不動産査定に料金はかからない！有料の不動産鑑定との違いやそれぞれの必要シーンも解説

不動産の価格を調べる方法として、代表的なのは不動産会社が無料でおこなう「査定」です。しかし、査定以外にも「鑑定」という、有料で価格を調べる方法もあります。

一般の人からしてみると、それぞれどのような違いがあるのかわからないのが普通です。無料の査定と有料の鑑定、どちらの方法で価格を調べるべきか悩む人も多いでしょう。

結論からいえば、不動産の売買では基本的に無料査定を利用すべきです。売却価格の参考にするだけなら、有料の査定が必要なケースはほとんどないでしょう。

鑑定は、裁判所や税務署での手続きなど、価格の公正さが重要なときにおこないます。売買ではあくまで売主・買主の同意で価格が決まるため、公正さはそれほど重要ではありません。

査定の精度を少しでも上げたい場合は、一括査定の利用がおすすめです。複数の査定額を比較することで、平均的な価格相場を調べることができます。

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• 査定は「不動産会社が提案する売却価格」、鑑定（有料の査定）は「不動産鑑定士による客観的な評価」
• 鑑定の料金はおおむね20万円~が相場だが、依頼先によって大幅に変わる。
• 一般的な物件の売買であれば、料金のかからない「不動産会社の査定」を使うべき。

「不動産査定」と「不動産鑑定」の違い

不動産の価格を調べる方法には、「不動産査定」と「不動産鑑定」の2種類があります。言葉は似ていますが、それぞれ目的が異なり、算出される金額も違うので注意が必要です。

不動産査定は、不動産会社が売買のために価格を調べるものであり、基本的に無料でおこなえます。

一方、不動産鑑定は物件の客観的な価値を評価するもので、不動産鑑定士に報酬を支払わなければいけません。

それぞれの方法で算出される金額にどのような意味があるのか、具体的な違いを見ていきましょう。

不動産査定は「不動産会社が提案する売却価格」

「不動産査定」と言った場合、一般的には不動産会社がおこなう査定のことを意味します。

不動産会社の査定は、物件の売却にあたって価格設定をするためにおこなわれます。つまり、「いくらで売り出すべきか」を判断するための方法です。

過去の取引事例や直近の市場動向、物件の管理状態などを考慮し、相場に合った価格が算出されます。

ただし、査定額はあくまで「不動産会社の提案」であり、実際にいくらで売り出すかの決定権は売主にあります。査定額より高めに売り出しても、反対に安くしても構いません。

また、不動産売買では買主との価格交渉も発生します。売主・買主の双方が同意した価格で売買されるため、最終的な価格も変動する可能性があるのです。

不動産鑑定は「不動産鑑定士による客観的な評価」

不動産鑑定とは、不動産の客観的な価値を判定する方法であり、不動産鑑定士だけがおこなえる独占業務です。

不動産鑑定士は高度な知識と能力を持っており、国などが実施する公的な不動産評価にも従事できます。不動産鑑定の評価額には高い信頼性があり、不動産の価値としてもっとも公正な金額といえるでしょう。

ただし、不動産鑑定を依頼するときは報酬の支払いが発生します。個々のケースによりますが、料金はおおむね20万円~が一般的です。

また、通常の不動産売買で不動産鑑定をおこなうケースはそれほど多くありません。売買で不動産鑑定が必要になるのは、特殊な物件を売るときなどに限られます。

いずれも結果通りの金額で売れるとは限らない

査定と鑑定のいずれも、その金額で必ず売却できるわけではありません。より高く売れる場合もあれば、安くなってしまう場合もあります。

査定については先に解説した通りですが、鑑定についても同じことがいえます。いくらで売り出すかは売主の自由ですし、最終的な価格は買主との価格交渉次第です。

「査定額や鑑定評価の通りに売買しなければならない」というルールはないため、売主と買主の合意さえあれば、自由に価格を決められるのです。

ただし、不自然に安すぎると「低廉譲渡」とみなされるため注意が必要です。低廉譲渡とみなされると次のようなルールが適用され、買主・売主の双方に余計な税金が課されます。

参照：国税庁「時価より低い価額で売ったとき」

参照：国税庁「著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」

不動産査定に料金はかからないのが原則

不動産会社の査定は、基本的に無料で受けられます。「無料であなたのお家を査定します」という広告を見たことがある人も多いでしょう。

不動産会社の査定が無料になっている理由は、集客を目的としているからです。無料査定でなるべく多くの不動産所有者とつながり、媒介契約を結ぶことが目的となります。

ここで問題となるのが、顧客獲得のために不自然な高額査定をする業者です。不動産所有者には「査定額が高いほど良い業者である」と考える人が多いため、忖度して高値をつける不動産会社があります。

しかし、高額査定に目がくらんで売却を依頼してしまうと、あとから「やっぱり売れないので安くしましょう」と大幅な値下げを提案されるケースがあります。

こうしたトラブルを防ぐには、なるべく多くの不動産会社に査定を依頼し、おおまかな価格相場を把握することが大切です。

オンラインの一括査定を使えば、手間なく複数の不動産会社へ査定を依頼できるので、手軽に平均的な価格相場を把握できます。

有料の査定は違法業者の可能性がある

有料の査定をおこなっている不動産会社は、違法業者の可能性があるため注意しましょう。

不動産鑑定法では、無資格者の不動産鑑定業（事業として有料の査定をおこなうこと）を禁止しています。

不動産鑑定業者の登録を受けない者は、不動産鑑定業を営んではならない。

引用：e-Govポータル「不動産の鑑定評価に関する法律　第33条」

仮に名目が「鑑定」や「査定」でなくても、不動産の価値を金額で提示する行為によって報酬を受け取る場合、上記の条文に抵触する可能性があります。

本来、不動産会社が負担する各種コストは、売買を成立させたときに発生する仲介手数料に含まれています。査定のみで別途料金を取る不動産会社は、なるべく避けたほうがよいでしょう。

有料査定が違法にならないケース

有料査定が違法にならない例外として、次の3つが定められています。

• 農地・採草放牧地・森林の売買価格を評価するとき
• 損害保険で建物の保険金などを算定するとき
• 建築士が建築士事務所の業務として建物を鑑定するとき

これらの行為は不動産の鑑定評価に含まれないものとされ、不動産鑑定法が適用されません。不動産鑑定士以外も価値を判定できます。

逆にいえば、上記の行為にあてはまらない有料査定はすべて不動産鑑定法によって規制されることになります。

参照：e-Govポータル「不動産の鑑定評価に関する法律　第52条」

不動産鑑定は20万円~の料金が発生する

不動産鑑定の料金については統一された決まりがなく、不動産鑑定事務所はそれぞれ独自に料金を設定できます。

おおまかな相場として、1件につき20万円程度からとしている事務所が一般的です。物件の種類や規模、鑑定の目的などによって変動します。

不動産会社の査定と比べて大きな費用がかかるため、依頼するときは慎重に検討することが大切です。

鑑定の料金は「不動産鑑定報酬基準」を目安とする場合が多い

多くの不動産鑑定事務所で料金の目安となっているのが、国土交通省が行政機関に配布する「公共事業に係る不動産鑑定報酬基準」です。

この基準では、次のように物件種類および鑑定目的と評価額によって報酬が決まる仕組みとなっています。

参照：株式会社中田不動産鑑定「不動産鑑定の費用　公共事業に係る不動産鑑定報酬基準（令和2年3月改正）」

上記はあくまで「公共事業で鑑定を依頼するときの報酬基準」なので、民間の鑑定報酬でそのまま採用されるわけではありません。この基準をベースに、それぞれの事務所が独自の料金体系を設けています。

また、報酬基準を定める形式以外にも、鑑定の作業量によって変わる「積み上げ型」や、物件種類などに関係なく一律で料金を定める「定額型」を採用する事務所もあります。

いずれにせよ、不動産鑑定の料金はケース・バイ・ケースで決まるため、依頼前に見積もりを出してもらうようにしましょう。

鑑定士事務所ごとの具体的な報酬例

実際にどれくらいの料金になるのか、いくつかの不動産鑑定事務所を具体例として見ていきましょう。

まずは、埼玉県と東京都に事務所がある「株式会社赤熊不動産鑑定所」です。

参照：株式会社赤熊不動産鑑定所「料金表」

物件種別ごとに最低価格を設定し、見積もりによって実際の金額を決定するシステムとなっています。

続いて、兵庫県にある「関西みなと鑑定株式会社」の料金表を紹介します。

参照：関西みなと鑑定株式会社「料金・サービス案内」

こちらは評価額別に報酬基準が設定されており、1億円ごとに料金が上がるというシステムです。

最後に、埼玉県の「あらい不動産鑑定株式会社」の料金表を見てみましょう。

参照：あらい不動産鑑定株式会社「料金表」

この事務所は不動産の規模別に報酬基準を定めており、評価額が高くても面積の小さい物件であれば費用を抑えることができます。

このように、不動産鑑定の料金設定は事務所ごとに大きく変わります。

鑑定したい物件の規模や種類によって「お得に鑑定できる事務所」は異なるので、費用が気になる人は複数の鑑定士事務所に見積もりを依頼してみましょう。

安価で簡易調査をしてもらうこともできる

正規の不動産鑑定には高額な報酬が発生しますが、リーズナブルな価格で依頼できる「簡易調査」もあります。

調査内容を省略する代わりに低価格となっており、本来の不動産鑑定より5万~10万円ほど安く依頼できます。名目としては「調査報告書」や「価格調査」とされるのが一般的です。

税務署・裁判所への提出など公的な場面では使えませんが、私的利用の目的で不動産価値を知りたいときには有効です。

例えば、親族間で不動産を売買するときや、企業の内部資料として価格を調べたいときに、簡易調査をおこなう場合があります。

「査定」と「鑑定」どちらを利用すべき？

ここまで査定と鑑定の料金について解説してきましたが、「結局どっちを利用すべきなの？」と疑問に思っている人もいるでしょう。

結論からいうと、「一般的な不動産売買なら査定」「売買以外や特殊な状況なら鑑定」という風に使い分けるのが適切です。

方法別の適切なシーンを理解しておけば、不動産の価格を調べるときに迷うことはなくなります。

査定と鑑定、それぞれの適切な使い方を見ていきましょう。

一般的な不動産売買なら無料査定を利用すべき

売買の場合、不動産の価格を調べるのは「不動産がいくらで売れるか」を知りたいからです。そうした目的の場合は、不動産会社の査定が適切となります。

なぜなら、売買価格は必ずしも物件自体の資産価値に比例するとは限らず、売買市場における需要と供給のバランスで決まるからです。

鑑定でも市場の動向はある程度考慮されますが、あくまで物件の資産価値を測るための一要素です。売買における需要と供給の見極めは、不動産会社のほうが専門家といえます。

不動産会社はなるべく早く・高値で売るのが仕事であり、そのために日々努力や工夫をしています。現実的な範囲で最高の売却条件を判断するには、不動産会社の査定が最適なのです。

より適正な価格で売りたいなら一括査定がおすすめ

より正確に売却価格を知りたければ、複数の不動産会社で査定をしてもらいましょう。各社の査定額を比べることで、価格相場の把握や不動産会社の選別を簡単におこなえます。

不動産会社の査定額は「うちならこれくらいの価格で売れる」という意思表示でもあります。そのため、各社の営業力や、培ってきた知識・経験によって、各社の査定額は大きく変わるのが一般的です。

場合によっては1,000万円の差がでることもあり、査定するのが1社だけだと安値でしか売れない「実力の低い業者」にあたってしまうかもしれません。

しかし、一括査定で各社の査定を比較すれば、条件の良い会社・悪い会社を見極めることが可能です。各社の査定額から平均値を割り出せば、相場価格も判断できます。

スムーズかつ適正価格での売却を実現するためには、ぜひ一括査定を利用し、優良な不動産会社を選別するようにしましょう。

「売買以外や特殊な状況」なら不動産鑑定がよい

通常の売買以外で不動産の価格を知りたいときは、不動産鑑定で客観的な価値を評価してもらいましょう。

具体的な状況としては、次のような事例があげられます。

• 相続や離婚で財産を分割するとき
• 土地の相続税を申告するとき
• 不動産関連で調停や訴訟を起こすとき
• 贈与や親族間売買をするとき
• 特殊な物件を売買するとき

それぞれの詳しい内容を解説していきます。

相続や離婚で不動産を分割するとき

相続時の遺産分割や、離婚時の財産分与で、不動産を分割するケースがあります。

売却して現金で分割するなら査定を使うべきですが、他の財産と相殺する場合や、だれか一人が取得する代わりに他の人へ代償金を支払う場合は、鑑定で公正な評価額を出したほうがトラブルを防げます。

また、査定はそもそも売却を前提におこなうものです。「売るつもりは一切ない」ということが伝わってしまうと、不動産会社もまともに相手してくれません。

土地の相続税を申告するとき

土地の相続税を申告する際、不動産鑑定をすることで節税につながるケースがあります。

不動産の相続税は、原則として路線価をもとに算出されます。路線価とは、道路ごとに「1㎡あたりの地価」を設定し、その道路に接する土地の評価額を「路線価×土地面積」で計算する方法です。

しかし、土地の形が歪であったり、なんらかの特殊な問題を抱えていることで、「現状の時価」が「路線価による評価額」を下回っている場合があります。

こうした土地は、不動産鑑定で現状の時価を算出することで、結果的に評価額を下げることができます。評価額が下がれば税額も下がるため、結果として節税につながるのです。

不動産関連で調停や訴訟を起こすとき

不動産について裁判所で争うようなケースでは、不動産鑑定がおこなわれます。例えば、賃料の増減額請求で適正な賃料を判断するときや、共有物分割請求※で物件の時価を把握するときに必要です。

訴訟で不動産鑑定をする場合、だれが依頼するかによって「私的鑑定」と「公的鑑定」に分かれます。

私的鑑定は、当事者が自分の主張の正当性を示すためにおこなうものです。鑑定ではありますが、公正といえる範囲で依頼者が有利になるよう評価されている可能性があります。

一方の公的鑑定は裁判所が依頼するもので、審理において当事者の意向を含まない「中立的な評価」が必要と判断された場合におこなわれるものです。

定義でいえば公的鑑定のほうが優先されそうですが、実際にはそうとも限りません。いずれの鑑定も、あくまで裁判官が判決を下すための参考資料でしかないからです。

訴訟では当事者の証言や証拠、その他あらゆる事情が考慮されるため、裁判官が公的鑑定を一部修正したり、私的鑑定のほうを優先して採用することもありえます。

贈与や親族間売買をするとき

贈与のために価格を知りたい場合、売却を前提とする不動産会社の査定は利用できません。しかし、鑑定で公正な評価額を出しておけば、贈与税の申告時に資料として提出可能です。

また、親族など親しい間柄で売買する場合、当事者だけで取引を完結させ、仲介手数用を節約することがあります。こうしたときに鑑定をおこなえば、トラブルなく売買価格を決定できます。

このように、不動産会社を使わず当事者だけで不動産をやり取りする場合は、鑑定を利用しましょう。

特殊な物件を売買するとき

一般的な不動産会社では取り扱っていない物件を売買する場合、不動産鑑定が必要になります。

具体的な例としては、

• ゴルフ場やスキー場
• 池・沼・森林・牧草地など
• 法人所有の不動産

などがあげられます。

こうした物件は、法令上の取り扱いが特殊であったり、売買事例が少なかったりなどが原因で、明確な価格相場がありません。

査定で適切な価格を判断できないため、不動産鑑定士による鑑定評価が必要となります。

まとめ

不動産査定と不動産鑑定は、料金がかかるかどうかだけでなく、その内容や目的が違います。

端的にいえば、査定は不動産会社が「これくらいで売れるだろう」と予想したもので、鑑定は不動産鑑定士が物件の客観的な価値を評価したものです。

重要なのは、どちらも絶対的な効力をもつ金額ではないことです。とくに売買では、査定額や鑑定額で売れるとは限りません。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、シーンに合わせて適切な方法を利用しましょう。一般的な物件の売買であれば、無料の査定でも十分に価格の参考となります。