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【不動産無料査定のメリット・デメリット】査定の仕組みや有料鑑定との違いを解説します

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不動産を売る際は、まず査定をおこない、物件がいくらで売れるか調べる必要があります。

大抵の不動産会社は無料査定を受け付けており、売主はコストをかけず査定をしてもらうことが可能です。査定結果に納得できれば、そのまま売却まで依頼するのが一般的です。

しかし、売主によっては「無料査定ってする意味あるの?」「本当に正確な売却価格がわかるの?」というように、疑問や不安を持つ人もいるでしょう。

そこでこの記事では、無料査定のメリット・デメリットや、査定の仕組み、売却までの流れについて詳しく解説していきます。

無料査定の仕組みを理解し、適切に利用すれば、不動産を高額かつスピーディーに売却できる可能性が高くなります。満足のいく不動産売却のために、ぜひ参考にしてください。

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この記事のポイント!
  • 不動産の売却にあたって無料査定の利用は一般的であり、不動産会社へ売却を依頼するためにはほぼ必須。
  • 不動産の無料査定には3つの方法がある。
  • 大切なのは複数の不動産会社を比較すること。

無料査定は不動産を適正価格で売るために必須

不動産に限らず、ものを売るときの売値を決めるのは売主です。極論をいえば、査定を使わず好きな金額で不動産を売り出すことも可能です。

しかし、一般的な相場より高ければ売りにくくなりますし、安ければ損となってしまいます。適正な価格で売り出すためには、専門家に査定してもらうのが一番確実です。

また、不動産を売るためには広告・宣伝で買主を探したり、売却後の名義変更を申請したりする必要があります。それらのサポートを依頼する不動産会社は、査定を通して探すのが一般的です。

スムーズに不動産を売却するためには、無料査定の利用は必須といえるでしょう。

不動産査定を無料でおこなう方法とそれぞれのメリット・デメリット

一口に無料査定といっても、その方法には次の3種類があります。

  • 不動産会社に直接依頼する
  • 一括査定でまとめて複数社へ依頼する
  • 匿名査定で簡易的に調べる

それぞれの方法にメリットとデメリットがあるので、目的や状況に合った方法を選ぶことが大切です。

それぞれの詳しい解説を見ていきましょう。

方法1.不動産会社へ直接依頼

1つ目は、不動産会社へ直接相談する方法です。チラシやインターネットなどを通して、売買をおこなっている不動産会社を探します。

管理を任せている会社や、建築を担当したハウスメーカーが売買にも対応していれば、そこに相談するのもおすすめです。物件を詳しく把握しているので、スムーズに売却を進められる可能性があります。

ただし、不動産会社によって対応している事業が異なるため、売買をおこなっていない業者には相談しても意味がないので注意しましょう。

メリット:査定から売却までワンストップで進められる

不動産会社に直接依頼するメリットは、査定から売却活動に移るまでがスムーズになるという点です。

査定を依頼するのが1社だけなら、他の不動産会社を比較・検討する手間が省けます。一括査定のように、複数社とのやり取りは必要ありません。

依頼する不動産会社の目星がついており、それが十分に信頼できる企業であれば、もっとも手間なく売却できる方法となります。

デメリット:提示された査定額が適正かわかりにくい

直接依頼のデメリットは、提示された査定額が適正なものか判断がむずかしい点です。

もしも不動産会社に悪意があり、相場と比べて不適切な価格を提示していても、1社だけの査定では気づけない恐れがあります。

また、不動産会社によって得意な物件タイプなどは異なるため、誠実な不動産会社でも安価の査定額しか出せないケースがあります。

適正価格で不動産会社を売りたいのであれば、1社のみで判断するのは危険な行為といえるでしょう。

方法2.一括査定でまとめて複数社へ依頼

一括査定とは、オンライン上で物件情報を入力し、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できるサービスです。

複数の査定額を比べられるので、物件の相場価格を把握しつつ、高値で売却できる不動産会社を見つけることができます。

簡単な入力で手軽に申し込め、おおむね最大6社程度まで同時に依頼することが可能です。1社ずつ個別に申し込むより簡単で、手軽に相場を調べられる方法です。

下記の関連記事では、おすすめの一括査定サイトを詳しく紹介しているので、よろしければ参考にしてください。

不動産 一括査定 おすすめ 不動産 無料査定 おすすめ 【不動産一括査定のおすすめサイト20選】無料査定で高額売却を実現しよう!

メリット:査定の比較で「価格相場」や「相性の良い不動産会社」がわかる

一括査定のメリットは、複数社を比較することで「価格相場」や「相性の良い不動産会社」を判断できる点です。

「不動産会社によって得意な物件タイプなどは異なる」と解説しましたが、不動産会社が違えば査定額も数百万円単位で変わる場合もあります。

複数の査定額を取得すれば平均的な相場がわかりますし、そのなかから条件の良い不動産会社を選べます。まさに一石二鳥のメリットといえるでしょう。

デメリット:営業電話に煩わされる場合がある

一括査定のデメリットは、高確率で各社から営業電話がかかってくる点です。

不動産会社としては媒介契約を取らなければ利益がないため、自社を選んでもらうためにアピールをする必要があります。一括査定では複数社に査定を依頼するため、煩わしさを感じる人もいるでしょう。

営業電話を止めるためには、はっきりと「契約しない」と伝えることが大切です。「売却を取りやめた」「他社で契約が決まった」などと伝えるのも良いでしょう。

また、一括査定サイトの運営者に報告するのもおすすめです。悪質な業者は一括査定の提携が解除されてしまうので、一括査定サイト側から注意してもらうことで営業を止められる可能性があります。

一括査定による不動産会社の営業については、下記の関連記事も参考にしてください。

不動産 一括査定 しつこい 不動産の一括査定を使うとしつこい営業があるのは本当?具体的な対策方法を解説!

方法3.匿名査定で簡易的に調べる

匿名査定とは、個人情報を入力せず、物件情報のみで査定ができるサービスです。Webサイト上で相場価格を調べられるものや、アプリで査定してもらえるサービスがあります。

不動産会社との連絡を取る必要がないため、煩わしい営業電話に悩まされることがありません。

ただし、査定の精度としてはあまり高くないため、価格はあくまで参考程度にするのが良いでしょう。

匿名査定については下記の関連記事でも詳しく解説しているので、よろしければ参考にしてください。

不動産 査定 匿名 【不動産の査定】が匿名でできるサービス8選!メリットやデメリットを詳しく解説します

メリット:個人情報不要で価格を調べられる

匿名査定サービスは所在地や面積、築年数など、物件の情報だけで査定できます。名前や電話番号、メールアドレスといった、個人を特定する情報は不要です。

インターネットで個人情報を入力するのに抵抗がある人でも、安心して不動産価格を調べられます。

また、その場ですぐに価格を提示してもらえるサービスが多いので、概算を早く知りたいときにも便利です。

手軽さとスピードでいえば、もっとも優れた査定方法といえるでしょう。

デメリット:査定額の精度は低い

匿名査定のデメリットは、査定額の精度で他の方法に劣ることです。匿名査定で入力する情報では、どうしても正確な査定がむずかしくなります。

不動産価格は物件の管理状態や周辺地域の状況にも大きく左右されるため、正確な査定額を出すには現地に行っての訪問査定が必要です。

また、実際に売却する際は結局、不動産会社に査定を申し込まなければいけません。考え方によっては、匿名査定を使うのは二度手間ともいえます。

これらのことから、匿名査定を使うのは「売却意思は固まっていないが、とりあえず価格だけ知りたい」というときにするのがおすすめです。

不動産無料査定の仕組み

「なぜ無料で査定してもらえるのだろう?」「無料査定だと信ぴょう性がないのでは?」と疑問を持つ人もいますが、不動産会社の目的を理解すればそうした疑問は解決します。

不動産会社が無料査定をおこなう理由は「集客」にあり、なるべく多くの売主を集めることで、1つでも媒介契約を獲得することが目的です。

媒介契約とは?
不動産の売買にあたって、買主探しや各種手続きのサポートをしてもらう契約のこと。不動産会社は仲介手数料をもらうことで利益を得る。

契約を得るためには、なにより信用を勝ち取らなければいけません。しかし、適当な査定をおこなえば不動産会社としての信用は下がり、契約が取れなくなってしまいます。

こうした背景があるため、優良な不動産会社であれば無料査定でも手を抜かず、正確な査定をしてくれるのです。

ただし、悪質な不動産会社だと相場よりはるかに高値の査定額を提示し、媒介契約を結んだあとに「やっぱり売れないので値下げしましょう」と言ってくる場合があります。

悪質業者にひっかからないためには、複数の不動産会社に査定してもらい物件の価格相場を知ることが大切です。

無料査定で用いられる算定方法は3種類

無料査定で用いられる査定額の算出方法は、次の3種類があります。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

物件ごとの特性に応じて、適切な方法を使って査定をおこないます。

それぞれの具体的な解説を見ていきましょう。

1.取引事例比較法

取引事例比較法とは、条件の近い物件が直近でどのように取引されたかを参考にする方法です。

市場を反映したシンプルな方法ではありますが、不動産には1つとして同じものがないため、細かい違いを考慮する必要があります。

例えば、面積や築年数といった条件以外にも、次のような要素で価格が変動します。

  • 駅までの徒歩時間
  • スーパーやコンビニとの距離
  • 角地かどうか
  • 周囲に高い建物がないか(日当たりや風通しの違い)

こうした要素を1つずつ検討した結果、数十万~数百万円の価格差が出るケースも珍しくありません。

2.原価法

原価法とは、物件の原価をもとに査定額を算出する方法です。再調達価格(現在の建物をいま新築するといくらかかるか)を調べたうえで、経年劣化による資産価値の低下分を差し引きます。

再調達価格を決めるときは「建物の構造別に定めた1㎡あたりの基準単価」から計算するのが一般的です。基準単価の具体的な金額については、不動産会社によって異なります。

再調達価格の基準単価例
構造 標準的な物件の単価 やや高単価な物件 高単価な物件
木造 14.8万円/㎡ 17.4万円/㎡ 20.9万円/㎡
軽量鉄骨造 14.8万円/㎡ 17.4万円/㎡ 20.9万円/㎡
鉄骨造 15.6万円/㎡ 18.3万円/㎡ 22.0万円/㎡
鉄筋コンクリート 18.8万円/㎡ 20.9万円/㎡ 25.1万円/㎡
鉄骨鉄筋コンクリート 18.8万円/㎡ 20.9万円/㎡ 25.1万円/㎡

例えば、木造で建物面積が150㎡の場合、基準単価が14.8万円/㎡であれば再調達価格は

14.8万円×150=2,220万円

となります。

次に経年劣化でどれぐらい低下するのかを計算しますが、このときは税制上の「法定耐用年数」を基準にするのが一般的です。木造建築の場合、法定耐用年数は22年となります。

参照:国税庁「減価償却のあらまし 【参考1】主な減価償却資産の耐用年数表」

売却予定の物件が築11年の場合、まずは次のような計算で「減価修正」を求めます。

(22-11)÷22=0.5

この減価修正を先ほどの再調達価格に適用させると、

2,220万円×0.5=1,110万円

となり、査定額は1,110万円と判断できるのです。

3.収益還元法

収益還元法とは、将来的に発生する賃料をもとにした査定方法で、収益物件に対して用いられます。

「直接還元法」と「DCF法」の2種類があり、無料査定では計算のシンプルな直接還元法を使うのが一般的です。

直接還元法の計算式
不動産価格=1年間の純利益÷還元利回り

※純利益は年間の家賃収入額から経費を差し引いたもの、還元利回りは「1年間の純利益÷不動産価格×100」で求めた利回り。還元利回りを求めるときは、類似物件の取引事例や各不動産会社が独自に集めたデータをもとにすることが多い。

例えば、1年間の純利益が300万円、還元利回りが8%であれば、

300万円÷0.08=3,750万円

が査定額となります。

有料の不動産鑑定との違い

不動産の資産価値を調べる方法としては、無料査定のほかに「不動産鑑定士による有料の鑑定」があります。

不動産鑑定士とは、不動産の価値を客観的に調査・分析できる国家資格者です。一般的な物件だけでなく「事業用の大規模な土地の鑑定」や「国などが実施する公的調査」も業務に含まれます。

説明だけ聞くと不動産の無料査定より正確に見えますが、売却するときの価格を調べる方法としては、必ずしも適切とはいえません。

不動産会社の無料査定と、有料の不動産鑑定がどのように違うのか、詳しく見ていきましょう。

「税金の申告」や「訴訟」のときは不動産鑑定を使う

国家資格者である不動産鑑定士の鑑定結果は信頼性が高く、公的な証明書として使えます。精度の高さから、次のように「正確な資産価値」が重要なシーンでおこなわれます。

  • 相続税を申告するとき
  • 訴訟で不動産の資産価値を明確にする必要があるとき
  • 法人間で不動産を取引するとき

しかし、精度が高い分だけ調査には時間がかかり、費用も高額になります。標準的な戸建てでも、数十万円程度の鑑定報酬がかかるでしょう。

また、鑑定評価をしたからといって、不動産市場での需要が上がるということもありません。わざわざコストをかけるほどの必要性は少ないといえます。

「売却価格の予測」は無料査定のほうがおすすめ

公平な立場から正確な価値を見極めるのが不動産鑑定ですが、一方の無料査定は不動産会社が「この価格なら売れる」と判断した価格です。

そもそも、売買における価格は売主・買主の合意によって決まるものであり、本来の資産価値からかけ離れた価格でも双方が納得すれば成立します。

逆にいえば、不動産鑑定で正確な評価を出しても、その金額で「買いたい」という人が現れなければ売れません。

つまり、不動産の売却は「正確な資産価値」より「買主が納得できるか」が重要ということです。

「より高値でスピーディーに売ること」が目的の場合、市場ニーズや買主の心理、価格交渉も考慮した無料査定のほうが、不動産鑑定より効果的といえるでしょう。

査定の依頼から売却までの流れ

不動産査定から、実際に売却できるまでのおおまかな流れは次の通りです。

STEP.1
不動産会社に査定を依頼する
物件情報・個人情報を送り、査定を依頼する。
STEP.2
実際に査定してもらう
机上査定や訪問査定などで査定額を提示してもらう。
STEP.3
不動産会社と契約を結ぶ
売却依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ。
STEP.4
売却活動・売買契約の締結
売却活動を始め、買主が見つかったら売買契約を結ぶ。
STEP.5
代金の精算と物件引き渡し
代金を受け取り、物件の名義を変更して売却完了。

一括査定を利用すると仮定して、各段階の具体的な内容や押さえておきたいポイントを詳しく見ていきましょう。

1.不動産会社に査定を依頼する

まずは物件の査定を依頼します。一括査定の場合、インターネットで申し込むのが一般的です。

一括査定サイトにアクセスし、物件種別や所在地、面積や築年数など、必要事項を入力していきます。項目は簡単なものが多く、早ければ1分程度で入力可能です。

サイトにもよりますが、必要事項の入力後に査定可能な不動産会社の候補が表示されます。そこから実際に依頼する会社をいくつか選び、送信すれば申し込みは完了です。

2.実際に査定してもらう

申し込み後、即日~数日程度で不動産会社から連絡がきます。ここから先は不動産会社と直接やり取りすることになり、対応も各社で異なる可能性があります。

なお、不動産会社の査定は「机上査定」と「訪問査定」の2段階に分けられますが、それぞれの特徴は次の通りです。

机上査定 築年数や面積など、物件の数値的な情報のみでおこなう査定。訪問査定より早く価格を出せるが、やや正確性に欠けるのがデメリット。
訪問査定 不動産会社が物件を現地でチェックし、細かい情報を集めたうえでおこなう査定。日程調整などで手間はかかるが、より正確に査定できる。

基本的には申し込み時の情報で机上査定額を提示してもらえるので、その結果をもとに2~3社程度まで候補を絞って訪問査定を依頼しましょう。

また、査定額だけでなく不動産会社の態度や対応スピード、やり取りの正確さなどもチェックし、信頼できる不動産会社か判断することが大切です。

査定額に納得できなければ契約しなくてもOK

机上査定、訪問査定のどちらでも、提示された金額に納得できなければ契約を結ぶ必要はありません。

査定段階でキャンセルしても追加料などは発生しないため、遠慮なく断って大丈夫です。売却意思がないままずるずると話を進めても断りにくくなるだけなので、契約しないことをはっきりと伝えましょう。

なお、先にも解説した通り、査定額は「不動産会社が売れると考える金額」です。実際にその金額で売れるかはわからず、不動産会社と交渉しても最終的な売却価格が上がるわけではありません。

ただし、売り出し価格の決定権はあくまで売主にあるので、査定額より多少高値で売り出すことは可能です。不動産会社と相談して、どれくらいの金額が現実的かしっかりと検討しましょう。

依頼するのが買取業者なら査定額ですぐに売却できる

ここまでの解説は仲介業者と媒介契約を結ぶことを前提としていましたが、不動産会社には物件を直接買い取る「買取業者」も存在します。

仲介業者 売主と媒介契約を結び、買主を見つけて売買契約を成立させることで手数料を得る業者。
買取業者 自社で物件を買い取り、再生・再販することで利益を得る業者。

買取業者の場合、査定額で提示するのはその業者が実際に買い取る場合の価格です。不動産会社が買主となるので、金額に納得できればすぐに売買が成立します。

早ければ数日で現金化することも可能なので、少しでも早く売りたいときはおすすめです。

ただし、査定額はやや低くなる傾向があり、仲介業者を通して売るより3割程度安くなってしまう可能性があるので注意しましょう。

3.不動産会社と契約を結ぶ

査定額に納得できれば、次は不動産会社との契約です。買取業者であれば売買契約を、仲介業者であれば媒介契約を結びます。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴やメリット・デメリットが次のように異なります。

媒介契約 メリット デメリット
一般媒介契約 ・同時に複数の不動産会社へ依頼できる
・自分で買主を見つけても良い
・不動産会社にレインズ※への登録や状況報告の義務なし
専任媒介契約 ・不動産会社は7日以内にレインズへ登録する義務がある
・2週間に一度以上、必ず状況報告がある
・自分で買主を見つけても良い
・1社にしか仲介を依頼できない
専属専任媒介契約 ・不動産会社は5日以内にレインズへ登録する義務がある
・1週間に一度以上、必ず状況報告がある
・1社にしか仲介を依頼できない
・自分で買主を見つけるのは不可

※レインズ:業者間で不動産の売買・賃貸情報を共有するためのネットワーク。

一般媒介契約なら複数の不動産会社に担当してもらえますが、不動産会社からすれば他社に売買契約を取られてしまうリスクがあるため、積極的に売却活動をしてもらえない可能性があります。

個々のケースによりますが、一般的には専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだほうが早く売却できるでしょう。

4.売却活動・売買契約の締結

媒介契約を結んだら、買主を探すための売却活動が始まります。

具体的には、レインズに登録して他の業者を介した購入希望者が来るのを待ったり、不動産ポータルサイトやチラシなどで宣伝をおこなったりします。

購入希望者が来たら、内覧に対応することも必要です。基本的には不動産会社側で対応してもらえますが、まだ居住中のマイホームであれば、自分で案内をする場合もあります。

買主が決まれば一旦仮契約を結び、買主側のローン融資が決定してから本契約に進むのが一般的な流れです。

無事に売買契約の締結まで進めるには、売主側の努力も必要になります。不動産会社の報告をしっかり聞き、広告などが十分か、内覧時に好印象を持ってもらえる方法はないかなどを考えましょう。

5.代金の精算と物件引き渡し

売買契約を締結し、買主側の資金が準備できれば、代金の精算と物件引き渡しをおこないます。

地域の慣習や当事者の事情にもよりますが、これらの手続きは買主がローンを組んだ金融機関でおこなうのが一般的です。

売主・買主と不動産会社の担当者、金融機関の担当者、司法書士などが集まり、精算と引き渡しを同時におこないます。

司法書士が登記局で名義変更を申請し、1~2週間程度の審査を経て認められれば、売却は完了します。

まとめ

不動産の売却にあたって、不動産会社の査定は売却をスタートさせる第一歩です。

有料の不動産鑑定もありますが、売却にあたっては無料査定のほうがコストを押さえられますし、精度も必要十分といえます。

ただし、不動産会社によって査定額は数百万円単位で変わるので、複数の不動産会社を比較することが大切です。

査定を受けても不動産会社と契約するかは自由です。大きなデメリットもないので、あまり重く考えず気軽に利用してみましょう。

不動産の無料査定についてよくある質問

なぜ無料で査定を受けられるのですか?

不動産会社は集客のために無料査定をおこなっており、なるべく多くの売主に査定してもらうことで契約を獲得しているため、無料で査定をおこなっています。

無料だと査定が正確が不安です。

適当な査定は会社の信用を落としてしまうため、優良な不動産会社であれば正確な査定をおこないます。ただし、悪質業者だと相場よりはるかに高い金額を提示して、契約したあとに値下げを迫ることがあるので注意しましょう。

無料査定どこでどのように申し込めば良いですか?

不動産会社に直接依頼するか、オンラインの一括査定サイトを使いましょう。一括査定であれば、複数の不動産会社にまとめて申し込めるため、手軽に査定額を比較できます。

複数の不動産会社で査定額を比べる必要はありますか?

査定を受けるのが1社だけだと、その査定額が適正価格が判断が困難です。より高値で売るためには、複数社の査定を比較したほうが良いでしょう。

おすすめの一括査定サイトはありますか?

提携不動産会社数2,000件以上の一括査定サイト「イエウール」なら、全国対応でどのエリアでも査定に対応してもらえます。年間売却サポート件数は年間20万件を超えるため、実績の豊富さからもおすすめです。→【オンラインで価格がすぐわかる!】不動産の一括査定はこちら

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