古い家を売るときはどうする？高値でスムーズに売却する方法を解説

家の売却において、築年数は大きな影響を持っています。築年数が古いと需要は大きく下がり、価格も安くなるのが一般的です。

相場より値下げしても売れないケースは珍しくなく、いつまでも売れ残っていて困っている人は少なくありません。

古い家を売るときは、しっかりと戦略を立て、適切な方法で売却することが大切です。

まずは不動産会社に相談し、売却に向けた適切なアドバイスを受けましょう。また、相談する不動産会社の選別も、売却結果を左右するため重要です。

不動産会社を選別するときは、一括査定で複数社の査定を比較してみましょう。まとめて問い合わせられるので、効率的に優良な不動産会社を見るけることができます。

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古い家を売るのは基本的にむずかしい

物件ごとの条件にもよりますが、家が古いと売れにくくなります。おおむね築20年あたりから「古い家」という印象をもたれるようになるでしょう。

需要が低いので売却価格は低く、買主を見つけるのも大変です。半年や1年以上売れないというケースもあります。

建物部分に価格がつかないケースも多く、「古家付き土地」という名目で建物をゼロ円にすることも必要になるでしょう。

古家付き土地の売却については、下記の関連記事も参考にしてください。

価格は管理状態に左右される

古い家でも、家の管理状態が良好であれば、高値が付く場合もあります。

そもそも、古い家がゼロ円になってしまうのも、買主側に需要がないからです。逆にいえば、買主のニーズをつくことができれば、古い家でも売却可能ということです。

後から解説しますが、リフォームを施すことで買主を見つけるという方法もあります。古いからといって「売れない」「価格がつかない」と諦めるのは早計といえるでしょう。

田舎の古い家はとくに売るのがむずかしいので注意

古い家のなかでも、田舎にある家ほど売却はむずかしくなります。田舎は人口が少なく、土地も建物も需要が低いため、買主がなかなか見つからないのです。

僻地だと売却を依頼できる不動産会社も少なく、相談先を見つけられないというケースもあるでしょう。都会と田舎では、同じ古い家でも売却の難易度は変わると覚えておきましょう。

田舎の家を処分する方法については、下記の関連記事もぜひ参考にしてください。

【目的別】古い家を高額かつスムーズに売る方法

古い家を売るときは、売却戦略が重要です。自分が家を売るうえでなにを重視するか、しっかりと決めてから売却をはじめましょう。

ここでは、なるべく高く売りたい人向けに「高額売却」を重視した方法と、可能な限り早く売りたい人向けに「早期売却」を重視した方法をそれぞれ紹介していきます。

「高額売却」を目的とした売却方法4選

古い家をなるべく高く売りたい場合、具体的な方法として次の4つがあります。

• 複数の仲介業者を比較する
• 一部をリフォーム・リノベーションする
• 瑕疵担保保険を付けて売る
• ホームステージングを利用する

基本は複数の仲介業者を比較し、相性の良い優良業者を見つけることが大切です。

そのうえで、リフォームや瑕疵担保保険、ホームステージングなどの工夫を施してみましょう。

1.複数の仲介業者を比較する

仲介業者とは、不動産会社のうち売買を仲介する業者のことです。

売主との間に媒介契約を結び、買主の募集や売買契約の手続きをサポートします。売買成立後に、売却価格に応じた仲介手数料を取るというシステムです。

仲介業者については下記の関連記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。

仲介業者を選ぶときは、最初に無料の査定を申し込むのが一般的です。査定は、その仲介業者が「自社ならこの金額で売れる」と考える金額です。

査定額は市場の価格相場に沿って算出するのが基本ですが、営業力の高い業者や、物件の所在地域を得意としている業者なら高額になります。

そのため、なるべく多くの仲介業者へ査定を依頼し、各社の査定額を比較することが高額売却のコツとなります。

査定を比較するときは、オンラインの一括査定がおすすめです。簡単な入力で複数社に査定を依頼できるので、効率的に仲介業者を比較できます。

2.一部をリフォーム・リノベーションする

古い家が売れない理由の1つが、経年劣化や設備の旧式化です。雨漏りや壁のひびといったトラブルの恐れがありますし、目立ったトラブルがなくても古臭さや不便さを感じてしまいます。

そこで、建物をリフォーム・リノベーションし、破損箇所の修繕や、設備・室内デザインの一新をおこないましょう。新築に近い状態に戻せば、需要は上がり売却価格も高くなります。

ただし、家全体をリフォーム・リノベーションすると大規模な工事が必要となり、お金も期間もかさみます。不動産会社と相談のうえ、費用対効果をしっかりと検討してからおこないましょう。

3.瑕疵担保保険を付けて売る

瑕疵担保保険とは、家の売却後に欠陥が見つかった際、補修費用をまかなうための保険金が支払われる制度です。

構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防止する部分などの欠陥に対して、5年間または1年間保証されます。

瑕疵担保保険を付けて売り出せば、買主の「なにかしら欠陥があるかもしれない」という不安をなくすことができるので、価格を高めに設定しても売りやすくなるでしょう。

なお、瑕疵担保保険の仕組みは少し複雑で、次のように手続きが進みます。

1. 保険法人の登録を受けた検査事業者に検査と保証を依頼
2. 検査事業者および保険法人による住宅の検査
3. 検査事業者が保険に加入し、保険証券の発行を受ける
4. 買主へ保険証券が引き渡される

「自分が保険に入るのではなく検査事業者に加入を依頼する」という点が、通常の保険と異なるポイントです（保険料は基本的に依頼者負担）。

参照：一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会「既存住宅売買のかし保険（個人間売買タイプ）」

4.ホームステージングを利用する

ホームステージングとは、物件をモデルルームのように演出して売りやすくするサービスです。アメリカでは一般的におこなわれており、日本でも近年普及しています。

インテリアをコーディネートすることで物件の魅力を向上させ、売却価格をアップできる可能性があります。

問い合わせ数の増加や売却期間の短縮にも効果が期待できるので、売りにくい家を売るためにはうってつけのサービスです。

業者によってさまざまなプランがあり、片付けや掃除、リフォームが含まれる場合もあります。古い家を売るときはぜひ検討してみましょう。

参照：一般社団法人日本ホームステージング協会「ホームステージングとは」

「早期売却」を目的とした売却方法4選

古い家をなるべく早く売りたいのであれば、次にあげる4つの方法を検討してみましょう。

• 買取業者に依頼する
• 解体して売る
• 古家つき土地として売る
• 空き家バンクに登録する

もっとも確実な方法は、買取業者に直接買い取ってもらう方法です。業者がそのまま買主になるので、売却期間を大幅に短縮できます。

ほかの方法は状況次第で効果がない場合もあるため、次善策として考えるとよいでしょう。

1.買取業者に依頼する

買取業者とは、物件を自社で直接購入する不動産会社です。購入した物件を再生・再販することで利益を得ています。

買主を探す必要がなく、支払いも現金一括が一般的なので、早ければ数日程度で現金も可能です。訳あり物件に対応している業者であれば、事故物件なども現状のまま買い取ってもらえます。

ただし、再生・再販にかかるコストの分だけ買取価格を差し引かれるので、一般的な価格相場から2割~5割ほど安くなってしまう点には注意が必要です。

買取業者でなるべく高く売るためには、仲介業者と同じように複数社を比較することが大切です。各社の査定額を比較し、もっとも高く買い取ってくれる業者に依頼しましょう。

2.解体して売る

建物の老朽化が激しい場合、解体して更地にするのも選択肢の1つです。利用価値のない建物があるより、なにもない更地のほうが、売却もしやすくなります。

解体費用は建物の構造や地域差で異なりますが、一般的な木造一戸建てであれば3~5万円/坪が目安です。

自治体によっては解体費用の補助金を設けている場合もあるので、近くの役所などに問い合わせてみましょう。

なお、家を解体すると、土地の固定資産税が高くなってしまうケースがあります。居住用建物がある住宅用地は固定資産税が軽減されますが、更地にすると軽減措置の適用が解除されるのです。

まずは不動産会社に相談して、タイミングや費用対効果などをしっかり検討してから解体するようにしましょう。

解体すべきか悩むなら「更地渡し」で売却する

「更地にすれば売りやすくなる」と解説しましたが、確実に売却できるわけではありません。解体すると元には戻せないため、慎重な判断が必要となります。

そのため、現状のまま「更地渡し」で売り出すことも検討してみましょう。更地渡しとは、売買契約の成立後に売主負担で解体する契約です。

売却するまでは家を残しておけるので、「解体したのに買主が見つからない」というリスクを防ぐことが可能です。

3.古家つき土地として売る

少しリフォームすればまだ使えるような状態の場合、先述した「古家付き土地」として売り出す方法もあります。

古家付き土地とは、建物は残すものの、土地の値段のみで売買する方法です。買主にとって「土地の値段で建物もついてくる」というメリットがあります。

解体のように費用がかからないため、売主の負担が少ない点もメリットです。築年数は古くても実用に耐える家であれば、効果的な売却方法といえるでしょう。

4.空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、空家の流通を促進するための制度です。自治体と外部機関が連携し、空家の売買・賃貸情報を提供しています。

「空家が欲しい人」に直接アプローチできるほか、自治体によっては改修工事などに補助金を出している場合もあり、通常では売却しにくい物件でも売れる可能性が高くなります。

制度の有無や具体的な内容は自治体によるため、まずは役所などに問い合わせてみましょう。

古い家の基準はおおむね築20~25年あたり

先にも少し触れましたが、古い家の目安はおおむね「築20~25年」です。これには、国が定める法定耐用年数が関わっています。

法定耐用年数は、税制上の使用期限を定めたものであり、一般的な木造一戸建ては22年で価値がなくなるとされています。

住宅の法定耐用年数

構造・用途	耐用年数
木造・合成樹脂造の住宅	22年
木骨モルタル造の住宅	20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の住宅	47年
れんが造・石造・ブロック造の住宅	38年
金属造の住宅 （骨格剤の肉厚によって異なる）	4㎜超：34年
	3㎜超~4㎜：27年
	3㎜以下：19年

参照：e-Govポータル「減価償却資産の耐用年数等に関する省令　別表第一　機械及び装置以外の有形減価償却資産の耐用年数表」

法定耐用年数はあくまで税金を計算するためのものであり、物理的にその家が使えなくなる期限ではありませんが、売買においても1つの指標になっています。

新築時点から年月が経過するとともに価格は下がり、20~25年で価値はゼロになるのが基本的な考え方です。

なお、土地はその地域の地価で決まりますが、建物のように経年劣化するものではないため、価格変動も建物ほどではないと考えられます。

築年数の経過から見る売却価格の低下率

税制上の手続きで、資産価値を経年劣化に応じて減らしていく計算を「減価償却」といいます。法定耐用年数の残り期間を基準に減らしていき、期限が終了するとゼロになります。

減価償却や法定耐用年数は、家の価格を測るための重要な目安となります。下記は、家の減価償却と、多くの不動産会社が査定基準に使っている「不動産流通近代化センター」の査定マニュアルを比較したものです。

おおむね減価償却と連動する形で、建物の査定価格も下がっているとわかります。

土地は大きな価格変動が起こりにくいため、「家の価格低下率」は「建物の価格低下率」をもとにすれば大体は計算できます。

例えば、土地・建物がそれぞれ価格が2,000万円ずつの家があったとします。築10年だと新築時の50%程度まで下がるので、家全体の価格は「土地2,000万円+（建物2,000万円×50%）=3,000万円」です。

一方、築20年が経って建物価格がゼロになってしまうと、土地のみの価格で売買されるため、家全体の価格は2,000万円になります。あくまでおおまかな目安ですが、このようにして築年数に応じた価格低下率を算出可能です。

市況データから見る売却価格の低下率

築年数と売却価格の低下率を、実際の市況データからも見ていきましょう。

下記は、中古戸建て住宅の成約状況と、築年数別の価格下落率をまとめたものです。

中古戸建住宅成約状況と価格の下落率

築年数	価格	土地面積	建物面積	価格の変化割合
0~5年	4,557万	112.89㎡	97.35㎡	100%
6~10年	4,155万	118.13㎡	98.87㎡	91.20%
11~15年	3,955万	138.56㎡	103.32㎡	86.80%
16~20年	3,810万	137.61㎡	105.84㎡	83.60%
21~25年	3,421万	141.25㎡	111.37㎡	74.9%
26~30年	2,917万	159.59㎡	116.15㎡	64%
31年~	2,355万	171.48㎡	101.71㎡	51.7%

参照：REINS TOWER「レインズデータライブラリー　マーケットデータ　築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

建物と土地を合わせた価格ですが、築年数21~25年で25％ほど低下し、31年~は50％近く下がっています。

ただし、上記はあくまで「中古住宅」のデータであり、新築は含まれません。築1年以内でも中古だと建物価格は下がるため、新築価格と比較した場合はさらに大きく低下するでしょう。

また、地方は土地が安く、価格における建物割合が大きいため、首都圏より部県全体の価格は下がりやすくなります。

例えば、「土地3,000万円、建物2,000万円」の物件と、「土地2,000万円、建物3,000万円」の物件で、建物がそれぞれ半額まで値下がりすると次のようになります。

建物割合が大きいと、経年劣化による価格低下の影響を強く受けてしまい、物件全体の価格が下がってしまうのです。

なるべく高く売却したいのであれば、少しでも早く売り始めることが大切です。

古い家を売るときの注意点

古い家を売るとき、価格以外にも次のような注意点があります。

• 不用品は処分しておく
• 契約不適合責任にならないよう注意する
• 空家でも管理はしっかりおこなう

トラブルを起こさず、スムーズに売却するためには、上記の注意点を押さえておくことが大切です。

それぞれの詳しい内容を見ていきましょう。

不用品は処分しておく

家のなかに不用品が残っていると売却活動に支障が出るため、早めに処分しましょう。

不用品があると、購入希望者の印象が悪くなり、なかなか売れなくなってしまいます。査定額にも影響しますし、値下げの交渉材料にされてしまうかもしれません。

できれば査定前、最低でも内覧の申し込みがあるまでには、不用品を処分しておくべきです。ゴミ屋敷のような状態であれば、ハウスクリーニングなどの業者に依頼するという方法もあります。

売却物件を「商品」と考えれば、きれいな状態を保つのは売主の責任です。高値でスムーズに売るためには、不用品の処分や清掃もしっかりおこないましょう。

契約不適合責任にならないよう注意する

契約不適合責任とは、引き渡した品物が契約内容と合っていないとき、売主が負うべき責任を定めたものです。

不動産の場合、買主が購入の意思決定をする際に大きな影響のある事実が契約に盛り込まれていないと、契約不適合責任を問われます。具体例として、次のような事例があげられます。

物理的瑕疵	雨漏り、シロアリ被害など
心理的瑕疵	自殺や他殺、孤独死で発見が遅れたなど
環境的瑕疵	近隣に嫌悪施設（火葬場、ゴミ処理場、暴力団事務所など）があるなど
法律的瑕疵	再建築不可物件（建て替えができない物件）など

※瑕疵：欠点や欠陥のこと。

これらの事実は、仮に売主が知らなかったとしても、料金の減額や契約解除、損害賠償などを請求される恐れがあります。

事前になんらかの瑕疵がないか調査し、しっかりと明示したうえで売却することが大切です。

契約不適合責任（および改正前の瑕疵担保責任）については、関連記事でも詳しく解説しているので、よろしければ参考にしてください。

ホームインスペクションを活用して家の瑕疵を見つけておく

瑕疵のうち、物理的瑕疵は目に見えない部分で発生している場合があり、個人で調べるのは困難です。

そこでおすすめなのが「ホームインスペクション」という、建物や設備の不具合を専門家にチェックしてもらうサービスです。ホームインスペクションをすれば、個人ではわからないような破損や劣化も調べられます。

将来的に修繕が必要な箇所やその費用も調べてもらえるので、買主も安心して購入できるようになります。築年数が古いと隠れた瑕疵も多くなるため、ぜひ売却前に活用してみましょう。

空家でも管理はしっかりおこなう

家が空家の場合、誰も使っておらず長年放置されているケースも珍しくありません。なかには、ろくに管理されず放置されている家もあるでしょう。

しかし、適切に管理せず、近隣への悪影響をおよぼす空家は、自治体によって「特定空家」に指定されるので注意が必要です。

特定空家になると、固定資産税の軽減解除や、最大50万円の過料、強制解体と解体費用の徴収といったペナルティを科されるかもしれません。

所有者にとって大きなデメリットがあるため、だれも住んでいない空家であっても、売却するまでは適切に管理するようにしましょう。

特定空家については下記の記事でも解説しているので、よろしければ参考にしてください。

古い家を売るときに使える節税方法

家の売却には高額の税金が課されるため、負担を減らすためには「どうすれば節税できるか」を把握しておくことが大切です。

とくに重要なのは譲渡所得税という、不動産の売却益に課される税金です。譲渡所得税には古い家に使える優遇措置が多数あるので、制度をうまく使えば大幅な節税が可能です。

なお、課税対象となる「譲渡所得」は、次のように計算します。

上記で算出した譲渡所得に、所有期間に応じて次の税率を乗じます。

所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得（5年以下）	30％	9％
長期譲渡所得（5年超）	15％	5％

参照：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」
参照：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」

譲渡所得税の優遇措置としては、譲渡所得を減額できる制度が代表的です。主な制度を紹介していくので、税理士などと相談しながら状況に合わせて活用しましょう。

被相続財産を売却した時の取得費の特例

相続した不動産を売却するとき、相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例です。取得費が増えれば譲渡所得は減るため、節税につながります。

加算できる相続税の計算方法は、次の通りです。

下記は、具体的な金額をあてはめた計算例です。

上記の場合、取得費に100万円を加算できることになります。

ただし、この特例の適用期限は「相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」の売却です。期限外の売却には適用できません。

また、次に解説する「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と併用はできないので、どちらのほうが節税できるかしっかりと検討したうえで利用しましょう。

参照：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

この特例は、相続または遺贈で取得した被相続人の自宅を売却するときに使えます。下記の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除することが可能です。

• 相続から売却まで、事業や貸付け、居住に利用していないこと
• 一定の耐震基準を満たすこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続開始日から、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること※

※例えば、相続開始日が2022年6月1日なら、3年が経過する日は2025年6月1日なので、期限は2025年12月31日となる。

建物を解体したり、リフォームしてから売る場合でも、この特例は適用できます。

ただし、先に解説した「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」との併用はできないので注意しましょう。

参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

マイホームを売ったときの特例【3,000万円の特別控除】

自分のマイホームを売る場合、譲渡所得から3,000万円を控除することが可能です。

売却まで住んでいる場合だけでなく、引っ越して住まなくなったあとでも「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までなら適用できます。

解体してから売却する場合は、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」もしくは「解体後1年以内」のいずれか早いほうが期限となります。

マイホームであれば大幅な節税を見込めますが、売却物件が他の特例を受けている場合、利用できなくなるので注意が必要です。

また、この特例を受けるためだけに入居したケースや、親子や夫婦など特殊な関係にある人同士で売買するケースも、適用の除外対象となります。

参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除【100万円の控除】

売却した家が「都市計画区域内にある一定の低未利用土地等」であり、売却価格が500万円以下であれば、譲渡所得から100万円を控除できます。

主な要件は次の通りです。

• 都市計画区域内にある低未利用土地等であること
• 所有期間が5年を超えること
• 親子や夫婦など特別な関係間での売買ではないこと

低未利用土地等とは、一切利用されていない、もしくは周辺地域と比べて利用の程度が劣っているもので、市区町村長の確認が取れているものを指します。

古い家は売却価格が500万円以下となるケースも少なくないため、要件にあてはまる場合は利用を検討してみましょう。

参照：国税庁「低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除」

まとめ

築年数の古い家は売却がむずかしく、長期間売れないケースも多々あります。しかし、古い家だからといってまったく売れないわけではなく、工夫次第で売却は可能です。

とくに大切なのは「優良な不動産会社を見つけること」で、良い不動産会社に相談すれば、個々の物件に応じた最適なアドバイスをしてくれます。

売却タイミングは少しでも早いほうが良く、放置している間にも価格は低下していきます。売却を検討しているのであれば、まずは査定を申し込み、高額・スムーズに売れる方法を不動産会社と相談してみましょう。