築50年のマンションが売れない！売却のコツや価格相場を解説します

日本でマンションが普及しはじめたのは1960年代、第一次マンションブームのころでした。いまも新しいマンションが次々生まれていますが、一方で初期に建てられたマンションは築50年を超えています。

築年数が古ければ古いほど劣化は激しくなり、売却はむずかしくなります。築50年のマンションにもなると、「売却できないのでは？」と不安に思う人もいるでしょう。

しかし、築50年のマンションでも工夫次第で売却は可能です。コツさえ押さえれば、納得のいく価格で売却することもできるでしょう。

とくに重要なのは不動産会社の選定で、築古マンションの取り扱いに業者を見つけられるかが、売却結果を大きく左右します。

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• 築50年のマンションでも売買事例は実際にある。
• 築50年だと価格相場は新築時のおよそ1/3になるのが一般的。
• 売却するときに重要なのは優良な不動産会社を選ぶこと

築50年のマンションでも売却は可能

築50年のマンションともなると、建物自体の耐久性を不安視する人も多く、需要は少なくなります。

しかし、築50年だからといって、まったく売れなくなることはありません。「ビンテージマンション」と銘打ち、高値で取引される事例もあります。

例えば、原宿駅にある「コープオリンピア」や、麻布十番駅にある「三田綱町パークマンション」などは、築50年以上でも数億円で取引されています。

高級マンションではなくても、工夫次第で売却は可能です。「どうせ売れないから」と諦めず、どうすれば売れるか不動産会社と相談してみましょう。

築50年マンションの流通量は全体の約5%

実際に、築50年のマンションがどれだけ流通しているのか見てみましょう。

国土交通省の「不動産取引価格情報検索」では、過去の不動産取引情報を調べることができます。成約した取引の情報なので、実際にどれだけ売れたのかがわかります。

これによると、東京都で2022年第1四半期から過去1年に売買された中古マンションのうち、建築年が戦前~昭和40年代の物件は320件です。

参照：国土交通省「不動産取引価格情報検索」

中古マンション全体の取引件数に対して5.1%となり、多いとはいえませんが、一定の取引量はあるといえるでしょう。

築年数が古いと価格は新築時のおよそ1/3になる

続いて、築年数の古さがどれだけ価格に影響するか、データをもとに検証してみましょう。

株式会社不動産経済研究所が発表している「全国新築分譲マンション市場動向2021年」によると、首都圏における新築マンションの平均価格は6,200万円となっています。

参照：株式会社不動産経済研究所「マンション市場動向　全国新築分譲マンション市場動向2021年」

一方、公益財団法人東日本不動産流通機構が発表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」において、築31年以上のマンション成約価格は平均2,040万円です。

参照：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー　築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

2つのデータを比較すると、築50年経ったマンションは、およそ1/3程度になるのが一般的と考えられます。

ただし、上記はあくまで平均値の比較になるため、物件固有の条件や地域の不動産需要によって実際の価格変動は異なると覚えておきましょう。

「売れない築50年マンション」を売却するコツ8個

築50年のマンションでも売却できることを解説しましたが、実際に売り出してみると、思うように売却できないケースが多々あります。

そのようなときは、次にあげる8つのコツを実行できないか検討してみましょう。

• いくつかの仲介業者を比較する
• 買取業者に買い取ってもらう
• リフォーム・リノベーションする
• 賃貸物件として収益化してから売る
• ホームステージングを利用する
• ホームインスペクションをおこなう
• 相場より安く売り出す
• 建て替え工事が終わってから売り出す

物件ごとの状況や、売却において重視する点などをもとに、適切な工夫をすることが大切です。

それぞれのコツを詳しく解説していきます。

1.いくつかの仲介業者を比較する

不動産を売却するときは、不動産会社のなかでも「仲介業者」に相談するのが一般的です。仲介業者に依頼すると、成約時に手数料を支払う代わりに、買主募集や売買契約のサポートをしてもらえます。

ひとくちに仲介業者といっても、それぞれ得意な地域や物件タイプは異なります。仲介業者の違いで売却価格が数百万円変わることもあるので、複数社を比較することは非常に重要といえます。

しかし、いくつもの仲介業者に一社ずつ問い合わせるのは手間がかかりますし、なんの事前情報もないまま優良業者を探すのも非効率的です。

そこでおすすめなのが「一括査定サイト」です。一括査定サイトなら全国の優良業者から複数社に査定を依頼できるので、手間なく仲介業者を厳選できます。

とくに、下記のリンクから利用できる「イエウール」の一括査定なら、全国2,000社の優良業者と提携しているため、築50年のマンションでも高く売れる仲介業者をきっと見つけられるでしょう。

2.買取業者に買い取ってもらう

仲介業者に対して、物件を直接買い取る不動産会社を「買取業者」といいます。買取業者は、買い取った物件を再生・再販することで利益を得ます。

現金一括払いで買い取ってもらえるのが特徴で、買取業者であれば早ければ数日程度でマンションを現金化することも可能です。

一方、再生・再販するためのコストなどが上乗せされる分、仲介業者で売却したときより2割~5割ほど安くなってしまう可能性があります。

「多少安くなってもすぐに売却したい」というときに、買取業者の利用を検討してみるとよいでしょう。

なお、買取業者も各業者によって買取価格が異なります。より高値で売るためには、仲介業者と同じように複数の査定を比較することが大切です。

3.リフォーム・リノベーションする

築古の不動産を売る方法として、リフォーム・リノベーションは基本的な手法です。

老朽化している箇所を直し、内装や各種設備を流行のものに取り替えれば、需要が大きく上がるでしょう。

とくに重要なのは水回りの改善で、トイレや風呂場、キッチンがきれいであれば、内覧時の印象が良くなり成約率もアップします。

ただし、リフォーム・リノベーションにはそれなりの費用がかかり、数万円~数百万円と規模次第で価格は大きく変わります。

むだにコストをかけてしまわないよう、不動産会社を相談して費用対効果をしっかり検証することが大切です。

4.賃貸物件として収益化してから売る

自分が居住している、もしくは空き室となっているマンションを売るなら、賃貸物件として収益化してから売ることも検討しましょう。

実際に入居者がいる状態なら、投資家にとって運用の見通しを立てやすくなるので、需要アップを期待できます。

賃貸用物件の価格は家賃の金額に大きな影響を受け、月々の家賃が5,000円違うだけで100万円位以上の差が出る場合もあります。

相場よりも高めの家賃設定で入居者を入れることができれば、利回り重視の投資家に売却できる可能性があるでしょう。

5.ホームステージングを利用する

ホームステージングとは、物件のインテリアをコーディネートし、モデルルームのように演出するサービスです。不動産を売却する手法としてアメリカで生まれ、日本でも普及しつつあります。

内覧時の印象が良くなるため売れやすくなり、ホームステージングの効果で売却期間が1/3になったというデータもあります。

売却価格のアップも期待できるため、高値でスピーディーに売りたいのであれば、ぜひ利用を検討してみましょう。

参照：一般社団法人日本ホームステージング協会「ホームステージングとは」

6.ホームインスペクションをおこなう

買主の経年劣化に対する不安を取り除く方法として、ホームインスペクションというサービスがあります。

住宅の専門知識を持った資格者が、床下や天井裏、配管など様々な場所を目視でチェックし、物件の劣化状況や不具合を調査します。

いますぐ直すべき箇所だけでなく、将来的に修繕が必要となる時期やその費用まで調べてもらえるため、買主も安心して購入することが可能です。

また、事前に不具合を把握しておけば、売却後に隠れた欠陥が見つかって損害賠償を請求されるといったリスクをなくすことができます。

築50年ともなれば、どこかしらの箇所で修繕が必要になる可能性は高くなります。売却後のトラブルを防ぐためにも、ぜひホームインスペクションを検討してみましょう。

7.相場より安く売り出す

なかなか売れない場合は、相場より安く売り出すのも1つの方法です。築古でも、割安で売り出されていれば、「買いたい」と思う人も増えてきます。

相場より安くするためには、まず適切な価格相場の把握が大切です。自分で調べたいときは、近隣物件の取引事例を調べるとよいでしょう。

不動産ポータルサイトを使えば近隣の売出中物件がわかりますし、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や不動産流通機構の「REINS Market Information」なら過去の事例を調べられます。

ただし、マンションはわずかな条件の違いで価格が大きく変わるため、個人で調べても正確な相場の把握は困難です。

費用をかけず、可能な限り正確な相場を調べたいときは、不動産会社の査定を利用しましょう。複数社の査定額を比べれば、物件の平均的な価格を判断できます。

8.建て替え工事が終わってから売り出す

築50年にもなると、建て替えが必要になるマンションも多くなります。建て替え工事の計画があがっていれば、建て替え後に売り出したほうが売りやすくなるでしょう。

建て替え後は新築と同じなので、築古の状態で売るよりスピーディーかつ高値で売れます。

ただし、建て替え工事は各室の所有者（区分所有者）の賛成決議など条件が厳しいうえ、高額な負担金がかかったり、工事が終わるまで数年かかるといったデメリットがあります。

すぐに現金が欲しい場合は、安くても建て替え前に売ってしまうほうがよいでしょう。建て替えを執り行うディベロッパーに買い取ってもらえる場合もあります。

築50年マンションが売れにくい理由

築50年のマンションが売れにくい理由は、端的にいえば「古いから」です。

しかし、もう少し深く掘り下げてみると、下記のように様々な要因が考えられます。

• 現行の耐震基準を満たしていない
• 住宅ローンが組みにくい
• 住宅ローン控除を利用できない
• 修繕積立金が高い
• 管理組合が機能していないことが多い

スムーズに売却するための知識として、これらの要因を詳しく見ていきましょう。

現行の耐震基準を満たしていない

建物の耐震性に関する基準は、1981年を境に改正されています。正確には、1981年5月31日以前に建築確認申請を通した建物は、基本的に旧耐震基準の建物です。

この記事を執筆した時点（2022年）だと、築50年マンションの建築時期は1972年より前となります。当然、申請は旧耐震となっており、災害時の安全性が低いといえるのです。

ただし、あとから耐震補強工事を施していれば、現行の耐震基準と同等の安全性があります。売却するときは、まずマンションの工事履歴を調べてみるとよいでしょう。

住宅ローンが組みにくい

不動産を購入する場合、住宅ローンを組む人が多くなります。住宅ローンは、購入する物件を担保に入れ、その担保価値によって借り入れ額を決めるのが原則です。

しかし、銀行の審査において、法定耐用年数を超えた建物は担保価値がゼロになります。鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年なので、築50年だと住宅ローンを組めない場合が多いのです。

築年数だけで審査されるわけではありませんが、新築・築浅のマンションと比べると、確実に住宅ローンは組みにくくなります。

住宅ローンが組めなければ購入希望者も減ってしまい、結果として売りにくくなってしまいます。

住宅ローン控除を利用できない

住宅ローンを組めたとしても、築50年のマンションだと「住宅ローン控除」が使えない可能性があります。

住宅ローン控除を受ける条件の1つに、耐震基準の改正後に建築されているか、もしくは耐震補強工事で現行の基準を満たしている必要があります。

旧耐震基準のままになっているマンションだと、本来節約できるはずの税金を支払う必要があり、買主のコストが高くなってしまうのです。

参照：国土交通省「住宅ローン減税」

修繕積立金が高い

建物や設備を修繕するために毎月徴収される修繕積立金ですが、築年数に応じて高額になるケースが多々あります。

修繕積立金は長期的な計画を立てて徴収されますが、築年数が古いと計画の修正や突発的な工事も多くなり、予定外の費用が増える影響で値上げされてしまうのです。

また、最初から将来的な値上げが予定されているケースがあります。築年数が古くなれば修繕箇所も多くなるため、「その時期に必要な費用をその時の所有者が負担する」という考え方で徴収される方式です。

いずれにせよ、買主にとっては維持コストが高い物件となるので、需要を下げる要因となってしまいます。

管理組合が機能していないことが多い

マンションの健全な管理・運営には、管理組合が健全に機能していることが大切です。

しかし、築50年のマンションとなると、所有者の高齢化にともない、管理組合が機能しなくなるケースが少なくありません。

管理組合が機能していないと、建物や設備のメンテナンスがおろそかになったり、住民の間でトラブルが起こったときに解決しにくくなったりします。

マンションの管理状況や総会の議事録を見れば、管理組合が機能しているかどうかは住民以外でもある程度わかります。機能不全に陥っているマンションはリスクも高いので、買主にも敬遠されてしまうでしょう。

築50年でも売れやすいマンションの特徴

築50年のマンションが売りにくい理由を解説しましたが、反対にどのようなマンションであれば売却しやすいのでしょうか？

売却しやすいマンションの特徴としては、次の3つがあげられます。

• 立地やアクセスが好条件
• 間取りが需要にあっている
• 維持・管理が行き届いている

これらの条件が揃っていれば。築50年でも売れる可能性は高くなるでしょう。

立地やアクセスが好条件

立地やアクセスのよさは、マンションを売るときにあたって重要なポイントです。都心部や高級住宅街、主要駅の近くなど、好条件のエリアであれば築50年でも高く売却できます。

周辺の設備や環境の影響も大きく、商業施設や教育機関、公共施設が充実していれば、買い手も見つけやすいでしょう。

反対に、郊外で周辺施設が少ないような築古マンションは、売却が難しくなってしまいます。

間取りが需要にあっている

間取りによる影響も大きく、地域や流行にあっている物件であれば売却しやすくなります。狭すぎると日常生活に支障がありますし、反対に広すぎても管理が大変です。

例えば、夫婦と子供1~2人世帯を想定する場合、3LDKの間取りだと売れやすくなります。

築50年だと建築当時と比べて社会情勢は変わっており、間取りが現代のニーズに合わないケースもあります。なかなか売れないのであれば、リノベーションで間取りを変更するのも1つの手段です。

維持・管理が行き届いている

マンションの維持・管理がしっかりおこなわれていれば、築年数に関係なく売れやすくなります。

建物や設備のメンテナンスだけでなく、ゴミ置き場や駐車場・駐輪場などの利用状況も購入希望者に見られます。

こうした日々の維持・管理は、住民一人ひとりが「良好な状態を維持する意識」をもつことが大切です。

そのようなマンションは管理組合もしっかり機能しているため、買主の印象も良くなり、売却しやすくなります。

築50年マンションは早めの処分したほうがよい

築50年マンションの売却について解説しましたが、「売却するか悩んでいる」という人もいるでしょう。また、大きなトラブルに直面していなければ「現状維持でいいや」と考える人もいます。

しかし、築50年のマンションを放置しているとトラブルの元になり、将来的に自分や家族になんらかの負担がかかるかもしれません。

問題が起こる前に処分し、リスクを避けた理想的な人生プランを立てるようにしましょう。

築古マンションが増えて一層売れなくなる可能性大

マンションストック総数は、令和2年末時点で約673.5万戸※です。現在も次々と新しいマンションが建てられています。

※参照：国土交通省「令和3年度　住宅経済関連データ（1）マンションの供給戸数（竣工ベース）」

これらのマンションも順次古くなっていき、築50年以上のマンションも珍しくなくなっていきます。一方、人口は少子高齢化により減っていき、マンションを買う人は少なくなると考えられます。

需要に対して供給数が多すぎると、売却はむずかしくなるのが自然です。一部の高級マンションを除き、築古マンションは売れない時代がくるかもしれません。

マンションは持っているだけでも固定資産税や修繕積立金の維持費がかかるため、売れなくなる前に処分したほうがトータルのコストを抑えるためにもおすすめです。

将来的にスラム化の恐れがある

建物や設備の劣化が激しくなり、住環境が悪化すると、入居者は減っていきます。すると適切な管理がされなくなってますます劣化が激しくなり、スラム化してしまうかもしれません。

実際にスラム化した事例もあり、例えば滋賀県野洲市の「美和コーポB」は、適切な管理がされず朽ち果て、崩落や有害物質の飛散などの危険性から行政代執行による解体がおこなわれています。

築古マンションが機能不全に陥ると、最終的にはこのようなスラム化に行き着いてしまいます。

「処分したくてもできない」という状態になる前に、早めに売却することを検討してみましょう。

まとめ

築50年のマンションは、耐震基準の未対応や住宅ローンの組みにくさなど、様々な要因で売りにくくなります。

将来的には築古マンションの増加でますます売れにくくなる恐れもあるため、処分を考えているならなるべく早めに動き出しましょう。

現状、適切な売り方をすれば、売却は決して不可能ではありません。買取業者に買い取ってもらうという手段もあるので、まずは一括査定で相談できる不動産会社を探してみましょう。