不動産無料査定のトラブルとは？対策と売却を失敗しないためのコツ

不動産を売る際は、最初に査定をしてもらい、物件の価値を確かめるのが一般的です。大抵の不動産会社は無料査定をおこなっているので、査定自体に売主側の負担はありません。

しかし、査定を申し込むまではどんな不動産会社かわからないため、人によっては「悪質業者にあたってトラブルに巻き込まれないか」と不安に思う人もいるでしょう。

トラブルを避けるためには、事前に対策を知っておくことが大切です。そこでこの記事では、無料査定の代表的なトラブル例とその対策を紹介していきます。

対策のなかでとくに重要なのは、複数の不動産会社で査定して各社を比較することです。物件の相場を把握できますし、もっとも好条件で売却できる不動産会社を選別できます。

オンラインの一括査定を使えばまとめて複数社へ査定を申し込めるので、高値でスピーディーに売るためにもぜひ活用してみましょう。

>>【優良企業2,000社が提携！】無料の一括査定はこちら

不動産の無料査定でよくあるトラブル例と対策

不動産の無料査定でよくあるトラブルの代表例は、次の3つです。

• 不動産会社からの営業がしつこい
• 「見せかけの高額査定」や「相場より安い査定額」を提示される
• 査定してくれる業者が見つからない

売却活動に支障が出る場合もあるので、しっかりと対策を把握しておきましょう。

それぞれのトラブル例と、各対策を詳しく解説していきます。

【トラブル1】不動産会社からの営業がしつこい

不動産会社の無料査定は、基本的に集客を目的としています。無料査定でなるべく多くの不動産所有者とつながり、媒介契約を獲得するのが不動産会社の狙いです。

不動産会社が利益を得るためには、媒介契約を獲得する必要があります。無料査定だけで終わらないよう営業をおこない、それがエスカレートすることで「しつこい営業」になってしまうのです。

誠実な不動産会社であれば顧客の迷惑になるような行為はしませんが、悪質な業者にあたってしまうと、ひっきりなしに電話がかかってくる恐れもあります。

対策1：査定申し込み時に「メール連絡のみ」と伝える

しつこい営業を避けるためには、不動産会社側から電話してこないよう伝えておくことが大切です。連絡がメールのみであれば、心理的な負担は少なくなります。

優良業者であれば顧客のことを第一に考えるので、要望も快く了承してくれます。「相手に悪い」と考える必要はないので、遠慮なくリクエストしてみましょう。

反対に、こちらの要望を無視するような業者は悪質業者の可能性が高くなります。気持ちよく売却を進めるためにも、そうした業者とは関わらないほうが賢明です。

対策2：査定申し込み時に「机上査定」を指定する

不動産会社の査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」があります。

机上査定は物件の所在地や面積など数値上のデータを使って査定するのに対し、訪問査定は現地に担当者が赴いて細かい状況を調査します。

訪問査定のほうが査定の精度はあがるものの、不動産会社から「この依頼者は売却意思が強い」と思われやすく、営業も激しくなりがちです。

一方、「机上査定のみ」と指定すれば売却意思が強いとは思われにくく、営業活動を抑えることができます。簡単なデータさえ送れば査定してもらえるので、気軽に依頼できるのもメリットです。

対策3：「契約しない」という意思をはっきりと伝える

査定後、不動産会社と契約しないのであれば、その意志をはっきり伝えることが大切です。

無料査定をしてもらったからといって、契約を結ぶ必要はありません。査定額を見て売却自体を取りやめる人もいるため、不動産会社のほうも断られるのは日常茶飯事です。

不動産会社からしても、明確な意思表示がないと営業を続けるかやめるか判断しにくいため、契約しない旨をしっかりと伝えてあげましょう。

【トラブル2】「見せかけの高額査定」や「相場より安い査定額」を提示される

無料査定を依頼するうえで、「査定額で実際に売れるの？」「無料でも正確に価格を出してもらえるの？」といった疑問を持つ人は多いでしょう。

前提として、仲介業者の出す査定額は「3ヶ月程度で売れるであろう価格」です。あくまで予想であって、確実にその価格で売れるとは限りません。

予想とはいっても、不動産の知識とデータが十分にあれば高い精度で査定できます。不動産会社ごとに多少の差異はありますが、無料査定でも正確な「売れる価格」を算出可能です。

ただし、不動産会社のなかには相場とかけ離れた高額査定を提示し、媒介契約を結んだあとに「やっぱり売れないので値下げしましょう」といってくる悪質業者もいます。また、売却活動に手間をかけたくないために、相場より低すぎる査定額を提示して安く売り飛ばそうとする場合もあります。

こうした悪質業者を避けるためには、不動産会社の査定を鵜呑みにせず、自分自身も相場をおおまかに把握しておきましょう。

対策1：複数の査定を比較して相場を把握する

査定額が相場とずれていないか確認するもっとも手軽な方法は、複数の不動産会社に査定してもらうことです。

各社の査定額を比較すれば、大半が同じ価格帯に収まります。突出して高い（もしくは低い）査定額があれば、ひと目でわかるでしょう。

また、査定の比較は不動産会社を選別するうえでとても重要です。査定額以外の条件についても比べられますし、各社の顧客対応から「相性の良い不動産会社」を見極められます。

スムーズに、かつ適切な価格で不動産を売るためには、査定の比較は必要不可欠といえるでしょう。

なお、実際に比較する際はオンラインの一括査定を利用するのがおすすめです。簡単な入力で複数社に査定を申し込めるので、手間をかけずに優良な不動産会社を見つけられます。

対策2：査定以外の方法でも相場を調べておく

不動産会社の査定ほど正確ではありませんが、自分で価格相場を調べる方法もあります。基本的には、他の物件情報や取引事例を調べる方法です。

近隣の物件情報を調べる方法	・不動産ポータルサイトなどで現在売り出されている物件の情報から、価格相場を調べる方法。 ・売り出し価格は価格交渉を考慮して10~20%ほど高めに設定されている場合があるので注意。
過去の取引事例を調べる方法	過去の取引事例から成約価格を調べる方法。参考となるWebサイトに下記の2つがある。 ・国土交通省「不動産取引価格情報」 ・全国指定流通機構連絡協議会「不動産取引情報提供サイト」

近隣で条件の似た物件があれば、高い精度で売却価格を予想できます。

ただし、不動産の価格は、立地や売り出す時期など少しでも条件が変われば変動します。自分で調べた相場は、あくまで参考程度と考えておきましょう。

対策3：担当者の対応を見る

査定額そのものではなく、担当者の対応から信頼できる業者かどうか見極める方法もあります。

悪意をもって相場とかけ離れた価格を提示している場合、態度に不自然なところがあったり、説明が不明瞭になったりするため、そうした違和感がないかチェックするのです。

具体的には、次のような方法があげられます。

• 査定額の根拠を聞き、納得できる説明が返ってくるか確認する
• 売却期間や広告方法など、どのような売却プランを考えているか確認する
• 質問や相談に対して、的確かつ親身な返答をしてくれるか確認する
• 「いますぐ売らないと損します」など、売却を焦らせるようなことを言わないか確認する

不動産という大切な資産を売るにあたって、担当者の能力や人間性は非常に重要です。

なんとなくでも「相性が悪い」「信頼できない」と思ったら、担当者を変えられないか不動産会社のほうへ相談してみましょう。また、担当者替えをお願いできれなければ、不動産会社自体を変えるのも手っ取り早いのでおすすめです。

【トラブル3】査定してくれる業者が見つからない

地方や郊外の場合、対応している不動産会社が見つからない場合もあります。その地域に不動産会社が少なかったり、過疎化が進みすぎて不動産需要がない場合などに多いケースです。

需要が少なく売りにくい物件は、不動産会社としても取り扱いが困難なため、査定そのものを拒否される場合があるのです。

しかし、1社や2社に断られただけで売却を諦めるのは早計です。どんなに売りにくい物件でも、諦めずに不動産会社を探せば、売却できる可能性があります。

対策1：全国対応の一括査定サイトを使う

売りにくい物件を売却するときは、なるべく多くの不動産会社に問い合わせることが大切です。査定を断られた物件も、別の不動産会社なら取り扱ってもらえるかもしれません。

ただし、複数の不動産会社へ1社ずつ問い合わせるのは非効率的ですし、売主としての負担も増えてしまいます。短期間でまとめて依頼できるよう、オンラインの一括査定サイトを利用しましょう。

とくに、全国対応の一括査定サイトなら地方・郊外の物件でも対応可能な不動産会社を見つけられるのでおすすめです。

下記リンクから利用できる「イエウール」の一括査定は、全国カバー率No.1にもなった大手一括査定サイトなので、どんな地域の物件でも対応してもらえる可能性があります。

「査定してくれる業者が見つからない」と悩んでいるのであれば、ぜひ一括査定を活用してみましょう。

対策2：地元の不動産会社へ直接相談する

地元密着型の不動産会社に相談することで、地方・郊外の物件が売れる可能性があります。

不動産会社のなかには、地域のつながりを重視し、インターネットなどで大々的に宣伝していない企業もあります。

そうした「地元の隠れた不動産会社」であれば、大手などで査定を断られた物件でも取り扱ってもらえるかもしれません。

電話帳を使ったり、現地に行って近隣を探してみるなどして、売却物件の近隣に不動産会社がないか調べてみましょう。

不動産会社の査定はなぜ無料なのか？

無料査定のトラブルについていくつか紹介しましたが、そもそもなぜ無料で査定が受けられるのでしょうか？

前提として、不動産会社に売却を依頼した場合、媒介契約書（不動産会社と結ぶ契約書）には査定額を必ず記載することになっています。

第三十四条の二　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
（中略）
二　当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額

引用：e-Govポータル「宅地建物取引業法　第34条の2」

また、不動産の評価を業としておこなう（有料かつ反復継続的におこなう）のは、「不動産鑑定士」という国家資格者のみに許されている行為です。無資格の人が不動産の鑑定（有料での評価）を業務としておこなうと、刑事罰の対象となってしまいます。

さらに、不動産会社としては売主を多く集めたい、つまりは集客したいという事情があり、その手段として無料査定を宣伝・提供しています。

上記をまとめると、

• 売却依頼を受ける場合、結局は無料で査定する必要がある
• 有料での不動産鑑定は、無資格だと法律違反になってしまう
• 売主を集める方法として、無料査定サービスが有効

といった3つの事情が、無料で査定を受けられる理由です。

なお、無料査定と有料鑑定の違いについては関連記事でも解説しているので、よろしければ参考にしてください。

無料だからといって「売る予定は一切ない」という態度は避けるべき

不動産会社にもメリットがあるため無料査定をおこなっているわけですが、だからといって「売る予定は一切ない」という態度は避けたほうがよいでしょう。

あくまで売却したい人に向けたサービスなので、売る予定がないとはっきり言ってしまっては冷やかしにしか思われません。媒介契約につながらないとわかれば、不動産会社側も「真面目に相手するだけ時間の無駄」と考えてしまいます。

そのため、査定するときは「価格次第では売却を検討する」ぐらいの姿勢で申し込みましょう。査定を受けたからといって必ず売る必要はないので、「価格を見て売却しないことにした」と断っても角は立ちません。

良好な関係性を保っていれば、将来本当に売りたくなったとき改めて相談が可能であり、よきパートナーになってもらえる可能性があります。

不動産会社とトラブルになったときの相談先

不動産会社でトラブルになった際、どこに相談すれば良いか知っておけば、安心して無料査定を申し込めます。

代表的な相談先として、次の3つがあげられます。

• 弁護士
• 不動産会社の所属する業界団体
• 不動産適正取引推進機構
• 消費者生活センター

些細なトラブルで1人でも抱え込まず、まずは相談してみましょう。適切なアドバイスをもらうことで、悩みを解消することが可能です。

弁護士

法律関係のトラブルに関しては、弁護士に相談するのが確実です。金銭的な被害や、嫌がらせで精神的な苦痛を受けた場合は、まず弁護士に相談しましょう。

ただし、弁護士にも得意・不得意な法律ジャンルがあるので、相談するときは不動産問題や消費者問題を取り扱っている弁護士を選ぶのがおすすめです。

初回相談が無料の弁護士事務所を選べば、コストをかけずに法律のアドバイスをもらえます。

不動産会社の所属する業界団体

ほとんどの不動産会社は、なんらかの業界団体に加盟しています。それらの団体に相談すれば、トラブル解決に向けたサポートや、問題行動を起こした加盟企業への注意をしてもらえます。

代表的な業界団体と相談窓口は、次の通りです。

宅建協会（全国宅地建物取引業協会連合会）	都道府県宅建協会・不動産無料相談所一覧
全日（全日本不動産協会）	不動産相談室のご案内
FRK（不動産流通経営協会）	お問い合わせ
全住協（全国住宅産業協会）	全住協NET　ご意見・お問い合わせ

企業によって加盟している団体は異なるので、ホームページなどで確認しましょう。

不動産適正取引推進機構

不動産適正取引推進機構は、不動産取引に関する紛争防止や解決を目的とする一般財団法人です。宅建士試験の開催などもおこなっています。

消費者と不動産会社の間で起きたトラブルについて、無料の電話相談を受け付けています。

不動産取引に関する紛争解決の知見が豊富にあるので、的確なアドバイスをしてもらえるでしょう。

参照:一般財団法人 不動産適正取引推進機構「不動産取引に関する電話相談」

国民生活センター・消費者生活センター

国民生活センターおよび消費者生活センターは、国民生活に関する情報提供や問題解決をサポートする独立行政法人です。業種を問わず、様々な商品・サービスについてトラブル相談ができます。

不動産会社の迷惑行為や詐欺行為について相談すれば、適切な対処方法や、専門機関の紹介をしてもらえます。

全国各地にある消費者生活センターで対面相談ができるほか、休日は電話による相談も可能なので、いつでも問い合わせることが可能です。

→国民生活センター「全国の消費生活センター等」

「不動産価格を調べる方法」は目的に応じて使い分けることが大切

査定は不動産の売却価格を調べる方法ですが、不動産価格を調べたい人のすべてが売却を考えているわけではありません。

しかし、査定を申し込んだら不動産会社からの営業を完全に避けるのは困難です。

例えば「すぐには売らないけどなんとなく調べたい」という人もいるかと思いますが、売却意思が薄い人にとって、不動産会社とのやり取りは面倒にしかならないでしょう。

それぞれの目的に応じて適切な価格の調べ方があるので、上手に使い分けることが大切です。目的別におすすめの「不動産価格の調べ方」を見ていきましょう。

売却することが決まっているなら「不動産会社の無料査定」

売却する意思が固まっているのであれば、不動産会社の無料査定を利用しましょう。不動産会社に相談することで、査定から売却までスムーズに移行できます。

「不動産会社からの営業がしつこい」というトラブル例をあげましたが、適度な勧誘であれば「不動産会社から積極的に声をかけてもらえる」というメリットになり、売却活動においてプラスとなります。

「売り時はいつか」「いま売り出せばどれくらいの期間で売れるのか」などの情報を提供してもらえるため、最良の条件で売却するためにも積極的に活用していきましょう。

おおまかな価格を知りたいだけなら「匿名査定」

すぐに売る予定はなく、おおまかに価格を知りたいだけなら、匿名査定サービスを使うと良いでしょう。

匿名査定は物件情報だけで査定額がわかるサービスで、個人情報不要で利用できる点が通常の査定と異なるポイントです。

AIやビッグデータを活用したWebサイトが主流で、精度こそ通常の査定に劣るものの、ざっくりとした相場を調べることはできます。

詳しくは関連記事で解説しているので、気になる人はぜひ参考にしてください。

遺産相続や特殊な不動産の売買は「有料の不動産鑑定」

不動産鑑定とは、国家資格者である不動産鑑定士に不動産の価値を調べてもらう方法です。不動産鑑定には高い信頼性があり、公的な資料としても利用可能です。

不動産会社の無料査定より細かく調査され、厳格なルールのもと価格を算出します。ただし、不動産鑑定士の報酬として数十万円かかるため、金銭的コストが重くなります。

不動産鑑定をおこなったからといって高く売れるとは限らないため、一般的な物件の売却で不動産鑑定をすることはほとんどありません。

不動産鑑定は、遺産相続に伴う財産調査や、法人間で特殊な不動産を売買するときなど、価格の公平さと正確性が重視される場合に利用されると覚えておきましょう。

不動産売却で失敗しないためのコツ

査定でトラブルがなくても、不動産売却には注意すべき点が多くあります。とくに重要なポイントとして、次の3点があげられます。

• 不動産会社がしっかり売却活動をしているかチェックする
• 売りたい期限を考慮して戦略を練る
• 掃除やホームステージングなどで内見対策をおこなう

不動産売却で失敗しないためはどんなことに気をつけるべきなのか、具体的なコツを見ていきましょう。

不動産会社がしっかり売却活動をしているかチェックする

不動産会社に任せきりでは、自分の物件が適当に扱われてしまうかもしれません。媒介契約の締結後、不動産会社がしっかり売却活動をおこなっているかチェックすることが大切です。

広告の内容に過不足はないかなど、買主視点で物件情報をチェックし、気になる点や不満点は率直に不動産会社へ伝えましょう。

なお、媒介契約には次の3種類があり、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」であれば不動産会社は定期的な報告の義務を負うことになります。

媒介契約	メリット	デメリット
一般媒介契約	・同時に複数の不動産会社へ依頼できる ・自分で買主を見つけても良い	・不動産会社にレインズ※への登録や状況報告の義務なし
専任媒介契約	・不動産会社は7日以内にレインズへ登録する義務がある ・2週間に一度以上、必ず状況報告がある ・自分で買主を見つけても良い	・1社にしか仲介を依頼できない
専属専任媒介契約	・不動産会社は5日以内にレインズへ登録する義務がある ・1週間に一度以上、必ず状況報告がある	・1社にしか仲介を依頼できない ・自分で買主を見つけるのは不可

※レインズ：売買・賃貸の物件情報を共有するコンピューターネットワークシステム。

専任媒介契約や専属専任媒介契約のほうが早く売れる可能性が高いため、基本的にはこれらの媒介契約を結ぶと良いでしょう。

悪質業者の「囲い込み」に注意

専任媒介契約や専属専任媒介契約の問題点として、不動産会社による「囲い込み」リスクがあります。

囲い込みをされると売却期間が長くなってしまい、売主にとっては不利益です。売主の意思と関係なく囲い込みをおこなう不動産会社は、悪質業者といえます。

囲い込みを見破るためには、次のポイントをしっかりチェックしましょう。

• 他社を通した購入希望者が一切現れない
• 物件自体に問題はないのに、3ヶ月以上内見希望がない
• レインズの物件ステータスがおかしい

レインズは不動産業者が物件情報を共有するためのネットワークですが、売主は自分の物件に限り閲覧する権限があります。

物件をレインズに登録した不動産会社は、売主に登録証明書を渡す義務があるので、そこに記載されているIDとパスワードを使って取引状況を確認してみましょう。

買主が見つかっていないのに、ステータスが「売主都合で一時紹介停止中」「書面による購入申込あり」となっている場合、囲い込みをされている恐れがあります。

売りたい期限を考慮して戦略を練る

不動産は、売り出せば確実に売却できるというものではありません。どれだけ良い物件でも、需要がなければいつまで経っても売れ残り続けます。

大切なのは売却期限に合わせた戦略を練ることで、個々の事情に合わせて価格を設定することが重要となります。

例えば、売却期限が1ヶ月程度なら相場より多少の値下げが必要ですし、1日でも早く売却したいのであれば最短数日で現金化できる買取業者へ相談するのもおすすめです。

一方、売却に1年かけていいのであれば、高めの価格設定でじっくり買主を探せます。

「スピード重視なら安めに売り出す」「時間的に余裕があるなら価格を重視する」というように、売りたい期限によって価格設定を工夫しましょう。

掃除やホームステージングなどで内見対策をおこなう

購入希望者が物件を見学する「内見」は、成約を左右する重要イベントです。内見時の印象次第では、購入をキャンセルされる恐れもあります。

印象を良くするためには、物件が居住中・空室のどちらであっても、こまめに清掃することが大切です。物件を「商品」と考え、お客様を迎えるという意識できれいにしておきましょう。

また、より物件の魅力を高める方法として「ホームステージング」というサービスがあります。家具などを統一し、モデルルームのように演出する方法です。

ホームステージングを専門とする業者も近年増えてきているので、物件がなかなか売れないときは相談してみると良いでしょう。

まとめ

不動産の無料査定は、売却価格を調べるために必要不可欠です。トラブルの可能性もゼロではありませんが、ほとんどの不動産会社は誠実に対応してくれます。

この記事で解説した対策を押さえておけば、大きなトラブルに発展することはほとんどないでしょう。

ただし、不動産会社によって査定基準が異なる場合も多いので、正確に相場を調べるためには複数の査定を比較することをおすすめします。

面倒だからと適当に不動産会社を決めず、しっかりと吟味して契約することが、不動産売却を成功させるために大切です。