共有持分の譲渡方法！最適な方法を選ぶためのチェックリストも紹介

相続などをきっかけに共有持分を取得した人の中には、「手放したいけれど、誰に譲ればよいのかわからない」「他の共有者と意見が合わなくても、自分の持分だけ譲渡できるのだろうか」と悩むケースが少なくありません。

自分が所有する共有持分は、原則として他の共有者の同意がなくても譲渡できます。不動産全体の売却について話し合いがまとまらない場合でも、自分の持分を譲渡することで、共有関係から離れることが可能です。

共有持分を手放す方法は、売却先による違いや放棄を含めると、主に次の4つです。

ただし、自分の共有持分だけを売却・贈与する場合でも、受け取る相手との合意が必要です。持分を移す登記手続きも、原則として譲る側と受け取る側が共同で申請します。

また、持分の放棄でも登記手続きや費用の確認が必要であり、無償で手放す方法なら負担なく進められるとは限りません。

自分に合う方法を選ぶには、持分を手放す目的と、相手の意向、金銭面や手続きの負担を照らし合わせることが大切です。

本記事では、共有持分の譲渡方法や譲渡先ごとの特徴、方法を選ぶためのチェックポイントを解説します。税金・費用、手続きの流れ、トラブルを避けるための確認事項も紹介するので、譲渡先や方法がまだ決まっていない方も参考にしてください。

共有持分の譲渡は原則として他の共有者の同意なしでできる

自分の共有持分のみを譲渡する場合、原則として他の共有者の同意なしで問題ありません。

なぜなら、共有持分は各共有者に帰属する所有権の一部であり、民法第206条が定める所有権の処分の自由は、自分の共有持分にも認められるためです。

この共有持分のみを、他の共有者や第三者に移す行為が共有持分の譲渡です。

これが共有名義不動産全体の譲渡になると、共有物全体の処分にあたるため、民法第251条に基づく変更行為と同様に、原則として共有者全員の同意が必要です。不動産全体の譲渡は共有者全員に影響するため、特定の共有者のみの意思で自由に進められないように制限がかけられています。

専門家のコメント

この民法上の規定のせいで「共有持分は譲渡できない」と考えてしまう方も一定数おられますが、持分単体を譲渡できることを知ったことで、実際に譲渡の手続きに進まれるケースも実務上珍しくありません。

ただし、他の共有者の同意が不要でも、売却・贈与には持分を受け取る相手との合意が必要です。持分の名義を変更する登記手続きも、原則として譲る側と受け取る側が共同で申請します。

そのため、完全に1人だけで手続きを進めるのは実質的には困難です。一方、譲渡の当事者ではない他の共有者が反対しているという理由だけで、持分の売却・贈与が無効になりません。

共有持分の主な譲渡方法

共有持分を他の人に譲渡する主な方法は、対価を得て相手に渡す「売却」と、無償で渡す「贈与」です。また、売却・贈与とは異なる方法として、贈与税の計算上は贈与による取得として扱われる「共有持分の放棄」もあります。

売却先による違いを含めて、共有持分を譲渡・放棄する方法の特徴・向いている人・主な注意点を以下で比較しました。

以下では、売却・贈与・放棄それぞれの特徴やメリット・デメリットを解説します。先に自分に合う方法を絞りたい方は、「共有持分の譲渡方法を選ぶときのチェックリスト」をご覧ください。

他の共有者に売却する

他の共有者に購入意思と資金がある場合は、その共有者に自分の共有持分を買い取ってもらう方法があります。

他の共有者に共有持分を売却した場合、買い取った共有者の持分割合が増加します。例えば、A・B・Cが各3分の1を所有し、Aが自分の持分全部をBに売却する場合の変化は次の通りです。

他の共有者に売却する場合も、価格や契約条件を整理し、手続きを円滑に進めるため、不動産会社への仲介依頼をおすすめします。

共有持分の売却は、所有権の一部とはいえ不動産の売買取引の一種であり、高額の金銭や権利が動きます。売買価格や代金の支払時期、登記手続きなどを十分に確認せずに契約すると、共有者間のトラブルに発展するかもしれません。

そこで、共有名義不動産を基にした共有持分の査定や、売買契約の内容のチェックを不動産会社に依頼するのがよいでしょう。

共有持分単体の売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

第三者に売却する

他の共有者以外の第三者であっても、相手との合意が得られれば売却による譲渡が成立する可能性があります。

前述した通り、一般の第三者が共有持分だけを購入するケースは実務上あまり見られません。一方で、不動産仲介会社が紹介する業者・投資家や、買取事業を行う業者が買主になる可能性があります。

実務上、他の共有者以外の第三者に共有持分を売却する際には、不動産仲介または不動産買取を取り扱う不動産会社に依頼するのが一般的です。

第三者に共有持分を売却した場合、共有持分割合がそのまま第三者に移り、第三者との共有状態になります。例えば、A、B、Cが各3分の1を所有し、Aが自分の持分を第三者Dに売却した場合の例は次の通りです。

不動産会社を通じて第三者への売却を成功させるポイントは、信頼できる不動産会社に依頼できるかどうかです。

選ぶ際には、「複数の不動産会社に査定を依頼し、金額の根拠や手数料、代金の支払時期、契約条件を比較検討する」「公式サイトで共有持分の取扱実績を見る」「宅建業免許や公表されている行政処分歴を確認する」などの対応を推奨します。口コミやSNSの情報も、参考材料の一つとして確認するとよいでしょう。

共有持分を取り扱う不動産会社については、以下の記事で詳しく解説しています。

他の共有者や親族などに贈与する

特定の相手へ無償で共有持分を渡したい場合は、贈与を検討できます。他の共有者に持分を集めたい場合や、親から子へ生前に持分を移したい場合などに用いられる方法です。

他の共有者に共有持分を贈与した場合、売却と同じく、贈与を受けた共有者の持分割合が増加します。例えば、A・B・Cが各3分の1を所有し、Aが自分の持分全部をBに贈与する場合の変化は次の通りです。

ただし、贈与には相手の承諾が必要です。無償であっても、相手が受け取りを希望しなければ成立しません。

贈与を行う場合でも、対象となる不動産や持分割合、贈与する時期、費用の負担などを明確に決め、贈与契約書に残しておくのがよいでしょう。

贈与の内容を契約書に残しておくことで、約束した内容の確認や、言った・言わないのトラブルの防止、税務調査で贈与の経緯を説明する際などに役立ちます。

親子間で共有持分を生前贈与する方法や税金、相続対策として活用する際の注意点は、以下の記事で詳しく解説しています。

共有持分を放棄して他の共有者に帰属させる

共有持分の放棄とは、自分の持分を手放し、民法第255条に基づいて他の共有者に帰属させる手続きです。

本来、不動産の所有権の放棄は原則として認められません。しかし、共有持分の放棄は、単体の売却や贈与と同じく他の共有者の同意なく行えます。

放棄は贈与とは異なりますが、贈与税の計算上、他の共有者は放棄された持分を贈与によって取得したものとして扱われます。

放棄した持分は、他の共有者に、それぞれの持分割合に応じて帰属します。例えば、不動産を3人で3分の1ずつ所有していて、1人が共有持分を放棄した場合は、他の2人が1：1で放棄した持分を取得し、持分割合はそれぞれ2分の1になります。

共有持分の放棄でとくに注意しておきたいのは、放棄による持分移転登記は、原則として放棄する人と持分を取得する他の共有者が共同で申請する必要がある点です。

協力が得られない場合は、登記の引き取りを求める訴訟などを検討することになります。

「贈与を断られたから放棄すればよい」と考えず、登記の進め方や費用負担を確認しましょう。対立がある場合や手続きが進まない場合は、弁護士への相談が必要です。

共有持分の放棄については、以下の記事で詳細を解説しています。

共有持分の譲渡方法を選ぶときのチェックリスト

譲渡方法を選ぶ際は、当てはまる希望・状況から候補を絞り、その方法を実行できる条件がそろっているか確認しましょう。

以下の表は、すべてにチェックを入れるためのものではありません。複数の項目に当てはまる場合は、現金化、譲渡先、希望時期のうち何を優先するかを考え、候補を並行して比較してください。

候補を最初から1つに決める必要はありません。例えば、他の共有者への売却条件と買取業者の査定を並行して確認すると、価格や手続きの負担を比較できます。

以下では、それぞれのチェックポイントに沿って、判断の仕方を解説します。

譲渡によって自分が達成したい目的は何か

譲渡方法を選ぶ際は、自分の持分を手放した後に、どのような状態になっていたいかを最初に確認しましょう。

例えば、同じ「持分を手放したい」という希望を持っていたとしても、現金化したいのか、特定の相手に渡したいのかによって、自分に適した方法は変わります。

以下では、自分の目的に応じた選び方について簡単な例を紹介します。

• 現金化して生活費や別の住まいの購入資金などに充てたい：売却を検討する
• 対価を求めず、特定の家族などに持分を渡したい：贈与を検討する
• 対価や取得者の指定を求めず、他の共有者に持分割合に応じて帰属してもよい：譲渡以外の選択肢として持分放棄も比較する

ポイントは、「自分の持分を手放した後、誰がどのような状態になっていれば目的を達成できるのか」まで考えておくことです。共有持分譲渡後の権利関係や、共有者間の関係性をシミュレーションしたうえで、自分に合う譲渡方法を選択するようにしてください。

譲渡先となる相手に受け取る意思があり、取得・維持に必要な資金を用意できるか

他の共有者や家族への譲渡を検討する場合は、相手の意思に加え、取得時と取得後の費用を負担できるか確認しましょう。

例えば売却の場合なら、相手に購入意思があっても、希望する支払日までに代金を用意できなければ条件の調整が必要です。価格だけでなく、資金の準備方法や支払時期も具体的に話し合ってください。

注意しておきたいのが、共有持分の購入に関するローンの利用です。一般的な不動産の購入と比較すると、共有持分単体の購入に対する融資を行う金融機関は少ないのが実情です。実際に、【フラット35】では、住宅の共有持分のみでは融資の対象にならないと明言しています。

購入する相手から金融機関へ相談してもらい、共有持分の購入に利用できるか、借入可能額や資金を用意できる時期を確認しましょう。

相手が購入資金を用意できない場合でも、自分が対価を求めず、相手が受け取りを希望するなら贈与が候補になります。ただし、贈与では売買代金が不要でも、税金や登記費用、取得後の維持費がなくなるわけではありません。

例えば、持分を受け取る意思はあっても、贈与税がかかる場合の納税資金や、毎年の固定資産税、マンションの管理費などを負担できないことも考えられます。「無料なら受け取ってくれるはず」と決めつけず、相手の事情を確認することが大切です。

希望する相手への売却・贈与が難しい場合は、時期や条件を調整するか、買取業者を含む別の譲渡先を検討しましょう。

他の共有者との交渉・条件調整を自分で進められるか

譲渡予定先に購入意思や資金があったとしても、その後の売却価格や支払い時期、その他の条件について話し合いが円滑に進むとは限りません。譲渡方法を選ぶ際には、他の共有者との交渉が続けられるかも判断材料となります。

弊社の経験上、共有持分売買の交渉実務においてよくある例をいくつか紹介します。

• 親族の立場を利用して、市場価格よりも著しく安い金額での売買を持ちかけてくる
• 他の人を無視して自分に譲るように強迫してくる
• 相手との関係性が悪く、交渉の場を設けるたびに口論となって話し合いが進まない
• 連絡が取れない、連絡を返してくるのが遅いなどコミュニケーションが取りづらい

他の共有者と具体的な条件について建設的に話し合えるなら、その人への売却・贈与を進めやすくなります。一方、交渉を続ける負担が大きい場合は、買取業者への売却も比較してみましょう。

共有持分のみの売却に他の共有者の同意は必要ありません。ただし、事前の説明がないまま買取業者が新たな共有者になると、他の共有者との関係が悪化するおそれがあります。

そのため、他の共有者と話し合える関係であれば、買取業者への売却を検討していることや、売却後の見通しを事前に伝えることも検討しましょう。事前に話しておけば、「それなら自分が買い取る」「自分の持分を譲るからあなたの単独名義にしてもよい」など、別の解決方法を提案してくれる可能性もあります。

ただし、相手から強迫を受けている場合や対立が激しい場合は、無理に直接連絡せず、弁護士に対応を相談してください。

売却価格・査定の根拠・手取り額に納得できるか

売却するかどうかを判断するには、「いくらで売れそうか」に加えて、「なぜその金額になるのか」「最終的にいくら残るのか」を確認することが大切です。

まずは共有持分を取り扱う不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安とその根拠を確認しましょう。他の共有者と交渉する際にも、専門家が算出した価格の根拠を示せると話を進めやすくなります。

価格の妥当性について意見が分かれる場合や、収益性・権利関係が複雑で評価が難しい場合は、不動産鑑定士による鑑定を検討するのも1つの方法です。

また、査定結果と他の共有者から提示された条件を比較することで、どこに譲渡すべきかについて判断しやすくなります。

複数の査定額に差がある場合は、金額だけで判断せず、「提示額で買い取るための条件」「追加調査によって金額が変わる可能性」も確認してください。

売却条件が出揃ったら、その売却価格に関して自分が納得できるかを考えます。売却後の資金計画と照らし合わせる際には、売却価格そのものだけでなく、税金・売却費用・必要なローン返済額を差し引いた手取り額で判断することが大切です。

譲渡後も自分や家族の居住・利用を続けたいか

共有名義不動産に自分や家族が住んでいる場合は、持分を譲った後も住み続けたいかを確認しましょう。住居以外でも、店舗や駐車場などとして利用を続けたい場合は同様です。

例えば、「自分の持分を現金化したいが、実家に住む母にはそのまま暮らしてほしい」という場合、売却価格だけで譲渡先を決めると、希望する生活を維持できないおそれがあります。居住・利用の継続を希望する場合は、査定や譲渡の相談をする段階で、その希望を具体的に伝えてください。

確認するのは、主に次のような条件です。

• 誰が、どの部分を、何のために利用し続けたいのか
• いつまで居住・利用を続けたいのか
• 家賃や使用料の支払いが必要になるのか
• 修繕費などを誰が負担するのか

家族や他の共有者への売却・贈与でも、「身内だから今まで通り使える」とは決めつけず、必要な関係者と条件を確認しましょう。とくに買取業者への売却では、購入後の活用・売却方針と、希望する居住・利用条件が両立できるかどうかを確認します。

自分の持分だけを譲渡する方法以外に問題を解決できる方法はないか

共有名義不動産に関するトラブルは、自分の共有持分を手放さなくても解決できる場合があります。共有持分を手放すこと自体が目的ではなく、管理の負担や共有者との対立を解決したいのであれば、別の方法が適している場合もあります。

そのため、共有持分の譲渡が最適な方法だと決めつけず、他の方法で自分の目的を達せられないかを確認してみてください。

自分の持分だけを譲渡する方法と比較して検討したいのは、主に次の方法です。

どの方法が自分に合うか判断できない場合は、売却価格については不動産会社、持分移転登記については司法書士、土地の測量や分筆については土地家屋調査士など、確認したい内容に応じて専門家へ相談しましょう。

また、共有者との交渉が進まない場合は、弁護士に相談し、共有物分割請求を含めた解決方法を検討できます。必要な費用や期間、解決後の所有・利用状況を確認し、自分の持分だけを譲渡する方法と比較して判断してください。

共有持分の譲渡にかかる税金・費用

共有持分の譲渡では、方法によって発生する税金・費用の種類が変わります。また、譲る側と取得する側で課せられる税金・費用に違いがあるため、譲渡方法を選ぶ際にはこういった金銭面の負担も考慮したうえで選ぶことが大切です。

個人が所有する不動産の共有持分について、主な負担を整理すると次のとおりです。

基本的には、通常の不動産を譲渡する場合と同じ種類の税金・費用が発生します。実際の負担金額については、譲渡する共有持分の割合などを考慮して計算します。

以下では、それぞれの税金・費用について見ていきましょう。

共有持分の売主にかかる税金・費用

共有持分を売却する場合、売主にかかる主な税金は、譲渡所得（売却代金などから取得費と譲渡費用を差し引いた金額）に対する所得税・復興特別所得税・住民税です。

マイホーム売却時の3,000万円の特別控除などを利用できる場合は、その控除額を差し引いて税額を計算します。ただし、親子・夫婦など特別な関係のある相手への売却では、3,000万円の特別控除を利用できません。また、この特例によって税額がゼロになる場合でも、適用を受けるには確定申告が必要です。

共有持分の譲渡所得に対して課せられる所得税や住民税の税率は、売却年の1月1日時点で、持分の所有期間が5年を超えているか否かで変わります。

相続や遺贈、個人からの通常の贈与で持分を取得した場合は、原則として、亡くなった人や贈与した人の取得費と取得時期を引き継ぎます。

所有期間に応じて、所得税や住民税などの税率をまとめたものは次の通りです。

• 所有期間が5年を超える場合：20.315％
• 所有期間が5年以下の場合：39.63％

譲渡所得税等の他には、共有者同士の取引で不動産仲介業者を利用した際には仲介手数料がかかります。

売却価格が400万円を超える場合、仲介手数料の通常の上限は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額です。ただし、売却価格が800万円以下の場合は「低廉な空家等の報酬の特例」により、事前の説明と合意のうえで、税込33万円を上限とする報酬が設定される場合があります。実際にいくらかかるのかは、依頼前に確認しておきましょう。

なお、仲介業者を通さず買取業者へ直接売却する場合は、仲介手数料は発生しません。

共有持分の買主にかかる税金・費用

共有持分の買主にかかる主な税金の1つが、不動産取得税です。

不動産取得税とは、購入や贈与、交換、競売などで不動産を取得した場合に課せられる地方税の一種です。不動産取得税は、売買価格ではなく、原則として固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）を基に計算します。

不動産取得税の税率は、2027年3月31日までに取得した土地や住宅は3％、住宅以外の建物は4％です。例えば、固定資産税評価額2,000万円の住宅の共有持分2分の1を購入した場合、住宅に関する控除などを考慮しなければ、2,000万円×1/2×3％＝30万円となります。

不動産仲介を通じて購入した場合、原則として不動産仲介会社に仲介手数料の支払いが必要です。登録免許税や司法書士報酬などは、後述する「譲渡手続き自体に発生する税金・費用」で解説します。

共有持分の贈与者にかかる税金・費用

個人に通常の無償贈与をする場合、原則として、持分を渡す贈与者に譲渡所得税などの税金はかかりません。

ただし、通常の無償贈与について紙の贈与契約書を作成する場合は、契約書1通につき200円の印紙税がかかります。その他、持分移転登記、専門家への依頼などの費用を贈与者が負担する場合はあります。誰がどの費用を負担するかを決めておきましょう。

また、相手に一定の債務などを引き受けてもらうことを条件にする「負担付贈与」では、贈与者にも譲渡所得への課税が生じる場合があります。

「贈与だから渡す側に税金はかからない」と一律に判断せず、相手が個人か法人か、負担を伴う契約かを税理士に伝えて確認してください。

共有持分の受贈者にかかる税金・費用

共有持分を贈与する場合、贈与者よりも持分を受け取る受贈者に課せられる贈与税に注意しましょう。

贈与税とは、原則として個人から財産をもらった際に、受け取った人にかかる税金です。

共有持分の通常の無償贈与では、原則として相続税評価額を基に、適用する課税方式や控除に応じて税額を計算します。この評価額は、不動産会社の査定額や実際の売却価格とは異なる場合があります。

贈与税の課税方式には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類がありますが、2025年分の贈与税申告では、申告者の約8割に暦年課税が適用されています。暦年課税では、その年の1月1日から12月31日までに受けた贈与の合計額から、基礎控除110万円を差し引いて税額を計算します。

また、暦年課税の税率には一般税率と特例税率があり、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上の人が、父母・祖父母などの直系尊属から贈与を受ける場合は、特例税率が適用されます。

暦年課税では、その年に受けた他の贈与も含めて基礎控除後の金額が一定額を超えるごとに税率が高くなるため、注意しましょう。

贈与税について受贈者が知らないと、「タダだと思ったのに、こんなに税金を払うなんて聞いていない」と、後々トラブルに陥る可能性があります。

また、贈与税の他にも不動産取得税が課せられます。

専門家のコメント

共有持分を放棄した場合は、持分を取得した共有者それぞれに、取得した持分の評価額に応じた贈与税や不動産取得税が課せられる可能性があります。放棄によって取得した持分を、贈与税の計算上、贈与によって取得したものとして扱うことは、相続税法基本通達9-12で示されています。

譲渡手続き自体に発生する税金・費用

共有持分の譲渡では、売却益や贈与に対する税金とは別に、契約・登記を進めるための費用もかかります。これらの費用を誰がどの割合で負担するかは、当事者同士の話し合いで決めるのが実務上一般的です。

登録免許税は、固定資産課税台帳に登録された価格がある場合、原則としてその価格の持分相当額を基礎に計算します。贈与による移転登記の税率は、原則2％です。土地の売買による移転登記は、2029年3月31日まで1.5％の軽減税率が適用されます。

例えば、不動産全体の固定資産税評価額が2,000万円で、その2分の1の持分を贈与する場合、登録免許税は原則として「2,000万円×2分の1×2％＝20万円」です。

印紙税は、紙の売買契約書などを作成する場合にかかり、契約書に記載された金額に応じて税額が変わります。例えば、共有持分の売買価格が2,000万円の場合、2027年3月31日までに作成する売買契約書には軽減措置が適用され、印紙税は契約書1通につき1万円です。

このほかに、司法書士へ依頼する場合の報酬や書類の取得費などがかかります。見積もりする際には、税金・専門家への報酬・書類取得などの実費を分けて確認すると、費用の内訳を理解しやすくなるでしょう。

共有持分を譲渡する流れと必要書類

共有持分の売却・贈与などの譲渡手続きは、基本的に権利関係の確認から始め、相手との条件調整、契約・登記、税務手続きという流れで進めます。

1. 登記名義・持分・担保・利用状況を確認する
2. 相手と価格・費用負担・引渡し条件を決める
3. 契約内容を確認し必要書類を準備する
4. 代金決済や持分移転登記を進める
5. 譲渡後の申告・納税・費用精算を確認する

以下では、売却・贈与を中心とした流れについて詳しく解説します。

1 登記名義・持分・担保・利用状況を確認する

共有持分を譲渡する場合、「誰がどのくらいの共有持分を所有しているか」「不動産の権利関係はどうなっているのか」を把握しなければ始まりません。最初に、登記事項証明書などで、譲渡する共有持分が属する不動産の名義人と、共有者ごとの持分割合を確認しましょう。

併せて、「抵当権や差押えの登記」「相続登記の未了」「登記上の住所・氏名と現在の情報の相違」などがないかも調べます。例えば、相続登記が未了だった場合は、先に相続登記について整理しなければ、共有持分の譲渡手続きがなかなか進められません。

また、登記だけでは分からない事情も確認しておいてください。現在誰が住んでいるのか、賃貸に出しているのか、使用方法や家賃の分配についてどのような取り決めがあるのかなどは、売買・贈与契約条件にも関わります。

さらに、不動産について住宅ローンが残っている場合は、融資契約書や残高資料も確認します。自分が債務者なのか、連帯保証人なのか、譲渡にあたり金融機関との調整が必要かを把握しておきましょう。

専門家のコメント

共有名義不動産や共有持分の売買の実務において、弊社でもとくによく見られるのが相続登記の未了問題です。相続登記が正しく行われていないと、共有持分の売主と登記名義人が異なり、そのままでは買主への持分移転登記を進められないという問題が発生します。

2 相手と価格・費用負担・引渡し条件を決める

権利関係を確認したら、相手と譲渡する持分、価格、時期、費用負担などを話し合います。

売却の場合は、代金をいつ、どの方法で支払うのかまで具体化しましょう。贈与の場合は、相手の受け取る意思を確認し、税金や登記費用を誰が負担するかを決めます。

注意しておきたいのは、共有持分を譲渡することと、不動産全体を明け渡すことは同じではないという点です。他の共有者が一緒に住んでいる物件では、自分の持分を売るだけで、その人の退去や建物全体の引渡しを約束できるわけではないためです。

鍵や保管書類を引き渡すのか、現在の利用状態を維持するのかなど、実際に対応できる内容を確認し話し合っておいてください。また、他の共有者へ誰がいつ連絡するかも、相手と確認しておきましょう。

3 契約内容を確認し必要書類を準備する

合意した内容は、売買契約書・贈与契約書にまとめて契約を締結します。対象不動産、譲渡する持分、権利を移す時期、代金、費用負担などに認識の違いがないか確認しましょう。

取引や登記のために主に確認する資料は、次のとおりです。

必要書類は、申請方法や不動産の状況によって異なります。相続や住所変更などの手続きが重なる場合は、追加資料も必要になるため、契約前から司法書士に確認しておくと準備を進めやすくなります。

各契約書の記載事項・ひな形は、以下の記事で紹介しています。ひな形を使う場合も、持分割合や引渡し条件などを実際の取引に合わせて調整してください。

4 代金決済や持分移転登記を進める

共有持分の譲渡について契約を締結した後は、契約で定めた条件に沿って代金の支払いと持分移転登記の申請を進めます。贈与では、売買代金の決済を伴わず、合意した時期に持分を移転して登記を申請します。

共有持分は、当事者の合意によって移転します。例えば、契約で「売買代金の全額支払い時に移転する」などと定めている場合はその取り決めに従います。

しかし、当事者間で持分が移っていても、登記をしなければ、原則としてその取得を第三者に主張できません。

例えば、AからBへ持分を売却した後、登記をしないままAが同じ持分をCにも売り、Cが先に登記を済ませた場合、Bは原則としてCに「自分の持分だ」と主張できません。契約を先に結んだというだけでは、取得した権利を守れない場合があるのです。

そのため、「契約書があるから登記は後回しでよい」と考えず、代金の支払いや権利移転の時期に合わせて手配しましょう。

なお、2026年4月1日からは、不動産の所有者として登記されている人の氏名・住所に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務付けられています。正当な理由なく申請を怠った場合は、5万円以下の過料の対象です。

5 譲渡後の申告・納税・費用精算を確認する

共有持分の持分移転登記や売却代金の決済が終わった後、申告が必要な税金や、支払いが必要な費用がある場合は、それらの対応が必要です。

例えば、売買によって譲渡所得税等が発生する場合は、原則として翌年2月16日から3月15日の間に確定申告が必要です。

受贈者側に贈与税が課せられる場合は、その受贈者は原則として翌年2月1日から3月15日の間に贈与税の申告・納税義務が課せられます。不動産取得税の場合、共有持分を取得してからおおむね4か月から1年以内に納税通知書が都道府県から送付されるので、納税期日までに支払いましょう。

また、共有持分の譲渡にあたり、それまで不動産について発生していた固定資産税や管理費などの精算について取り決めている場合は、それらが済んでいるかも確認しておいてください。

共有持分の譲渡トラブルを避けるための注意点

共有持分の譲渡実務においては、管理、契約、登記、納税などに関してさまざまなトラブルが起こることが想定されます。例えば、次のようなトラブルには注意が必要です。

• 親族へ著しく安く売却した結果、買主に想定外の贈与税がかかる
• 持分を譲ればローンからも外れると思っていたが、譲渡後も返済が続く
• 家賃や修繕費の取り決め、未払い費用をめぐって買主や他の共有者ともめる
• 自分だけでは実行できない明渡しなどを、契約で約束してしまう
• 業者からの連絡で売却を知った他の共有者が反発し、親族関係が悪化する

以下では、上記のようなトラブルを未然に避けるために知っておくべき注意点を解説します。

著しく低い価格での売却は税務上の扱いを確認する

個人に著しく低い価格で共有持分を売却すると、時価と売買価格との差額が贈与とみなされ、買主に贈与税がかかる場合があります。

親族間の売買では、ついつい相手の資金に合わせたり、負担を軽くしたりする目的で価格を抑えることも珍しくありません。

しかし、売買契約書を作成して代金を支払っても、税務上は贈与とみなされる場合があります。例えば、対象となる共有持分の時価が1,000万円と評価される場合に、100万円で売却すると、差額の900万円を買主が贈与によって取得したとみなされることがあるのです。

みなし贈与の判定については、「時価の半額以上なら問題ない」という一律の基準はありません。著しく低い価格に当たるかは、具体的な事情に基づいて判断されます。

不動産全体の価格だけでなく、対象となる持分や取引条件を踏まえ、税理士に確認してから価格を決めましょう。

住宅ローンや抵当権がある場合は金融機関と調整する

共有持分を手放しても、住宅ローンの返済義務や連帯保証の責任が自動的になくなるわけではありません。不動産の持分と、金融機関との借入契約は別の問題になるためです。

例えば、夫婦の一方が持分を相手に移しても、元の所有者がローンの債務者や連帯保証人として残ることがあります。当事者間で「今後は相手が返済する」と決めただけでは、金融機関に対する責任から外れることはできません。

融資契約に譲渡の制限や事前承諾に関する条項がないか、返済・借換え・債務者変更などに対応できるかを金融機関へ確認しましょう。抵当権があるだけで法律上一切譲渡できないわけではありませんが、買主が求める担保の抹消などを実現できるかは、別途調整が必要になるでしょう。

共有者間の取り決めや未払い費用を整理しておく

共有持分を譲る前に、使用方法、家賃収入の分配、修繕費・管理費の負担について、これまでの取り決めと未精算額を整理しましょう。

持分を譲渡しても、それまでの未払い費用や、他の共有者が立て替えた費用の支払義務がなくなるわけではありません。共有物に関する一定の債権については、民法254条に基づき、持分を取得した人に対しても請求できる場合があります。

そのため、売主と買主の間だけで費用負担を決めても、他の共有者からの請求が問題になることがあるのです。使用や費用分担などの既存の合意が、買主にも影響する場合がある点にも注意が必要です。

誰が、いつまでの費用を、いくら負担するのかを整理し、契約前に相手へ伝えましょう。承継される義務の範囲や請求先が分からない場合は、弁護士に確認してください。

契約書を作成し代金の支払条件・費用負担・自分が負う義務を確認する

共有持分の譲渡に関して作成する売買契約書や贈与契約書は、金額だけでなく、支払条件や費用負担、譲渡後も自分が負う義務を確認する必要があります。

後々のトラブルを避ける意味で、とくに次の項目は曖昧なままにしないようにしましょう。

• 対象不動産と譲渡する持分割合
• 持分を移転する時期
• 売買代金の金額・支払日・支払方法
• 登記費用や税金などの費用分担・精算方法
• 契約を解除できる条件
• 契約内容と異なる権利・物件の状態が判明した場合の責任

自分の持分を譲る契約なのに、「建物全体を明け渡す」「他の共有者を退去させる」など、自分だけでは実行できない義務を負っていないかも確認してください。

第三者へ売却する場合は他の共有者への連絡方針を確認する

共有持分買取業者といった第三者へ持分を売却する場合は、他の共有者に誰が、いつ、どのような内容を伝えるかを、買主や仲介会社などと確認しておきましょう。

自分の持分の売却に他の共有者の同意が不要であることと、連絡をせずに進めても関係が悪化しないことは別の話です。他の共有者が買主から突然連絡を受けて売却を初めて知ると、売主となった共有者に強く反発する可能性があります。

話し合いができる状況であれば、事前に説明することがトラブルの予防につながる場合があります。

とはいえ、対立が深いなど直接の連絡が難しい事情があれば、無理に本人同士で接触せず、買主や弁護士に対応方法を相談してください。

共有持分の譲渡に関するよくある質問

まとめ

共有持分は、原則として他の共有者の同意がなくても売却・贈与できます。共有に伴う負担や意見の対立に悩んでいる場合は、自分の持分を譲渡することも解決策の1つです。

譲渡方法を選ぶ際は、「現金化したい」「特定の相手に渡したい」など、持分を手放す目的を整理しましょう。現金化を希望するなら他の共有者や専門の買取業者への売却、家族などに無償で渡したいなら贈与が候補になります。持分の放棄も選択肢ですが、取得する相手を自由に指定できず、登記手続きや取得側の税負担にも注意が必要です。

方法に応じて、売却価格や税金・費用、相手の意向、手続きの進め方を確認したうえで判断することが大切です。まだ方法を決めきれない方も、売却した場合の見込額や手続きの見通しを確認すると、自分に合う選択肢を絞りやすくなるでしょう。