不動産鑑定を格安で受ける方法とは？低料金の鑑定事務所を紹介

不動産の価格を調べる方法として、不動産鑑定というものがあります。国家資格者である不動産鑑定士が、物件の価値を客観的に評価するものです。

相続の税申告のほか、企業の不動産活用などでも利用される鑑定ですが、その費用がどれくらいになるかはあまり知られていません。

じつは、不動産鑑定の料金には決まりがなく、不動産鑑定士が自由に価格を設定できます。どこに依頼するかによって、料金は大きく変わるのです。

この記事では、不動産鑑定の一般的な料金体系やおおよその相場、そして格安で依頼できる不動産鑑定事務所を紹介しているので、鑑定を検討している人はぜひ参考にしてください。

なお、一般的な不動産の売買であれば、不動産会社の査定を受けるほうがコストがかからずおすすめです。無料で申し込める一括査定もあるので、物件の評価に費用をかけたくない場合は活用してみましょう。

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不動産鑑定の費用は鑑定業者によって大きく変わる

不動産鑑定にかかる費用は、不動産鑑定士への報酬と、調査にかかる経費が主な内訳です。

法律などの統一的なルールはないため、料金体系は鑑定業者がそれぞれ自由に設定できます。基本的には、物件の評価額や種類をもとに設定している鑑定業者が多数派です。

格安で不動産鑑定を依頼するためには、まずどのような料金体系があるのか把握しておきましょう。

主な料金体系の種類

不動産鑑定士の料金体系は、おおむね次の3つに分類されます。

• 報酬基準型
• 積み上げ型
• 定額型

採用している鑑定業者の多さは、上から「1.報酬基準型」「2.積み上げ型」「3.定額型」の順番です。

それぞれの詳しい内容を解説していきます。

1.報酬基準型

報酬基準型は、物件種別ごとに価格を設定する料金体系です。具体的には、次のような基準を設けて料金を決定します。

物件の評価額	土地もしくは建物 （どちらか1つ）	土地と建物	マンション
500万円まで	190,000円	260,000円	300,000円
1,000万円まで	220,000円	300,000円	340,000円
1,500万円まで	250,000円	340,000円	480,000円
2,000万円まで	280,000円	380,000円	520,000円

※上記の表はあくまで一例です。実際の料金表ではありません。

評価額は固定資産税評価額を流用する場合が多く、高額な物件ほど料金も高くなります。明確でわかりやすいため、多くの鑑定業者に採用されている料金体系です。

「不動産鑑定報酬基準」を目安にする鑑定業者が多い

報酬基準型を採用している鑑定業者の多くは、「公共事業に係る不動産鑑定報酬基準」をもとにしています。

この基準は、国土交通省の関連機関である「中央用地対策連絡協議会事務局」が出しているもので、自治体が公共事業をおこなうときに用いられるものです。

内容としては、鑑定する物件の種類や目的によっていくつかの類型に分けて、次のように評価額ごとの価格を設定しています。

公共事業に係る不動産鑑定報酬基準　基本鑑定報酬額表（一部抜粋）

評価額	宅地または建物の所有権	区分地上権及び地代	自用の建物及びその敷地の所有権	建物の区分所有権
500万円まで	161,000円	208,000円	210,000円	204,000円
1,000万円まで		234,000円	236,000円	230,000円
1,500万円まで	174,000円	286,000円	275,000円	280,000円
2,000万円まで	181,000円	313,000円	277,000円	313,000円
2,500万円まで	199,000円	349,000円	301,000円	349,000円
3,000万円まで	211,000円	373,000円	325,000円	373,000円

参照：株式会社中田不動産鑑定「不動産鑑定の費用　公共事業に係る不動産鑑定報酬基準（令和2年3月改正）」

あくまで公共事業用の基準ですが、わかりやすいだけでなく「国土交通省の関連機関が出している」という信頼感から、多くの鑑定業者に利用されています。

「格安で不動産鑑定をしたい」という人も、この不動産鑑定報酬基準を目安にすれば、鑑定料金が高いか安いか判断しやすくなるでしょう。

2.積み上げ型

積み上げ型は、物件の大きさや複雑さなど、鑑定業務の作業量によって価格を決める料金体系です。

鑑定業者は「作業量に見合った報酬」を正確にもらえますが、依頼者からすればどれくらいの費用になるのかわかりにくいのがデメリットです。

先に解説した報酬基準型では対応できない物件の場合、積み上げ型によって料金を決めることが多くなります。

3.定額型

定額型は、物件の種類や作業量を問わず、どんなケースでも一律の価格となる報酬体系です。

依頼者からすればもっともわかりやすいのですが、鑑定業者からすればどれだけ負担が大きくても報酬は増えないというデメリットがあります。

例えば、「敷地面積50㎡の戸建て」と「1,000㎡の山林」では、鑑定業務にかかる時間や手間は大きく変わります。

あらゆる鑑定で適切となる料金の設定はむずかしいため、採用している鑑定業者はあまり多くないのが実情です。

鑑定費用の相場はおおよそ20万円~

依頼する鑑定業者によって異なる料金体系ですが、相場としてはおおむね20万円~です。

先に紹介した「不動産鑑定報酬基準」では、居住用の戸建て（自用の建物およびその敷地の所有権）は21万円~、マンション（建物の区分所有権）は20万4,000円~となっています。

個人が自宅を鑑定する場合は上記の2つにあてはまることが多いため、相場もおおよそ20万円~となるのです。

ただし、すでに解説している通り不動産鑑定の料金は鑑定業者によって大きく異なります。事前に見積りを出してもらい、内容をしっかり確認してから依頼しましょう。

簡易的な調査なら5万円程度からおこなうことも可能

不動産鑑定士の業務には、鑑定だけでなく簡易的な調査も含まれます。簡易調査だけなら、本来の鑑定より格安で依頼することも可能です。

例えば、埼玉・東京に事務所を置く「株式会社赤熊不動産鑑定所」では、簡易的な調査として「調査報告書」や「意見書」の作成をおこなっています。

調査報告書	鑑定から調査・記載内容を簡易化したもの	土地のみ：176,000円~
		建物のみ：231,000円~
		土地建物：209,000円~
意見書	現地調査はせず、机上で評価額を算出したもの	土地のみ：55,000円~
		土地建物：88,000円~
		家賃：110,000円~

参照：株式会社赤熊不動産鑑定所「料金表」

同事務所の通常鑑定は22万円~なので、比較すると2割から8割ほど安く依頼できます。

いずれも裁判所や税務署への提出といった公的な場面では使えませんが、売買や家賃設定の参考資料としてなら、十分に役立つでしょう。

【格安】料金が安めのおすすめ不動産鑑定事務所一覧

2022年現在、不動産鑑定士の資格者は9,377人、事業者の登録は3,127業者となっています。

参照：国土交通省「不動産鑑定業者の事業実績　鑑定士等・鑑定業者登録状況」

ひとくちに不動産鑑定事務所といっても、企業向けの大型案件が中心の業者から、地域密着型の業者まで様々なため、どこに相談すればよいか悩む人も多いでしょう。

ここからは、報酬基準を公表している鑑定業者のなかから、主に民間向けで料金が安めに設定されている不動産鑑定事務所を紹介します。

ただし、記載されている料金はあくまで標準的な物件の価格なので、正確な料金は鑑定業者へ必ず問い合わせましょう。

株式会社エフジー不動産鑑定

画像引用：株式会社エフジー不動産鑑定

代表者	伊東 良平
設立	2009年
所在地	〒231-0004 神奈川県横浜市中区元浜町3丁目21-2 ヘリオス関内ビル4F
対応エリア	全国
営業時間	平日9:30~17:00
電話番号	045-222-8757
公式ホームページ	https://www.fg-k.com/

株式会社エフジー不動産鑑定は、神奈川県に所在する不動産鑑定事務所です。主要顧客は自治体や企業などですが、個人向けの鑑定業務もおこなっています。

鑑定料金の設定は次の通りで、とくに東京都や神奈川・埼玉・千葉の価格が安くなっています。

株式会社エフジー不動産鑑定の料金表（戸建住宅、戸建用の土地、マンション1室の場合）※消費税別途

	東京都区内	東京都下、神奈川、埼玉、千葉	左記以外 （全国対応可能）
・売買の参考 ・担保評価 ・資産査定	80,000円	100,000円	150,000円
・税務申告 ・関係者間売買 ・遺産分割など	180,000円	200,000円	250,000円
・訴訟 ・調停 ・紛争処理 ・現物出資	200,000円	230,000円	250,000円

参照：株式会社エフジー不動産鑑定「鑑定料金一覧」

東京都区内であれば8万円~となるので、一般的な相場より格安で依頼することが可能です。

株式会社大村不動産鑑定事務所

画像引用：株式会社大村不動産鑑定事務所

代表者	大村 進
設立	2002年
所在地	〒279-0031 千葉県浦安市舞浜2-46-3
対応エリア	全国
営業時間	9:00~17:00
電話番号	047-305-3640
公式ホームページ	http://omurakantei.com/

株式会社大村不動産鑑定事務所は、千葉県浦安市に事務所を置く不動産鑑定事務所です。弁護士や税理士など、他の士業からも依頼を受けている実績があります。

料金は下記のように設定されており、最安で9万円~（戸建てや更地の場合）となっています。

株式会社大村不動産鑑定事務所の料金表(一部抜粋)※消費税・経費別途

更地（一般住宅用地）の不動産鑑定評価の料金・報酬・費用	90,000円~
戸建住宅の不動産鑑定評価の料金・報酬・費用	90,000円~
マンション一室の不動産鑑定評価の料金・報酬・費用	100,000円~
アパート（木造又は軽量鉄骨造など）の不動産鑑定評価の料金・報酬・費用	110,000円~
賃貸マンション（RC造又は重量鉄骨造など）の不動産鑑定評価の料金・報酬・費用	130,000円~
賃貸店舗ビル・事務所ビルの不動産鑑定評価の料金・報酬・費用	150,000円~

参照：株式会社大村不動産鑑定事務所「料金案内」

実際の料金は見積もりで決定しますが、料金が確定した後は原則として追加費用が発生しないため、安心して依頼できます。

神奈川鑑定

画像引用：神奈川鑑定

代表者	石井 孝憲
設立	2009年
所在地	〒245-0053 神奈川県横浜市戸塚区上矢部町284‐8‐411
対応エリア	全国
営業時間	平日9:00~18:00
電話番号	0120-554-574
公式ホームページ	http://www.kanagawakantei.com/

神奈川鑑定は、神奈川県横浜市に所在する不動産鑑定事務所です。国土交通省や東京国税局、その他自治体や企業・各種士業など、幅広い依頼者と取引している実績があります。

料金については、神奈川県内はとくに安くなりますが、県外についても低めに設定されています。

神奈川鑑定の料金

不動産鑑定評価（神奈川県内限定）	120,000円（税抜）~
不動産鑑定評価（神奈川県以外）	150,000円（税抜）~
広大地判定意見書（1地点につき）開発想定図込み	288,000円（税込）~
市街地山林に関する意見書（1地点につき）	228,000円（税込）

参照：神奈川鑑定「不動産鑑定費用」

予算についての悩みも受け付けているので、悩みがあれば気軽に相談してみましょう。

不動産鑑定士事務所バリューワーカーズ

画像引用：不動産鑑定士事務所バリューワーカーズ

代表者	山口 隆
設立	2005年
所在地	〒160-0023 東京都新宿区西新宿5-15-10-401
対応エリア	全国
営業時間	記載なし
電話番号	03-6339-3130
公式ホームページ	https://www.value-workers.co.jp/

不動産鑑定士事務所バリューワーカーズは東京都新宿区にあり、都庁からもほど近い場所に事務所を構えています。

個人向け住宅は首都圏のみ対応ですが、11万円~と相場（20万円）の半分近い価格設定です。

不動産鑑定士事務所バリューワーカーズの料金表（一部抜粋）

	簡易鑑定	正式鑑定	コンサルティング
自己使用の個人住宅 （戸建、建付地、借地権等） ※首都圏のみ	110,000円（税込）~ ※1億円以上は個別見積もり		個別見積もり
自己使用の個人住宅 （マンション1室） ※首都圏のみ	132,000円（税込）~ ※1億円以上は個別見積もり
事務所や店舗、賃貸マンションなどの評価（延床1,000㎡未満）	154,000円（税込）~	154,000円（税込）~
事務所や店舗、賃貸マンションなどの評価（延床1,000㎡未満）	176,000円（税込）~	220,000円（税込）~

参照：不動産鑑定士事務所バリューワーカーズ「不動産鑑定料のご案内」

英国経済誌の賞（AI Awards：投資・融資・法務・税務等のアドバイザーに送られる賞）を日本ではじめて受賞しており、高い知識に裏付けされた高品質の不動産鑑定評価書を作成してもらえます。

神代不動産鑑定所

画像引用：神代不動産鑑定所

代表者	高橋 宏和
設立	1996年
所在地	〒182-0007 東京都調布市菊野台3-51-247-W208
対応エリア	全国
営業時間	日曜・祭日・時間外でも対応可
電話番号	042-498-1081
公式ホームページ	http://www.jindaikantei.jp/index.html

神代不動産鑑定所は、東京都調布市にある鑑定業者です。鑑定評価歴30年のベテラン不動産鑑定士が代表を務めています。

顧客第一の考えから、低料金で高品質の鑑定評価書を作成することを方針としています。

神代不動産鑑定所の料金表（一部抜粋）

価対象不動産の種類	報酬額（税抜）
個人住宅	戸建：98,000円
	更地：110,000円
	マンション：160,000円
貸家およびその敷地（アパートなど）	180,000円
大規模な土地	250㎡以上：170,000円
	500㎡以上：230,000円

参照：神代不動産鑑定所「料金」

リーズナブルなだけでなく、顧客の立場を考えた親切丁寧な対応で、アフターケアまでしっかり見てもらえる鑑定業者です。

不動産を売却するときは無料査定のほうがおすすめ

不動産鑑定の料金について解説してきましたが、不動産価格を調べる方法には、不動産会社がおこなう「無料査定」もあります。

一見、国家資格者である不動産鑑定士に鑑定してもらったほうが売買でも有利に思えます。しかし、不動産の売却を目的としているなら、じつは不動産会社の査定のほうが優れている場合が多いのです。

なぜなら、鑑定はあくまで「物件の公正な価値」を評価するのが目的なのに対し、不動産会社の査定は「どれだけ高く売れるか」を目的としているからです。

鑑定でも不動産市場の影響はある程度反映されますが、各地域の価格相場や最新の市場動向については、不動産会社のほうが熟知しています。

現実的な範囲でどこまで高く売れるのかを知りたいのであれば、不動産会社の査定を利用したほうがよいでしょう。

不動産鑑定をしたからといって売却価格が高くなるとは限らない

先にも解説した通り、不動産鑑定の目的は「物件の公正な価値」を評価することです。高度な知識と能力をもつ不動産鑑定士が評価することで、公的な場面でも使える信頼性を得ます。

しかし、不動産の売買は自由市場であり、取引価格を決めるのは当事者である売主と買主です。双方が同意されすれば、何円で売買しても問題ありません。

つまり、極端にいえば「物件の公正な価値」は関係なく、「売主・買主が納得する価格かどうか」が重要なのです。

不動産鑑定をしたからといって需要が上がるわけでもなく、費用がかかる分だけ売却益もマイナスになってしまいます。特殊な物件を除いて、売買で鑑定をする意味はあまりないといえるでしょう。

一方、不動産会社の査定であれば無料ですし、市場の需要を考慮した価格を算出できます。公的な価値ではなく、現実に即した「売れる価格」を判断できるのです。

高く売りたいなら一括査定で優良不動産会社を見つけよう

高く売りたいのであれば、不動産会社の査定は一括査定を使うのが便利です。

不動産会社の査定は、言い換えれば「当社ならこの価格で売却できます」という意思表示です。不動産会社の営業力が反映されるため、査定額も各社でバラつきがあります。

場合によっては数百万円の差もあるため、なるべく高値で売りたいのであれば「不動産会社の比較」は必須といえるでしょう。

そこで一括査定を使えば、複数の不動産会社にまとめて査定を申し込めるので、効率的に選別が可能です。簡単な入力で、手間なく不動産会社を比較できます。

例えば、下記のリンクから利用できる「イエウール」の一括査定では、最大6社へ同時に査定を依頼できます。厳選された優良企業と提携しているので、不動産の売却を検討している人はぜひ利用してみましょう。

まとめ

不動産鑑定の料金に統一されたルールはないので、不動産鑑定士によって価格設定はバラバラです。

格安で不動産鑑定を受けたいのであれば、ホームページなどで料金表を公開している鑑定業者をいくつか選び、それぞれ比較してみましょう。物件の種類などでも大きく変動するので、必ず見積もりを取ることが大切です。

なお、一般的な不動産売買であれば、費用のかかる鑑定より不動産会社の「無料査定」のほうが、手軽に価格を調べられます。

特殊な物件でなければ、一括査定を利用して高く売れる不動産会社を選び、高額売却を実現しましょう。