事故物件は更地にしても告知義務は残る!更地にするメリット・デメリットと売却のコツ

事故物件は更地にしても告知義務は残る!更地にするメリット・デメリットと売却のコツ

事故物件は、心理的な抵抗が大きいため、売れづらく入居者も簡単には見つかりません。そのため、「いっそのこと更地にしてしまえば良いのでは?」と考える人もいるでしょう。

しかし、事故物件の場合、建物を解体し更地にしても告知義務は残ります。告知すべき期間は、賃貸に出す場合で約3年、売却する場合で無期限です。事故物件を更地にするメリット・デメリットは以下の通りですが、結論からお伝えすると、安易に事故物件を更地にすることはおすすめできません。

更地にするメリット 更地にするデメリット
・人々の記憶が風化し、マイナスイメージが和らぐ
・他の土地活用がしやすくなる
・高額な解体費用がかかる
・固定資産税が高くなる
・再建築できないケースがある

確かに、需要が大きく下がる原因となる建物を解体して更地にするメリットもありますが、高額な解体費用がかかる上に、固定資産税が最大6倍になります。更地にすると、経済的なデメリットが大きく、売却してもかかった費用を回収できないことのほうが多いのです。また、建物が再建築不可物件の場合は、一度建物を取り壊してしまうと、新たに建築できなくなり、さらに売れにくくなるリスクもあります。

そのため、特に土地活用を考えていない、または仲介での売却にこだわっていないのであれば、事故物件を解体せずそのまま専門の不動産買取業者に買い取ってもらうほうが手元に残るお金は多くなるのが一般的です。特に、訳あり物件専門の買取業者であれば、売れにくい事情がある不動産でもスピーディに現金化してもらえます。

本記事では、事故物件の処分にお困りの人に向けて、事故物件を更地にするメリット・デメリットや、事故物件を高く売るためのコツを詳しく紹介します。事故物件のパターン別に売却価格がどれだけ下がるのかも確認しましょう。

事故物件とは主に「心理的瑕疵が存在する物件」のこと

事故物件とは、人の死に関連する心理的瑕疵(しんりてきかし)が存在する物件を指します。心理的瑕疵とは、心理的に抵抗感や嫌悪感を感じさせる過去の出来事や要素を意味します。

■心理的瑕疵の具体例

  • 人の死に関わる出来事が発生した過去がある
  • 近隣に火葬場・墓地・刑務所などの嫌悪施設がある
  • 近隣に暴力団事務所がある

さらに、人の死に関わる心理的瑕疵がある物件を売却・賃貸する場合、売主・貸主は買主・借主に対して心理的瑕疵の情報を告知する義務があります。

■告知義務がある心理的瑕疵

  • 他殺
  • 自殺
  • 火事など不慮の事故といえない事故死
  • 自然死・不慮の死のうち、特殊清掃が行われたもの

原則として、取引相手の判断に重要な影響を与えると考えられる場合には、相手に心理的瑕疵の告知をしなければなりません。

なお、事故物件は法的な用語ではなく、心理的瑕疵も法律において規定されているわけではありません。事故物件は世間一般で、心理的瑕疵は不動産取引や過去の裁判、省庁など専門的なシーンで使用されます。

参考:事故物件の告知義務は何年?時効はある?義務の範囲を詳しく解説

事故物件を更地にしても告知義務は消えない

物件内で誰かが亡くなり、買い手も入居者も見つからないからと更地にして売ってしまおうと考える人もいるでしょう。

しかし、残念ながら更地にしたからといって、心理的瑕疵の告知義務がなくなるわけではありません。告知すべきかの判断では、人が亡くなったことよりも、「買主・借主が心理的な抵抗や嫌悪を感じて購入や入居の判断に大きく影響を及ぼすか」がポイントです。建物が取り壊されていても、心理的瑕疵に該当する出来事が起きた事実は変わらないため、たとえ土地だけになっても告知義務が発生します。

ただし、告知義務を負う期間は、売却と賃貸で異なります。ここからは、国道交通省が定めた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を参考に、それぞれの告知義務が課される期間について確認しましょう。

売却の場合、告知義務が課される期間は無期限

不動産を売却する場合、心理的瑕疵が起きた事実に関する告知義務の期間は無制限です。つまり、何年前であっても買主には必ず、どのような事件・事故があったのかを伝えなければなりません。

事故物件は、市場からのニーズが大きく下落するため、売却でも賃貸でも相場価格よりも10~50%減となります。事件・事故の内容によっては、70~80%減となるケースもあります。売却の場合、発生時期を問わず告知義務が発生するため、契約金額が大きくなるほど、売主の負担も大きくなります。

賃貸の場合、告知義務が課される期間は3年が目安

賃貸に出す場合の告知義務の期間は、事案発生からおおむね3年、特殊清掃が入った場合は事案が発覚してからおおむね3年が目安です。原則としては、3年経てば貸主側から事件・事故があったことを伝える義務はなくなります。

ただし、”おおむね”とされているように、必ずしも3年経てば告知義務がなくなるとは言い切れません。国交省のガイドラインでは、「事件性・周知性・社会に与えた影響などが特に高い事案に関してはこの限りではない」と記載されています。つまり、事件がメディアで大きく報道されたり、事件内容が猟奇的であったりする場合には、3年が経過していても告知が必要になるのです。

さらに、3年が経過している場合でも、入居希望者から問い合わせがあった場合は、隠さず事件・事故の発生について伝える必要があります。

告知義務違反をすると損害賠償請求・契約解除などのリスクがある

不動産の価値が下がってしまう心理的瑕疵の発生について、売却するにしても賃貸に出すにしても、できるだけ相手に事件・事故の発生を知られず、相場通りの価格で取引したいと考えるのは自然なことでしょう。

しかし、心理的瑕疵の告知を怠り、取引相手に心理的瑕疵の事実を隠したり、誤った情報を提供したりした場合は、告知義務違反や不法行為となる恐れがあります。特に、不動産を売却する場合、物件引き渡し後に契約時に知らされていない瑕疵が発覚した場合、売主は契約不適合責任を問われます。

■契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、契約に基づいて引き渡された目的物が契約内容と適合しない場合に、売主側が負う責任を指す。
具体的には、売主は下記のような形で責任を追及されることになる。
・不具合や損害の補修請求
・物件代金の減額請求
・契約解除請求
・損害賠償請求

契約不適合責任を問われると、売主は買主の請求に応じなければなりません。さらに、相手を騙そうと心理的瑕疵を故意に隠した場合、悪質だと判断されれば、詐欺罪が成立することもあるため、心理的瑕疵は隠さず取引相手に伝えましょう。

参考:自殺で事故物件化したらオーナーは遺族に損害賠償請求可能│金額の目安は?

事故物件を更地にする2つのメリット

心理的瑕疵に該当する事案が発生してしまえば、更地にしたからといってその事実が消えることはありません。しかし、それでも更地にするメリットはあります。

  • 人々の記憶が風化し、マイナスイメージが和らぐ
  • 他の土地活用がしやすくなる

ここでは、事故物件を更地にするメリットを2つお伝えします。

人々の記憶が風化し、マイナスイメージが和らぐ

事件・事故があった建物がそのまま残っているよりも、更地のほうがマイナスイメージが薄れる傾向があります。

人は時間が経つと忘れる生き物ですが、資格情報があると記憶が留まりやすくなります。そのため、建物が残ったままの場合、近隣住民には人が亡くなる事件・事故があった場所としての記憶が残ります。対して、建物を解体してしまえば、事件・事故を思い出させるきっかけとなる象徴的な建物がなくなるため、人々の記憶からマイナスイメージを風化させやすいのです。

購入希望者の考え方や重視する点にもよりますが、事件・事故を思い出させる建物がないことで前向きに検討してもらいやすくなるでしょう。

他の土地活用がしやすくなる

建物がないことで土地を活用できる幅が広がるため、買い手が見つかりやすくなる効果も期待できます。

建物が残ったままだと、そのまま賃貸に出しても家賃は相場より安くなり、他の方法で活用するとしても解体から始めなければなりません。更地であれば、大きな費用をかけずに整備できるコインパーキング・駐車場の経営や店舗の建設など、さまざまな活用が検討できます。

建物自体に有効な活用方法がある場合を除き、建物がないほうが売りやすくはなるでしょう。

事故物件を更地にする3つのデメリット

更地にするメリットは存在するものの、建物を解体したからといって、土地の資産価値が上がるわけではありません。

  • 高額な解体費用がかかる
  • 固定資産税が高くなる
  • 再建築できないケースがある

解体にかかるコストも考えると、建物がある状態でそのまま手放してしまったほうが、お得になる可能性もあります。

高額な解体費用がかかる

建物を解体するとなると、当然ながら解体費用がかかります。建物構造によってかかる費用は異なりますが、解体費用・廃材の処分費用は少なくとも100万円はかかると考えたほうがよいでしょう。

建物の構造 解体費用の相場
木造 3~4万円/坪
鉄骨造 3.5~4.5万円/坪
鉄筋コンクリート造(RC) 5~7万円/坪

更地にすることによって大幅に資産価値が上がるのであれば、解体も視野に入れることができますが。しかし、解体費用の金額以上に売却価格が上がる保証がないのであれば、解体することにより、余計に自分の手元に残るお金が少なくなる可能性があります。

参考:土地を売るなら建物は解体するべき?解体費用の相場の調べ方も解説

固定資産税が高くなる

建物を解体することで、課される固定資産税が高くなるデメリットもあります。

何も建物が経っていない土地に対しては、固定資産税は標準税率の1.4%・都市計画税は標準税率の0.3%が課税されています。一方で、土地に住宅用の建物が立っている場合、「住宅用地の課税標準の特例」という税の軽減措置が適用され、税率が最大6分の1に下がっています。

区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地(200㎡以下) 標準税率×1/6 標準税率×1/3
一般住宅用地(200㎡超) 標準税率×1/3 標準税率×1/3

参考:国土交通省「土地の保有に係る税制」

よって、建物が解体されて更地になると、固定資産税の軽減措置が適用されず、支払わなければならない税金が上がるのです。固定資産税は、毎年1月1日に不動産を所有している人に課税されます。固定資産税が大幅に上がることを考えると、長期間買い手が見つからなければ税金の負担が大きくなるため、購入者の当てもなく更地にしてしまうのは避けたほうが無難です。

再建築できないケースがある

対象の建物が再建築不可物件だった場合、建物を解体してしまうと新たに建築ができないため、さらに売れにくくなってしまいます。

■再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、土地の形状・立地が現在の建築基準法を満たしていない不動産を指す。現行の建築基準法は1950年制定で、それ以前に建築された建物は現行の建築基準法に不適合であっても違法とはならない。

再建築不可物件の代表的な例として、接道義務を満たしていないケースが挙げられます。法律上、建物を建築するためには、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルールがあります。再建築不可物件のある土地に、新築物件を建てようとすると、この接道義務を満たすように、隣地を買い上げたり私道を作ったりと、土地の条件に手を加えなければなりません。

そもそも再建築不可物件であるというだけで、活用のハードルが大きく上がるのです。さまざま手を加えるためにかかる費用を考えると、駐車場やトランクルーム経営など限られた選択肢しかなく、採算が取れる活用方法ができる土地はごくわずかです。

再建築不可物件を建て替えすることはできませんが、リフォームやリノベーションは行うことができます。つまり、再建築不可物件の場合、建物が残っているほうが活用の幅が広がるということになります。

所有している不動産が再建築不可物件かどうかを確かめるには、市町村役場の建築・道路関連の部署で確認してもらうのが確実です。登記簿謄本(登記事項証明書)や公図を持参したほうがスムーズに調べてもらえるため、事前に問い合わせて必要書類を確認しておくとよいでしょう。

参考:再建築不可物件は更地にするべき?メリット・デメリットや活用方法

事故物件は更地にしても売却価格は相場より10〜50%ほど下落する

事故物件を売却する場合、売却価格は市場相場よりも10~50%下落するのが一般的です。どれだけ金額が下がるかは、発生した事件・事故の内容によって変わってきます。通常は、事件性や社会に与えた影響が大きいほど下落率は大きく、自然死の発見が遅れたような事件性が低い事故であれば市場相場に近い金額で売れる傾向があります。
ただし、どの程度売却額が下がるかは、立地や周辺環境などのその他の要素も関わってくるので一概にはいえません。本章では、事故物件を更地にした場合の売却価格の相場について詳しく確認します。

他殺の事故物件は相場の50%程度になるケースが一般的

他殺の場合、売却価格は市場相場の30~50%程度まで下がります。売却価格のおおよその下落率は下記の通りです。

死因 売却価格の下落率
他殺 30~50%
自殺 20~30%
自然死(特殊清掃が入った場合) 20%

ただし、全国ニュースで大きく報道されたり、連続殺人事件の犯行現場になったりと、事件性・周知性・社会に与えた影響などが特に高い事案に関しては、70~80%ほど安くなるケースもあります。

参考:他殺があった事故物件の売却方法は?告知義務や売却相場も詳しく解説

立地がよければ10〜20%程度の下落で済む場合もある

同じような事件・事故が起きたとしても、その他の要素によって売却価格の下落が抑えられるケースもあります。

たとえば、立地条件が非常に良い場合、大きな集客力が期待できるため店舗や駐車場として活用が期待されます。例えば、駅前のコンビニに入るのに、そのお店が更地になる前に事件・事故があったかを気にする利用者は稀でしょう。

また、心理的瑕疵は、人によって感じる抵抗感や嫌悪感の程度が異なるものです。そのため、住宅用であっても好立地の土地を安く購入したいという人も存在します。

立地条件によっては、相場価格の10~20%程度の下落で済む可能性も十分にあります。

参考:事故物件の資産価値はどれくらい?なるべく値下げせず売却する方法を解説

事故物件の土地を少しでも高く売る3つのコツ

事故物件とはいえ、やはり少しでも高く売りたいものです。そこで最後は、心理的瑕疵を持つ土地を少しでも高く売るコツを3つ紹介します。

  • 事故物件に強い買取業者に依頼する
  • 時間をおいてから売却する
  • お祓いをする

事故物件の土地を手放してしまいたいという人は参考にしてください。

参考:事故物件を売れやすくするポイント!売却時の注意点やおすすめ売却先

事故物件に強い買取業者に依頼する

心理的瑕疵がある土地は、住宅用として買い手が非常に見つかりにくくなってしまいます。そこで活用したいのが、事故物件に強い不動産買取業者への依頼です。

一般的な不動産買取業者よりも、事故物件の売買や活用に関するノウハウが豊富で、トラブルへの対応にも慣れています。不動産買取業者自身が買主となるため、買取依頼をすれば、買い手を探す時間や手間なく、1週間~1ヵ月程度でスピーディーに現金化してもらえます。早々に事故物件の土地を手放すことができるでしょう。

ただし先述の通り、心理的瑕疵は人によって感じ方が異なるため、業者によってどの程度相場から価値が下落しているか判断がバラつく可能性があります。できるだけ高く売却したい場合は、複数社に査定を依頼し、高く買い取ってくれるところを探しましょう。最低でも3社、できれば5社に査定を依頼するのがおすすめです。

査定を依頼する買取業者を選ぶ際は、過去の事故物件の買取実績やネット上の口コミのほか、弁護士との連携があるかにも注目しましょう。人の死に関わる事案が発生した場合、明確に告知義務のある心理的瑕疵であるか判断に迷うことも珍しくありません。事故物件に該当するか否かは、不動産業者に相談しても良いですが、第三者である弁護士に相談して判断してもらったほうが安心できるという人もいるでしょう。

ただし、買取業者に売却する場合、不動産業者に買い手を探してもらう仲介で売却するよりも、売却価格は下がる点は覚えておきたいポイントです。事故物件であっても、仲介で市場相場に近い金額で売れる物件もあるため、立地が良く、事件性が低い心理的瑕疵の場合には仲介での売却にチャレンジしてから、不動産買取業者に相談するのもよいでしょう。

時間をおいてから売却する

売却では心理的瑕疵の告知義務はなくなりはしませんが、事件・事故の発生から時間が立てば、マイナスイメージが薄れるため、仲介でも買い手が見つかる可能性があります。

人の死に関連する事案が発生すると、すぐに更地にしたり手放したりしたくなる人もいるでしょう。しかし、時間をおけば買い手が現れる可能性は高まるため、事案の内容によっては様子を見てから売却を検討するのも一手です。

ただし、どの程度時間を置けば、いくら売却価格が上がるのかは推計が難しく、凶悪な事件であれば数年置いても価値が変わらない可能性も考えられます。事案の発生からどれくらいの期間を空ければ良いかの判断が難しい点には留意してください。

お祓いをする

人の死に関連する事案が発生した場合、慣例としてお祓いを行っておくことで、所有者と取引相手の精神的な安心感につながります。

工事前の地鎮祭を多く扱っている神社であれば、事件や事故が起きた際のお払いのプランを用意しているところも少なくありません。神社に依頼する場合、3〜10万円程度でお祓いしてもらえます。お寺にご供養を依頼する場合も同等程度です。一般的には、自殺・無理心中・他殺など、亡くなった方が残した無念な思いが強いほど料金が上がる傾向があります。

お祓いをしたからといって不動産の資産価値が上がるわけではありませんが、日本の伝統的文化や日本人が持つ価値観を考えると、お祓いをすることで心理的な負担の緩和につながり、買い手が見つかりやすくなる可能性は考えられます。

参考:事故物件のお祓いは必要?費用相場や依頼先、当日の服装マナーについて解説

まとめ

今回は、心理的瑕疵を持つ土地を売却する際に知っておきたい情報をまとめてお伝えしました理的瑕疵に該当する事件・事故が起きた場合、売主・貸主は買主・借主に対して事件・事故の発生について告知する義務が発生します。心理的瑕疵の告知義務は、建物を取り壊して更地にしたとしても残ります。売却の場合は無期限、賃貸の場合は原則として3年の告知義務があるということを覚えておきましょう。

なお、事故物件は心理的に抵抗感や嫌悪感、不安感を覚えやすく、買い手を見つけるのが難しくなります。非常に立地が良い場合は、相場に近い金額で売れるケースもあるため、まずは不動産仲介業者に相談するとよいでしょう。対して、心理的瑕疵が大きい場合、住宅地としての需要はかなり下がるため、買い手が見つからない可能性があります。

事故物件の売却に悩んだ際には、事故物件を多く取り扱っている不動産買取業者に買い取ってもらうのがおすすめです。スピーディーに現金化できるでしょう。

更地の事故物件に関するよくある質問

事故物件を更地にした場合、どんな活用方法がおすすめ?

心理的瑕疵のある物件は、駐車場やコインパーキング、トランクルーム、コインランドリー、店舗、民泊などの活用方法が考えられます。いずれにしても、心理的瑕疵が問題になりにくい活用方法がおすすめです。

駐車場やコインパーキング、トランクルーム、コンビニ、コインランドリーであれば、過去に事件・事故があったか気にする人は少ないでしょう。また、地震が少なく古くからの建物を何世代にもわたって使う国の人は、事故物件という概念自体がないことも多く、安価な民泊にすれば安定した収益を得られる可能性があります。

事故物件は解体して更地にしたほうがメリットがある?

「事故物件なら解体して更地にしてしまったほうが売れやすいのでは?」と考える人もいるでしょうが、更地にすると少なくとも100万円以上の解体費用がかかる上、固定資産税が上がることになるため、安易に解体するのはおすすめできません。ただし、更地にすることで土地の活用の幅が広がるというメリットはあります。

事故物件の建物を解体すべきか否かは、ケースバイケースで判断されるので、自己判断せずに不動産仲介業者または、不動産買取業者に相談するのがおすすめです。場合によっては、更地にしないほうが手元に多くお金が残ることもあります。

事故物件は更地にしても買主にバレる?

事故物件を売却する際は、建物が残っていても更地にしても買主に告知する義務があります。もし隠したまま売却できたとしても、近所の人SNS、過去の事件を取り上げたメディアなどからバレる可能性は十分にあります。

さらに、告知義務を怠り、心理的瑕疵を買主に伝えなかった場合、損害賠償を請求されるリスクがあります。心理的瑕疵の告知は売主の義務として、必ず取引相手に伝えるようにしましょう。

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