共有持分は仲介と買取のどちらがいい？持分だけを売る場合の違い・選び方を専門業者が解説

自分の共有持分だけを第三者へ売却する場合、「仲介」と「買取」のどちらでも理論上は利用できます。ただし、一般的な不動産売却と同じ感覚で「高く売りたいなら仲介、早く売りたいなら買取」と判断するのはおすすめできません。

共有持分は、不動産そのものではなく、共有不動産に対して各共有者が持っている権利です。持分を取得しても、単独所有の不動産のように自分だけの判断で自由に利用・処分できるわけではないため、自宅を探している一般個人が買主になることは実務上でほとんどありません。

そのため、共有持分を仲介で売却する場合も、実際の買主候補は共有持分を投資対象として扱える投資家や不動産会社が中心です。

弊社クランピーリアルエステートは共有持分の直接買取を中心に行っていますが、状況に応じて仲介による売却も提案しています。その実務経験からみても、共有持分だけを居住目的の一般個人へ仲介できたケースはこれまでほぼありません。

つまり、共有持分の仲介と買取を比較するときに重要なのは、単純な「仲介か買取か」という違いではなく、「その持分の買主を現実的に見つけられるのか」「買主を探す時間をかける価値があるのか」という点です。

需要が見込め、売却まで時間をかけられるのであれば仲介を検討できます。一方、買主が見つかる可能性が低い場合や、共有者間で揉めている場合、できるだけ早く共有関係から抜けたい場合には、共有持分専門の買取業者へ直接売却する方が現実的です。

共有持分の仲介と買取の両方に対応している弊社の立場で言えば、それぞれの売却方法に向いているケースは下記の通りです。

当記事では、共有持分の仲介と買取の違いから、どちらの売却方法が適しているかについて解説していきます。

なお、「自身の共有持分が売れるのか、いくらほどになるのか」などを知りたい場合、共有持分の売買に対応している会社に査定を依頼するのも1つの手です。弊社では、最短即日で査定結果を回答できますので、持分売却を検討している場合にはお気軽にご相談ください。

共有持分の仲介と買取の違いとは？

共有持分の仲介と買取の大きな違いは、「誰が買主になるのか」と「買主を探す必要があるのか」という点です。

通常の不動産の場合、「仲介の方が市場価格近くの価格になりやすい」と一般的に言われています。一方、共有持分の売却においては「仲介を選べば必ず市場価格に近い金額で売れる」というわけではありません。

共有持分だけを購入する買主は限られているため、仲介でも買主が見つからなければ価格を下げざるを得ません。

反対に、複数の投資家が購入を希望するような共有持分なら、買主同士の競争が生まれることで、買取業者1社へ直接売却するより高い金額で売れる可能性があります。

仲介：不動産会社に共有持分の買主を探してもらう方法

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、買主探しから条件交渉、契約までをサポートする売却方法です。

通常の一戸建てやマンションであれば、居住目的の一般個人を対象に広く買主を探せます。一方、共有持分の場合は事情が異なります。

共有持分を購入した人も新たな共有者になりますが、共有不動産を単独所有するわけではありません。そのため、自分だけの判断で共有不動産全体を売却したり、自由に建て替えたりできるわけではなく、他の共有者との調整が必要になる場面があります。

わざわざこのような権利をマイホームとして購入したい一般個人はほとんどいません。実務上の買主候補になるのは、主に次のような相手です。

• 共有持分を投資対象として購入する個人投資家
• 共有持分の取得・権利調整を行う不動産会社
• 共有不動産の収益性や将来的な売却益を見込む法人

したがって、共有持分を仲介で売却したい場合は、通常の不動産仲介会社ではなく、共有持分を購入する投資家や事業者とのネットワークを持っている仲介会社を選ぶことが重要です。

買取：買取業者に共有持分を直接買い取ってもらう方法

買取とは、共有持分を取り扱う不動産会社自身が買主となり、売主から直接持分を購入する方法です。

買取なら仲介のように購入希望者が現れるまで待つ必要はありません。買取業者が共有不動産や権利関係を調査して査定額を提示し、売主が価格・契約条件に納得すれば売却を進められます。

共有持分を買い取った業者は、その後、他の共有者との協議や持分の取得などを通じて共有状態を整理し、不動産の活用・売却などによって収益化します。

つまり、専門の買取業者は、一般個人では扱いにくい共有持分を取得した後にどう整理するかというノウハウまで含めて買い取っているわけです。

その分、将来必要になる交渉費用や保有コスト、権利関係を整理できないリスク、事業者として確保する利益などが査定額に反映されるため、投資家への仲介がうまく成立したケースと比べれば、買取価格は低くなる傾向があります。

一方で、買主を探す期間が不要であるため、売却時期を読みやすいのが大きな特徴です。

共有持分は仲介と買取で売却できる？

自分が所有している共有持分だけであれば、仲介・買取のどちらでも原則として他の共有者の同意なく売却できます。

民法206条では、所有者には法令の制限内で所有物を使用・収益・処分する権利があると定められています。

そのため、自分が所有する共有持分についても、自分の持分だけを売るのであれば、原則として他の共有者から許可をもらう必要はありません。

ただし、「法律上売れること」と「実際に買主が見つかること」は別問題です。実務上は仲介で一般個人へ売却することは非常に難しく、買主は投資家や不動産会社に限られやすいのが実情です。

共有者には共有物を持分に応じて使用する権利がありますが、共有持分を取得しただけでは単独所有者になるわけではありません。すでに他の共有者が住んでいたり、共有者間で揉めていたりする不動産であれば、購入後に調整が必要になる可能性があります。

そのため、住宅ローンを組んで自宅を購入したい一般個人が、通常の一戸建てやマンションではなく、あえて共有持分だけを購入するメリットはほとんどありません。

弊社でも共有持分の直接買取を中心に行いつつ、案件によっては仲介で売却できないか検討していますが、居住目的の一般個人が共有持分だけを購入したケースはこれまでほぼありません。

専門家のコメント

実務上のポイント

共有持分の場合、「仲介なら一般市場で高く売れる」と考える方もいますが、通常の住宅売却とは買主層が大きく異なります。実務では査定額だけでなく、その持分を実際に購入できる投資家がいるのか、購入後に共有状態を整理できる見込みがあるのかまで確認して売却方法を判断します。

また、共有不動産全体の価格が4,000万円で持分が2分の1だからといって、第三者に持分を2,000万円で売却できるとは限りません。

第三者から見れば、購入するのは「4,000万円の不動産の半分」ではなく、「他の共有者と一緒に所有することになる2分の1の権利」です。

仲介であっても買取であっても、他の共有者の利用状況や関係性、持分割合、立地、収益性、将来的に共有状態を解消できる見込みなどを踏まえて価格が決まります。

共有持分を仲介で売却するメリット・デメリット

共有持分でも、投資家などの買主が見込める案件であれば仲介を選択する価値があります。

一方で、通常の不動産仲介よりも買主が大幅に限られることは理解しておかなければなりません。

共有持分を仲介で売却するメリット

仲介最大のメリットは、共有持分を直接買い取ってもらう場合より高値で売れる余地があることです。

買取では1社の買取業者が自社の事業計画や必要利益を踏まえて査定額を提示します。

仲介の場合は、投資家や不動産会社など複数の買主候補へ持分を紹介できれば、「この金額なら購入したい」という買付条件を比較できます。購入希望者が複数集まるような持分であれば、結果的に直接買取より高値になる可能性があります。

ただし、重要なのは実際に複数の買主候補へアプローチできる不動産会社に仲介を依頼することです。

共有持分の購入者ネットワークがない不動産会社へ依頼しても、買主が見つからなければ高値売却にはつながりません。

仲介を検討する場合は、査定額だけを見るのではなく、次の点まで確認しておくとよいでしょう。

• 共有持分の仲介実績があるか
• どのような買主へ紹介する予定なのか
• 投資家や不動産会社の購入者ネットワークを持っているか
• どの程度の期間で買主を探す予定なのか

共有持分を仲介で売却するデメリット

仲介で最も注意したいのは、売り出したからといって買主が現れる保証がないことです。

共有持分を購入したい一般個人はほとんどおらず、投資家や不動産会社についても、すべての共有持分を購入するわけではありません。

たとえば、持分割合が小さい、地方にある、他の共有者が不動産を占有している、共有者間で激しく対立しているなど、購入後の収益化が難しいと判断されれば投資家からも敬遠されます。

買主が現れなければ、売却価格を下げたり、最終的に買取へ切り替えたりすることになります。

「半年間仲介で売り出したものの買主が現れず、その後に買取へ切り替える」となれば、結果として現金化までの時間だけが長くなることもあります。

そのため、仲介を選ぶ際には、単に「査定額が高いから」という理由ではなく、その金額で購入する可能性のある買主が実際に存在するのかまで確認することが大切です。

また、仲介によって売買が成立した場合は仲介手数料が発生します。仲介手数料には法令上の上限があり、売買価格等によって金額が異なります。

提示された売却価格だけでなく、仲介手数料などを差し引いた後の手取り額で買取と比較しましょう。

共有持分を買取で売却するメリット・デメリット

共有持分専門の買取業者への売却は、仲介のように買主を探す必要がありません。

そのため、共有持分をできるだけ早く手放したい場合や、投資家を探しても売却できる見込みが低い場合には有力な選択肢です。

共有持分を買取で売却するメリット

買取の大きなメリットは、共有持分の買主を探さなくてよいことです。

買取業者が査定した価格と契約条件に納得できれば、その業者との間で売買契約を進められます。そのため、仲介のように「いつ購入希望者が現れるかわからない」という状態が続きません。

また、共有持分専門の買取業者は、購入後に他の共有者との協議や権利関係の整理を行うことを前提に査定します。

たとえば、次のような共有持分でも専門業者であれば買取できる可能性があります。

• 他の共有者と連絡が取れない
• 共有者同士ですでに揉めている
• 共有者の1人が不動産を占有している
• 持分割合が小さい
• 一般の仲介会社から売却を断られた

なお、弊社クランピーリアルエステートには、共有持分に関する相談が累計10,000件超寄せられています。

全国1,600超の弁護士・税理士・司法書士などの士業と連携し、共有者間ですでにトラブルになっているケースや、権利関係が複雑な持分についても査定・買取を行っています。

「仲介で売れる持分なのか、それとも買取の方が現実的なのかわからない」という段階でも査定できますので、お気軽にご相談ください。

共有持分を買取で売却するデメリット

買取のデメリットは、投資家への仲介がうまく成立するケースと比較すると、売却価格が低くなる可能性があることです。

買取業者は、共有持分を取得した後に他の共有者と交渉したり、長期間保有したりする可能性があります。

その過程では、登記や調査、専門家への相談、固定資産税などの保有費用がかかるほか、最終的に想定していた方法で共有状態を解消できないリスクもあります。

こうした費用やリスクが査定額に反映されるため、「不動産全体の市場価格×持分割合」と同じ金額で買い取ることは通常困難です。

ただし、共有持分の査定額は業者によって同じになるわけではありません。

共有持分を取得した後の解決方法や保有コスト、士業へ依頼する費用などは会社によって異なるためです。実績やノウハウのある業者ほど余計なコストを抑えられ、その分を買取価格へ反映できることがあります。

そのため、買取を利用する場合は複数社の査定を比較し、金額だけでなく「なぜこの査定額になるのか」を説明してもらいましょう。

専門家のコメント

実務上のポイント

買取価格だけで業者を選ぶのはおすすめしません。弊社では、売主様が「売った後に親族へどのような連絡が行くのか」を気にされるケースも多くあります。査定時には、買取後に他の共有者とどのように交渉する予定なのかまで確認しておくと、売却後のトラブルを避けやすくなります。

共有持分を買取・仲介のどちらがいいかをケース別に紹介

共有持分を仲介と買取のどちらで売るべきかは、「その持分に投資家需要があるのか」「いつまでに売りたいのか」「現在の共有関係がどのような状態なのか」を基準に判断します。

なお、共有者全員が協力できるのであれば、まず不動産全体の売却や他の共有者への持分売却を検討するのも有効です。

ここでは、第三者へ自分の共有持分だけを売却することを前提として、仲介と買取に向いているケースを紹介します。

共有持分の売却に仲介がおすすめな場合

仲介に向いているのは、端的にいえば「買いたい投資家が現れる見込みがあり、その買主を探す時間も取れるケース」です。

単に東京にある、駅から近いというだけで仲介を選ぶのではなく、共有持分に詳しい仲介会社へ相談し、実際の購入候補がどの程度いるのか確認することをおすすめします。

「この地域なら高く売れます」と説明されても、具体的にどのような買主へ販売するのか説明できない場合は注意が必要です。

仲介で提示される査定額は「その金額で買い取ってもらえる価格」ではなく、あくまで売却活動を行う際の目安である場合があります。

査定額を見る際は、「この金額で購入する可能性のある買主は実際にいますか？」と確認するとよいでしょう。

専門家のコメント

実務上のポイント

仲介向きかどうかを判断するときは、立地や持分割合だけを見るわけではありません。他の共有者が誰なのか、誰が使用しているのか、将来的に全体売却や持分集約ができそうかなども重要です。同じ「2分の1持分」でも、共有関係によって投資家からの評価は大きく変わります。

共有持分の売却に買取がおすすめな場合

実務上、共有持分の売却相談では買取の方が現実的なケースが少なくありません。

そもそも共有持分の売却を検討する背景には、下記のような事情があることが多いためです。

• 他の共有者が不動産全体の売却に応じてくれない
• 兄弟や親族と揉めていて話し合いができない
• 共有者の1人が住み続けている
• 相続したものの自分は不動産を使っていない

こうした状態は、一般の買主から見れば購入後の調整が必要な不動産です。時間をかけて仲介に出したとしても買主が現れない可能性があります。

そのため、共有持分を専門に扱っている業者へ一度査定を依頼し、「今すぐ買取してもらった場合の価格」と「仲介で売却できる可能性」を確認したうえで判断するとよいでしょう。

弊社でも、査定を依頼したからといって売却する必要はありません。「まず持分だけならいくらになるのか知りたい」という段階でも無料で査定しています。

共有持分を仲介・買取で売却する流れ

共有持分を仲介・買取で売却する大まかな流れは次のとおりです。

仲介と買取で大きく異なるのは、査定後から契約までの工程です。

仲介では査定・媒介契約後に買主を探す必要がありますが、買取では査定をした業者自身が買主になるため、この工程を短縮できます。

一方、登記状況の確認や売買契約、決済、持分移転登記といった基本的な手続きは共通しています。

共有持分の仲介・買取に関するよくある質問

まとめ

共有持分は仲介でも買取でも売却できますが、実務上は一般個人へ仲介で売却できるケースはほとんどなく、買主候補は共有持分を投資対象として扱える投資家や不動産会社が中心です。

そのため、「高く売りたいから仲介」と単純に決めるのではなく、その共有持分に実際の投資家需要があるかを確認したうえで判断することが重要です。

投資家からの需要があり、買主を探す時間にも余裕がある場合は、仲介によって買取より高く売れる可能性があります。

一方、次のような場合は、共有持分専門の買取業者への直接売却の方が現実的です。

• 共有者と揉めている
• 他の共有者と連絡が取れない
• 共有者の1人が不動産に住んでいる
• 仲介で買主が見つからなかった
• 一般の不動産会社に断られた
• できるだけ早く共有関係から抜けたい

弊社クランピーリアルエステートは、共有持分に関する累計10,000件超の相談実績があり、全国1,600超の士業と連携して共有持分の査定・買取を行っています。

「自分の持分は仲介でも売れそうなのか」「買取なら実際にいくらになるのか」といった段階からでもご相談いただけます。

査定を受けたからといって売却する必要はありません。まずは現在の共有持分にどの程度の価値があるのか確認したうえで、仲介と買取のどちらが自分に合っているかを判断するとよいでしょう。