共有持分を家族信託にするメリット・デメリットは？手続きの流れや費用も解説

共有不動産を所有している場合、大規模な修繕や売却などの重要な意思決定には、共有者全員の合意が必要です。しかし、共有者の一人が認知症などの理由で意思表示ができなくなると、合意が難しくなり、手続きに支障をきたす場合もあります。

そのような状況で活用できるのが「家族信託」です。家族信託を活用すれば、信頼できる家族に財産の管理や処分を任せることができ、共有者の健康状態が悪化した場合や共有者が亡くなった場合でも柔軟に共有不動産を活用できます。

ただし認知症などで共有者の意思能力が既に失われている場合、家族信託の契約はできません。そのため、家族信託を活用する場合は認知症になる前に、手続きを進めておく必要があります。また受託者に権限が集まることになるので、他の親族から不満が出たり、相続発生時に信託の内容が遺留分を侵害しているとしてトラブルになったりするケースもあります。加えて、専門家に手続きを依頼する場合は高額な費用がかかることもあるので、現実的に家族信託を活用するのは難しいと感じることもあるでしょう。

もし家族信託の利用が難しいと感じた時は、共有持分を売却することで共有状態を解消することも一つの方法です。

共有持分は一般的な不動産会社では取り扱っていない場合もあるので、共有名義不動産買取の専門業者に依頼することをおすすめします。

今回の記事では、共有持分を家族信託にするメリット・デメリット、手続きの流れなどを詳しく解説します。家族信託を利用して共有不動産の管理などを検討されている方はぜひご覧ください。

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家族信託とは

家族信託は、信頼できる家族に自分の財産を預け、その管理や運用を任せる制度です。認知症などで判断能力が低下した場合でも、信託の内容に基づいて本人の財産を柔軟に活用できます。

ここからは、家族信託の基本的な仕組みについて詳しく解説していきます。

家族信託のメリット・デメリットは？仕組みや手続き方法、費用も紹介

信頼できる家族に財産の管理・処分を任せる

家族信託では、財産の所有者が、信頼できる家族や親族に対して財産の管理や処分を委任します。この際、受託者は財産を自由に使うことはできず、あくまで信託契約に基づいて管理や運用を行います。

例えば、不動産を共有している場合、共有者の誰かが判断力を失うと、財産の運用や売却が難しくなることがあります。しかし、家族信託を使えば、他の共有者に代わって受託者がスムーズに管理や処分を進めることが可能です。

ただし、家族信託は契約に基づく仕組みのため、当事者がその内容を理解し判断できる状態でなければなりません。認知症になってからでは契約ができないため、早めに準備する必要があります。

「委託者」「受託者」「受益者」の3者で構成される

家族信託は、主に3つの役割で成り立っています。

役割	役割の内容
委託者	自分の財産を信託する人
受託者	委託者から預かった財産を管理する人
受益者	信託された財産から利益を得る人

例えば、高齢の親が委託者となり、その子供が受託者となって財産を管理し、親自身や他の家族が受益者となるケースがよく見られます。このように役割を分けることで、財産の管理が確実に行われ、信託契約に基づいて利益が受益者に還元されます。

家族信託の契約内容によっては、委託者が亡くなった後も受託者が継続して財産を管理できるため、長期間にわたって財産を守ることも可能です。

共有持分に対する家族信託の活用例

家族信託は、共有不動産の全体だけでなく、一部の持分だけに適用することも可能です。

具体的には以下の3パターンの活用例が考えられます。

• 共有者の1人が一部の共有者の共有持分を管理する
• 共有者の1人が共有者全員の共有持分を管理する
• 共有者以外の家族が共有者全員の共有持分を管理する

例えば「共有者の1人が一部の共有者の共有持分を管理する」パターンでは、以下のような家族信託を組成します。

このパターンでは、長男が一括して物件の管理・修繕・売却などを行えるので、効率的に不動産を運用できます。

共有持分を家族信託にするメリット

共有持分を家族信託にするメリットは次のとおりです。

• 委託者の体調や判断能力に左右されず不動産の処分・管理ができる
• 共有不動産の売却を受託者のみで行える
• 収益物件から生じた利益を共有者間で分けられる
• 相続発生後の共有者増加によるトラブルを防げる

以下でそれぞれ詳しく解説します。

委託者の体調や判断能力に左右されず不動産の処分・管理ができる

共有不動産の管理では、共有者の1人が認知症などで判断能力を失うと、不動産の処分や管理が進まなくなることがあります。特に、高齢者が共有者の場合、意思決定が難しくなるリスクは高いでしょう。

しかし、家族信託を利用すると、受託者が管理や処分を行うため、委託者の健康状態に関係なく不動産を円滑に運用できます。

共有者が認知症になった場合に備える方法としては「任意後見制度」もあります。

しかし本人の財産を「守る」ことが任意後見人の役割であり、リスクを伴う運用は本人の利益を損なう可能性があると考えられるため、財産を積極的に運用することは難しくなっています。また、共有者の判断能力がなくなってからでなければ効力を発揮することができず、裁判所の監督も受けなければなりません。

家族信託は任意後見制度と比べると制約が少なく、自由度の高い制度です。

家族信託は認知症発症後もできる？成年後見制度との違いも紹介

共有不動産の売却を受託者のみで行える

家族信託を活用して共有者の1人が共有者全員の共有持分を管理することになった場合、受託者が単独で売却の判断を行えるため、複数の共有者の合意を取る手間が省け、迅速な対応が可能です。

通常、共有不動産全体を売却するには、すべての共有者の同意が必要です（各自の共有持分を売却する際の同意は不要）。しかし、相続などで共有者が増えた場合は、全員の合意を得るのが難しいこともあります。

例えば、税金や管理費の負担で揉めた場合や、連絡が取れない共有者がいる場合など、通常であれば不動産の処分が難しくなりますが、家族信託を使えばこうしたトラブルを防ぐことが可能です。

ただし、家族信託において受託者が行使できる権限は、信託契約書に明記された内容に基づいて決まります。信託契約書に不動産の処分に関する記載がない場合や、内容が不明確な場合などは、受託者の権限が制限され、スムーズに売却できないこともあります。そのため、家族信託の契約内容は権限の範囲が明確になるよう作成することが大切です。

収益物件から生じた利益を共有者間で分けられる

家族信託を活用することで、収益物件の利益を共有者間で公平に分配できます。

たとえば、共有不動産を賃貸物件として運用している場合、家族信託を通じて受託者が物件の管理を担当し、賃料を毎月受益者である共有者全員に分配するよう定めておけば、管理負担を受託者が担いながら、共有者は利益を確実に受け取ることが可能です。

特に、共有者が高齢だったり、物理的に管理が難しい場合には、受託者が代わりに管理を行い、賃料を分配することで、共有者の負担が大幅に軽減されます。

ただし、トラブルを避けるためにも、契約時にはあらかじめ利益分配の割合や管理にかかる費用負担などを明確にしておくことが大切です。

相続発生後の共有者増加によるトラブルを防げる

家族信託を使えば、必要以上に共有者が増加することを防げるため、トラブルを避けやすくなります。

相続が発生すると、共有不動産の所有権が相続人に引き継がれるため、共有者が増えてしまうことは珍しくありません。たとえば、親が亡くなり、長男と次男の二人で不動産を相続すると、その不動産は共有状態になります。さらに、その長男・次男が亡くなった場合、その配偶者や子どもが新たな共有者となります。

このように共有関係が複雑になると、不動産の管理や売却をする際に全員の合意を得ることが難しくなるので、スムーズな運用ができなくなることもあります。

遺言を残すことで対処可能な場合もありますが、遺言の場合は一次相続（親から子への相続）しか指定できません。

一方、家族信託では、二次相続まで指定することができます。例えば、親が委託者となり、子どもを受託者に指名し、一次相続後の受益者を子どもに、二次相続後の受益者を孫に指定しておけば、相続後も信託による管理が継続され、持分が分散することを防げます。

これにより、共有者増加による意思決定の遅れやトラブルを回避することが可能です。

共有持分を家族信託にするデメリット

共有持分を家族信託にするデメリットは次のとおりです。

• 受託者を誰にするかで意見の対立が生まれる可能性がある
• 家族信託を組成する際に同意を得られない可能性がある
• 家族信託の終了時に共有不動産を誰が取得するかで揉めることがある
• 遺留分でトラブルが発生するケースもある
• 専門家に家族信託の手続きを依頼すると多額の費用がかかる
• 受託者だけが利益を独占するリスクがある

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

受託者を誰にするかで意見の対立が生まれる可能性がある

財産の管理や処分を任される家族信託の受託者には大きな権限が与えられます。このため、受託者に誰を選ぶかを巡って意見の対立が生じることがあります。

たとえば、家族内で一人だけが不動産を管理する立場に立つと、「なぜ自分ではなくあの人が受託者なのか？」と他の兄弟姉妹から不満が出ることがあるでしょう。財産の価値が高いほど、その不満は大きくなる傾向があります。

さらに、受託者は財産の管理だけでなく、税金の申告や定期的な不動産のメンテナンスなど、多くの責任を担うことになります。そのため、このような負担を受け入れたくない家族も多く、受託者に選ばれたとしても拒否するケースも少なくありません。

家族信託を組成する際は、他の親族とよく話し合いながら、手続きを進めましょう。

家族信託を組成する際に同意を得られない可能性がある

不動産を複数人で共有していると、それぞれの立場や意見が異なり、信託契約に納得できない人も出てきます。

たとえば、共有者の一人が「自分の持分は自分で管理したい」と主張するケースもあるでしょう。さらに、兄弟姉妹の間で対立している場合や、家族関係がうまくいっていない場合には、そもそも信託契約の協議すら円滑に進まないことも考えられます。

委託者と受託者の合意があれば信託契約は成立するため、法律上、契約当事者以外の合意は必要ありません。しかし、実際には当事者以外の家族の意見も考慮しないと、後に大きなトラブルに発展する可能性があります。

信託契約を組む際には、関係者全員でしっかりと話し合い、納得の上で合意を得ることが重要です。話し合いが難しい場合は、専門家のサポートを受けながら組成を進めるのもよいでしょう。

家族信託の終了時に共有不動産を誰が取得するかで揉めることがある

家族信託が終了すると、信託財産である不動産は誰かが取得することになります。しかし、誰がその不動産を受け取るかで揉めるケースが多々あります。

不動産を取得した人は、その後の管理や固定資産税の支払いなどの負担を負わなければなりません。これを負担と考える人も多いため、「なぜ自分が引き継がなければならないのか？」という不満が生まれることもあるでしょう。

このようなトラブルを避けるためには、信託契約を作成する段階で、最終的に誰が不動産を取得するのかを明確に決めておくことが重要です。あらかじめ取り決めをしておくことで、信託終了後に発生する相続トラブルを未然に防ぐことができます。

遺留分でトラブルが発生するケースもある

家族信託を利用すると、特定の親族に不動産に関する権利を集中させることになるので、他の相続人の遺留分を侵害するケースもあります。

家族信託の受益権は基本的に「みなし相続財産」です。しかし、遺留分を侵害するような家族信託は公序良俗違反として、遺留分侵害額請求の対象になる可能性があります。

たとえば、家族信託は遺言代用として使われることが多いですが、法定相続人が複数いるにもかかわらず、一人の相続人のみが受益者となる家族信託を組んだ場合、他の相続人が遺留分侵害額請求を起こす可能性があります。

もちろん遺留分を侵害する可能性のある家族信託が、直ちに遺留分を侵害している判断とされるわけではありません。実際に遺留分侵害額請求が認められるかどうかは、個々の事案における具体的な事情を踏まえた裁判所の判断によるところが大きいものの、トラブルに発展するリスクがあることは理解しておきましょう。

受益者や信託の内容に応じて、遺留分の関係は変わってくるため、専門家のアドバイスを受けつつ、家族信託契約を結ぶことが重要です。また、信託契約を作成する際に、相続人全員の意見を聞き、適切な取り分を配慮することや、預貯金や生命保険などを活用し、遺留分の請求に備える資金を確保しておくのも一つの方法でしょう。

遺留分侵害額請求における遺留分の割合や不動産の評価方法を解説します！

専門家に家族信託の手続きを依頼すると多額の費用がかかる

家族信託の手続きには、専門的な知識が必要になるため、司法書士や弁護士などに依頼するケースがほとんどです。専門家に依頼する場合、初期の契約書作成や手続き費用がかかりますが、これに加えて信託が継続している間も費用が発生する可能性があります。

また、信託の内容を変更する必要がある場合や、信託の終了時に清算が必要になった際にも、再度専門家に依頼しなければなりません。

信託財産が高額になる程、契約手続きにかかる報酬も高額になる傾向があります。長期にわたって家族信託を運用する場合は、相応のコストがかかるので、複数の専門家に見積もりを依頼し、費用を比較・検討しましょう。費用については後述します。

家族信託を司法書士に依頼するメリットとは？選び方やかかる費用を解説

受託者だけが利益を独占するリスクがある

家族信託では、受託者が集中して財産を管理するため、受託者が信託財産を私的に流用したり、不正に利益を得るリスクがゼロではありません。たとえ信頼できる家族を受託者に選んだとしても、後に不正が発覚するケースも考えられます。

このリスクを防ぐためには、信託監督人を任命して、第三者が受託者の行動を監視する仕組みを導入することが有効です。信託監督人は、信託の管理が適切に行われているかを監視し、不正行為が行われないようにチェックする役割を担います。

また、定期的に受託者から報告を受け、信託財産の状況を確認することで、信託財産の適切な運用が維持されているかを把握することも大切になるでしょう。

共有持分を家族信託にする手続きの流れ

共有持分を家族信託にするためには、いくつかのステップを踏む必要があります。

1. 家族信託の内容を話し合う
2. 信託財産を指定して信託契約書を作成する
3. 共有持分を受託者に名義変更する
4. 財産管理のための専用口座を開設する

それぞれのステップについて詳しく説明します。

家族信託の内容を話し合う

家族信託の第一歩は、家族全員で信託の目的や内容について話し合うことです。目的が曖昧だと、後々契約内容に不備や問題が生じる可能性があるため、最初に「なぜ家族信託を導入するのか」を明確にしておかなければなりません。

以下は家族信託を組成する目的の一例です。

• 高齢の親が認知症になる前に、子どもに財産管理を託したい
• 将来の相続トラブルを避けるため、不動産の管理権限を明確にしておきたい
• 共有不動産を効率よく管理・処分し、収益物件として運用したい

このような具体的な目的が定まれば、委託者・受託者・受益者を誰にすべきかが明確になるでしょう。

信託財産を指定して信託契約書を作成する

次に、信託財産を具体的に指定し、それに基づいて信託契約書を作成することが重要です。家族信託は成年後見制度とは異なり、財産全体ではなく一部の財産を信託財産とすることができます。たとえば、現金や不動産の一部のみを信託することも可能です。

信託契約書に含めるべき項目に決まりはありませんが、以下のような項目を含めておくとトラブルを防ぎやすくなるでしょう。

• 信託の目的
• 委託者・受託者・受益者
• 信託の対象となる財産
• 信託財産の管理・運用方針
• 信託契約が終了する条件
• 信託契約終了後に財産を取得する人

契約書は公正証書で作成することで、強い法的効力を持たせることができます。

ただし、内容に誤りがあると、契約内容が無効になったり、トラブルが発生したりする可能性もあります。費用はかかりますが、契約書の作成は専門家に依頼したほうが安心でしょう。

共有持分を受託者に名義変更する

信託契約書を作成した後、次に行うのは信託財産の名義変更です。不動産が信託財産に含まれる場合、法務局で「所有権移転登記」と「信託登記」を行い、受託者に名義を変更する必要があります。

信託登記を行うことで、不動産の登記事項証明書に信託目録が追加され、受託者の名前が記載されます。これにより、受託者に対して正式に不動産の管理を行う権利が与えられ、管理権限が移転したことを法的に証明することが可能です。

財産管理のための専用口座を開設する

家族信託では、信託財産と受託者の個人財産を明確に分けて管理する必要があります。信託法では、受託者には信託財産を他の財産と区別して管理する「分別管理義務」が課せられているためです。

委託者の財産を分別管理するために、受託者名義の銀行口座を開設することをおすすめします。たとえば、賃貸物件からの賃料収入を管理する場合、受託者は信託専用口座を使用して金銭を管理するとよいでしょう。

共有持分の家族信託を専門家に依頼する費用（50～100万程度）

家族信託を専門家（司法書士、弁護士など）に依頼する際の費用は、一般的に50万円から100万円程度とされています。

自分で申請書や添付書類を作成し法務局で登記申請すれば、司法書士への依頼費用はかかりません。しかし、専門家に依頼したほうが間違いが少なく、後にトラブルになるリスクを減らせます。

以下で主な費用の内訳を詳しくみていきましょう。

信託契約書の作成・コンサルティング費用（信託財産の1％程度）

信託契約書の作成費用やコンサルティング費用は、信託財産の約1％が目安とされています。たとえば、信託財産が5,000万円の場合、費用は50万円程度です。

多くの場合、この費用には信託の目的や契約内容についての相談、契約書の作成、必要な手続きのアドバイスが含まれます。

公正証書の作成手数料（3万円～10万円程度）

公正証書で信託契約書を作成する場合は、公証役場で公証人に手数料を支払う必要があり、その相場は3万円から10万円程度です。

この手数料は、信託契約書に記載された信託財産の金額や契約内容によって変動します。

登録免許税

家族信託で不動産を信託財産とする場合、所有権移転登記と信託登記が必要です。これらの手続きを行う際、法務局に「登録免許税」を支払う必要があります。

信託設定時の税率は以下の通りです。

登記の種類	課税額
所有権移転登記	非課税
信託登記	土地：固定資産税評価額の0.4％（2026年3月31日までは0.3％） 建物：固定資産税評価額の0.4％

家族信託の利用が困難な場合は買取業者に自己持分の売却をご検討ください

家族信託が難しい状況や、共有不動産のトラブルから抜け出したい場合、自己の持分の売却も有効な選択肢になるでしょう。たとえば、親族と折り合いが悪い、あるいは自分の持分を他の共有者に任せたくない場合、持分を売却することで問題を解決できます。ただし、共有不動産の持分を買い取ってくれる業者は限られているため、専門業者に依頼するのが安心です。

「クランピーリアルエステート」は、共有持分の買取に特化した専門業者です。全国対応で、最短12時間というスピード査定を行なっています。さらに、1200を超える弁護士・税理士・司法書士とのネットワークを活用した法律面や税務面でのサポートも充実。持分の買取を「高く・素早く・トラブルなく」進めることが可能です。

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まとめ

共有不動産のトラブル回避や円滑な管理には「家族信託」を活用しましょう。共有持分を家族信託にすることで、委託者の状況に関わらず不動産の管理・処分ができることや相続発生後の共有者増加によるトラブル防止ができるメリットがあります。

一方で、受託者へ負担が集中する、家族間で感情的な摩擦が生じやすい、といったデメリットもあることは無視できません。また、家族信託の組成を専門家に依頼する場合は50〜100万円程度の費用がかかる可能性もあります。

もし、家族信託の利用が難しいと感じた場合は、共有持分の買取専門業者に相談してみるのも一つの方法です。共有持分を手放すことで、共有不動産に関する悩みから解放されるでしょう。