共有持分を買取業者に売却した場合のトラブル4選！トラブル回避のための業者の選び方も解説

共有持分を買取業者に売却することを検討している人のなかには、「売却によってトラブルは起きないだろうか」などと気にしている人もいることでしょう。

結論、共有持分を買取業者に売却する場合、他の共有者とトラブルが起きる可能性は0ではありません。

前提として、買取業者は買い取った物件を活用して利益を出すことを目的としています。共有持分を売却すると、新たな共有者となるその買取業者には、共有状態の不動産を使用する権利が認められます。

自社の利益を優先するために、共有者としての権利を行使する買取業者も存在し、最悪の場合は他の共有者に対して訴訟を起こして、共有状態の解消を請求されてしまう可能性もあるのです。

とはいえ、「買取業者に売却すると必ずトラブルが起きる」というわけではないため、売却を依頼する買取業者が悪質な業者ではないかを事前に確かめておくことが大切です。

当記事では、共有持分の買取業者に売却した際に起こりがちなトラブルや、トラブルにならないための買取業者の選び方を解説していきます。共有持分を買取業者に売却したい場合には参考にしてみてください。

共有持分を買取業者に売却した場合のトラブル4選

共有持分を専門の買取業者に売却することには、「スピーディーに売却できる」「売れづらい共有持分でも買取に期待できる」といったメリットがあります。そのため、共有持分の売却であれば専門の買取業者に依頼するのが得策ともいえます。

ただし、共有持分専門の買取業者に依頼すると、トラブルが起きてしまうことがあります。ここでは、共有持分を買取業者に売却した場合のトラブルを紹介していきます。

• 共有名義に加わった買取業者から他の共有者へ強引な営業が起こる場合がある
• 買取業者からの共有物分割請求が起こる場合がある
• 他の共有者が賃料を請求される
• 買取業者からの営業がしつこくなる場合がある

共有名義に加わった買取業者から他の共有者へ強引な営業が起こる場合がある

共有持分を専門とする買取業者の目的は、購入した不動産を活用して利益をあげることです。

当然ですが、共有持分だけよりも、不動産全体を所有している方が物件を活用しやすくなります。そのため、共有持分を買い取った業者が他の共有者に対して、持分の買い取りを持ちかける可能性があるのです。

買取業者のなかには、悪質な業者が潜んでいる可能性もあり、そのような業者に共有持分を売却してしまうと、下記のような強引な営業をされてしまうリスクがあります。

• 早朝や深夜に共有者の家へ訪問してくる
• 他の共有者に何度も電話の営業をかけてくる
• 嫌がらせ行為のように手紙を投函してくる

共有持分の売却を考えていない共有者にとっては迷惑な行為になるため、共有持分を買取業者に売却する場合、売却することを共有者へ事前に説明しておくのが肝心です。

買取業者からの共有物分割請求が起こる場合がある

共有持分を買取業者に売却した場合、その業者から共有物分割請求を申し立てられるリスクもあります。

共有物分割請求とは、他の共有者に対して共有物を分割して所有するように請求することです。民法第256条では、共有名義不動産の共有者であれば、誰でも請求を起こす権利があると定められています。

そのため、共有持分を買取業者に売却すると、今後はその業者にも共有物分割請求をする権利が認められるのです。

共有物分割請求では、共有者全員で共有物の分割に関する話し合いを行います。全員から合意が得られれば、「物件全体を売却して代金を持分割合に応じて分割する」「共有者の内1人が物件を買い取り、他の共有者には持分相当の価格を分配する」などで分割が行われます。

しかし、話し合いでは合意に至らない場合、共有物分割請求訴訟に発展する可能性があります。こうなると分割方法は裁判所の決定に委ねられることになり、最終的に物件が競売にかけられる可能性もあるのです。

他の共有者が賃料を請求される

共有者が共有名義の不動産を独占している場合、物件を使用していない共有者には持分割合に応じて賃料を請求する権利があります。

共有持分を売却すると、その買い手にも賃料を請求する権利が認められます。買取業者自体が賃料を請求してくるとは考えづらいですが、買取業者が共有持分を転売した場合、その買い手が他の共有者に対して賃料を請求する可能性は否定できません。

不動産を使用している共有者からすれば、「突然知らない人に賃料を請求された」と感じるのは自然なことでしょう。しかし、新たな買い手からすれば当然の権利であるため、話し合いでは解決できずに、最終的に裁判にまで発展してしまうことも考えられます。

買取業者からの営業がしつこくなる場合がある

共有持分の買い取りについて買取業者へ問い合わせをすると、「共有持分の売却に興味がある」と買取業者から判断される可能性があります。その場合、問い合わせをした後には、「ぜひ買い取らせて欲しい」などと業者からの営業がしつこくなる場合があります。

上記で紹介したケースより悪質ではありませんが、断っても何度も電話をかけてくるなど迷惑行為につながることがあるので注意が必要です。

共有持分でトラブルにならないための買取業者の選び方

共有持分を売却する際に、トラブルを回避するには買取業者の選び方が重要です。共有持分でトラブルにならないための買取業者の選び方として、8つのポイントをまとめましたので参考にしてみてください。

• 宅地建物取引業の免許を持っている業者であるか確認する
• 売却代金を現金で受け渡し可能であるか確認する
• 移転登記と売却代金の受け渡しを同時におこなうか確認する
• 買取業者の口コミや評判を確認する
• 買取実績が十分にある業者を選ぶ
• 弁護士と提携している業者を選ぶ
• 複数業者から査定を取って比較する
• 担当者が誠実かつ丁寧である
• 相続物件についても知識が豊富である

ここからは、共有持分の買取業者を選ぶ際のポイントをそれぞれ詳しく解説していきます。

宅地建物取引業の免許を持っている業者であるか確認する

宅地や建物の売買を行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。悪質な業者の場合、そもそも宅地建物取引業の免許を持っていない場合があるため、この点を確認しておくとよいでしょう。

宅地建物取引業の免許の有無については、国土交通省が用意する「宅地建物取引業者」のページで検索できます。

売却代金を現金で受け渡し可能であるか確認する

売却代金を現金で受け渡しできるかどうかも、買取業者を選ぶうえで重要なチェックポイントです。

悪質な業者の場合、現金でなく小切手で払うと申し出る可能性があります。その際に換金できない小切手を渡されて、騙されるおそれがあるため注意が必要です。

小切手が本物だとしても、振り出す預金を残高不足にしておくなど「不渡り」の手口でお金が受け取れないことがあります。共有持分を売却する際は、現金以外の取引は断るのが賢明です。

移転登記と売却代金の受け渡しを同時におこなうか確認する

移転登記を売却代金の受け渡しよりも前にする業者にも注意が必要です。

移転登記を行った後に代金を払うとして、実際には払わずに物件だけを騙し取るのは悪徳業者に多い手口です。そのため、必ず移転登記と売却代金の支払いが同時に行えるか確認しましょう。

中には、取引の途中に「移転登記と代金の受け渡しは同時に行えない」などスケジュール変更を申し出てくる業者もいるかもしれません。その場合は「他の業者へ依頼する」など、強めに反対しても問題ありません。

ただし、悪徳業者はあの手この手で騙し取ろうとしてくる可能性もあります。確実に被害を防ぐには、弁護士や司法書士の立会の元で移転登記を行うと良いでしょう。

買取業者の口コミや評判を確認する

買取業者を探す際はインターネットを活用する人が多いと思いますが、業者のホームページだけでなく第三者視点の評価もチェックしておくのがよいでしょう。

インターネットで「〇〇（買取業者名） 評判」などと調べれば、口コミや評判が確認できます。悪質な業者に捕まらないために、「買取価格は適正か」「強引な営業はないか」「売却者や他の共有者とトラブルになったことがないか」などをあらかじめ確認しておくと安心です。

買取実績が十分にある業者を選ぶ

共有持分の買取に自信があったり、顧客からの信頼を得ていると自負している業者は、ホームページに買取実績を掲載していることが多いです。買取実績が十分にある業者なら共有持分の取り扱いに慣れているため、安心して売却を任せられる可能性が高いでしょう。

一方で、ホームページがない業者や買取実績を公開していない業者は、共有持分の扱いが不得意である可能性があります。そのような業者では、他の共有者とのトラブルに発展しやすいなど、不安な面が多いと考えられます。

また、きちんとした業者の場合はホームページに「個人情報保護方針」や「プライバシーポリシー」が明記されています。こちらも忘れずチェックしましょう。

弁護士と提携している業者を選ぶ

共有持分の売買は、他の共有者とのトラブルなど法的トラブルが絡むことが少なくありません。トラブルのせいで売却が進められないといったケースも発生するため、スムーズに売却したいなら弁護士と提携している業者がおすすめです。

弁護士と提携している買取業者であれば、他の共有者との交渉も弁護士を通してスムーズに行えます。交渉に余計なコストをかけずに済むため、結果的に高く売却できる場合もあります。

また、弁護士と提携している業者なら、すでにトラブルになっている共有不動産の買取も積極的に行ってくれるでしょう。

担当者が誠実かつ丁寧である

少しでもよい条件で共有持分を売却したい場合、誠実で丁寧な対応の担当者がいる買取業者を選ぶのもよいでしょう。

残念ですが、すべての買取業者が必ずしもよい対応をしてくれるとは言い切れません。そのなかで、質問をした際に、すぐに答えが返ってくる担当者だと安心です。

ただし、レスポンスが早くてもいい加減なことを言う担当者には注意が必要です。もし質問の答えがわからなくても、きちんと調べて正確に答えてくれる業者なら信頼できるでしょう。

他にも売り主にとってのデメリットや、査定額について耳の痛い内容もしっかりと教えてくれるかどうかも重要です。そのうえで、売り主の希望に沿った提案をしてくれる誠実な担当者を選びましょう。

相続物件についても知識が豊富である

共有持分は、夫婦や家族で共同で出資した場合だけでなく相続でも発生します。共有持分のなかでも相続に伴うものは、相続人同士のトラブルや税金対策など特に運用が難しいケースが多いです。

相続物件について知識が豊富な買取業者なら、共有持分の取り扱いも安心して任せられる可能性が高いでしょう。さらに税理士と提携していれば、相続税や売却の際にかかる税金への対策もできる場合があり、さらに大きなメリットとなります。

相続によって共有している不動産であれば、相続物件について知識が豊富な買取業者に依頼することも検討してみてください。

共有持分を買取業者に高値で売却するなら複数の業者に査定を依頼するべき

共有持分を買取業者に売却する場合、「なるべく高値で売却したい」のように考えることでしょう。共有持分を買取業者に高値で売却したい場合、複数の業者に査定を依頼するのが得策です。

そもそも、不動産における査定とは、土地や物件の売却金額の目安を算出することです。買取業者に査定を依頼すれば、「この程度の金額で共有持分を買い取ります」と買取金額の目安を提示してもらえます。

査定の方法や基準については買取業者によって異なると予測されるため、買取金額の目安にばらつきが出ると考えられます。そのため、複数の買取業者に査定してもらうことで、共有持分を最も高く買い取ってもらえるであろう業者を見つけられるのです。

買取業者の査定だけであれば無料で行ってもらえるのが一般的です。面倒に感じるかもしれませんが、少しでも高値で共有持分を売るためにも、複数の買取業者からの査定結果を比較検討しておくようにしてみてください。

共有持分のトラブルは買取業者との間にだけ発生するわけではない

共有持分についてのトラブルは、買取業者との間にだけ発生するというわけではありません。共有者間でもトラブルに発展することもあるため注意が必要です。

共有持分を巡って起こりやすいトラブルには、以下が挙げられます。

• 不動産の使用方法に関する意見の食い違いで共有者の関係性が悪化するリスクがある
• 相続により共有者が増えるリスクがある

ここからは、共有持分を巡る共有者間でのトラブルについて、それぞれ詳しく解説していきます。

不動産の使用方法に関する意見の食い違いで共有者の関係性が悪化するリスクがある

不動産を共有している場合、共有者全員に所有権があります。そのため、自分の一存で物件を自由に利用したり処分することはできません。

共有持分を所有する人ができることには、内容によって制限が設けられていてその程度によって同意の要不要が定められています。

行為の種類	必要な要件	具体例
変更行為	共有者全員の合意が必要	・物件全体の売却 ・建物の取り壊し
管理行為	共有持分の過半数の合意が必要 （共有者の過半数ではなく持分割合で決する）	・賃貸借契約の締結や解除 ・増改築など不動産の価値や用途を変更するようなリフォーム
保存行為	合意がなくても単独で行為可能	・維持を目的とした補修などのリフォームやメンテナンス ・所有権を持たない人物に対しての明渡し請求

共有物件に居住したかったり、賃貸に出したいと思っても共有者の合意が得られなければ不可能です。

また、共有者間で物件の使用目的が食い違う可能性や、維持費を誰が負担するのか、どのようにメンテンナンスしていくのかなどさまざまな面でトラブルになることがあります。

相続により共有者が増えるリスクがある

共有状態の不動産の相続を繰り返すと、共有者が増える場合があります。相続によって共有者が増えると、共有者を把握するだけでも難しい状況になり得ます。

たとえば、相続によって遠縁の親戚が共有者に加わった場合を想定します。共有名義の不動産の売却やリフォームをするには、共有者全員からの合意が必要なため基本的には話し合いを行いますが、住所や連絡先がわからなければ話のつけようがありません。

相続によって共有者が増えてしまえば、結果的に共有名義の不動産を活用したくてもどうにもできなくなる可能性もあります。

共有者が増えすぎるとトラブルに発展する可能性も高くなるので、増えるようなら早目に共有状態を解消しておくのが望ましいです。

共有持分のトラブルを確実に防ぐなら共有状態を解消しておく

不動産の共有状態を解消しておくことで、共有持分のトラブルを確実に防げます。そのため、共有持分のトラブルを回避したい場合、共有状態そのものを解消することも検討してみてください。

• 共有状態の土地を分筆する
• ほかの共有者に共有持分を買い取ってもらう
• ほかの共有者に共有持分を贈与する
• 共有者が持っている不動産と共有持分を交換する
• ほかの共有者と協力して共有名義の不動産全体を売却する
• 共有物分割請求をする
• 共有持分を放棄する

ここからは、共有状態を解消する方法をそれぞれ解説していきます。

共有状態の土地を分筆する

共有している不動産が土地の場合、分筆をして共有状態を解消するのも一つの手です。

分筆とは、1つの土地を複数の土地に分けて登記をすることです。分筆によって土地を切り分ければ、各共有者が自分の持分に応じて土地を単独所有できます。

たとえば、300m2の土地を3人で共有している場合を想定します。各共有者がそれぞれ1/3ずつ所有している場合で分筆をすると、土地が3つに分けられ、共有者は100m2ずつの土地を単独所有できるのです。

ほかの共有者に共有持分を買い取ってもらう

他の共有者も共有持分の売却先になるケースもあります。

前提として、共有名義の不動産において持分割合の過半数を有することで、その物件を管理するための権限が得られます。実際に、民法252条では下記のように定められています。

共有名義不動産における管理とは、賃貸借や不動産の小規模な増改築などが該当します。そのため、共有持分を買い取ることで持分割合の過半数を得られる場合、共有名義の不動産をどのように使用するかを決定できるのです。

「共有状態の不動産の使用方法を自分で決めたい」のように考えている共有者がいれば、買取業者に依頼せずともその人に共有持分を売却できる可能性があるといえます。

とはいえ、共有持分を買い取ってもらうには、その共有者と交渉する必要があるうえに、買取に対する同意が必須です。関係性が良好でなければ共有持分の売却に関する交渉さえできない可能性があるため注意が必要です。

ほかの共有者に共有持分を贈与する

共有持分は売却だけでなく、贈与という形で手放すこともできます。他の共有者から合意を得るのが前提にはなりますが、自身の共有持分を贈与すれば共有状態から抜け出せます。

贈与の場合は特定の相手を選べるため、家族や友人、親戚などに譲りたい場合は贈与を検討しておくとよいでしょう。

共有者が持っている不動産と共有持分を交換する

「土地建物の交換をしたときの特例」により、土地や建物を同じ種類の不動産と交換した際は譲渡がなかったとみなされて税金がかかりません。この特例を利用すれば、税金を払わずに共有状態の不動産を単独所有できる場合があります。

たとえば、2,000万円の不動産をAとBで1/2ずつ共有していて、Aが別に1,000万円の不動産を所有しているとします。この場合、Aの持つ1,000万円の不動産とBの持つ共有持分を交換すれば、それぞれの不動産をAとBが単独所有できるのです。

ただし、交換する不動産はいずれも土地と土地、建物と建物のように同じ種類であること、交換する不動産の価値に20％以上の差がないことが条件です。また、交換で取得した不動産の使用用途が、交換前と同じでないといけない点にも注意しましょう。

ほかの共有者と協力して共有名義の不動産全体を売却する

共有状態を解消するには、不動産全体を売却するのもひとつの方法です。不動産の価値を損ねずに現金化したいなら、共有持分だけでなく物件全体の売却を考えましょう。

ただし、不動産を共同で所有している場合、所有者それぞれに所有権があるため、単独の意思だけでは物件全体を売却できません。不動産全体を売却するのは法律上「共有物の変更行為」にあたるので、共有者全員の合意が必要です。

合意を得られないからといって、単独で勝手に売却するのは違法行為になります。共有者間で大きなトラブルにも発展するため、協議の上で全員の合意を得るのが重要です。

共有物分割請求をする

不動産を共有している場合、すべての共有者に共有物分割請求をする権利があります。共有物分割請求をした場合、共有不動産をどのように分割するかの話し合いを行うことが可能です。

共有物分割請求では、基本的に下記の方法で共有名義不動産の分割が検討されます。

分割方法	内容	注意点
現物分割	不動産を物理的に分割し、それぞれを各共有者が単独所有する方法	接道面積や日当たりなどで価格差が出るので考慮する必要がある 建物が建っている場合は境界線を作るのが難しい
代償分割	ひとりが単独所有する代わりに、他の共有者へ持分割合に応じた対価を支払う	単独所有する人の金額の負担が大きい
換価分割	不動産を売却し、売却金を共有者で分割する	共有者全員が売却に合意する必要がある

なお、他の共有者が話し合いに応じない場合、最終的には「共有物分割請求訴訟」という形で裁判を起こして強制的に共有状態を解消することも可能です。

共有持分を放棄する

通常、単独所有している不動産の所有権は放棄できませんが、共有持分のみであれば放棄が可能です。持分を放棄する際は、放棄の意思を他の共有者に伝えたうえで持分放棄の登記を行います。

持分を放棄すれば共有状態から抜け出せるため、管理や維持費の支払いから解放されます。共有者間の交渉が困難だったり、売却が難しい場合などに有効な方法と言えるでしょう。

ちなみに、放棄した持分は持分割合に沿って他の共有者へ帰属します。贈与のように割合を無視して特定の人物に持分を与えることはできません。

まとめ

共有持分を専門に扱う買取業者は、共有持分の売却を早く進めたい人にとって最適な売却先です。

ただし、買取業者に共有持分を売却すると、他の共有者に対して強引な営業が行われたり、賃料を請求されたりといったトラブルが起きる可能性があります。

このようなトラブルを事前に防ぐためにも、共有持分を買取業者に売却する場合、当記事で紹介したポイントを踏まえて信頼できる業者かどうかを見極めるのが大切です。

そもそも、共有名義の不動産は共有者間でもトラブルが起きやすいものです。トラブルにならないためにも相続時に共有名義にしない、不動産そのものを売却するなどの対策を行いましょう。

よくある質問