未成年がいる共有名義不動産を売却する方法！法定代理人との関係や売買の流れ

相続によって未成年者と不動産を共有することになった場合、「共有者の中に未成年者がいると、売買契約を結べないのでは」と不安に感じる人もいるのではないでしょうか。

結論からいえば、親権者や未成年後見人などの法定代理人が未成年者に代わって手続きをするか、法定代理人の同意を得て未成年者本人が契約すれば、共有者に未成年者がいても不動産を売却できます。

ただし、親権者が子どもの共有持分を買い取る場合など、親と子どもの利益が対立する取引では、親権者は子どもを代理できません。このような場合は、家庭裁判所に「特別代理人」を選任してもらい、親権者に代わって子どもの売却手続きを進めてもらう必要があります。

未成年者がいる共有名義不動産を売却する主な方法は、次の3つです。

未成年者がいる共有名義不動産の売却方法	具体例	特別代理人の選任
法定代理人が未成年者を代理して売却する	親権者などの法定代理人が、未成年者の共有持分について売買手続きを進める	利益相反がなければ不要
法定代理人の同意を得て未成年者本人が売却する	法定代理人の同意を得た未成年者本人が、売主として売買契約を締結する	利益相反がなければ不要
親権者が子の共有持分を買い取ってから売却する	親権者が子どもの共有持分を買い取って単独名義にした後、第三者へ不動産を売却する	必要

本記事では、不動産を未成年者と共有している場合に必要となる法定代理人の同意・代理や、特別代理人を選任すべきケース、具体的な売却方法と手続きの流れについて、共有名義不動産の専門家である弊社が解説します。

未成年と共有する不動産の売却は代理人の同意または代理が必要になる

共有者の中に未成年者がいても、共有名義不動産を売却することは可能です。ただし、大人の共有者だけで売却を決められるわけではありません。

未成年者も共有持分を所有する売主の一人となるため、未成年者の持分については、次のいずれかの方法で売買契約を進める必要があります。

• 法定代理人の同意を得て、未成年者本人が契約する
• 法定代理人が未成年者に代わって契約する

未成年者が法律行為をするには、原則として法定代理人の同意が必要です。未成年者は自分の意思だけで行った法律行為については、法定代理人の判断で代わりに手続きを進めたり取り消したりできると民法で定められています。

(未成年者の法律行為）
第五条　未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。
２　前項の規定に反する法律行為は、取り消すことができる。
３　第一項の規定にかかわらず、法定代理人が目的を定めて処分を許した財産は、その目的の範囲内において、未成年者が自由に処分することができる。目的を定めないで処分を許した財産を処分するときも、同様とする。
e-Gov法令検索 民法第5条

また、共有名義不動産全体を売却するには、すべての共有者が売却に応じる必要があります。（民法第251条）この全体売却への同意も法律行為に該当するため、未成年者だけの判断で進めている場合は同意を取り消される可能性があるのです。

そこで、売買契約を「未成年者が法定代理人の同意を取る」または「法定代理人が未成年者を代理する」という形で進めることで、共有者に未成年者がいても全体売却の手続きを進められます。

売買に伴う未成年者の共有持分の所有権移転登記についても、法定代理人が未成年者を代理し、司法書士へ登記申請を委任するのが一般的です。

法定代理人の同意に家庭裁判所の許可は原則として必要ない

不動産売買について、未成年者が法定代理人の同意を得て進める場合と法定代理人が代理で進める場合のいずれにおいても、「家庭裁判所に申し立てて許可を得る」といった手続きは必要は原則としてありません。

法律上、同意書の作成などの特定の方式は定められていないため、口頭による同意も成立し得ます。

ただし、不動産売買では契約金額が大きく所有権移転登記も伴うため、口頭だけではなく書面で同意の事実を残すのが実務上一般的です。

利益相反がある場合は特別代理人の選任が必要になる

未成年者本人と法定代理人の間で「利益相反」が存在する売買契約の場合、法定代理人が同意・代理することが原則として認められません。

利益相反が存在するケースで共有名義不動産全体を売却するには、「特別代理人」を選任する必要があります。

（利益相反行為）
第八百二十六条　親権を行う父又は母とその子との利益が相反する行為については、親権を行う者は、その子のために特別代理人を選任することを家庭裁判所に請求しなければならない。
２　親権を行う者が数人の子に対して親権を行う場合において、その一人と他の子との利益が相反する行為については、親権を行う者は、その一方のために特別代理人を選任することを家庭裁判所に請求しなければならない。
e-Gov法令検索 民法第826条

特別代理人とは、家庭裁判所の審判で指定された売買契約や遺産分割協議などについて、未成年者を代理する人です。対象となる取引について未成年者と利益が対立せず、子どもの利益を守る立場で手続きを行える人を家庭裁判所が選任します。

また、対象となる取引の所有権移転登記についても、特別代理人がそのまま司法書士に依頼する等で対応するのが実務上一般的です。

その一方で、法定代理人の判断で子どもの財産を売却する場合でも、特別代理人を立てずに売却できる場合もあります。

代表的な例は、親子の共有名義不動産を第三者に売却するケースです。この場合、親子ともに売主として利害が共通するため、親子間の利益相反には原則として当たらないためです。

利益相反に該当するか否かは、最高裁判所昭和48年4月24日の判決などから、その行為の外形から客観的・形式的に判断されます。

未成年者が法定代理人の同意なく契約した場合は原則として取り消せる

未成年者が法定代理人の同意を得ずに、共有名義不動産に関する売買契約を締結した場合、未成年者本人または法定代理人は、原則としてその契約を取り消せます。

ただし、以下に事案に該当する場合は、取り消しができない可能性があります。

• 未成年者が成年者であると信じさせるために詐術を用いた
• 法定代理人から許可された営業の範囲内で売買契約を締結した
• 買主が1か月以上の期間を定めて法定代理人に追認するかどうかを催告し、その期間内に法定代理人が確答しなかった
• 未成年者が結んだ売買契約を法定代理人が追認（後から認めること）した
• 未成年者が成年に達した後に本人が売買契約を追認した
• 追認できる時から取消権を行使しないまま5年が経過した
• 売買契約を締結した時から20年が経過した

実務上、未成年者が法定代理人の同意を得ずに売却しようとしている場合、買主や不動産会社はそのまま契約を進めません。そのままでは後から契約を取り消されるリスクがあり、所有権移転登記の手続きにも支障が生じるためです。

未成年者の共有者が勝手に売買契約を結んだり、騙されて話を進めたりしてしまう可能性もあるため、契約取り消しについては覚えておいて損はありません。

未成年者を含む共有名義不動産を売却する方法

未成年を含む共有名義不動産を売却するには、前述した法律の決まりごとを踏まえて同意・代理の要件を満たす必要があります。また、トラブルなく売買契約を進めるには、通常の不動産とは異なる準備が必要になります。

未成年者を含む共有名義不動産を売却する方法は、次の通りです。

未成年者を含む共有名義不動産を売却する方法	特別代理人の選任
法定代理人が未成年者を代理して売却する	利益相反がなければ不要
法定代理人の同意を得て未成年者本人が売却する	利益相反がなければ不要
親権者が子の共有持分を買い取ってから売却する	必要

なお、上記のいずれの方法においても、未成年者以外にも共有者がいる場合は、他の共有者と話し合ったり同意を得たりする必要があります。

法定代理人が未成年者を代理して売却する

共有持分を持つ未成年者の代理人として、法定代理人が共有名義不動産の売却手続きを進める方法です。

法定代理人が未成年者を代理して売買契約を締結する場合、未成年者本人の同意や署名・押印は、原則として契約成立の必須条件ではありません。契約書には未成年者を売主として記載し、法定代理人として署名・押印します。

ただし、法定代理人が代理で売却手続きを進める場合、必ず「未成年者の利益になるのか」を判断しなければなりません。相場より著しく低い価格で売却するなど、未成年者に損害を与えた場合は、法定代理人が損害賠償責任を問われる可能性があります。

法定代理人が親権者の場合に、代理するために必要な書類の例は次の通りです。

• 未成年者と親権者の関係を確認できる戸籍全部事項証明書
• 未成年者名義の登記識別情報または登記済証
• 売買契約書などの登記原因証明情報
• 法定代理人として登記関係書類に押印する親権者の印鑑登録証明書
• 未成年者と親権者の本人確認書類
• 登記申請を司法書士へ依頼する場合は司法書士への委任状

法定代理人が未成年後見人の場合は、未成年後見人の権限を確認できる書類も準備します。未成年後見監督人が選任されている場合は、監督人が売却に同意したことを証明する同意書が必要です。

実際に準備すべき書類は個々の状況などでも異なるため、あらかじめ不動産会社や司法書士などの専門家に確認しておくのがよいでしょう。

法定代理人の同意を得て未成年者本人が売却する

法定代理人が売買契約に同意した上で、未成年者本人が売却手続きを進める方法です。

未成年者が率先して不動産の売却手続きを進める事例は弊社の経験上少ないものの、「17歳の子どもが相続した空き家や共有持分を、親権者の同意を得て売却する」といったケースが想定されます。

実務上は、売買契約書に法定代理人の同意欄を設けて署名・押印してもらう方法や、別途同意書を作成する方法があります。

法定代理人が未成年者の共有持分を買い取ってから売却する

法定代理人が未成年者の共有持分を買い取ってから、共有名義不動産を売却する方法があります。

この方法での売却が想定されるケースは、未成年者以外の共有者が存在する場合です。

前述した通り、未成年者以外の共有者の同意を得られなければ、共有名義不動産全体の売却ができません。未成年者については法定代理人が対応できる一方で、それ以外の共有者から同意を得る必要があります。

そこで、親子以外にも共有者がいる場合に、親権者が各共有者へ共有持分の買い取りを提案します。共有者とは本人との間で売買契約を締結し、未成年者の共有持分については、家庭裁判所が選任した特別代理人と契約する形です。

親権者の単独名義にした後は、未成年者の同意や代理手続きを経ずに、親権者の判断で第三者への売却を進められるメリットがあります。

ただし、未成年の共有者から共有持分を買い取る行為は、前述した利益相反に該当するケースです。そのため、家庭裁判所へ特別代理人選任の申立てを行い、特別代理人を選任してもらわなければなりません。

また、他の共有者の持分を買い取る資金や、全員分の持分についての登記手続きの負担が増える点もデメリットです。

未成年者を含む遺産分割協議で単独名義にしてから売却する場合

配偶者が亡くなった後、遺言や相続放棄がない場合は、生存している配偶者と未成年の子どもが相続人になるのが一般的です。

この際、遺産分割協議で不動産を親権者のみの名義にするように決めておけば、未成年者と共有することがなくなるため、相続後に不動産を売却しやすくなります。

しかし、親権者と未成年の子どもの遺産分割協議の場は、「親が取得すれば子どもの取得分が減り、子どもが取得すれば親の取得分が減る」という利益相反の関係が成立します。そのため、遺産分割協議において親権者は子どもの代理はできません。

未成年者と遺産分割協議する場合は、特別代理人をの選任が必要です。特別代理人が遺産分割協議に参加し、未成年者の利益を守る立場で話し合いを行います。

ただし、以下に当てはまる場合は、未成年の相続人がいても特別代理人の選任は不要です。

• 遺産分割協議を行わず、法定相続分に従う
• 未成年者のみが相続人であり、遺産分割協議を行う必要がない
• 親権者が相続人ではなく、親権者と未成年者との間に利益相反がない

未成年者を含む共有名義不動産を売却する流れ

未成年者を含む共有名義不動産を売却する場合、法定代理人や特別代理人関係についても確認しておきましょう。

以下では、未成年者を含む共有名義不動産全体を売却する際の流れを解説します。

1. 親権者や未成年後見人を確認する
2. 共有者間で売却方針を確認し買主や売買条件の案を整理する
3. 必要に応じて特別代理人の選任を申し立てる
4. 売買契約を締結する
5. 売却代金の受渡しと所有権移転登記の申請を行う

親権者や未成年後見人を確認する

まずは、未成年者の親権者や未成年後見人といった、法定代理人について確認します。

未成年者の法定代理人は、原則として親権者です。共有者の未成年者が遠い親戚だったり亡くなった共有者の相続人だったりする場合は、戸籍全部事項証明書や家庭裁判所の審判書などを確認し、誰が法定代理人であるかを調査しましょう。

共有者間で売却方針を確認し買主や売買条件の案を整理する

法定代理人や親子間の利益相反の有無を確認したら、共有者間で不動産の売却方針を話し合います。売却条件の具体例は、次の通りです。

• 不動産仲介と不動産買取のどちらで売却するのか
• 売出価格や売却を認める最低基準
• 売却代金の分配や発生する費用の負担割合
• 建物の明渡し時期や残置物の処分方法
• 売買契約や決済に参加する人

未成年者の共有持分に対応する売却代金を法定代理人などが受け取る場合も、法定代理人の財産とは明確に区別し、子どもの利益を損なわないように管理する必要があります。

特別代理人の選任が必要な場合は、共有者間で話し合って決めた内容を、売買契約書案として作成しておきましょう。ここで作成した売買契約書案は、家庭裁判所が特別代理人を選任する際に資料として利用します。

必要に応じて特別代理人の選任を申し立てる

未成年者の共有持分を買い取るといった利益相反が関わる取引を行う際には、特別代理人の選任を申し立てます。

申立て場所は、未成年の住所地を管轄する家庭裁判所です。裁判所の公式サイトなどで、各都道府県の家庭裁判所の場所を確認できます。

申立ての際には、以下の書類を準備しましょう。

• 特別代理人選任申立書
• 未成年者の戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）
• 親権者または未成年後見人の戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）
• 特別代理人候補者の住民票または戸籍の附票
• 利益相反に関する資料（売買契約書案、不動産の登記事項証明書、売却の必要性を説明する資料など）
• 利害関係人が申し立てる場合は、利害関係を証明する資料（戸籍全部事項証明書など）

出典：裁判所「特別代理人選任（親権者とその子との利益相反の場合）」

書式は共通であるため、不動産売買に関する場合は、申立書の「申立ての理由」は、「5　その他」を選んで売買の内容を記載してください。

なお、特別代理人選任の申立てには、「未成年者1人につき800円分の収入印紙」「連絡用の郵便切手」「戸籍や登記事項証明書などの取得費」などの費用がかかります。

また、申立書の作成などを司法書士や弁護士に依頼する場合は、別途報酬の支払いが必要です。

特別代理人になるための資格はとくになし

特別代理人になるために、弁護士や司法書士といった難しい資格が必須とされているわけではありません。未成年者と利益相反のない祖父母や叔父・叔母などの親族を候補者として、申立書にて推薦できます。

ただし、最終的に特別代理人を誰にするのかを判断するのは家庭裁判所です。「候補者と未成年者との関係」「取引の利害関係」などを確認し、適格性を判断した上で家庭裁判所が選任します。

推薦した候補者が適切でないと判断された場合や、候補者を用意できない場合は、弁護士や司法書士など、別の人が選任されることもあります。

売買契約を締結する

売却条件について共有者全員が合意し、未成年者について同意・代理の準備が整ったら、買主と売買契約を締結します。

法定代理人が未成年者の代理となる場合は、契約書に「未成年者本人を売主として記載」「法定代理人が署名・押印」を行います。

法定代理人の同意の上で未成年者本人が契約手続きを進める方法の場合は、「未成年者本人が売主として署名」を行います。この場合はトラブルを避けるために、売買契約書の同意欄または別途作成した同意書に、法定代理人が署名・押印して事実を明確にしておくのが実務上一般的です。

特別代理人が選任されている場合は、家庭裁判所の審判で認められた範囲内で、未成年者を代理して売買契約や所有権移転登記の手続きに関与します。

売却代金の受渡しと所有権移転登記の申請を行う

売買契約で定めた決済日に、売却代金の受渡しと所有権移転登記の申請を行います。決済と登記手続きを別々に行うと、「登記をしてもお金が支払われない」「お金を払った後も物件を引き渡してくれない」といったトラブルが想定されるためです。

決済日当日には、契約の当事者となる法定代理人・特別代理人や他の共有者（立ち会いを委任された者でも問題ない）、不動産の買主、金融機関の担当者、司法書士が集まり、手続きを確認しながら代金決済や登記申請を進めていくのが一般的です。

まとめ

未成年者と共有する不動産を売却する際は、未成年者が法定代理人の同意を得て契約するか、法定代理人が未成年者を代理して手続きを進めます。

未成年者と共有している不動産を売却したい場合は、以下3つの方法のいずれかを検討してみてください。

• 法定代理人が未成年者の代理として売買契約を進める
• 法定代理人の同意を得た上で、未成年者本人が売買契約を進める
• 親権者が特別代理人を介して子どもの共有持分を買い取り、必要に応じてその他の共有者の持分も買い取る

親が子どもの共有持分を買い取るといった契約の場合は利益相反になるため、特別代理人の選任が必要です。