プロが教える袋地の売却方法！迅速かつ適正価格で売却したい人は必見！

袋地を所有していて「買い手が見つからず売却に困っている」「活用方法が分からず長年放置している」という方からのご相談は非常に多く寄せられます。

確かに袋地は建築基準法の接道義務を満たさないため、一般的な市場では需要が低く売却は難航しやすいです。とはいえ、適切な方法を選択することで売却することが可能です。

袋地の売却方法は主に以下の3つです。

売却方法	概要	メリット
専門の買取業者に依頼する	袋地を専門に扱う買取業者に、現状のまま売却する方法	・一般的に買い手が付きにくい袋地でも売却できる可能性が高い ・最短3日での現金化が可能 ・測量や交渉などの面倒な手続きが不要 ・契約不適合責任を免責してもらえることが多い
接道義務を満たして仲介で売却する	隣地購入や通路確保により接道義務を満たし、一般的な仲介で売却する方法	・市場価格に近い水準での売却が期待できる ・住宅ローンが利用可能になり買い手が増える ・将来的な資産価値向上が見込める
隣地所有者に直接売却する	袋地を最も活用しやすい隣地所有者に直接売却する方法	・隣地所有者にとって利用価値が高いため相場に近い価格で売却可能 ・仲介手数料が不要 ・関係性によっては交渉がスムーズに進む可能性が高い

ただし、接道義務を満たすための整備や隣地所有者との交渉は、時間と費用がかかるうえに調整が難航するケースも少なくありません。そのため、多くの方は専門の買取業者に依頼し、現状のままスピーディーに現金化しているのが実情です。

なお、袋地の売却価格は一般的な土地の30〜70％程度が目安ですが、実際には立地条件・道路状況・隣接地の利用状況などによって大きく変動します。私たち専門業者の感覚としても、数字はあくまで参考値にすぎず、個々の案件ごとに査定が必要です。

本記事では、袋地が売却困難とされる理由、実際の売却相場、選択可能な売却手法の特徴、そして専門買取業者を選ぶ際の注意点について、詳しく解説していきます。

袋地とは「周囲が他人の所有地で、そこを通らないと公道に出られない土地」

袋地とは、周囲を他人の土地に囲まれており、そこを通らなければ公道に出ることができない土地のことを指します。道路に直接接していないため、「無道路接道敷地」とも呼ばれており、売却時には通行権の確保や買主の住宅ローン利用制限などの課題があります。

袋地の所有者は、公道に出るために他人の土地を通行しなければならない状況にあります。このような特殊な立地条件により、袋地は一般的な土地とは異なる制約や権利関係を抱えており、売却においても住宅ローンが組めない、建て替えができない、資産価値が低くなるといった問題が生じることが少なくありません。

特に重要なのは、袋地では建築基準法の接道義務を満たしていないため、新たな建物の建築に制限があることです。これにより、袋地の資産価値や売却可能性に大きな影響を与えるため、売却を検討する際には十分な理解と準備が必要となります。

袋地と囲繞地との違い

囲繞地（いにょうち）とは、袋地を取り囲んでいる周辺の土地のことを指します。つまり、袋地の隣接地が囲繞地となり、両者は密接な関係にあります。
民法第210条により、袋地の所有者には囲繞地を通行する権利（囲繞地通行権）が認められています。一方で、囲繞地の所有者は袋地の所有者による通行を拒否することはできません。ただし、この通行権はあくまで最低限の通行に限定されており、自由な活用や大規模な工事ができるわけではありません。

また、囲繞地との関係性は袋地の売却価格にも大きく影響します。通行権の範囲や囲繞地所有者との関係が良好であるかどうかによって、袋地の利用価値や将来性が左右されるためです。売却を検討する際には、囲繞地所有者との協議や合意形成が重要なステップとなることを理解しておく必要があります。

袋地の売却が難しい理由

袋地は建築基準法の制約や生活環境の不利さなど、複数の要因が重なって一般の買い手から敬遠される傾向があります。
売却が困難になる主な理由は以下の通りです。

• 建物を建てられない
• 住宅ローンの審査が通りづらい
• 住宅環境がよくない
• 地震などのリスクが大きい
• 隣接する他の敷地を通らなければならない
• 解体費用が高額になりやすい
• 日当たりや風通しが悪い
• 空き巣などの被害に遭う可能性が高い

一つでも当てはまれば買い手が付きにくくなりますが、袋地の場合は複数の要因が重なるケースが多いため、結果的に「買いたい人が見つからない」「価格が大きく下がる」といった問題が生じやすくなります。
以下でそれぞれの理由を詳しく解説します。

建物を建てられない

袋地が売却困難な最大の理由は、建築基準法の接道義務を満たしていないため、新しい建物を建てられないことです。実際、建築基準法第42条・43条では、「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接道していなければ建築物を建てられない」と定められています。

現在袋地に建物が建っていない場合は、新たに建物を建築するのは不可能です。また、すでに建物が存在する場合でも、老朽化による建て替えや、火災や地震による倒壊後の再建築はできません。このような制限により、袋地は「再建築不可物件」として分類されます。

特に問題となるのは、既存建物が災害で倒壊した場合です。住宅ローンが残っていれば、新しい住居の取得費用と合わせて二重の支払いが発生するリスクがあります。このような将来的なリスクを懸念して、多くの購入希望者が袋地の購入を避ける傾向にあります。

住宅ローンの審査が通りづらい

袋地は住宅ローンの審査に通りにくく、購入希望者の選択肢を大幅に狭めてしまいます。金融機関は、融資の際に不動産を担保として評価しますが、建築制限のある袋地は資産価値が低いとみなされ、融資対象から除外されることがほとんどです。

また住宅ローンの担保は、返済が滞った場合の損害を補うためのものです。そのため、融資額に見合う価値のある不動産でなければ担保として認められません。袋地は通常の土地よりも制限が多く実用性が低いため、十分な担保価値をもたないと判断されるケースが多く、弊社でもこういった事例は多く見てきました。

住宅ローンが利用できない場合、買主は現金一括での購入を強いられるため、必然的に売却の難易度が高くなってしまいます。

地震などのリスクが大きい

袋地は災害や緊急事態における対応の遅れが懸念されるため、安全性の面で大きなリスクを抱えています。道路に直接接していないため、緊急車両の進入ができず、迅速な対応が困難になるためです。

火災が発生した場合、消防車が袋地内に進入できないため、消火活動や救助作業が遅れる可能性があります。同様に、急病人が出た際も救急車が進入できず、適切な処置が遅れるリスクがあります。これらは人命に関わる重大な問題です。

また、地震などの自然災害時には、囲繞地の建物が倒壊して通路が塞がれるリスクもあります。このような場合、袋地からの避難が困難になる可能性があり、安全性の観点から購入を躊躇する人が多くなっています。

隣接する他の敷地を通らなければならない

袋地の所有者は公道に出るために毎回他人の敷地を通行しなければならず、これが大きな心理的負担となります。民法第210条により囲繞地通行権が認められているものの、他人の土地を通ることへの気遣いやストレスは避けられません。

また囲繞地通行権には制限があり、一般的に幅2メートル程度の通行しか認められていません。民法第212条に基づき、原則として通行料の支払いが必要となります（分筆により袋地になった場合は無償）。
年間の通行料は当事者間の協議で決定されますが、継続的な出費となります。

このように、通行のたびに他人の敷地を使用することへの心理的な負担は大きく、自由な公道アクセスができる通常の物件と比べて、袋地は敬遠される傾向があります。

解体費用が高額になりやすい

袋地では建物の解体やリフォーム時に、通常の土地よりも高額な費用がかかることが一般的です。道路に接していないため、重機やトラックの進入が困難で、作業効率が大幅に低下するためです。

また、資材や廃材の搬出入も小分けして行う必要があり、作業回数が増加します。これにより工期が延び、人件費も増大します。

日当たりや風通しが悪い

袋地は周囲を他の土地に囲まれているため、住宅環境の面で多くの課題を抱えています。特に日当たりや風通しの悪さは、居住環境の質を大きく低下させる要因となります。

囲繞地にすべて建物が建っている場合、袋地は建物の陰に隠れて日光が届きにくくなります。四方を建物に囲まれた環境では、自然光の確保や空気の流れの改善が困難で、室内が暗くなりがちです。また、風の通り道が限られるため、湿気がこもりやすく、カビの発生や洗濯物が乾きにくいといった生活上の不便が生じます。

さらに、風通しが悪いことで夏場の暑さがこもりやすく、冷房費用の増加にもつながります。日当たりの悪さは精神衛生上の問題にもつながりやすく、風通しの悪さは建物の劣化を早める原因ともなります。

これらの環境面での制約は、快適な居住を求める購入希望者にとって大きなマイナス要因となり、袋地は一般的な土地と比較して人気が低く、買主から選ばれにくい物件となってしまうのです。

空き巣などの被害に遭う可能性が高い

袋地は周囲を囲まれた立地特性により、防犯面で脆弱性を抱えています。囲繞地に囲まれているため死角が多く発生し、不法侵入者にとって発見されにくい環境となってしまいます。

特に背の高い塀や木に囲まれている袋地では、外部からの視認性が極めて低くなります。これにより空き巣などの犯罪者に狙われやすく、盗難リスクが通常の住宅よりも高くなってしまいます。

セキュリティ面での不安は、安全性を重視する購入希望者にとって大きな懸念材料となります。追加の防犯対策が必要となることも、袋地の魅力を減少させる要因の一つです。

給排水管の補修や修繕をする際に隣地所有者の許可が必要

袋地に建物がある場合、給排水管は隣地に埋設されているケースが多く、修繕時に複雑な手続きが必要となります。これは袋地特有の設備上の制約であり、維持管理面での大きな負担となります。

また、給排水管にトラブルが発生した際、補修や修繕工事を実施するためには必ず隣地所有者からの許可を得なければなりません。許可が得られない場合は工事を開始できず、場合によっては裁判に発展するケースもあります。

さらに、大規模な工事になれば騒音や振動により隣地所有者にストレスを与える可能性もあり、近隣関係の悪化につながるリスクもあるでしょう。このような維持管理上の煩雑さも、袋地の購入を躊躇させる要因の一つとなっています。

袋地の売却相場は通常の宅地相場の30～70％程度

ご紹介したとおり、袋地の売却相場はどうしても一般的な物件より低くなってしまいます。
そのため、弊社による実際の取引でも、通常の宅地価格の30～70％程度で評価されることが多いのが現実です。

ただし、この幅は袋地の条件によって大きく変わります。たとえば、まったく道路に接しておらず、通路を確保することも難しいケースでは、買い手が非常に限られるため評価はさらに下がりやすいです。一方で、隣地所有者との交渉によって通路確保の見込みがある場合は、活用の可能性が広がるため、相対的に高く評価されることもあります。

袋地の価格が下がりやすい根本的な理由は、建築や利用に制限がかかり、土地としての力を十分に発揮できないことにあります。
そのため、売却を検討する際には「袋地は通常の土地より条件が厳しい」という点を踏まえて、現実的な価格をイメージしておくことが大切です。

袋地の評価額の計算方法

袋地の評価額は、通常の土地評価額を算出してから、袋地特有の制約を理由に減額する方法で計算されます。この際、囲繞地通行権の有無や土地の形状、周辺環境などの要因が総合的に考慮されます。

税務上では、袋地（無道路地）に対して特別な評価方法が適用されています。相続税や贈与税の評価では、路線価を基に算出した金額から最大40％の範囲で減額が認められています。これは建築基準法上の接道義務を満たさず、通行や建築に制限があることを反映した評価方法です。

具体的な計算手順は以下の通りとなっています。

1. 周辺の標準的な宅地の評価額を算出
2. 袋地特有の制約（接道なし、通行制限等）を評価
3. 不整形地補正や無道路地減額を適用
4. 最終的な評価額を決定

ただし、袋地の評価は非常に複雑で、判断を誤ると大きな損失につながる可能性があります。正確な価値を把握するため、不動産鑑定士や専門知識をもつ不動産会社への相談が重要です。

需要の低い袋地を売却しやすくする方法

需要の低い袋地でも買い手が付きやすくする方法は次の通りです。

• 隣地を購入して接道路義務を満たす
• 通路を確保する
• 隣地の所有者に交渉する

以下にて詳しく見ていきましょう。

隣地を購入して接道路義務を満たす

最も根本的な解決策は、道路と接している隣地を購入して接道義務を満たすことです。これにより袋地の状態を完全に解消し、通常の土地として売却できるようになります。

この方法を実行するためには、十分な資金調達が必要であり、隣地所有者との良好な関係も不可欠です。隣地の一部または全部を適正価格で購入することで、自分の土地と一体化させ、建築基準法の接道要件を満たせます。

ただし、接道義務を満たしても出入り口が狭い旗竿地の場合は、通常の宅地ほどの高値は期待できません。可能であれば、駐車スペースを確保できる程度の幅で土地を取得することが、将来の売却価値向上につながります。

通路を確保する

隣地購入が困難な場合は、通路の使用に関する正式な取り決めを行うことで、袋地の利用価値を向上させられます。囲繞地通行権だけでなく、より安定した通行権の確保が重要です。

通行地役権の設定により、以下の条件を自由に決められます。

• 通行場所の具体的な位置
• 通行できる幅員や範囲
• 通行権の存続期間
• 通行料の有無や金額

囲繞地通行権と異なり、通行地役権では通行料を無料に設定することも可能です。また、より広い通行幅を確保したり、車両通行を可能にしたりすれば、袋地の実用性を大幅に向上させられます。

隣地の所有者に交渉する

袋地を最も有効活用できるのは隣接地の所有者であることが多いため、隣地所有者への売却は現実的な選択肢となります。隣地の所有者にとって、袋地は敷地拡張や二世帯住宅建設などの用途で活用しやすい土地です。

隣地所有者にとってのメリットは以下の通りです。

• 敷地の拡張により建築の自由度が向上
• 駐車場や庭として活用可能
• 将来的な囲繞地通行権の問題を解消
• 見知らぬ第三者との通行問題を回避

隣地所有者への売却交渉では、突然不動産会社と一緒に訪問するのではなく、日常的な挨拶の中で自然に話題を持ち出すことが重要です。威圧感を与えずに、お互いにとってメリットのある取引として提案すれば、成功の可能性は高まるでしょう。

袋地を売る際に専門の買取業者をおすすめする3つの理由

袋地の売却において、これまで紹介した「隣地購入による接道義務の充足」や「通路確保による価値向上」などの方法は確実ですが、時間や費用、隣地所有者との複雑な交渉が必要となります。

しかし、袋地や囲繞地などの特殊な土地を専門に扱う買取業者を利用すれば、こうした面倒な手続きを一切行わずに、そのままの状態で土地を売却できます。

専門買取業者を利用するメリットは以下の点にもあります。

• 売主負担の費用が発生しない
• 最短3日で手放すことが可能
• 適正価格での買取が実現
• 売却後の責任を一切負わなくてよい

そのほかのメリットについても見ていきましょう。

仲介よりも売却が早い

一般的な仲介による売却では、買主を見つけるまでに長期間を要するケースが多く、袋地のような特殊な物件では売却まで1年以上かかることも珍しくありません。しかし、専門買取業者を利用すれば、査定から契約まで最短3日で完了することが可能です。

仲介売却の場合、買主候補への物件紹介、内覧対応、価格交渉、住宅ローン審査待ちなど、さまざまなステップが必要となります。特に袋地では住宅ローンが通りにくいため、現金購入可能な買主を見つけるまでに時間がかかります。

一方、買取業者は即座に購入判断を行い、複雑な資金調達も不要なため、売却プロセスが大幅に短縮されます。また、買取業者が買い手となるため、業者から提示された査定金額に合意さえすればそこで売却が成立し、すぐに現金化してもらえる点もメリットです。

また、売却期間が短いことで、固定資産税や管理費用などの維持費用も最小限に抑えられます。

適正価格で売却しやすい

「専門買取業者の価格は安い」というイメージをもつ方も多いかもしれませんが、袋地の場合は必ずしもそうとは限りません。専門買取業者は袋地の特性や市場動向を綿密に分析し、土地のもつポテンシャルを正確に評価したうえで価格を提示します。たしかに、買取業者は袋地を取得した後に再販や活用によって利益を得る必要があり、必要経費やリスクを考慮して査定するため、仲介売却よりも価格が相場より低くなる傾向があります。

しかし、袋地専門の買取業者は、買取後の活用方法や収益化の手法を熟知しているため、より現実的で適正な価格での買取が可能です。

また、仲介手数料や広告費などの諸費用が不要であることも、実質的な手取り金額の向上につながります。売却総額は仲介よりも低くなる場合がありますが、諸費用を差し引いた最終的な手取り金額では、買取の方が有利になるケースも少なくありません。

基本的に売却後の責任問題が発生しない

一般的な不動産売却では、売主は契約不適合責任を負う必要があります。これは、売却後に土地や建物に隠れた欠陥が発見された場合、売主が修繕費用や損害賠償を負担しなければならないという責任です。

袋地の場合、給排水管の問題や境界に関するトラブル、通行権をめぐる紛争など、さまざまな潜在的リスクが存在します。仲介による売却では、これらの問題が売却後に発覚した場合、売主が責任を負わなければならない可能性があります。

しかし、専門買取業者との取引では、基本的に契約不適合責任が免責されるため、売却後に何らかの問題が発生しても、売主が責任を問われることはありません。これにより、売主は売却後の心配をすることなく、安心して土地を手放せます。特に、相続した袋地で詳細な状況が分からない場合には、この責任免除は大きな安心材料となるでしょう。

袋地の買取を依頼する専門業者の選び方

袋地の買取業者選びで失敗しないためには、まず「複数の買取業者に査定を依頼する」ことが大前提です。
袋地のような特殊な土地は、そもそも市場での取引事例が少なく、明確な相場が見えにくいのが実情です。そのため、一社だけの査定額を鵜呑みにすると、数百万円単位で損をしてしまう可能性すらあります。

必ず複数社に査定を依頼し、提示された金額だけでなく、「なぜその金額になるのか」「どのような活用方法を想定しているのか」といった根拠や説明の仕方を比較しましょう。そうすることで、各業者の実力や得意分野も自然と見えてきます。

なお、査定依頼をしたからといって、その業者に必ず売却しなければならないわけではありません。あくまで比較のための材料を集めるステップなので、気負わず複数社に声をかけることをおすすめします。
そのうえで、以下のような項目を比較しましょう。

• 買取実績が豊富にあるか
• 弁護士や専門家と連携を取っているか
• 口コミが良いか

それぞれのポイントについて解説します。

買取実績が豊富にあるか

袋地や囲繞地の買取を依頼する際は、これらの特殊な物件の買取実績が豊富な業者の選択が最重要です。袋地を扱った経験のない買取業者では、物件の真の価値を適正に評価できないためです。

また実績のない買取業者の場合、買取後の再生にかかるコストを正確に算出できません。そのため、買取後の損失を避けるために、買取価格を極端に安く見積もる傾向があります。これは売主にとって大きな不利益となります。

一方、豊富な実績をもつ専門業者は、再生コストを精密に計算できるため、コストを効率的に抑えることができ、その分を買取価格に還元することが可能です。過去の類似案件における取引事例や市場データをもとに、より正確で公正な価格評価を行えます。

買取実績を確認する際は、具体的な事例や顧客の体験談、買取件数などの情報を確認しましょう。実績豊富な業者であれば、これらの情報を透明性をもって公開しているはずです。

弁護士や専門家と連携を取っているか

袋地や囲繞地の取引では、通常の不動産売買では発生しない複雑な法的問題が生じることが多くあります。そのため、弁護士や司法書士といった法律の専門家と提携している買取業者を選ぶことが重要です。

たとえば、袋地に関連する典型的な問題として、以下のようなケースがあります。

• 隣接地所有者との通行をめぐるトラブル
• 長期間放置されたことによる登記の不備
• 相続関係が複雑で権利関係が不明確
• 給排水管の埋設に関する隣地との紛争

これらの問題は、不動産の専門知識だけでは解決が困難で、法律の専門家によるサポートが不可欠です。専門家と提携している買取業者であれば、こうした複雑な問題にも適切に対応でき、スムーズな売却が期待できます。

反対に、専門家との提携がない業者の場合、問題解決に時間がかかったり、場合によっては問題を悪化させるリスクもあります。買取業者を選ぶ際は、どのような専門家と提携しているかを必ず確認しましょう。

口コミが良いか

買取業者の信頼性を判断する上で、実際の利用者からの口コミや評判は重要な判断材料となります。特に袋地のような特殊な物件の売却では、業者の対応力や専門性が顧客満足度に大きく影響するためです。

以下を参考にし、良い口コミと悪い口コミのポイントを確認しましょう。

口コミを確認する際は、複数のサイトや情報源をチェックし、偏りのない情報収集を心がけることが重要です。また、具体的な体験談や数値が記載されている口コミほど、信頼性が高いと考えられます。

さらに、査定を依頼する際は複数の業者に依頼し、査定価格だけでなく、その根拠や担当者の対応も含めて総合的に判断することが成功のカギとなります。

まとめ

袋地の売却方法は主に以下の3つです。

1. 専門の買取業者に現状のまま売却する
2. 接道義務を満たしてから仲介で売却する
3. 隣地所有者に直接売却する

このうち、2と3の方法では、隣地所有者との交渉や多額の資金が必要となります。そのため、隣地所有者との関係性や資金調達能力、時間的余裕によっては、交渉が難航し売却に至らないケースも多く見受けられます。

接道義務を満たすための隣地購入では数百万円から数千万円の費用がかかることもあり、さらに隣地所有者の協力が得られなければ、時間や手間、費用がかかる法的手続きが必要となることもあります。

その点、「袋地を専門の買取業者に現状のまま売却する方法」であれば、隣地所有者と交渉せずに単独で進めることができ、精神的・経済的な負担を大きく軽減できます。他の方法よりも、現金化が早いのもメリットです。

袋地の売却を検討されている場合は、まず複数の専門買取業者に査定を依頼し、買取実績や専門家との連携体制を確認したうえで、信頼できる業者を選択することをおすすめします。

よくある質問