニとの距離
• 角地かどうか
• 周囲に高い建物がないか（日当たりや風通しの違い）

こうした要素を1つずつ検討した結果、数十万~数百万円の価格差が出るケースも珍しくありません。

2.原価法

原価法とは、物件の原価をもとに査定額を算出する方法です。再調達価格（現在の建物をいま新築するといくらかかるか）を調べたうえで、経年劣化による資産価値の低下分を差し引きます。

再調達価格を決めるときは「建物の構造別に定めた1㎡あたりの基準単価」から計算するのが一般的です。基準単価の具体的な金額については、不動産会社によって異なります。

例えば、木造で建物面積が150㎡の場合、基準単価が14.8万円/㎡であれば再調達価格は

となります。

次に経年劣化でどれぐらい低下するのかを計算しますが、このときは税制上の「法定耐用年数」を基準にするのが一般的です。木造建築の場合、法定耐用年数は22年となります。

参照：国税庁「減価償却のあらまし　【参考1】主な減価償却資産の耐用年数表」

売却予定の物件が築11年の場合、まずは次のような計算で「減価修正」を求めます。

この減価修正を先ほどの再調達価格に適用させると、

となり、査定額は1,110万円と判断できるのです。

3.収益還元法

収益還元法とは、将来的に発生する賃料をもとにした査定方法で、収益物件に対して用いられます。

「直接還元法」と「DCF法」の2種類があり、無料査定では計算のシンプルな直接還元法を使うのが一般的です。

例えば、1年間の純利益が300万円、還元利回りが8%であれば、

が査定額となります。

査定は2段階にわけておこなう

一般的に、査定は次の2段階にわけておこなわれます。

1. 机上査定
2. 訪問査定

机上査定は簡易的な査定であるのに対し、訪問査定はより正確な査定となります。

どのような違いがあるのか見ていきましょう。

1.机上査定

机上査定は、築年数や面積など、物件の数値的な情報のみでおこなう査定です。オンラインの一括査定で最初におこなわれるのも机上査定です。

物件情報のみで査定をおこなうので、所要期間は1~3日とスピーディーに終わります。しかし、物件を直接見ずに査定をおこなうので、正確性に欠けるというデメリットがあります。

机上査定でおおまかな査定額を把握し、複数ある不動産会社から依頼候補を2~3社に絞って、次の訪問査定を依頼するのが一般的な流れです。

2.訪問査定

訪問査定は、担当者が物件を直接訪問し、管理状態や周辺の状況を確認する査定です。

物件やその周辺を細かい部分までチェックするので、より正確に「売却可能な価格」を算出することができます。ただし、チェックする項目が多くなる分、1週間ほどかかってしまう点がデメリットです。

机上査定で数を絞った不動産会社に訪問査定を依頼し、各社の査定額や売却プラン、担当者との相性などを比較して売却の依頼先を決定します。

査定の依頼から売却までの流れ

不動産査定から、実際に売却できるまでのおおまかな流れは次の通りです。

一括査定を利用すると仮定して、各段階の具体的な内容や押さえておきたいポイントを詳しく見ていきましょう。

1.不動産会社に査定を依頼する

まずは物件の査定を依頼します。一括査定の場合、インターネットで申し込むのが一般的です。

一括査定サイトにアクセスし、物件種別や所在地、面積や築年数など、必要事項を入力していきます。項目は簡単なものが多く、早ければ1分程度で入力可能です。

サイトにもよりますが、必要事項の入力後に査定可能な不動産会社の候補が表示されます。そこから実際に依頼する会社をいくつか選び、送信すれば申し込みは完了です。

2.実際に査定してもらう

申し込み後、即日~数日程度で不動産会社から連絡がきます。ここから先は不動産会社と直接やり取りすることになり、対応も各社で異なる可能性があります。

基本的には申し込み時の情報で机上査定額を提示してもらえるので、その結果をもとに2~3社程度まで候補を絞って訪問査定を依頼しましょう。

また、査定額だけでなく不動産会社の態度や対応スピード、やり取りの正確さなどもチェックし、信頼できる不動産会社か判断することが大切です。

査定額に納得できなければ契約しなくてもOK

机上査定、訪問査定のどちらでも、提示された金額に納得できなければ契約を結ぶ必要はありません。

査定段階でキャンセルしても追加料などは発生しないため、遠慮なく断って大丈夫です。売却意思がないままずるずると話を進めても断りにくくなるだけなので、契約しないことをはっきりと伝えましょう。

なお、先にも解説した通り、査定額は「不動産会社が売れると考える金額」です。実際にその金額で売れるかはわからず、不動産会社と交渉しても最終的な売却価格が上がるわけではありません。

ただし、売り出し価格の決定権はあくまで売主にあるので、査定額より多少高値で売り出すことは可能です。不動産会社と相談して、どれくらいの金額が現実的かしっかりと検討しましょう。

依頼するのが買取業者なら査定額ですぐに売却できる

ここまでの解説は仲介業者と媒介契約を結ぶことを前提としていましたが、不動産会社には物件を直接買い取る「買取業者」も存在します。

買取業者の場合、査定額で提示するのはその業者が実際に買い取る場合の価格です。不動産会社が買主となるので、金額に納得できればすぐに売買が成立します。

早ければ数日で現金化することも可能なので、少しでも早く売りたいときはおすすめです。

ただし、査定額はやや低くなる傾向があり、仲介業者を通して売るより3割程度安くなってしまう可能性があるので注意しましょう。

3.不動産会社と契約を結ぶ

査定額に納得できれば、次は不動産会社との契約です。買取業者であれば売買契約を、仲介業者であれば媒介契約を結びます。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴やメリット・デメリットが次のように異なります。

※レインズ：業者間で不動産の売買・賃貸情報を共有するためのネットワーク。

一般媒介契約なら複数の不動産会社に担当してもらえますが、不動産会社からすれば他社に売買契約を取られてしまうリスクがあるため、積極的に売却活動をしてもらえない可能性があります。

個々のケースによりますが、一般的には専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだほうが早く売却できるでしょう。

4.売却活動・売買契約の締結

媒介契約を結んだら、買主を探すための売却活動が始まります。

具体的には、レインズに登録して他の業者を介した購入希望者が来るのを待ったり、不動産ポータルサイトやチラシなどで宣伝をおこなったりします。

購入希望者が来たら、内覧に対応することも必要です。基本的には不動産会社側で対応してもらえますが、まだ居住中のマイホームであれば、自分で案内をする場合もあります。

買主が決まれば一旦仮契約を結び、買主側のローン融資が決定してから本契約に進むのが一般的な流れです。

無事に売買契約の締結まで進めるには、売主側の努力も必要になります。不動産会社の報告をしっかり聞き、広告などが十分か、内覧時に好印象を持ってもらえる方法はないかなどを考えましょう。

5.代金の精算と物件引き渡し

売買契約を締結し、買主側の資金が準備できれば、代金の精算と物件引き渡しをおこないます。

地域の慣習や当事者の事情にもよりますが、これらの手続きは買主がローンを組んだ金融機関でおこなうのが一般的です。

売主・買主と不動産会社の担当者、金融機関の担当者、司法書士などが集まり、精算と引き渡しを同時におこないます。

司法書士が登記局で名義変更を申請し、1~2週間程度の審査を経て認められれば、売却は完了します。

まとめ

不動産の売却にあたって、不動産会社の査定は売却をスタートさせる第一歩です。

有料の不動産鑑定もありますが、売却にあたっては無料査定のほうがコストを押さえられますし、精度も必要十分といえます。

ただし、不動産会社によって査定額は数百万円単位で変わるので、複数の不動産会社を比較することが大切です。

査定を受けても不動産会社と契約するかは自由です。大きなデメリットもないので、あまり重く考えず気軽に利用してみましょう。