共有持分の売却は仲介と買取のどちらがおすすめ?売却の流れや業者の選び方を解説

のどちらがおすすめ?売却の流れや業者の選び方を解説

不動産の共有持分を売却したい場合、仲介または買取のいずれかを選ぶことになります。しかし、どちらを選択すべきなのかよくわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか。

仲介とは買い手が一般人となり、不動産会社に買い手を探してもらう売却方法です。一方、買取は買い手が不動産会社や専門業者となり、不動産会社と直接交渉する売却方法です。

仲介は高値で売却できる可能性が高く、売却後に他の共有者との間でトラブルが発生しにくいメリットがあります。

買取は早く売却したい場合におすすめの方法で、他の共有者に売却を検討していることが伝わりにくいメリットがあります。また、仲介手数料が発生しないため、余計なコストをかけずに売却できます。

仲介と買取には、それぞれメリット・デメリットがありますが、共有持分は一般的な不動産の売買としては扱われないため、仲介業者に依頼しても断られてしまう恐れがあります。そのため、共有持分の買取を専門に手掛ける業者に売却を依頼した方がいいでしょう。

本記事では、共有持分の売却に仲介と買取のどちらがおすすめなのかを紹介するとともに、仲介と買取のメリットとデメリットを解説します。

また、売却の流れや業者の選び方、高値で売却するためのポイントも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

目次

共有持分の売却は仲介と買取のどちらがおすすめ?

不動産の共有持分を手放す場合、仲介と買取のいずれかの方法で売却します。

仲介と買取の違い、どちらの方法がおすすめかは、以下のとおりです。

仲介 買取
売却方法 一般人が買主となる売却方法 不動産会社が買主となる売却方法
向いているケース ・多少時間がかかってもいいので、できるだけ高額で売却したい場合 ・できるだけ早く現金化が必要な場合
・近隣住民に売却に出していることを知られたくない場合

それぞれ詳しく解説します。

共有持分の売却に仲介がおすすめな場合

不動産売買における仲介とは、不動産会社が買い手を探し、一般人が買主となる売買方法です。

買取と比較して売却価格が高くなりやすいのがメリットとなるため、できるだけ高値で共有持分を売却したい場合におすすめの方法です。

一方、仲介を選択した場合、売却までに時間がかかることがあります。

仲介では不動産会社が買い手を探しますが、状況によってはなかなか見つからないケースがあるためです。

また、仲介によって共有持分を売却する場合、不動産会社に対して仲介手数料の支払いが発生します。仲介手数料の金額が大きくなるケースもあることは理解しておきましょう。

共有持分の売却に買取がおすすめな場合

不動産売買における買取とは、不動産会社が買主となる売買方法です。

不動産会社が提示する査定価格に納得できれば、すぐに売却できるため、できるだけ早く共有持分を売却して現金化したい場合におすすめの方法です。

また、仲介では買主が一般人となるため、不動産売却の広告が打たれることになり、場合によっては近隣の住民や他の共有持分の所有者に、不動産の売却を進めていることが知られる恐れがあります。

買取を選択する場合、不動産会社が不動産を買い取るため、公に広告を打たれることはありません。誰にも不動産を売りに出していることを知られたくない場合は、買取を選択するのがおすすめです。

共有持分の売却に仲介業者を利用する方法

共有持分の売却では、仲介業者を利用できます。

仲介業者を利用するメリットとデメリットは以下のとおりです。

仲介業者を利用するメリット 仲介業者を利用するデメリット
・買取よりも高値で売れる
・売却後に他の共有者とのトラブルになる可能性が少ない
・買い手が見つからない可能性がある
・仲介手数料がかかる

それぞれ詳しく解説します。

共有持分の売却に仲介業者を利用するメリット

仲介業者を利用して共有持分を売却する場合のメリットは以下のとおりです。

  • 買取よりも高値で売れる
  • 売却後に他の共有者とのトラブルになる可能性が少ない

買取よりも高値で売れる

共有持分の売却に仲介業者を利用するメリットの1つが、買取と比較して高値で売却できることです。

共有持分売却の専門仲介業者は、最高値で持分を購入してくれる買主を探してくれるためです。

また、仲介業者は仲介手数料が利益となります。仲介手数料について詳しくは後述しますが、基本的には売却価格に比例して高くなる仕組みとなるため、仲介業者にとってもできるだけ高値で売却できた方が得になります。

共有持分の売却に仲介を選択した場合、高い金額で売れるほど売主にも仲介業者にもメリットがあります。

売却後に他の共有者とのトラブルになる可能性が少ない

仲介業者を利用した場合、不動産の売却後に他の共有者との間でトラブルが起こりにくくなります。

売買契約が締結された後に、買主と他の共有者との間で無理な交渉が行われることがないためです。

仲介業者は売り手と買い手を文字通り仲介するのが役目であり、仲介手数料によってビジネスが成立しています。つまり、買い手が見つかり契約がまとまった後に、共有持分のほかの共有者と交渉する必要がありません。

買取業者の場合、共有持分を買い取ったのち、他の共有者の共有持分を売却するよう交渉する可能性があります。利権関係が複雑な場合は、交渉が難航したり、トラブルに発展したりするケースもあります。

また、仲介業者を利用する場合、売却のために必要な手続きや契約に必要な書類の作成などは仲介業者に任せられるため、売主が手続き内容を調べたり、契約書類を準備したりする必要がありません。

共有持分の売却に仲介業者を利用するデメリット

一方、共有持分の売却に仲介業者を利用する場合、以下のようなデメリットがあります。

  • 買い手が見つからない可能性がある
  • 仲介手数料がかかる

それぞれ詳しく解説します。

買い手が見つからない可能性がある

買い手が見つからない可能性があるのが、共有持分の売却を仲介業者に依頼するデメリットです。

仲介業者を利用した場合、業者は良い条件で物件を購入してくれる買主を探すのに時間がかかる可能性があります。また、買主が見つかっても購入資金の準備に時間が必要になるケースもあります。

そのため、仲介によって不動産を売却する場合、買取と比較して時間がかかりやすくなるのです。一般的には売却を依頼してから売却契約の締結まで2週間程度かかります。

また、仲介で共有持分を購入するには投資家や投資法人が多くなります。そのため、共有持分が収益化しにくい不動産だった場合、購入してもらえない恐れがあります。

できるだけ早く売却したい場合は、仲介ではなく買取を選択した方がいいでしょう。

仲介手数料がかかる

仲介手数料が発生するのも、共有持分の売却に仲介業者を利用するデメリットです。

仲介業者を利用する場合、法的手続きや契約書作成の代行を委託できる代わりに、仲介手数料を支払うのが一般的です。

仲介手数料の具体的な金額は、仲介業者によって異なるため、一概にはいえません。しかし、仲介手数料の上限金額は、宅地建物取引業法で以下のように定められています。

取引物件価格(税抜) 仲介手数料の上限額
400万円を超える部分 取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税
200万円を超えて400万円以下の部分 取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
200万円以下の部分 取引物件価格(税抜)×5%+消費税

仮に、売却価格が2,000万円の場合と4,000万円の場合の仲介手数料の上限額は以下のようになります。

  • 売却価格2,000万円:仲介手数料72万6,000円
  • 売却価格4,000万円:仲介手数料138万6,000円

このように、仲介手数料だけでも高額になりやすい点は理解しておきましょう。

共有持分の売却に買取業者を利用する方法

共有持分の売却には、専門の買取業者を利用するのがおすすめです。

買取業者が提示した買取金額に納得できればすぐに持分を売却でき、共有状態から抜け出せるほか、まとまった現金を手にできます。

ここでは、自分の持分の売却に買取業者を利用する場合のメリット・デメリットを紹介します。具体的には以下のとおりです。

共有持分の売却に買取業者を利用するメリット 共有持分の売却に買取業者を利用するデメリット
・仲介業者よりも早く売却できる
・他の共有者に共有持分を売却しようとしていることが伝わらない
・仲介手数料がかからない
・買取価格が市場価格よりも安くなる
・売却先によっては他の共有者とトラブルになる可能性がある

それぞれ詳しく解説します。

共有持分の売却に買取業者を利用するメリット

買取業者を利用して共有持分を売却するメリットは以下のとおりです。

  • 仲介業者よりも早く売却できる
  • 他の共有者に共有持分を売却しようとしていることが伝わらない
  • 仲介手数料がかからない

仲介業者よりも早く売却できる

仲介業者と比較して、買取業者を利用した方が共有持分を早く売却できます。

買取で共有持分を売却する場合、買主は不動産会社です。そのため、不動産会社が提示した金額に納得できれば、すぐに売却できます。

買取業者が共有持分を直接買い取る場合、早ければ3営業日程度で売却できるケースがあります。

一方、仲介業者に依頼した場合は、買主が一般人となるため、仲介業者は不動産を買ってくれる人を探す必要があり、売却までに時間がかかることが多くなります。また、設定された売却金額や立地条件によっては、買い手が見つからない恐れもあります。

できるだけ早く不動産を売却したい場合や、現金化を急ぐ事情がある場合は、買取業者に依頼した方がいいでしょう。

他の共有者に共有持分を売却しようとしていることが伝わらない

共有持分を売却しようとしていることが、他の共有者に伝わらないのも、買取業者を利用するメリットです。

買取業者に依頼した場合、売主と業者の直接交渉・契約となるためです。

仲介業者に依頼する場合は、飼い主が一般人となるため、不動産売却の広告が掲載される可能性があります。他の共有者がその広告を目にした場合、共有持分を売却しようとしていることが知られてしまう恐れがあります。

誰にも知られずに共有持分を売却したい場合は、買取業者を利用するのがおすすめです。

仲介手数料がかからない

共有持分の売買に仲介手数料が発生しないのも、買取業者を利用するメリットです。

買取業者が不動産を買い取る場合、仲介が発生しないためです。

一方、仲介業者を利用する場合、設定した売却価格で共有元分を買い取ってくれる買主を業者に探してもらう必要があるため、売却価格に応じた仲介手数料が必ず発生します。

前述のとおり、売却価格が高くなるほど仲介手数料も高くなります。

余計なコストをかけずに売却したい場合も、買取業者を利用するようにしましょう。

共有持分の売却に買取業者を利用するデメリット

一方、共有持分の売却に買取業者を利用する場合、以下のようなデメリットがあります。

  • 買取価格が市場価格よりも安くなりやすい
  • 売却先によっては他の共有者とトラブルになる可能性がある

それぞれ詳しく解説します。

また、共有持分の買取業者との間で発生しやすいトラブルや対処法について詳しく知りたい場合は、以下の記事を参照してください。

買取価格が市場価格よりも安くなる

共有持分の買取価格が市場価格と比較して安くなりやすいのが、買取業者を利用するデメリットです。

不動産を安く仕入れて高く売るというのが、買取業者のビジネスの仕組みであるためです。

仕入れ値と売値の値幅がそのまま買取業者の利益となるため、買取業者は不動産をできるだけ安く買い取ろうとします。

共有持分をできるだけ高く売却した売主とは違う考え方をしていることになります。

買取業者を利用して共有持分を買い取ってもらう場合でも、事前に不動産の相場を把握しておき、買取業者が提示してきた価格があまりに低いようなら、買取価格を交渉する必要があるでしょう。

こちらの想定売却価格と、業者が提示する買取価格の差が埋まらないようであれば、他の買取業者を利用することも検討すべきでしょう。

売却先によっては他の共有者とトラブルになる可能性がある

売却先によっては、他の共有者とトラブルに発展する可能性があるのも、買取業者を利用するデメリットです。

買取業者が共有持分を購入した場合、他の共有持分も購入したいと考えるケースがあるためです。

買取業者の交渉のスタンスによっては、他の共有者とのトラブルに発展する恐れがあり、売却が済んでいるのにトラブルに巻き込まれる恐れもあります。

特に、共有持分の売却先が悪徳業者だった場合、強硬な手段に出る可能性が非常に高いといえます。他の共有者とのトラブルを避けるためにも、買取業者は慎重に選択する必要があるでしょう。

共有持分を仲介・買取で売却する流れ

共有持分を仲介や買取で売却する方法やメリット、デメリットについて解説してきました。どちらの方法を選択するべきか決まりつつある場合、次に気になるのが具体的な売却の流れでしょう。

そこで共有持分を仲介・買取で売却する流れについて解説します。具体的な流れは以下のとおりです。

  • 共有持分の買取相場を把握する
  • 査定を依頼する
  • 必要書類・費用を準備する
  • 契約を締結する
  • 決済・登記を行う
  • 確定申告・譲渡所得税の納税を行う

それぞれ詳しく解説します。

共有持分の買取相場を把握する

共有持分の売却の下準備として、買取相場を把握します。

共有持分を仲介で売却する場合、売主が売却価格を設定します。また、買取で売却する場合は売却価格を設定する必要はありませんが、不動産会社との価格交渉が発生する可能性があるため、ある程度の相場観を把握しておく必要があります。

そのため、不動産がある周辺エリアの買取価格の相場を調べておきましょう。

不動産価格や売出価格を調べる方法としては、国土交通省が運営する土地情報システムやレインズ・マーケット・インフォメーション、不動産査定サイトを利用すればおおよその相場観を把握できます。

また、所有する不動産の最寄り駅や広さ、築年数など、似たような物件を探して販売価格を参考にする方法もあります。

なお、共有持分の買取価格は、一般的な市場価格の1/2程度になるケースもあるため、こちらも事前に把握しておきましょう。

査定を依頼する

不動産価格の相場が把握できたら、不動産会社に査定を依頼します。

この場合に重要になるのが、複数の不動産会社に査定を依頼するということです。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、平均的な相場価格を把握できるほか、高い査定金額を出す不動産会社を見極めやすくなります。

また、査定金額だけでなく、査定を依頼した後の対応の良さも注目するのがおすすめです。対応の良い不動産会社であれば、気持ちよく売却を依頼できる可能性が高いでしょう。

仮に、共有持分を買取にて売却する場合、査定金額が最も高い不動産会社に買取を依頼するといいでしょう。

必要書類・費用を準備する

不動産の査定が完了したら、売却や契約に必要な書類や費用を準備します。

不動産の売買に必要な書類は以下のとおりです。

必要書類 取得場所
登記済権利証(登記識別情報通知) ・土地を購入した際に入手して保有している書類
土地測量図・境界確認書(土地が含まれている場合) ・土地測量図は手元になければ法務局で取得可能
・境界確認書は不動取得時に測量図面一式の中に含まれている
・マンション売却の場合はいずれも不要
固定資産税納付通知書 ・毎年自宅に送付される
・紛失した場合は管轄の役所で「固定資産税評価証明書」の交付を受ければ代用可能
印鑑証明書 ・市区町村役場の窓口
住民票 ・市区町村役場の窓口
実印
身分証明書 ・運転免許証、パスポートなど
収入印紙 ・郵便局のほか、法務局やコンビニエンスストアなどで購入可能
・金額は売却価格によって異なる

また、不動産の売却契約が締結される際に発生する費用は以下のとおりです。

費用 目安の金額
印紙税 ・印紙税額は不動産の売却価格によって異なる
・例えば売却価格が1,000万円超5,000万円以下の場合、1万円の収入印紙が必要
※2024年5月時点の金額、2027年(令和9年)3月31日まで軽減税率が適用
登録免許税 ・不動産登記を行う際にかかる国税
・課税額は不動産1個あたり1,000円
仲介手数料(仲介の場合) ・共有持分を仲介によって売却する場合に発生
・仲介手数料は「売却価格×3%+6万円」を上限金額とすることが法律によって定められている
司法書士への報酬(手続きの代行を依頼した場合) ・抵当権抹消登記の手続きを司法書士に委託する場合に発生する報酬
・5,000円から1万円程度が相場となるが、委託先によって金額が異なる

契約を締結する

不動産会社からの査定金額に納得し、必要書類の準備ができたら、売買契約を締結します。

契約締結の際、契約書を不動産会社が作成する場合は、売主にとって不利益な内容や条件が記載されていないか確認しなければなりません。

また、契約書を自身で作成する場合も、内容に不備がないか、法的な誤りがないかを確認する必要があります。

しっかり確認したい場合は、税理士や弁護士などの専門家にチェックしてもらうことをおすすめします。

決済・登記を行う

買い手との売買契約が締結したら、売却価格の決済を行います。

決済方法は銀行口座への振込となるケースがほとんどですが、なかには契約日当日に現金手渡しで決済が行われるケースもあります。

決済が完了したら、そのまま共有持分の所有権移転登記手続きを行います。一般的には司法書士が管轄の法務局に出向き、手続きを行います。

手続きが完了すれば、売却に関する手続きは完了します。

確定申告・譲渡所得税の納税を行う

共有持分の売却が完了した後は、確定申告と所得税の納税が必要です。

確定申告は売却が完了した年の翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。なお、共有持分の売却によって発生する可能性がある税金は、譲渡所得税です。

譲渡所得税とは、譲渡所得が発生した場合に課せられる税金のことです。

土地や建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡(売却)することで発生する所得を譲渡所得といいます。ただし、事業用商品といった棚卸資産や、山林などの譲渡による所得は譲渡所得にはなりません。

譲渡所得と譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得=共有持分の売却金額-取得費用-売却費用
譲渡所得税額=譲渡所得×税率(所有期間5年未満は39.63%、5年超は20.315%)

なお、共有持分の対象となる物件に住んでいた場合、居住用財産と見なされ最大3,000万円までの控除が適用されます。

そのため、共有持分を売却した際に譲渡所得税が発生することはほとんどありません。

共有持分の売却で利用する仲介業者・買取業者の選び方

共有持分の売却を望む場合、仲介業者もしくは買取業者を選ぶ必要があります。ただし、後からトラブルに巻き込まれるケースもあるため、業者は慎重に選ばなければなりません。

ここでは、共有持分の売却で利用する業者の選び方を紹介します。具体的には、以下のポイントを押さえて業者を選びましょう。

  • 仲介・買取実績が豊富にあるか
  • 円滑なコミュニケーションが可能か
  • 弁護士などの士業と連携しているか

それぞれ詳しく解説します。

仲介・買取実績が豊富にあるか

共有持分の売却に利用する業者は、仲介・買取の実績が豊富な業者を選択しましょう。

実績が多い業者ほど、売却の豊富なノウハウが蓄積されているからです。

また、実績が多い業者は資金力が高いケースが多いため、買取業者の場合は早く高値で売却できる可能性が高いでしょう。

一方、実績が少ない不動産会社に依頼すると、売却までに時間がかかったり、高値で売却できなかったりする可能性があります。

また、共有持分の買取に慣れていない業者を利用した場合、他の共有者の持分を買い取ろうと強引な交渉を行う可能性があり、売却後のトラブルに発展する可能性が高まります。

共有持分の売却時には、業者のWebサイトでこれまでの実績を確認し、実績が豊富な業者を選ぶようにしましょう。

円滑なコミュニケーションが可能か

共有持分を売却する場合は、コミュニケーションが取りやすい業者を選択するようにしましょう。

どんなことでも相談できる業者でなければ、安心して売却を進められなくなってしまいます。

共有持分の売却は、初めて経験する人がほとんどです。そのため、一般的な不動産の売却と比較して、わからないことがたくさん発生する可能性があります。

そのため、不明点を相談しやすい業者を選択した方がいいでしょう。

コミュニケーションが取りやすい業者もしくは担当者を見極めるには、以下のポイントを意識することが大切です。

  • レスポンスの早さ
  • 質問した内容を調べてから回答してくれる
  • ネガティブなことも正直に話してくれる

このような特徴がある業者・担当者は信頼しやすく、コミュニケーションが取りやすいといえるでしょう。

弁護士などの士業と連携しているか

共有持分を売却する際に利用する業者は、司法書士や弁護士といった士業と提携している業者を選択するのがおすすめです。

万が一、共有者間でトラブルが発生した場合でも、弁護士と提携していれば対応しやすいためです。

共有持分の売却はトラブルに発展する可能性があります。売主のほかに共有者が存在するからです。仮に、共有持分の売却ができたとしても、その後に他の共有者との話し合いがまとまらなければ、最悪の場合裁判に発展する恐れもあります。

弁護士と提携している業者であれば、トラブルが発生しても対応しやすくなるほか、すでにトラブルが発生している共有持分であっても買い取ってもらいやすくなります。

共有持分を高値で売却するコツ

共有持分はその特殊性から高値での売却が難しいといわれています。しかし、少しでも高値で売却したい場合は、以下のコツを押さえておくといいでしょう。

  • 事前に共有持分の買取相場を把握しておく
  • 複数の業者に見積もりを依頼する
  • 他の共有者とともに売却する
  • 他の共有者との新たなトラブルを起こさない

それぞれ詳しく解説します。

事前に共有持分の買取相場を把握しておく

共有持分を高値で売却したい場合は、事前に買取相場を把握しておくことが大切です。

大まかな目安として買取相場を把握しておくことで、共有持分を不当に安い金額で買い叩かれるのを防げるからです。

特に、買取での売却を目指す場合、買取業者は共有持分を少しでも安く入手しようとします。買値が安いほど、買取業者の利益が多くなるからです。

安すぎる金額で売却しないためにも、相場感を把握したうえで業者から提示される買取金額を確認し、必要に応じて価格交渉を行いましょう。

なお、買取価格の相場を知る方法としては、国土交通省が提供している土地総合情報システムやレインズ・マーケット・インフォメーションを利用して、近隣の成約事例を確認したライ、不動産ポータルサイトを利用して似ている物件の売出価格を確認する方法があります。

複数の業者に見積もりを依頼する

共有持分を少しでも高値で売却したい場合は、複数の業者に見積もりを依頼することが大切です。

複数業者に見積もりを依頼することで、売却金額が高い業者を見極められるためです。

また、業者の対応の良さや相性などを比較できるため、スムーズに売却を進められる業者を見つけやすくなるでしょう。

逆に、1つの業者だけに見積もりを依頼した場合、他の業者のことがわからないため、いい業者に出会えない可能性もあります。

複数の業者に見積もりを依頼して、条件の良い業者を見つけられるようにしましょう。

ただし、たくさんの業者に見積もり依頼を出しすぎても、連絡が疎かになるなど対応しきれないケースもあるため、見積もり依頼を出すのは3社程度に留めることをおすすめします。

他の共有者とともに売却する

共有持分を高値で売却したい場合は、他の共有者と一緒に売却することを検討しましょう。

共有している不動産を一括で売却した方が、不動産に高値が付きやすいためです。

一般的には、共有持分のみの売却の場合、市場価格の2分の1程度の金額にしかならないケースが多いといわれています。つまり、共有している不動産全体を売却できれば、2倍の価格で売却できる可能性があるということです。

また、すべての共有者とともに売却できなかった場合でも、不動産の共有者の数が減るため、トラブルは起こりにくくなります。不動産業者にもメリットとなるため、査定価格がアップする可能性もあります。

共有持分の売却を考えている場合は、他の共有者にも売却を持ちかけてみるといいでしょう。

他の共有者との新たなトラブルを起こさない

共有持分を高値で売却したい場合は、他の共有者と新たなトラブルを起こさないようにしましょう。

トラブルのリスクが低いほど、高値で売却できる可能性が高まるためです。

共有持分の売却価格が高値になる基本的な条件として、共有者が2名~3名程度と少なく、それぞれの関係が良好であることが挙げられます。

このような場合は利権関係が分かりやすく、一部分を買い取った後の話し合いもスムーズに進みやすいといえます。不動産会社にとっても物件の再販や運用がやりやすく、メリットが大きいため、査定額が高くなりやすいのです。

共有持分の売却を希望している時点で、他の共有者とのトラブルが起こっている場合、それ以上トラブルを大きくしないことが大切です。

トラブルが激化した場合、専門業者でも関与するのが難しくなることがあり、査定額が低くなったり、物件の買取が困難になったりする恐れもあります。

他の共有者との関係性を、今以上に悪化させないようにしましょう。

まとめ

共有持分を売却する方法には仲介と買取があり、それぞれメリットとデメリットがあります。状況に応じて依頼する業者を使い分けることが大切です。

また、売却を依頼する業者は実績が豊富でコミュニケーションが取りやすい業者を選ぶようにしましょう。さらに、他の共有者とのトラブルに対応しやすくするために、弁護士などと連携している業者を選ぶことも大切です。

共有持分の売却を検討している場合は、本記事を参考に仲介か買取のどちらを利用するか考えてみてください。

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