病死の事故物件は売却にどう影響する？価格と早く売るためのポイント

人の死があった物件を事故物件といいますが、死因が病死の場合、原則として事故物件とはみなされません。

ただし、発見が著しく遅れた場合や、それにより室内に汚れや匂いがついてしまっているような場合は、事故物件に該当します。

事故物件に該当すると、物件の資産価値は下がり、売主は買主に対して告知義務が発生します。

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病死があった物件は事故物件？価値は何割下がるのか？

病死は一般的には事故物件の事由には該当しません。しかし、発見が遅れた場合など事故物件としてみなされるケースもあります。

もちろん事故物件となれば物件の価値が下がり、適切な売却先も異なるので、ご自身の物件が事故物件かどうか見極めることが重要です。

まずは病死があった物件が事故物件に該当するかどうかを見極めるポイントについてみていきましょう。

病死は一般的に事故物件の理由に該当しない

一般的に、病死は事故物件の事由には該当しません。以下の条件を満たしていれば、事故物件として認定されないことがほとんどです。

事故物件に該当しない病死の条件

病死や老衰などによる自然死は「仕方のないもの」「必ず起こり得るもの」として処理されることが多く、買い手のイメージを損なう原因にならないからです。また病死は、極力建物に損失を起こす可能性が少ないということも、事故物件に該当しない理由のひとつ。

汚れや臭いもなければ市場価値はほぼ下がらない

居住者が亡くなってしまっても、死後すぐに家族に発見されたり腐敗臭がなかったりする物件は、市場価値はさほど下がりません。

この場合は訳あり専門の買取業者ではなく、通常の不動産業者でも買い取ってもらえる可能性が高いので、売却先はさほど気にする必要はないでしょう。もし査定額に納得いかない場合に訳あり専門の買取業者でも査定をとってもらう形で十分です。

病死の中でも孤独死の場合は事故物件に該当する可能性あり

孤独死とは、誰にも看取られず孤独に他界してしまった自然死のこと。

同居する家族がいなく、発見がひどく遅れてしまった孤独死の場合は「事故物件」として認識されてしまう恐れがあります。孤独死は死後発見が遅れるケースがほとんどで、その結果「腐敗臭が漂ってしまう」「建物に臭いや体液などのシミが残る」「近隣住民へ不快な印象が強く残ってしまう」ため、買い手のイメージを悪くしてしまう可能性があるからです。

さらには、ニュースやウェブなどに「孤独死した物件」として取り上げられてしまった場合、発見が早く腐敗臭がなくても、物件の印象が悪くなり買い手がつきにくくなる恐れも出てきます。

病死が原因で事故物件に該当する場合は1〜3割減が一般的

病死が原因で事故物件に該当するような場合、本来価値の1〜3割減が目安となります。

ただし、明確な指標があるわけでもなく、築年数など物件の状態にも左右されるため上記はあくまで目安です。さらに、汚れや匂いがひどい場合は大きな減額になる可能性も否定できないことは留意しておくべきでしょう。

実際にどれぐらいの価値があるかは査定をとってみないとわかりません。もし現在お持ちの物件の価値が気になる場合は当社の査定フォームからお気軽にお申し込みください。

事故物件とみなされると告知義務が発生する

告知義務とは、不動産がもつ瑕疵（欠点や欠陥）はすべて買主に伝えなければいけないという義務です。

売主が告知義務を怠ると契約不適合責任に問われ、買主から損害賠償や契約解除を請求される恐れがあります。

告知義務の有無に関しては、国土交通省がガイドラインを作成しており、ガイドライン内の「告げなくてもよい場合」では、次のように記載されています。

【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）。 ※事案発覚からの経過期間の定めなし。

引用：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン　告知について①」

病死は自然死に含まれるため、病死があっただけでは事故物件とみなされないのです。

一方、同じガイドライン内では次のようにも記載してあります。

・宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。
・人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。

引用：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン　告知について①、②」

つまり、買主にとって購入の意思決定に大きな影響をおよぼす場合や、買主側から問われた場合は、正直に伝える必要があるということです。

結局のところ、事故物件となるかどうかは個々の状況に大きく左右されるため、まずは専門家である不動産会社に相談し、適切な売却方法を取ることが重要です。

病死があった家で早く買い手を見つけるためのポイント3つ

購入希望者が物件に対してどのような印象を持つかによって、売却のしやすさが変わります。物件のイメージが悪ければ、相場よりも安くなるどころか、買い手がつかずいつまでも売れ残ってしまう恐れも出てきます。

できるだけ、スムーズに売却するためには、以下のポイントをおさえておくことが大切です。

それでは、上記の3点についてそれぞれ詳しく解説していきます。

①環境の良さをアピールする

一般的に、事故物件として認識されてしまうと値下げ交渉されやすくなり、相場よりも安く契約されてしまうことがほとんどです。しかし、駅チカ物件であったり周辺環境が良かったりするような立地条件が良い場合、交渉次第ではさほど値を下げずに売却できます。

交渉する方法は、媒介契約を結ぶ不動産会社に任せておけば問題ありませんが、もし自身で交渉を行う場合には、以下のように物件の魅力をアピールしてみましょう。

物件のアピールポイント

購入希望者の中には、心理的瑕疵物件かどうかよりも、住みやすさを重視する人もいます。

例えば、若いファミリー層であれば、教育施設やスーパーなど周辺環境をアピールすると成約しやすくなります。また高齢者がいるファミリー層であれば、周辺に病院や介護施設があること、室内や玄関ポーチにバリアフリー設備がある方が喜ばれます。

このように、内見しにきた購入希望者が、何を求めて物件を探しているのか、詳しくヒアリングしながら、物件の魅力をアピールしてみましょう。

②特殊清掃やリフォームを検討する

床や壁に腐敗臭や体液痕が残っていた場合、特殊清掃やリフォームを実施してから売却することも検討しましょう。建物内を綺麗にすると、購入希望者のイメージをゼロにはできませんが、改善させることもできます。

しかし、物件内に死亡事故があった場合、特別な清掃スキルが必要となるため、一般的なハウスクリーニング業者では清掃を断られてしまうこともありますので、特殊清掃業者を頼りましょう。

血液のような体液は感染症の恐れもあるため、汚れを落とすことだけでなく感染症対策も行わなければいけません。もし体液が床や壁にしみ込んでいた場合、薬剤では除去しきれないため、リフォームもしくは解体作業も必要となります。

また、特殊清掃を実施するときには、解体工事登録がされている業者を選びましょう。

一見、解体と特殊清掃には何の関係もないようなイメージを持つかもしれませんが、令和元年より法改正があり、特殊清掃業者は、都道府県への届出が必要となりました。自治体のホームページにアクセスし、解体工事登録がされていない特殊清掃業者は違法業者の可能性があります。大切なご自宅を売却するためにも、必ず依頼前に業者チェックを行いましょう。

③不動産会社に直接買取ってもらう

売却には「仲介」と「買取」という販売方法があります。買い手がつかずお困りのときは、不動産会社に直接買い取ってもらう買取がおすすめです。

一般的な仲介よりも「早く」「スムーズに」売却できる買取は、訳アリ物件を売却したいときに、しばしば活用されます。

仲介と買取の違いを以下に記載しますので、参考にしてください。

方法	仲介	買取
特徴	・不動産会社が仲介役となり、買主を紹介してもらう	・不動産会社に直接物件を販売する
メリット	・買取よりも相場が高い	・不動産会社との交渉次第で早めに売却が完了する ・仲介手数料や清掃費用が不要
デメリット	・買主を見つけるところから始まるため、半年～1年以上かかることも ・仲介手数料が必要	・買取相場は仲介の7割ほど

上記の表でもわかるように、買取は一般的な仲介売却よりもスムーズに売却できる反面、相場が値下がりしてしまう傾向にあります。しかしながら、買取は現状のままで売却できることが多いため、特殊清掃やリフォーム工事不要なケースがほとんどです。

「相続のため早く不動産を現金化したい」「遠方に住んでいるため、売却に時間を取ることができない」という場合は、たとえ相場が安くても不動産会社に買取を依頼することも視野に入れてみましょう。

まとめ

一般的な自然死は事故物件に該当することはありません。

しかし、孤独死のように死後発見が遅れたり腐敗臭が残ってしまったりする場合には、事故物件として扱われてしまうことがあります。できるだけ高く売却するために、死亡したことを隠すと瑕疵担保責任を負うことになりますので、告知義務は忘れずに行いましょう。

もし、購入希望者が見つからないときには、物件の魅力を上手に伝えたり特殊清掃や買取を検討すると、比較的売却がスムーズに進みます。このページで紹介してきたコツを意識しながら、売却を進めていきましょう。