住んでいない家の売却でかかる税金とは？節税に使える特別控除を解説

近年、日本では誰も住んでいない家、つまり空き家が増加傾向です。この記事を読んでいる人のなかにも、誰も住んでいない家の売却を検討している人は多いでしょう。

家を売却するときの税金は、売却時にかかる税金と、売却後にかかる税金にわけられます。誰も住んでいない状態であってもそれは変わりません。

しかし、公的な制度として、節税できる特例もあります。売却にかかるコストを抑えるためにも、税金の内容や利用できる特例を把握しておきましょう。

なお、家の売却にあたっては、不動産会社を選別することが大切です。優良な不動産会社に依頼し、高値で家を売ることができれば、多少税金がかかっても気にならなくなるでしょう。

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住んでいない家を売却したときにかかる税金

住んでない家を売却する際にかかる税金には、

• 売却時にかかる税金
• 売却後にかかる税金（売却益が出た場合のみ）

の2種類があります。以下、具体的な税金です。

売却したときにかかる税金

まずは、売却したときにかかる税金です。以下に、解説していきます。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に添付する印紙にて納付する税金となります。

中古不動産売買では、多くのケースで契約書を2通作成します。契約書は売主買主双方で保管するので、各々の契約書に印紙の添付が必要です。

また、契約書に添付する印紙は、売買契約する物件金額により異なります。例えば、物件金額が1000万円超～5000万円以下の場合の印紙代は10,000円、5000万円超～1億円以下の場合の印紙代は30,000円です。

なお、これら印紙代は軽減措置適用中であり、2024年（令和6年）3月31日までの適用となります。

登録免許税

登録免許税とは、所有権の移転登記を行う際にかかる税金です。建物と土地の固定資産税評価額に対して税率が決まっています。

なお、建物と土地共に標準税率は20/1000となりますが、2024年（令和6年）3月31日まで軽減税率が適用となっています。建物は3/1000、土地は15/1000です。登録免許税は、登記申請時に納付します。

消費税

消費税は、商品の購入やサービスを事業者より受けた場合に支払う税金です。

中古不動産売買のケースで消費税がかかるのは、不動産仲介業者に支払う仲介手数料になります。不動産仲介業者は、中古不動産取引が概ね個人間で行われることが多いため、その取引が成立するようにサポートする役割を担います。

不動産仲介会社の主な役割は、内見者の集客、商談、契約手続き、引き渡しなど各種サービスを提供し、最終的に売買を成立させることになります。売買が成功した時の報酬が仲介手数料となり、そこに消費税が掛かります。

なお、売主が個人である場合、物件自体の販売価格は非課税です。理由は、売主は一個人であり課税事業者ではないからになります。課税事業者とは、主に年間の売上高が1000万円以上の事業者です。

売却後にかかる税金

売却後に税金がかかるのは、売却益が出た場合のみです。この場合、以下の税金がかかります。

• 所得税
• 住民税

所得税

所得税とは、毎年1月1日～12月31日まで1年間で得た所得に対して掛かる税金です。

所得金額により一定の控除額を差し引いた金額に税率が課せられます。不動産売却時にかかる所得税は、売却金額から取得費を差し引いた金額がプラスである場合のみ掛かります。

住民税

住民税とは、住民に自治体がさまざまなサービスを展開するために使われる税金です。

不動産売却時に掛かる住民税は、所得税と同じく売却金額から取得費を差し引いた金額がプラスである場合のみ掛かります。

税率は所有期間により変わる

税率は、不動産の所有期間により変わります。

所有期間5年以下の短期譲渡所得では、所得税30.63％、住民税9％となり、あわせて39.63％の税率となります。また、5年超の長期譲渡所得であれば、所得税15.315％、住民税5％となり、あわせて20.315％です。

なお、所有期間が10年超となると軽減税率が適用され、課税譲渡所得6000万円以下の部分は14.21％（所得税10.21％、住民税4％）、6000万円超の部分は20.315％（所得税15.315％、住民税5％）となります。

【必見】3000万円の特別控除について

住んでいない家を売却し、売却益が出た場合には、先述のように所得税と住民税が掛かります。しかし、せっかく売却益が出たにも関わらず、税金で持っていかれては損した気分になるでしょう。

そこで、売却益を少しでも手元に残しておくためには節税対策を講じるのが得策です。代表的なのは、3000万円の特別控除になります。

節税には、3000万円の特別控除が有効

住んでいない家を売却して売却益が出た場合の節税対策には、3000万円の特別控除が有効です。

3000万円の特別控除とは、譲渡所得（売却益）から最大3000万円を差し引くことできる制度です。例えば、譲渡所得が2500万円の場合、3000万円の特別控除を使うと、課税譲渡所得は0円となるため支払う税金は0円になります。

また、譲渡所得が3500万円であれば、特別控除で3000万円を差し引くと課税譲渡所得は500万円となります。よって、500万円に対して税金がかかります。

参考：マイホームを売ったときの特例｜国税庁

居住用の場合の3000万円特別控除

居住用の不動産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。控除後に残額がある場合には、課税となります。

3000万円特別控除を利用するには、以下マイホームの定義のいずれかに当てはまることが必要です。

空き家の場合の3000万円特別控除

相続した家を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度で、残額がある場合には課税となります。

空き家の3000万円特別控除を利用するには、以下空き家の定義を満たす必要があります。

さらに、譲渡する相手は直系血族や親族以外、譲渡対価の額の合計額が1億円以内であるなど、適用にはさまざまな条件があります。

特別控除を受けるために知っておくべきポイント4点

ここでは、実際に3000万円特別控除を受けるために、知っておくべきポイントについて紹介していきます。

• ①申請期間は？
• ②必要となる書類は？
• ③10年超の所有期間で軽減税率の適用も可能
• ④住宅ローン控除との併用は不可

①申請期間は？

3000万円特別控除を受けるには、一般的に確定申告の期間である毎年2月15日～3月15日の間に、不動産が所在する管轄の税務所への申請が必要です。この期間に、申請を行わなければ控除を受けることはできません。

②必要となる書類は？

必要となる書類は、譲渡所得の内訳書と住民票の写しです。

譲渡所得の内訳書は、確定申告書と一緒に提出します。雛形や記載例は国税庁のHP等に公開されています。

③10年超の所有期間で軽減税率の適用も可能

3,000万円の特別控除と10年超所有期間の軽減税率は、併用が可能です。よって、所有期間が10年超の場合、3,000万円の特別控除で控除しきれない部分については軽減税率が適用されます。

④住宅ローン控除との併用は不可

3,000万円の特別控除と住宅ローン控除との併用はできません。

よって、買い替えの場合には、どちらの利用が得であるのかをシミュレーションするのが良いでしょう。

住んでいない家を売るときに注意すべきこと5つ

住んでいない家を売るケースでは、当然に注意すべきポイントがたくさんあります。ここでは、代表的なポイントを挙げ、各々解説していきます。

• ①親が存命の場合は、親の同意が必要となる
• ②親が亡くなっている場合には、相続人全員の同意が必要
• ③古屋付きだと売却価格が下がる傾向がある
• ④その土地が再建築不可に該当しないか確認する
• ⑤契約不適合責任に注意する

①親が存命の場合は、親の同意が必要となる

一つ目は、親が存命の場合には、親の同意が必要となります。

実家が空き家になっている場合でも、親が存命で介護施設などに入所しているケースがあります。このようなとき、子供であれ所有者でない限り勝手に実家の売却はできません。

親の家を売却するには、親の同意と売却の権限を子に一時的に移す「委任状」の作成が必要です。また、家を購入した当時の資料がある保管場所や、査定額を親に伝え売却に同意する金額について、事前に打ち合わせしておきます。

これは、後々に親子間で売却を巡りトラブルになることを防止するためです。

②親が亡くなっている場合には、相続人全員の同意が必要

二つ目は、親が亡くなっている場合には、相続人全員の同意が必要です。

相続したのが売却する本人のみであれば問題ありませんが、本人以外にも相続人がいるのであれば、全員の同意がなければ売却ができません。

③古屋付きだと売却価格が下がる傾向がある

三つ目は、古屋付きだと売却価格が下がる傾向があります。

築年数が相当数経過した家であれば、建物を使うことは難しくなるでしょう。よって、建物が使えない状態のときには古屋付き物件と言われ、土地のみの評価で取引されます。

このとき、古屋がある状態の土地だと、建物を新築する前に古屋を解体する手間や費用が掛かること、土地の形状や周辺建物との隣接状況が掴みにくいことなどがあり、買主に検討を回避されます。

さらに、売却自体が進まない場合には、価格を下げるなどの対処をするため、総じて売却価格が下がる傾向があります。よって、築年数が経過した家では、更地での売却がおすすめです。

なお、更地にすることの注意点は、以下になります。

• 解体費用が掛かること
• 固定資産税の軽減措置がなくなり約6倍の税額になること

④その土地が再建築不可に該当しないか確認する

四つ目は、その土地が再建築不可物件に該当しないか確認します。

再建築不可とは、その土地が接道義務を果たしてなく現在の建物を取り壊してしまうと、建物を新築できない土地になります。接道義務とは、建物を建てる土地が幅員4m以上の道路に2m以上接することを言います。築年数の古い家の場合、この接道義務を果たしていないケースがあるので注意が必要です。

なお、現状再建築不可であっても、敷地をセットバックすることで幅員4mを確保できる場合や、隣地を買収若しくは賃貸することで接道2mを確保できるなど、再建築不可状態を解消できれば問題はありません。

しかし、一般的に旗竿地で接道距離が足りない場合には、隣地との買収若しくは賃貸には、隣地所有者との交渉が必須であり、接道不足の解消が必ずできるわけではないので十分に注意します。

⑤契約不適合責任に注意する

最後に、契約不適合責任に注意します。

契約不適合責任とは、買主が思ったような物件でなかったときに売主に異議を申し立てられる権利です。以前の瑕疵担保責任よりも買主保護の考えが強くなり、売主の責任が増えた制度になっています。なお、買主には、物件の不具合に応じて、修補・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除の権利が認められています。

契約不適合責任は、一戸建て住宅の場合に内装や屋内設備の他に、素人では確認が難しい、外壁・屋根裏・壁の中・床下なども対象となります。よって、中古の一戸建てを売却するときには、インスペクション（住宅診断）を行うことがおすすめになります。

インスペクションとは、1級建築士などの住宅の専門家が建物の状態を調査することです。インスペクションを行うことで売主は建物の状況を把握できます。さらに、ケースにより引き渡し前に是正工事ができることや、建物状況調査報告書へ建物の状況を詳細に記載でき、総じて契約不適合責任を回避できる可能性が高まります。

ちなみに、売主買主双方の同意があれば、契約不適合責任を免責とする特約を結ぶことも可能です。

住んでいない家を売る際の必要手続きと流れ

ここまで住んでいない家を売却したときにかかる税金や、売却時の注意点について紹介しました。では、いざ売却するときには、どのような手続きとなるのでしょうか？

ここでは、住んでいない家を売る際の必要な手続きや流れについて解説します。

• ①名義人とローンが残っていないかなどを確認する
• ②不動産の相場を調査する
• ③一括査定サイトで査定を出す
• ④古屋を残すか、更地にして売却するかを決める
• ⑤売却を依頼する不動産会社を決める
• ⑥査定を受ける
• ⑦土地の測量や地盤調査などを行う
• ⑧売却活動を開始する

①名義人とローンが残っていないかなどを確認する

まずは、名義人が誰であるかです。家を売却するときには、名義人全員の同意が必要となります。相続登記を行っていれば、名義人は一目瞭然です。

また、住宅ローンが残っていないかも確認します。古い家であればローンが残っているケースはほぼありませんが、念のため確認しておくのが良いでしょう。

②不動産の相場を調査する

次に、周辺不動産の相場を調査することです。

周辺の不動産相場を確認するには、レインズマーケットインフォメーション・土地情報総合システム・公示地価などで調べる方法があります。なお、これらは不動産相場を知りたい立地に近しい場所を選定し調べるしかなく、ピンポイントで相場を調査することが難しくなります。

よってピンポイントで相場を知るには、例えば一括査定サイトの利用が有効です。物件種別、所在地などを入力することで簡単に周辺相場を知ることができます。また、統計的に相場観が知りたいなら、一括査定を行い各社の査定の傾向を掴むのもおすすめです。

1社1社に査定依頼を出す手間を省け、簡単に査定額を比較できますので、相場調査を行う際はぜひ利用してみてはいかがでしょうか。

③一括査定サイトで査定を出す

続いて、一括査定サイトに査定を出すことです。

大手の一括査定サービスであれば、査定などの利用は完全無料、全国47都道府県対応、数千社以上の不動産会社が提携、などを特徴にサービス展開しています。査定を出すことで、複数社の査定をラクに取得できること、査定額の比較や売却活動に於けるサービスの比較ができます。

また、複数社の査定額を比較することで、相場感や査定額の善し悪しなどを判断することができます。

なお、おすすめの一括査定としては、2,000社以上の不動産会社と提携している「イエウール」があげられます。提携不動産会社数、月間利用者数、査定対応エリア数で国内NO1を獲得しており、豊富な選択肢からもっとも高く売れる不動産会社を見つけられます。

※2022年1月現在「不動産の一括査定サイトに関するランキング調査」より（株）東京商工リサーチ調べ

④古屋を残すか、更地にして売却するかを決める

続いて、古屋を残すか更地にして売却するかを決めます。

これらを決めるには双方のメリット・デメリットをしっかりと理解しておくことが必要です。以下に、古屋付き、更地で売却するメリット・デメリットについて解説します。

古屋付きで売るメリット

まずは、古屋付きで売るメリットです。

• A.解体費用を負担する必要がない
• B.固定資産税が安くなる

A.解体費用を負担する必要がない

一つ目は、解体費用を負担する必要がないことです。

一戸建ての解体費用は、木造で3～5万円/坪、鉄骨造りで5～7万円/坪が相場となります。よって、30坪程度の木造住宅であれば100万円前後の解体費用が掛かります。

なお、解体費用は解体のしやすさで異なります。例えば、解体する建物が角地に面していれば、重機や搬出のトラックを使いやすく解体に人出が掛からないため、解体費用は安価に済みます。

B.固定資産税が安くなる

二つ目は、建物があるので固定資産税には、住宅用地の軽減措置が引き続き適用となります。

軽減措置は、敷地面積200㎡までの部分については1/6です。古屋付きとして売り出せば、固定資産税の上昇を気にせずに売却活動ができます。

古屋付きで売るデメリット

続いて、古屋付きで売るデメリットです。

• A.売却価格が相場より安くなる傾向がある
• B.更なる値引きを要求される可能性がある

A.売却価格が相場より安くなる傾向がある

一つ目は、売却価格が相場より安くなる傾向があることです。

古屋付きの土地は、土地の形状や状態が確認しづらく、古家を解体する必要があり、更地よりも工期と費用が掛かります。よって、買主には物件として敬遠されることが多く、なかなか売れないケースもあります。

最終的には、売却価格を下げるケースが多く、総じて相場より安くなることが多くなります。

B. 更なる値引きを要求される可能性がある

二つ目は、相場より安くなる傾向がある売却価格ですが、最終的にさらに値引き要求される可能性があります。

古屋の解体は、原則買主負担です。さらに古屋の状態が悪いことや、古家内に粗大ゴミなどが残っている場合には処分費用が掛かります。よって、買主より解体費用や不用品処分費用として、さらに値引き要求されることがあります。

更地にして売るメリット

ここからは、更地にして売るメリットについて解説します。

• A.買主が土地の状態を確認しやすい
• B.流通性が高い

A.買主が土地の状態を確認しやすい

一つ目は、買主が土地の状態を確認しやすいことです。

更地は、土地の形状や状態、隣接建物との状況などを確認しやすくなります。また、解体時に地中にガラ物があるかの確認や、地盤調査ができます。なお、地盤調査の結果、地盤の状態によっては地盤改良工事を先行的に行えます。

また、更地の状態であるため、新たに建てる建物のイメージがしやすいことや、解体工事がない分工期の短縮もできます。

B.流通性が高い

二つ目は、流通性が高いことです。

更地は、先述のようなメリットがあるため、土地として買主は検討しやすい状況となります。よって、買主に好まれる状況であることから、流通性が高い不動産となります。

更地にして売るデメリット

続いて、更地にして売るデメリットになります。

• A.売主に解体費用の負担がある
• B.固定資産税が高くなる

A.売主に解体費用の負担がある

一つ目は、売主に解体費用の負担があります。

解体費用は先述で紹介した通りに、建物の規模感や構造、解体のしやすさなどで変わりますが概ね100万円前後の費用となります。

これら解体費用は、売却価格に転嫁できないことが多くあります。また、売主は売却前に多額の費用を負担しなければなりません。

B.固定資産税が高くなる

二つ目は、固定資産税が高くなることです。

更地になることで、住宅用地の特例はなくなり固定資産税の減免はなくなります。よって、建物があったときと比べると固定資産税は約6倍と税額が高くなります。よって、更地にしたら早めに売却しなければなりません。

⑤売却を依頼する不動産会社を決める

続いて、一括査定サイトの査定結果などをもとに、売却を依頼する不動産会社を決めていきます。

専属専任媒介契約であれば1社、一般媒介契約であれば複数社の選択が可能です。不動産会社を選択したら、担当者に連絡を入れ査定を受けるようにしましょう。

⑥査定を受ける

続いて、実査定を受けます。

一括査定で受けたのは、机上査定となります。机上査定とは、周辺の売却事例と査定物件を比較する売却事例比較法を用いて、査定額を算出しています。

今回の査定は、実査定です。実査定は、実際の建物の状況や日当たり、周辺環境などを見て査定する方法となります。基本的には、机上査定で算出した金額をベースに、建物の状態が良ければプラス査定、悪ければマイナス査定という形で点数を付けていきます。

最終的に、合計した点数がプラスであれば机上査定よりプラスというように、査定額を算出します。つまり、実査定は机上査定で出した金額について、実物見て調整する機会という風に理解するのが良いでしょう。

⑦土地の測量や地盤調査などを行う

続いて、土地の測量や地盤調査などを行うことです。

一戸建ての売却では、土地の状態を知ることが重要となります。まずは、広さです。一戸建てを売買するには土地の正確な広さが必要となります。

土地の売買では、土地の広さに単価を掛けるので広さが異なると金額が大きく違ってしまいます。よって、古い住宅で敷地境界が隣地と決まっていないケースや、都心部など土地価格が高いエリアで売買するときには、測量を行います。

次に、地盤調査です。古地図などで従前地の様子を確認し、水田や畑など地盤に不安がある要素があれば地盤調査を行います。さらに、周辺に印刷工場や金属加工工場などがあれば、土壌汚染の調査も行っておくのが良いでしょう。なお、地盤の状態が悪ければ、表層改良や鋼管杭を打つことによる地盤改良工事を行う必要があります。

⑧売却活動を開始する

最後に、全ての準備が整ったら売却活動です。

売却活動では、広告などで宣伝し集客、内見後に商談となります。これらは、全て売却を依頼した不動産会社が行います。

まとめ

住んでいない家を売却すると掛かる税金には、売却するときにかかる税金（印紙税、登録免許税、消費税）と売却後に譲渡所得が発生した場合にかかる税金（所得税・住民税）があります。

売却するときにかかる税金は、必ずかかるもので節税することはできません。一方で、譲渡所得については、3000万円の特別控除を利用することで節税できるケースがあります。節税ができれば、手元に残る資金が多くなります。なお、適用にはさまざまな条件があるため、詳しくは税理士などに相談してみるのがおすすめです。