道路に面していない土地は売却できる？売却が難しい理由や売却方法を解説

道路に面していない土地とは、周囲を他の土地に囲まれていたり、建築基準法上の接道義務を満たしていなかったりする土地を指します。

当社にも「相続したものの使い道がない」「維持費だけがかかって困っている」といったご相談がよく寄せられます。実務上、こうした土地は次のような理由から買い手がつきにくく、一般の仲介市場では長期間売れ残ってしまうケースが目立ちます。

• 建て替えや大規模なリフォームができない
• 住宅ローンが利用できず、購入希望者が限られる
• 緊急車両や大型車両が入りにくく生活面で制約がある
• 建物の配置によって日当たりや風通しが悪くなることが多い
• 隣地との通行や利用をめぐりトラブルになりやすい

ただ、このように一般の買い手が付きにくい土地でも、隣地の所有者や私たちのような専門の買取業者であれば買い取ることが可能です。

	隣地の所有者に買い取ってもらう	専門の買取業者に売却する
方法	・隣接地を所有している方に交渉する	・再建築不可や訳あり物件を扱う不動産買取業者に直接売却する
メリット	・隣地所有者にとって利用価値が高く、話がまとまれば比較的良い条件になりやすい	・仲介市場に出さずにすぐ手放せる ・現金化までのスピードが早い ・相続や維持の負担からすぐ解放される
デメリット	・隣地所有者が必ずしも購入に応じるとは限らない	・価格は一般の宅地より低くなる

実際のご相談では、隣地の方に話を持ちかけても条件が合わなかったり、そもそも交渉の手間をかけたくないなどの理由から、当社のような業者への買取に落ち着くケースが多いです。「早く処分したい」「手間をかけずに現金化したい」といったご要望であれば、専門の買取業者へ直接売却するのが最も現実的な解決策でしょう。

ちなみに、道路に面していない土地でも再建築可能な状態に整えれば、通常の土地と同じように売却することは可能です。
たとえば以下の方法があります。

• 隣地を購入して接道義務を満たす
• セットバックによって接道義務を満たす
• 建築基準法43条2項但し書きの許可を申請する

ただし、これらの方法はかなりの時間やコストがかかるのが実情です。そのため、土地を現状のまま買取業者に売却し、スピーディーに現金化する方が現実的でしょう。

本記事では、道路に面していない土地がなぜ売りにくいのか、そして買取業者に売却するメリットについて解説していきます。

そもそも道路に面していない土地とは？

道路に面していない土地とは、建築基準法上の道路に接していない土地を指します。

こうした土地は「建物を建て替えられない」「買い手が付きにくい」といった理由で、一般市場での売却は非常に困難です。

ちなみに、道路に面していない土地は、大きく以下の3つのパターンに分かれます。

パターン	特徴
周囲を他の土地に囲まれている	四方を他人の土地に囲まれており、公道に直接出ることができない
建築基準法で認められた道路に面していない	土地に面している道路の幅員が4m未満で、接道義務を満たさない
道路に面しているが間口が足りない	幅員4m以上の道路に面していても、接している間口の幅が2m未満

以下では、それぞれの特徴を買取業務の現場目線で具体的に解説します。

周囲を他の土地に囲まれている

周囲を完全に他の土地に囲まれ、公道に直接出られない土地は「袋地（ふくろち）」と呼ばれます。

建築基準法上、この土地に新たに家を建てることは原則としてできません。

袋地の場合、隣地を通行する「囲繞地（いにょうち）通行権」が法律で認められていはいるものの、これが原因で隣地とのトラブルが起きてしまうケースも珍しくありません。

建築基準法で認められた道路に面していない

建築基準法では、土地に面する道路は幅員4m以上、かつ接道幅2m以上であることが義務付けられています。 これを満たさない土地は「道路に面していない土地」と扱われ、買取価格にも大きく影響します。

代表例は、幅員4m未満の「2項道路」に面した土地です。こうした土地で建物を建て替える場合、道路の中心線から2mの位置まで建物を後退させる「セットバック」が必要となり、後退部分は建築できません。

道路に面しているものの、間口が足りない

幅員4m以上の道路に接していても、道路に接する間口が2m未満の場合、接道義務を満たしていないとみなされます。

このタイプの土地は「旗竿地（はたざおち）」と呼ばれ、奥まった位置に土地があり、細い通路で道路とつながっています。

旗竿地は以下の理由で評価が低くなる傾向にあります。

• 建築資材や重機の搬入が難しい
• 建築プランに制約があり活用の幅が狭い
• 通路部分がデッドスペースになりやすく、土地全体の有効活用が難しい

弊社としても、実際に旗竿地の買取を進める際はこれらの要素を踏まえ、買取価格を提案することが多いです。

道路に面していない土地は売れない？買取が難しくなる5つの理由

道路に面していない土地は、一般の個人向け市場では買い手が付きにくく、弊社の買取査定でも影響が出やすい土地です。
ここでは、具体的な理由を5つに分けて解説します。

• 建て替えや大規模なリフォームができない
• 住宅ローンの利用が難しい
• 緊急車両や大型車両が通行できない
• 日当たりや風通しが悪いことが多い
• 隣地とのトラブルリスクがある

建て替えや大規模なリフォームができない

道路に面していない土地は、接道義務を満たさない「再建築不可物件」となるケースがほとんどです。
建築基準法では、火災や災害時の安全確保のため、土地が幅4m以上の道路に2m以上接していることを義務付けています。この条件を満たさない土地には、原則として新たな建物を建てられません。

そのため、既存の建物があっても老朽化した際の建て替えや、大規模なリフォームで構造部分に手を加えることは難しくなります。
解体後に更地にしても、新しい建物を建てられないため、将来の利用計画が立てにくく、一般の個人からの需要はほとんど見込めません。

住宅ローンの利用が難しい

多くの購入希望者は住宅ローンを利用しますが、再建築不可の土地は市場価値が低いため、金融機関の担保評価も大幅に下がります。その結果、融資に消極的になり、ローンが組めず購入に至らないケースが多く、売却の障壁となりやすいです。

緊急車両や大型車両が通行できない

道路に面していない土地は、公道から細い通路や他人の土地を経由してアクセスする場合が多く、消防車や救急車が入れないリスクがあります。
また、リフォームや工事で資材を運ぶトラックや重機も入りにくいため、物理的に工事が難しいことがあります。
こうした安全面・利便性の制約は、売却にも直接影響します。

日当たりや風通しが悪いことが多い

袋地や旗竿地など、周囲を他の建物に囲まれた土地は、日当たりや風通しが悪くなる傾向があります。都市部では特に顕著で、洗濯物が乾きにくい、湿気がこもりやすいなどの問題があります。

こうした住環境の制約は、買取価格に影響するだけでなく、賃貸としての運用も難しくなる要因となります。

隣地とのトラブルリスクがある

道路に面していない土地では、公道に出るために他人の土地を通行する「囲繞地通行権」を行使する必要があります。

法律上は通行権が認められていますが、通路の管理や利用方法をめぐって隣地所有者と揉めることがあり、精神的な負担や利用上の制約が生じる場合があります。
こうしたリスクは、買い手が敬遠する大きな要因となるため、買取価格にも反映されます。必要に応じて通行承諾書を取り交わすなどの対応を行うことで、取引をスムーズに進められるケースもあります。

道路に面していない土地を売却する方法

道路に面していない土地を売却するには、「再建築可能な状態にしてから売却する」「再建築不可のまま売却する」という大きく2つの方法があります。

ここでは、それぞれの売却方法について詳しく解説します。

再建築可能な状態にして仲介で売却する

道路に面していない土地でも、再建築が可能な状態にできれば、通常の土地と同様に仲介で売却できます。

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、買い手を探す売却方法です。

再建築が可能になれば、買い手の選択肢が広がり、より高い価格での売却が期待できます。

再建築を可能にするための具体的な方法は、以下の通りです。

• 隣地を購入して接道義務を満たす
• セットバックによって接道義務を満たす
• 43条但し書きの許可を申請する

隣地を購入して接道義務を満たす

土地が道路に面していない「袋地」の場合、隣接する土地の一部、または全てを買い取ることで、道路に接する部分を確保し、建築基準法が定める「接道義務」を満たせます。

土地全体を買い取る必要はなく、道路に接する通路部分だけを買い取ることも可能です。

隣地の所有者にとっては、売却益が得られるメリットがあるため、交渉が成立する可能性は十分にあるでしょう。

ただし、交渉には時間と手間がかかる上、隣地所有者との関係が悪化するリスクもあるため、慎重に進める必要があります。

セットバックによって接道義務を満たす

土地が、建築基準法上の道路ではない「2項道路（幅員4m未満の道路）」に面している場合、「セットバック」によって接道義務を満たすことができます。

セットバックとは、道路の中心線から2mの位置まで自分の土地を後退させ、道路の幅を4mにする方法です。

この場合、後退させた部分は道路とみなされるため、建物を建てたり塀を設けたりすることはできません。

土地の有効活用できる面積が減ってしまうというデメリットはありますが、再建築が可能になるため、売却しやすくなります。

43条但し書きの許可を申請する

土地の形状や周辺環境によっては、建築基準法の「43条2項但し書き」制度を利用して、再建築の許可を得られる場合があります。

これは、道路に面していなくても、特定の条件を満たしていれば、都道府県知事や市長などの「特定行政庁」が、建築を認めるという例外的な制度です。

たとえば、広い敷地内に複数の建物が建っている場合や、私道に接していて事実上、公道と同じような機能を持つ場合などが該当します。

ただし、この制度の適用には自治体による厳しい審査があり、必ず許可が下りるとは限らない点に注意しましょう。

再建築不可のまま買い取ってもらう

再建築を可能にするには、費用や手間、時間がかかります。

こうしたコストをかけずに、スピーディーに土地を売却したい場合は、「買取」を検討しましょう。買取とは、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう売却方法です。

ここでは、再建築不可のまま買取業者に売却する方法を2つご紹介します。

• 隣地の所有者に買い取ってもらう
• 訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう

隣地の所有者に買い取ってもらう

隣地の所有者が、再建築不可の土地を必要としている可能性もあります。

なぜなら、隣地が土地を買い取ることで、自分の土地が広くなったり、接道義務を満たして資産価値を向上させたりできるからです。

そのため、隣地の所有者に直接交渉することで、相場に近い価格で売却するのも方法の一つです。

ただし、交渉には時間と手間がかかる上、必ずしも相手が購入してくれるとは限らない点に注意が必要です。

訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう

隣地の所有者との交渉が難しい場合は、訳あり物件を専門に扱う買取業者に相談してみましょう。

専門の買取業者であれば、再建築ができない土地であっても、独自のノウハウや活用方法があるため、そのままの状態で買い取ってもらえます。

仲介のように買い手を探す必要がないため、査定や見積もりの内容に納得できれば、短期間で売却が完了します。

手間や費用をかけずに、問題を抱えた土地をすぐに手放したい方には、最適な方法といえるでしょう。

道路に面していない土地の売却価格は約3～7割減になるケースが多い

道路に面していない土地の売却価格は、通常の土地と比べて約3～7割減になるケースが多いです。

建築制限や住宅ローンの問題から需要が低くなるため、相場よりもかなり安くなってしまいます。

ただし、土地によって価格は異なるため、あくまでも目安として参考にしてください。

ここでは、パターン別の売却価格の目安をご紹介します。

周囲を他の土地に囲まれている土地（袋地）なら約7割減

周囲を他の土地に囲まれ、公道に一切接していない土地を「袋地（ふくろじ）」といいます。

この袋地は、建築基準法上の道路に接道していないため、原則として建物の建築ができません。また、電気・ガス・水道といったインフラの引き込みも困難な場合が多く、利用価値が極めて低いと評価されます。

そのため、売却価格は通常の土地と比べて約7割も下落するケースがほとんどです。

隣接する土地の所有者と交渉し、「囲繞地（いにょうち）通行権」によって公道への通路を確保できたとしても、それはあくまで通行の権利であり、建築を許可するものではありません。

売却を成功させるためには、隣地の所有者に売却するなど、特定の買い手を見つける必要があります。

建築基準法で認められた道路に面していない土地なら約3～5割減

道路に面していない土地でも、セットバックなどで再建築が可能になるケースでは、価格の下落は約3割減で済む場合もあります。

道路幅員が4メートル未満の「2項道路」に接している場合、道路の中心線から2メートル後退（セットバック）することで、建築基準法上の接道義務を満たし、再建築が可能になるケースがあります。

この場合、後退した部分は建築敷地面積から除外され、有効活用できる土地面積は減少しますが、建築の可能性が残るため、売却価格の下落は約3割程度に抑えられることがあります。

一方で、全く道路に接していない、もしくは接道している道路が建築基準法上の道路として認められていない場合は、原則として再建築は不可能です。

たとえ既存の建物があったとしても、将来的な利用価値が低いと見なされるため、通常の土地と比較して約5割程度も価格が下落する可能性があります。

建築基準法の道路に面しているものの、間口が足りない土地なら約4～6割減

建築基準法上の道路には接しているものの、その間口が2メートル未満の土地も、再建築が困難なため価格が大きく下落します。

というのも、間口が狭すぎる土地は、通常の建築物を建てることが難しく、資材の搬入や重機の導入も困難であるからです。

セットバックなどで間口を広げることができれば良いのですが、それが難しいケースがほとんど。そのため、こうした土地は通常の土地と比較して約4～6割も売却価格が下がることが多いでしょう。

ただし、隣地の一部を借りたり、購入したりすることで間口を広げ、接道義務を満たせれば、建築や再建築が可能になるため、売却価格を上げられる可能性があります。

隣地所有者との交渉が売却成功の鍵となるでしょう。

道路に面していない土地を売却する際に評価されるポイント

道路に面していない土地の売却価格は、接道状況だけでなく、以下のポイントも評価に影響します。

評価対象	評価ポイント
立地や周辺環境	・人気エリアである ・生活利便性が高い（例：駅から近い、医療機関やスーパー、商業施設が近くにある）
土地の広さや形状	・土地が広い ・正方形や長方形などの整った形状の土地である
隣人との関係性	・隣地の所有者と良好な関係を築けている
築年数	・築年数が浅い

上記のようなポイントを満たしている場合、道路に面していない土地でも相場よりも高く売却できる可能性があります。

なかでも重要度の高いポイントが「立地」です。立地条件が良い場合には、道路に面していない土地でもニーズが高い不動産と評価され、比較的高い査定価格に期待できるでしょう。

道路に面していない土地を買取業者に売却するメリット

道路に面していない土地は、再建築が難しく、一般の市場では売却が困難なケースがほとんどです。

しかし、訳あり物件専門の買取業者に依頼すれば、こうした土地でもスムーズに売却できる可能性があります。

買取業者に売却する主なメリットは、以下の通りです。

• 再建築不可でもそのまま売却できる
• スピーディーに売却が完了して現金化できる
• 契約不適合責任に問われない

再建築不可でもそのまま売却できる

道路に面していない土地の最大の難点は、「再建築不可」であることが多い点です。

一般の個人がこうした土地を購入する場合、住宅を建てられないという大きなリスクを抱えることになります。

そのため、通常の不動産会社に仲介を依頼しても、買い手を見つけるのが非常に難しいのが現状です。

しかし、訳あり物件専門の買取業者であれば、再建築が不可能であったり、間口が狭かったりする土地でも、そのままの状態で買い取ってもらえます。

売却のために、隣地と交渉して接道義務を満たすといった手間や費用をかける必要がないため、問題を抱えた土地でも手軽に手放すことができます。

スピーディーに売却が完了して現金化できる

一般の仲介による売却では、買主を探すのに数ヶ月から1年以上かかることも珍しくありません。

とくに、道路に面していないような訳あり物件の場合、さらに時間がかかることが予想されます。

一方、買取業者に売却する場合は、業者が直接買主となるため、購入希望者を探すプロセスが不要です。

契約から決済、そして現金化までが非常にスピーディーに進みます。

急な転居や資金調達が必要な場合など、とにかく早く土地を現金化したいという方には大きなメリットといえるでしょう。

契約不適合責任に問われない

通常の取引では、売主は引き渡した物件に契約内容と異なる点があった場合、その責任を問われる「契約不適合責任」を負います。

もし売却した後に欠陥が見つかれば、修繕費用や損害賠償を請求されるリスクがあります。

しかし、買取業者との売買では、契約時に契約不適合責任を免責する特約を結ぶのが一般的です。

これにより、売却後に境界線や物件の不具合などの問題が発覚しても、売主が責任を追及されることはありません。

将来的なトラブルを避け、安心して土地を手放したい方にとって、非常に魅力的なメリットです。

まとめ

道路に面していない土地とは、周囲を土地に囲まれていたり、接道義務を満たしていなかったり、間口が足りなかったりする土地のことです。

道路に面していない土地は、原則として建物の建築や建て替えができず、利活用が難しい点で市場価値が低く、売却が難しくなります。

また、住宅ローンの審査に通りにくい、住環境が良くない、隣地の住民とトラブルになる恐れがある点も、売却の難しさに影響します。

しかし、道路に面していない土地でも「再建築可能な状態にする」あるいは、「買取業者に依頼する」ことで売却が可能です。

とくに、買取業者であればそのままの状態で売却でき、スピーディーに現金化できるのがメリットです。

ただし、道路に面していない土地の売却価格は、通常の土地と比べて約3～7割減になるケースが多いことを押さえておきましょう。

早期に土地を手放したい、コストをかけずに土地を売却したいという場合には、買取業者への依頼がおすすめです。

道路に面していない土地に関するよくある質問

ここでは、道路に面していない土地に関するよくある質問に回答しています。

自分の土地が道路に面しているか確認する方法はありますか？

自分の土地が建築基準法上の道路に面しているかどうかは、不動産を管轄する地域の役所で確認できます。

確認する際は、以下の書類を事前に準備しておくとスムーズです。これらの書類は、法務局で取得できます。

登記簿謄本	土地の所有者や所在地、面積などが記載されている書類
公図	土地の位置や隣地との関係が分かる図面
地積測量図	土地の面積や形状、境界線が正確に記された図面
建物図面	建物が建てられている場合に、その建物の形状や配置が分かる図面

道路に面していない土地の固定資産税は安くなりますか？

固定資産税は、土地の「固定資産税評価額」に基づいて算出されます。

道路に面していない土地は、利用価値が低いと見なされるため、固定資産税評価額も下がる傾向にあります。そのため、通常の土地と比較して、固定資産税が安くなることが多いでしょう。

ただし、土地の広さや形状、地域の環境によって評価額は変動するため、一概にはいえません。

道路に面していない土地を倉庫として活用できますか？

すでに建物が建っている場合は、倉庫として活用することが可能です。

道路に面していない土地でも、既存の建物をそのまま利用する分には、建築基準法の制限を受けないため、倉庫や物置として活用できます。

ただし、新たに建物を建てる場合は、原則として建築が認められないため注意が必要です。

また、倉庫として活用する場合、大型の荷物を搬入・搬出できるか、重機が入れるかなど、動線や作業スペースを事前に確認しておく必要があります。

隣地を通っての搬入が必要な場合は、隣地所有者との間で合意を得ておくことも大切です。