【再建築不可物件】プロが教える買取業者の失敗しない選び方！買取相場や査定ポイントも

再建築不可物件をお持ちの方から「売却したいのに一般の買い手が見つからない」「業者に相談したいが、どの会社を選べばいいのか判断できない」とご相談いただくケースは少なくありません。

既にご存じの方も多いと思いますが、再建築不可物件は建築基準法の接道義務を満たしていないため、住宅ローンが使えず、通常の買主からは敬遠されがちなのが実情です。

そのため、再建築不可物件の売却を確実に進めるためには、買取業者に依頼することが最も現実的な方法となります。

私たちのように再建築不可物件に特化した業者は、隣地との一体利用や賃貸転用など、再販や収益化のノウハウを備えているため、通常の仲介では難しい物件でも積極的に買取を行っています。そのため、短期間での現金化が可能で、残置物が残ったままの状態でも対応できる、さらに契約不適合責任の免除など、売主様にとって多くのメリットがあります。

ただし、業者ごとに対応力や査定の精度には大きな差があるため、もし業者選びを誤れば、数百万円単位の損失につながりかねません。

ここで重要になるのが「どの業者を選ぶか」です。信頼できる再建築不可物件の買取業者を見極めるために、以下のポイントは押さえておくべきです。

• 【前提】複数業者に査定を依頼する
• 買取実績を確認する
• 再建築不可物件に対するノウハウが豊富か
• 買取スピードを確認する
• 査定金額の透明性を確認する
• 契約条件の明確さを確認する
• 相続関連のサポート体制を確認する

まず大前提として、必ず複数の業者に査定を依頼してください。

再建築不可物件は市場に流通する件数自体が少なく、明確な相場が見えにくいのが特徴なので、一社だけの査定を鵜呑みにするのは大変危険です。

査定を依頼したからといって必ず売却しなければならないわけではありません。むしろ複数社の査定を取り、提示価格だけでなく、上記で上げたような実績や買取スピード、契約条件の明確さ、サポート体制などを比較することが、失敗を防ぐ最大のポイントになります。

なお、再建築不可物件の買取価格は一般的な物件と比べて低く、弊社としても目安としては市場価格の5〜7割程度の金額を提示させていただくことが多いです。

ただし、これはあくまで一般的な水準にすぎません。実際には「隣地との一体活用が可能か」「賃貸需要があるか」「建物の状態」などによって大きく変動します。依頼を受けた案件の中には、条件が整っていたため7割以上の評価が出せたケースもあれば、逆に老朽化や立地の問題から5割を下回る査定となった例もあります。

だからこそ、複数業者の査定結果を比べ、査定根拠まで丁寧に説明できる会社を選ぶことが、納得のいく売却につながるのです。

本記事では、これまで実際に数多くの再建築不可物件を扱ってきた立場から、失敗しない業者の選び方や査定で確認すべきポイント、売却の流れまでを具体的にお伝えしていきます。

再建築不可物件を確実に売却するには専門の買取業者に依頼を

再建築不可物件は建築基準法の接道義務を満たしていないため、原則として新たな建物を建築することができません。この制約があるため住宅ローンの利用が難しく、一般の購入希望者からは敬遠されやすいのが現実です。その結果、仲介で売却を試みても買い手が見つからず、売却活動が長期化するケースが少なくありません。

しかし、再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者であれば、再販や賃貸活用、隣地との一体利用といった出口戦略を持っているため、このような物件でも積極的に買取に応じることが可能です。業者が直接買主となる仕組みのため、売主が金額に納得すれば購入希望者を探す手間は不要で、契約までスムーズに進められます。

専門の買取業者に依頼する主なメリットは以下の通りです。

• 最短数日で売却が成立する
• 一般には買い手が付きにくい物件でもスムーズに処分できる
• 解体やリフォームを行わず、そのままの状態で売却できる

こうしたメリットは、過去に再建築不可物件の売却でお困りだった多くの方からも評価されているポイントです。以下にて詳しく見ていきましょう。

最短数日で売却できる

再建築不可物件を専門に扱う買取業者に依頼すれば、最短数日での売却も可能です。仲介では購入希望者の募集、内見対応、価格交渉などを経るため、通常でも数カ月～長くて1年以上はかかるのが一般的です。

一方で、買取業者は自らが買主となるため、こうした売却活動は不要です。査定から契約、決済までの手続きも業者側で効率的に進められるため、売主が提示価格に合意すればすぐに手続きが完了します。

固定資産税の支払い前に現金化したい場合や、相続物件を早期に整理したい場合には、このスピード感は大きなメリットです。

買い手が付きにくい物件でも売却しやすい

再建築不可物件は建て替えができないため、マイホーム購入を検討している一般の買い手からは敬遠されやすく、住宅ローン審査も通りにくいため現金購入が前提となるケースが多くなります。

しかし、弊社のような専門の買取業者は、再建築不可物件特有の法的制限を理解しており、リノベーションによる賃貸運用や隣地との一体利用など、実際の依頼経験から得た独自の再販・収益化ノウハウを持っています。そのため、一般の仲介では売れにくい物件でも、積極的に買取対応してもらえる可能性が高いのです。

解体やリフォームをしなくてもそのままの状態で売却しやすい

再建築不可物件を専門に扱う買取業者は、物件を現状のまま買い取ってくれることが多く、事前の解体やリフォームは基本的に不要です。買取業者は解体やリフォーム、残置物の処理まで自社で一括対応できる体制を持っています。

特に相続物件では、遺品や家具が残っている場合がありますが、こうした残置物があっても現状のまま買取が可能です。遠方にある相続物件や遺品整理に心理的負担を感じる場合でも、費用や手間をかけずに売却できるメリットがあります。

基本的に契約不適合責任が免除される

契約不適合責任とは、売却物件に契約内容と異なる不具合や告知漏れがあった場合に、売主が修繕や損害賠償の責任を負うものです。再建築不可物件を一般の買主に売却する場合、「再建築ができない土地」という制約を正確に伝える必要があります。

しかし、専門の買取業者は物件の状態や法的制限を十分に把握して買い取るため、契約不適合責任を免除した条件で契約できるのが一般的です。売却後のトラブルリスクを軽減でき、安心して物件を手放せます。

仲介手数料が不要

仲介で再建築不可物件を売却する場合、売買成立時に仲介手数料が発生します。上限は法律で定められており、取引価格に応じて以下の通りです。

取引価格	仲介手数料の上限
200万円以下	取引物件価格（税抜）×5％＋消費税
200万円超～400万円以下	取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
400万円超	取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

例えば売買価格1,000万円の場合、仲介手数料は「1,000万円×3％＋6万円＋消費税＝約136万円」となります。

一方、買取業者に直接売却すれば仲介を介さないため、この手数料は発生しません。

再建築不可物件の買取業者における失敗しない選び方

再建築不可物件を売却する場合、業者選びが最も重要です。建築基準法の接道義務を満たさない特殊な物件は、一般の住宅とは事情が異なり、査定や買取の判断を誤ると実際の取引価格に大きく影響します。

ここでは、再建築不可物件の買取を長年手がけてきた業者の視点で、失敗しない業者選びのポイントを解説します。

【前提】複数業者に査定を依頼する

まず押さえておきたいのは、複数の買取業者に査定を依頼することです。再建築不可物件は市場に出る数自体が少なく、相場も把握しづらいため、一社だけの査定では実際の価値を見誤ることがあります。

実際に、同じ物件でも業者によって査定額が数百万円単位で異なるケースは珍しくありません。なぜなら、隣地との一体利用や賃貸活用、解体費用など、業者ごとに評価の視点が異なるためです。

複数社に査定を依頼することで、金額だけでなく、この後に挙げるポイントも比較できます。査定依頼をしたからといって売却が必須ではないため、まずは情報収集の意味でも複数社の査定を活用すると良いでしょう。

買取実績を確認する

再建築不可物件は金融機関の融資がつかず流通も少ないため、買取実績の少ない業者では査定精度が低くなる傾向があります。過去に同種の物件をどのくらい扱ったかを確認することが、適正価格での買取につながります。

経験豊富な業者はWebで具体的な取引事例を公開していることもあり、実際の買取価格や売却後の再販方法などが参考になります。経験豊富な業者ほど、再建築不可特有のリスクを正しく評価でき、売主にとって納得感のある価格提示が可能です。

再建築不可物件に対するノウハウが豊富か

専門業者は、再建築不可物件をどのように再販・活用するかの具体策を持っています。隣地と一体利用する方法、借地として活用する方法、リフォームして賃貸に転用する方法など、現場で培った実務ノウハウに基づく戦略です。

こうしたノウハウがある業者は、潜在的価値を正確に見極め、過剰にリスクを織り込むことなく適正価格で買取可能です。査定額に反映されるのはもちろん、業者の対応からも専門性の高さを判断できます。

買取スピードを確認する

再建築不可物件の売却を検討されている方の中には、相続や税金の関係で急いでいらっしゃるケースも多く見かけます。現金化まで即日〜数週間で対応できる業者を選べば、それらの期限に合わせてスムーズに手続きを進められます。

ただし、極端に短期間を謳う業者は査定精度が十分でないこともあるため、現実的なスピードと適正な価格の両立が重要です。

査定金額の透明性を確認する

査定額の根拠をきちんと説明できる業者は、経験に基づいた信頼できる査定を行っています。再建築不可という条件で土地評価は下がりやすいですが、建物の老朽度や賃貸需要、隣地との一体利用の可能性などを総合的に評価して算出する業者は安心です。

「再建築不可だから安い」とだけ説明する業者は避け、プラス要素も含めた透明性のある査定を提供できる業者を選ぶと良いでしょう。

契約条件の明確さを確認する

権利関係が複雑な場合、契約後に「やはり買取できない」となるケースもあります。契約書にキャンセル条項や違約金の規定が明確に記載されているかを確認することは、非常に重要です。

信頼できる業者は、契約解除条件や補償内容もわかりやすく提示してくれるため、売主に不利な状況を避けられます。

相続関連のサポート体制を確認する

相続で取得した再建築不可物件は、相続登記が済んでいないと売却できません。登記手続きや税務相談に対応できる業者を選ぶと、手続きがスムーズに進みます。

司法書士や税理士と連携している業者なら、登記から税務申告までまとめてサポート可能です。実務上、こうした体制が整っている業者なら、売却手続きにかかる負担や不安を軽減できます。

なお、クランピーエステートは全国1,200以上の司法書士・税理士などの士業と連携しており、年間3,000件以上のご相談を受けています。

まずはお気軽にご相談ください。お客様の状況に応じて最適な方法をご提案いたします。

再建築不可物件の専門業者が重視している査定ポイント

再建築不可物件の査定では、築年数や建物の老朽化の程度、周辺環境といった一般的な不動産査定の項目は当然重視されます。

ここではそれらに加え、再建築不可物件ならではの評価ポイントに焦点を当てて解説します。

将来的に再建築が可能かどうか

再建築不可物件の査定において最も重要な要素の一つが、将来的に建築制限を解除できる可能性があるかどうかです。

再建築不可の主な原因は接道義務を満たしていないことであるため、隣接地の取得により接道条件をクリアできる余地があるかどうかは、査定額に大きく影響します。

具体的には、隣接地の一部を購入し、4m以上の公道に2m以上接すれば、建築基準法の接道義務を満たすことが可能です。

また、角地に位置する物件の場合は、角地緩和の特例により、2方向の道路に接していれば間口が2m未満でも再建築が認められるケースもあります。

このような再建築の可能性が見込める物件は、将来的な建て替えを前提とした評価により、通常の再建築不可物件よりも高い査定額が期待できます。

一方で、複数の法的制限が重なっているなど、再建築の見込みが全くない物件は、査定額が大幅に下がる傾向があります。

土地の形状や面積

土地の形状や面積も、再建築不可物件の査定において重要な評価項目です。旗竿地や極端に細長い土地形状の場合、利用価値が制限されるため査定額が下がりやすい傾向があります。

一方で、整形地でまとまった面積を有する土地は、将来的に隣接地との一体的な利用が可能であるため、評価が高まりやすくなります。特に、角地や間口の広い土地は、隣地所有者にとっても利用価値が高いため、将来的な売却や有効活用の選択肢が広がり、査定において有利に働きます。

隣地所有者との関係性

隣地所有者との関係性や、将来的な土地の一体利用の可能性も、査定において重要な評価要素となります。隣地所有者が土地の購入に前向きであったり、将来的にまとめ売りできる可能性がある場合は、物件の活用幅が大幅に広がるためです。

特に、隣地所有者が親族関係にある場合や、法人が所有している場合は、交渉による合意形成がしやすく、土地の有効活用につながる可能性が高いと評価されます。

また、隣地所有者との関係が良好で、リフォーム工事等において協力を得られる見込みがある場合も、査定においてプラス要因となります。

再建築不可物件の買取相場は一般的な物件価格の5～7割が目安

再建築不可物件の買取価格は、前述の通り、立地や形状、隣地との関係性、将来的な再建築可能性など、多くの要素を総合的に評価して決まります。建て替えができないという根本的な制約により、一般的な物件と比べ買い手が限定され、市場での需要も限られるため、価格は通常物件より低くなる傾向があります。

一般的な目安として、通常物件の50〜70％程度が買取相場とされます。しかし、この数値はあくまで“目安”であり、個々の物件によって大きく変動します。都心部の好立地や、隣地取得により再建築可能性がある物件では相場を上回る査定が出ることもあれば、立地条件が悪く活用方法が限定される物件では相場を下回る場合もあります。

そのため、目安の数字だけを参考にせず、必ず複数の専門業者に査定を依頼し、物件ごとの個別事情を踏まえた適正価格を確認することが不可欠です。

買取業者による再建築不可物件の査定方法

再建築不可物件の査定においても、通常の不動産と同様に確立された評価手法が用いられます。ただし、建築制限という特殊な条件を考慮して、各手法の適用方法や重視する要素に違いが生じます。主要な査定方法とその特徴を解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、周辺地域で過去に取引された類似物件の売買価格を基準として評価する手法です。

再建築不可物件の場合、同一エリア内で条件の近い再建築不可物件の取引事例を調査し、立地条件、土地面積、建物の状態などを比較検討して査定額を算出します。

この手法のデメリットは、再建築不可物件の取引事例が一般的な物件と比較して少ないことです。そのため、査定の精度を高めるためには、より広範囲での事例調査や、類似性の高い物件を慎重に選定することが重要になります。

収益還元法

収益還元法とは、その不動産が将来的に生み出すと予想される収益を、適切な利回りで割り戻して価格を算出する評価手法です。

再建築不可物件においても、リフォームを施して賃貸物件として活用する場合の家賃収入をもとに、投資物件としての価値を評価します。

たとえば、月額賃料8万円で貸し出せる見込みがある物件の場合、年間収益96万円を期待利回り8％で割り戻すと、査定価格は約1,200万円となります。

この手法は、賃貸需要の高いエリアの物件や、投資家向けの売却を検討している場合、特に有効です。

原価法

原価法とは、同等の建物を新築するために必要な費用から、経年劣化による価値減少分を差し引いて評価する手法です。

この手法では、建物の構造、築年数、維持管理状況などを詳細に調査し、リフォーム可能性や残存耐用年数を考慮して評価額を決定します。

ただし、再建築ができないという根本的な制約により、建物価値がそのまま売却価格に反映されにくいという特徴があります。

買取業者に再建築不可物件を売却するまでの流れ

再建築不可物件の売却を専門買取業者に依頼する場合、一般的な不動産売却とは異なる特有の流れがあります。

スムーズな売却を実現するために、各段階でのポイントを理解しておくことが重要です。

ここでは、査定依頼から引き渡しまでの具体的な流れを解説します。

買取業者への相談と査定依頼

再建築不可物件の売却プロセスは、専門買取業者への相談と査定依頼から始まります。効果的な売却を実現するためには、複数の業者に査定を依頼し、提示される査定額や条件を比較検討することが不可欠です。

初期段階では、電話やメールでの問い合わせを通じて、物件の基本情報（所在地、築年数、土地面積、接道状況など）を伝えます。

この際、業者の対応態度や専門知識の深さを確認し、信頼できる業者かどうかを見極めることが大切です。複数社からの回答を比較し、2〜3社程度に絞り込んでから、詳細な現地調査を依頼するのが効率的な進め方です。

査定依頼の段階では費用は発生しないため、納得できる業者が見つかるまで慎重に検討しましょう。

買取価格の交渉・提示

査定依頼後、買取業者による物件の詳細調査が実施されます。この調査では、建物の劣化状況、周辺環境、境界の確定状況、隣地所有者との関係性などが総合的に評価されます。

また、相続登記の完了状況や抵当権設定の有無など、権利関係についても詳細な確認が行われます。

現地調査の結果を踏まえて、買取業者から最終的な買取価格が提示されます。初回査定額から変更となるケースもあるため、価格変動の理由について詳細な説明を求めることが重要です。

提示された買取価格に納得できない場合は、この段階で売却を見送ることも可能です。価格交渉を行う際は、査定根拠の詳細な説明を求め、適正な評価がなされているかを確認しましょう。

専門性の高い業者であれば、査定額の算出根拠を明確に説明できるため、業者の信頼性を判断する材料にもなります。

売買契約の締結

買取価格に合意した場合、売買契約の締結に進みます。契約書には、売買代金、引き渡し時期、契約解除条項、瑕疵担保責任の取り扱いなどが明記されるため、内容を十分に確認しましょう。

売買契約の締結には、以下の各種必要書類の準備が不可欠です。

• 登記済権利書
• 固定資産税納付通知書
• 境界確認書
• 印鑑証明書
• 本人確認書類
• 住民票

印鑑証明書は発行から3か月以内のものが必要となるため、取得時期に注意が必要です。

契約内容に不明な点がある場合は、遠慮なく質問し、納得してから契約書に署名することが大切です。特に、再建築不可物件特有の条項については、将来的なトラブルを避けるためにも詳細な確認を行いましょう。

決済と物件の引き渡し

売買契約締結後、決済と物件の引き渡しが行われます。買取業者が直接買主となるため、一般的な仲介売却と比較して短期間での現金化が可能で、早ければ数日程度で売買代金が支払われます。

決済当日は、残代金の支払い、所有権移転登記の手続き、物件の引き渡しが同時に実行されます。登記手続きは司法書士が代行することが一般的で、手続き完了後に法務局から新しい登記識別情報が発行されます。

引き渡し時には、物件の現況確認も行われるため、事前に物件内の整理や清掃を済ませておくことが望ましいです。ただし、買取業者によっては残置物がある状態でも買取可能な場合があるため、事前に確認しておきましょう。

まとめ

再建築不可物件の売却を成功させるためには、専門知識をもつ買取業者の選定が最も重要なポイントです。

複数業者への査定依頼により適正価格を把握し、買取実績やノウハウの豊富さ、査定の透明性、契約条件の明確さなどを総合的に判断して業者を選択することが不可欠です。

買取相場は一般的な物件の5〜7割程度が目安となりますが、将来的な再建築可能性、土地の形状や面積、隣地所有者との関係性などにより査定額は大きく変動します。これらの査定ポイントを理解すれば、より適正な評価を受けられます。

また、再建築不可物件は特殊な制約を抱える不動産ですが、適切な業者選びと正しい知識があれば、確実に売却できます。活用予定のない物件を保有し続けることはさまざまなリスクを伴うため、専門業者への相談を通じて早期売却を検討することをおすすめします。