実家の相続から売却までを徹底解説！大まかな流れや売却のために準備することを解説

相続した実家を売却したいものの、「何から手をつけていいかわからない」というご相談は弊社にも多く寄せられます。

実家の売却は通常の不動産売却とは異なり、まず相続に関する手続きを完了させることが第一歩です。いきなり売却に進むことはできず、以下のような流れで進める必要があります。

1. 相続手続きを完了させる
2. 実家の相続登記を行う
3. 不動産会社や買取業者に査定を依頼する
4. 不動産会社や買取業者と契約をする
5. 物件の引き渡し・決済を行う

相続手続きを省略すると、後から新たな相続人が判明したり、借金などのマイナス財産が見つかったりするトラブルにつながるおそれがあります。また、名義が故人のままでは法的に売却できないため、「相続登記」を完了させることが必須です。

なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されているため、売却の有無に関係なく、「不動産を相続したことを知った日」または「遺産分割協議が成立した日」から3年以内に手続きを済ませる必要があります。

相続登記が完了したら、ようやく売却活動へ進めます。実際の売却では、遺品整理や片付け、隣地との境界確認、必要書類の準備なども重要です。加えて、相続税・譲渡所得税・登録免許税・印紙税などの税金、そして節税につながる特例制度についても理解しておくと、費用の見通しを立てやすくなります。

本記事では、相続した実家の手続きから売却までの流れ・準備・税金・特例制度をわかりやすく解説します。さらに、仲介と買取のどちらを選ぶべきかや、弊社が実際に対応したトラブル事例とその解決策も紹介します。

当サイトを運営する「株式会社クランピーリアルエステート」は、煩雑になりやすい相続不動産の売却をスムーズに完結できる体制を整えています。相続に詳しい弁護士・司法書士・税理士と連携し、相続人の確定から遺産分割協議、相続登記、売却までをワンストップで対応可能です。

「相続が重なって相続人が誰かわからない」「相続登記から売却まで任せたい」といった場合は、ぜひ弊社にご相談ください

実家の相続から売却までの大まかな流れ

実家を相続してから売却するまでには、いくつかの手順を踏む必要があります。全体の流れを理解しておくとスムーズに手続きを進められ、思わぬトラブルを防げます。

1. 相続手続きを完了させる
2. 実家の相続登記を行う
3. 不動産会社や買取業者に査定を依頼する
4. 不動産会社や買取業者と契約をする
5. 物件の引き渡し・決済を行う

なかでも重要なのが、不動産の名義を被相続人から相続人へと変更する「相続登記」です。名義が被相続人（亡くなった人）のままでは売却ができないため、相続登記を必ず済ませる必要があります。

1. 相続手続きを完了させる

まずは、相続手続きを完了させます。具体的には、以下の流れで進めます。

1. 相続人を確定させる
2. 相続財産を調べる
3. 遺言書の有無を確認する
4. 遺産分割協議を行う

相続人を確定させる

相続を正しく進めるためには、「誰が相続人か」を確定させる必要があります。相続人が確定していないまま手続きを進めると、のちに新たな相続人が判明した際に、すべてやり直しになる可能性があるためです。

相続人を調べるには、 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得します。戸籍をたどることで、結婚・離婚・養子縁組などの情報を確認でき、相続人を正確に特定できます。

なお、2024年3月から始まった「戸籍証明書の広域交付制度」により、現在は多くの戸籍を全国どこの市区町村役場でも取得可能です（一部古い戸籍を除く）。

相続財産を調べる

実家だけでなく、預貯金や証券、借金など、すべての財産を調べることも重要です。相続ではプラスの財産だけでなく、マイナスの財産も引き継がれるため、全体を把握しておく必要があります。

マイナスの財産が多い場合は「相続放棄」も検討できます。相続放棄の期限は相続開始を知ってから3ヵ月以内なので、財産調査は早めに取り掛かりましょう。

財産の主な調べ方は以下のとおりです。

• 預貯金：通帳やキャッシュカード、銀行からの郵便物などを確認する
• 有価証券：証券会社からの郵便物を確認する。証券保管振替機構（ほふり）に開示請求を行い、取引の有無を確認する方法もある
• 不動産：固定資産税の納税通知書や登記済権利証を確認する。市区町村役場で名寄帳を取得すれば、その地域で所有している不動産を一覧で確認できる
• 借金：契約書や請求書、督促状などがないか確認する。信用情報期間（JICC・CIC・全国銀行個人信用情報センター）に開示請求を行い、取引の有無を確認する方法もある

遺言書の有無を確認する

遺言書の有無を必ず確認します。遺言書がある場合は、その内容に従って相続が行われます。実家を誰が相続するかが明記されていれば、その人が不動産の名義人になります。

遺言書は、机の引き出しやタンス、金庫、仏壇の奥などに保管されているケースが多いです。なお、自宅で遺言書を見つけても、その場で開封してはいけません。自宅に保管されている自筆証書遺言は、家庭裁判所で「検認」という確認手続きが必要です。

自宅に遺言書がない場合は、以下のような場所で保管されている可能性があります。心当たりのある場所を探してみましょう。

• 銀行の貸金庫や信託銀行
• 公証役場（公正証書遺言を作成している場合）
• 法務局（自筆証書遺言保管制度を利用している場合）
• 弁護士や司法書士事務所

遺産分割協議を行う

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、実家を含む財産をどう分けるか話し合います。遺産分割協議は全員の合意が必要で、1人でも反対すると成立しません。

話し合いがまとまったら、内容を遺産分割協議書としてまとめ、全員が署名・押印します。これは、後の相続登記や売却手続きで必要になる重要な書類です。

なお、意見がまとまらない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てることで解決を図ることもできます。

2. 実家の相続登記を行う

遺産分割協議で「誰が実家を相続するか」が決まったら、相続登記を行います。相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へと変更する手続きです。

2024年4月1日より相続登記が義務化されたため、相続不動産を売却する予定がない場合でも手続きが必要です。「不動産を相続したことを知った日」または「遺産分割協議が成立した日」から3年以内に手続きをしなければ、10万円以下の過料に科されるおそれがあります。

相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局の窓口もしくは、郵送で申請します。「登記・供託オンライン申請システム」によるオンライン申請も利用できます。

申請時に必要な書類は以下のとおりです。

• 登記申請書
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 新しい名義人（相続人）の住民票
• 不動産の固定資産評価証明書
• 遺言書もしくは遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書

書類の取得費用は、相続人の人数や戸籍の数によって異なりますが、約5,000円〜1万円程度が目安です。

また、申請時には登録免許税の納付が必要で、申請書に収入印紙を貼って納付します。登録免許税は「固定資産税評価額の0.4％」であるため、評価額4,000万円の実家であれば、16万円の登録免許税が発生します。

申請から登記完了までは、通常1週間から10日程度かかります。手続きが完了すると、新しい名義人宛てに「登記識別情報通知（権利証）」が送付されます。申請書や添付書類に不備があると差し戻しになるため、手続きに不安がある場合は司法書士に相談することをおすすめします。

司法書士に依頼する場合の費用は、5～15万円程度が目安です。相続人が多い場合や書類が複雑な場合は、費用が上乗せされることもあります。 依頼前に見積もりをとり、内容を確認してから契約すると安心です。

「売却前の相続登記が面倒」といった場合は、弊社にご相談ください。弊社は全国の弁護士や司法書士、税理士とのネットワークを築いているため、司法書士と連携して相続登記から売却までワンストップで対応できます。ぜひ、無料相談をご活用ください。

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3. 不動産会社や買取業者に査定を依頼する

相続登記が完了したら、不動産会社（仲介業者）や買取業者に査定を依頼します。

仲介業者に依頼する場合は、買主を探してもらって売却を進めます。一方、買取業者に依頼する場合は、業者が直接買い取るため、早期に現金化できる点が特徴です。どちらを利用すべきか迷う場合は、「相続した実家は仲介と買取のどちらで売却するべき？」を参考にしてみてください。

査定は複数社に依頼し、比較検討することが重要です。実家が遠方にあって現地に行けない場合は、不動産一括査定サイトを利用すると便利です。物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社から机上査定の結果が届きます。

ただし、サイト上の査定はあくまで概算です。実際に売却を進める際は、現地を確認する訪問査定を受け、最終的な価格を確定させましょう。

弊社「株式会社クランピーリアルエステート」でも、相続不動産の無料査定を実施しています。お問い合わせ・ご依頼から最短12時間で金額査定、最短48時間で現金化可能です。相続登記が済んでいない段階でも利用できるため、「まずは価格を知りたい」という方もお気軽にご利用ください。

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4. 不動産会社や買取業者と契約をする

査定結果に納得できたら、不動産会社（仲介業者）もしくは買取業者と契約を結びます。

• 不動産会社（仲介業者）：媒介契約
• 買取業者：売買契約

買取業者の場合は「売買契約」を結べば、業者が直接不動産を買い取り、すぐに現金化できます。契約締結後はそのまま代金の決済と物件の引き渡しが行われるため、仲介のように買主探しや販売活動を行う必要はありません。

一方、仲介業者と結ぶ「媒介契約」は、不動産会社に「買主を探してもらうための依頼契約」です。不動産を売却するための「売買契約」は、買主が見つかった際に行います。

媒介契約には3種類があり、それぞれ契約範囲や販売活動の仕組みが異なります。違いを理解したうえで、自分の目的や希望に合った契約方法を選びましょう。

契約の種類	特徴	向いているケース
一般媒介契約	複数の仲介業者に同時依頼でき、自分で買主を探すことも可能。自由度は高いが、業者に販売報告義務がなく、営業の積極性に差が出やすい。	・幅広く買主を探したい場合 ・販売活動を複数社で比較したい場合
専任媒介契約	1社のみに依頼するが、自分で買主を見つけることも可能。業者には2週間に1回以上の販売状況報告が義務づけられており、進捗を把握しやすい。	・信頼できる業者と連携して売却を進めたい場合 ・売却活動の進捗を確認したい場合
専属専任媒介契約	1社のみに依頼して、売却活動を進める。自分で買主を見つけて契約することはできない。業者には1週間に1回以上の販売状況報告が義務づけられているため、積極的な販売活動が期待できる。	・早く確実に売却したい場合 ・仲介業者に任せて売却を進めたい場合

5. 物件の引き渡し・決済を行う

仲介業者による販売活動の結果、買主が見つかったら、いよいよ売買契約の締結へと進みます。 契約が完了したら、物件の引き渡しと代金の決済を行い、取引が正式に完了します。

代金決済と引き渡しは、通常同じ日に行われます。 買主から残代金を受け取り、司法書士が所有権移転登記を行い、鍵を引き渡せば取引完了です。

売却前の準備や必要書類については、「相続した実家を売却するために準備しておくこと」を参考にしてみてください。

実家はどのタイミングで売却するべき？

実家を売却するタイミングは、大きく分けて次の3つです。

• 親が生前のうちに売却する
• 親が子どもに生前贈与した後に売却する
• 親の死後、相続した実家を売却する

どの方法を選ぶかによって、手続きの流れや税金、家族間の調整のしやすさが大きく変わります。それぞれの特徴を理解し、自分たちの状況に合った方法を検討しましょう。

親が生前のうちに売却する

親が元気なうちに実家を売却し、現金化しておく方法です。

不動産を現金化しておくことで、将来相続が起きた際に、相続人同士で財産を分けやすくなります。また、親自身が売却代金を将来の生活費や介護費用に充てることもできます。

生前に売却するメリット・デメリット、向いているケースは以下のとおりです。

メリット	・現金化しておくことで、相続人が複数人の場合も財産を分けやすい ・「誰が実家を相続するか」「売却する・しない」などの相続人同士のトラブルを防ぎやすい
デメリット	・親に売却の意思がなければ、実現できない ・売却の判断を急ぐと後悔することがある
向いているケース	・親が実家から出て、介護用老人マンションや施設などに入居する場合 ・親が元気で話し合いができるうちに整理したい場合 ・親が介護資金や老後資金に備えたい場合

親が高齢になり、判断能力が低下した後に売却を進めるのは難しくなります。「今すぐ売却はしないが、いざというときに売れる状態にしておきたい」場合は、家族信託を活用する手もあります。

親が子どもに実家の管理や処分の権限を託すことで、将来親が意思表示できなくなっても、子どもが代理で売却手続きを進められます。

親が子どもに生前贈与した後に売却する

親が実家を子どもに贈与して名義を変更し、その後、子どもが売却する方法です。

所有者が子どもになるため、親が意思能力を失ってもスムーズに売却できます。特定の子どもに不動産を引き継がせたい場合にも向いています。

ただし、贈与時に税金が発生する点には注意が必要です。「将来の売却を見据えて名義を移すだけ」の目的なら、贈与よりも家族信託で管理・売却権限を託した方が節税につながることもあります。

生前贈与後に売却するメリット・デメリット、向いているケースは以下のとおりです。

メリット	・売却時に、子ども自身が所有者として手続きを進められる ・親の判断能力が低下しても影響を受けにくい ・相続発生前に資産整理ができる
デメリット	・名義変更により、登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）、不動産取得税（固定資産税評価額のの3％）が発生する ・贈与税（税率10～55％）が発生し、固定資産税評価額が高いと高額になる可能性がある
向いているケース	・特定の子どもに不動産を引き継がせたい場合 ・将来的に売却を予定しており、親の判断能力低下に備えたい場合

贈与税は、年間の基礎控除110万円を差し引いた金額に対して課されます。親から子どもへの贈与には「特例税率」が適用され、たとえば評価額2,000万円の不動産を贈与した場合、贈与税は約585.5万円になります。

不動産のように評価額が高い財産の贈与は、税負担が大きくなりがちです。節税対策としては、相続時精算課税（最大2,500万円まで非課税、相続時に精算）や、住宅取得等資金の非課税措置（住宅の購入・リフォーム資金としての贈与であれば最大1,000万円まで非課税）などを利用できる場合もあります。これらの制度の適用可否や税負担の判断については、税理士に相談のうえ進めると安心です。

親の死後、相続した実家を売却する

親が亡くなった後に相続登記を済ませ、子どもが売却する方法です。売却代金を相続人で分ける「換価分割」にも利用できます。

ただし、遺産分割協議で「実家を残したい」という相続人がいる場合は、売却が進まない可能性があります。相続時に揉めそうな場合は、親が元気なうちに不動産を処分してもらったり、特定の子どもに引き継がせておいた方が良い場合もあるでしょう。

相続後に売却するメリット・デメリット、向いているケースは以下のとおりです。

メリット	・基礎控除額「3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)」の範囲内であれば、相続税がかからない ・実家を売却した際に、相続人で売却代金を公平に分けられる
デメリット	・売却前に、遺産分割協議や相続登記が必要となる ・相続人同士の意見が合わないと売却できない場合がある
向いているケース	・相続人が1人で「売却する・しない」で揉める心配がない場合 ・相続人が複数人いるが、「将来、実家は売却する」と意見が一致している場合

相続した実家を売却する際は、相続登記が必要です。冒頭で紹介した「実家の相続から売却までの大まかな流れ」を参考に手続きを進めましょう。

相続した実家は仲介と買取のどちらで売却するべき？

相続した実家を売却する際は、「仲介」と「買取」のどちらを選ぶかによって、売却価格・スピード・手間が大きく異なります。以下の表で特徴を比較し、自分の目的に合った方法を検討しましょう。

項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近い価格で売却できる	仲介の売却価格の7～8割が目安となる
売却スピード	3～6カ月が目安 立地条件や建物の状態によっては、買主が見つかるまで時間がかかる	最短数日〜1週間で売却可能 買取業者によって異なるが、現金化のスピードが早い
手間	内覧対応や広告掲載が必要	現地確認後、契約・引き渡しまで一括対応
向いているケース	・少しでも高く売りたい場合 ・時間に余裕がある場合	・早く現金化したい場合 ・手間や費用をかけずに売却したい場合
費用	「売却価格の3%＋6万円＋税」を上限とした仲介手数料が発生する	仲介手数料なし

仲介

仲介業者に依頼して買主を探してもらい、実家を売却する方法です。売却価格は需要と供給で決まるため、買主がスムーズに見つかれば、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。

売却期間の目安は3～6ヶ月程度です。ただし、地方エリアや駅から遠いなど立地条件が悪い物件、建物が老朽化している物件などは、なかなか買主が見つからない可能性があります。

相続不動産の場合、築年数が古いケースがほとんどであるため、実務では買主が見つからず売却が長期化したり、最終的に希望価格よりも低い価格で売却したりといったケースが多々みられます。

また、購入希望者の印象を良くするために、リフォームや修繕を行う必要が出てくる場合もあります。

一方、都心部や交通アクセスの良い物件、築年数が浅い物件、リフォームしたばかりの物件などである場合は、一定の需要があり、比較的早期に買主が見つかることもあります。

少しでも高く売りたい場合や、時間に余裕がある場合、立地条件や建物の状態が良い物件の場合は仲介がおすすめです。

買取

買取業者に依頼し、直接実家を買い取ってもらう方法です。買主を探す必要がないため、契約後すぐに決済・引き渡しまで完了します。リフォームや修繕を行う必要がなく、現状のままで売却できるのも特徴です。

ただし、買取価格は仲介よりも低くなるのが一般的で、相場の7〜8割程度が目安です。買取業者は、購入後にリフォームや再販を行うコストを見込んで査定額を算出するため、その分が価格に反映されます。

とはいえ、立地条件が良く、建物の状態も比較的良い物件であれば、買取後のコストが抑えられるため、査定額が上がるケースもあります。

できるだけ早く現金化したい場合や、遠方にあって管理が難しい場合、また手間や費用をかけずに売却したい場合は、買取業者の利用が向いています。

弊社「株式会社クランピーリアルエステート」でも、相続不動産の買取を行っています。相続不動産の買取実績が豊富で、買取後の再活用スキームを自社で確立しているため、余計なコストを抑え、その分を査定額に反映することが可能です。

「相続登記や税金のこともまとめて相談したい」「不動産買取の経験が豊富な業者に依頼したい」という方は、まずは弊社の無料相談をご利用ください。

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相続した実家を売却するために準備しておくこと

相続した実家をスムーズに売却するためには、事前の準備が欠かせません。売却の手続きを進める前に、家の状態や名義、必要書類などを整理しておくことで、トラブルや手戻りを防げます。

売却前の主な準備は、以下のとおりです。

• 実家の片付けや遺品整理を行っておく
• 境界確定や測量を行っておく
• 共有名義で相続した場合は他の共有者から同意を得ておく
• 売却のために必要な書類を集めておく

実家の片付けや遺品整理を行っておく

相続した実家を売却する際は、家の中を整理しておきましょう。仲介で売却する場合、家具や家電、衣類などの生活用品や残置物が多いのはマイナス要素になるためです。

生活感のある状態よりも、空き家としてすっきり片付いた状態の方が買主からの印象が良く、成約につながりやすくなります。

なお、買取を利用する場合は、遺品整理や不用品処分まで対応してくれる業者もあります。時間や手間をかけずに売却したい場合は、片付けのサポートサービスがある買取業者を選ぶのもおすすめです。

弊社「株式会社クランピーリアルエステート」でも、不用品や遺品が残ったままの状態で買取が可能です。家具や家電の処分、遺品整理などもまとめて対応できるため、「片付けが終わっていないから売れない」と悩む必要はありません。

相続した実家の状態に応じて、最適な売却方法をご提案いたします。「売却したいけれど、実家の片付けや手続きが大変で進められない」という場合は、ぜひお気軽にご相談ください。

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境界確定や測量を行っておく

相続した実家を売却する前には、土地の境界を明確にしておくことが大切です。 古い住宅地では、隣地との境界があいまいなままになっているケースが多く、「この辺りからうちの土地」といった感覚で利用していることも少なくありません。

また、昔に作成された測量図面は現在の測量技術と精度が異なるため、実際の面積と登記簿上の面積に差があるケースもあります。

境界が不明確なままだと、買主から「土地の面積が正確にわからない」「隣地とトラブルになる可能性がある」と判断され、購入を敬遠されることがあります。実際、境界トラブルが発生して売買が中断したり、契約直前に価格交渉を迫られるケースもあります。

境界確定や測量を行うことで、土地の正確な面積が把握でき、トラブルを未然に防げます。特に、現地の測量結果をもとに作成する「確定測量図」があると、買主も安心して契約を進められ、スムーズな売却につながります。

確定測量では、隣地の所有者に立ち会ってもらい、同意を得た上で境界を確定します。費用の目安は、約40〜50万円程度です。

隣地が道路や河川敷などの公有地の場合は、自治体などとの調整（官民査定）が必要になるため、費用も高くなりやすく、完了までに時間がかかることがあります。売却を予定している場合は、余裕をもって依頼しましょう。

共有名義で相続した場合は他の共有者から同意を得ておく

実家を複数人の相続人で相続し、共有名義となっている場合は、売却時に共有者全員の同意が必要です。共有者の1人でも売却に反対する人がいる場合は、不動産全体を売却できません。

たとえば、兄弟2人で実家を相続し、兄は売却を希望しても、弟が「実家を残したい」と主張すれば、その意見の食い違いによって売却が止まってしまいます。実際の現場でも、こうした「共有者間の意見の対立」により、売却が長期化したり、最終的に売却できなくなるケースは珍しくありません。

トラブルを防ぐためには、事前に共有者全員で話し合いの場を設けておくことが重要です。売却の目的や使途を共有し、全員が納得したうえで進めましょう。

また、相続がまだ発生していない段階であれば、将来のトラブルを見据えた対策も可能です。たとえば、「親が生前のうちに実家を売却して現金化しておく」、「兄は不動産、弟は預貯金」のように財産を分けて相続して共有名義を避けるといった方法があります。

なお、「共有者と意見がまとまらない」といった場合には、弊社にご相談ください。弊社と連携する弁護士を紹介し、相続人との交渉から不動産の売却までワンストップで対応できます。

ご依頼者様の状況や希望に合わせて、共有持分のみを早期に現金化するといった対応も可能です。まずは、無料相談でお悩みや希望をお聞かせください。

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売却のために必要な書類を集めておく

相続した実家を売却する際は、所有権や物件情報を証明するためのさまざまな書類が必要です。不動産会社に売却を依頼する段階と、実際に引き渡し・決済を行う段階で準備すべき書類が異なります。

【売却を依頼するときに必要な書類】

書類名	内容・用途
登記簿謄本または登記事項証明書	所有者や権利関係を確認するための書類。法務局で取得可能。
登記済権利証または登記識別情報	不動産の所有権を証明する書類。紛失している場合は司法書士に相談。
固定資産税納税通知書・評価証明書	不動産の評価額や固定資産税額を確認するための書類。市区町村役場で発行。
売買契約書・重要事項説明書（購入時）	購入時の契約内容や条件を確認するための資料。過去の取引書類を確認。
測量図・境界確認書	土地の正確な面積や境界線を示す書類。古い場合は再測量を検討。
建築確認済証・検査済証	建物が建築基準法に適合していることを証明する書類。紛失時は再発行が困難な場合もある。
物件の図面・設備の仕様書	建物や間取り、設備内容を確認するための資料。買主への説明にも使用。
マンションの管理規約・使用細則	管理組合のルールや使用条件を示す書類。マンションのみ必要。
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書	建物の安全性を確認する任意書類。あれば提示が望ましい。

【決済・引き渡し時に必要な書類】

書類名	内容・用途
本人確認書類	運転免許証やマイナンバーカードなど、有効期限に注意。
実印・印鑑証明書	所有権移転登記に必要。印鑑証明書は発行後3カ月以内のものを用意。
住民票	登記上の住所と現住所が異なる場合に必要。市区町村役場で発行可能。
通帳または振込先情報	売却代金の受取口座を確認するために使用。
抵当権抹消書類	住宅ローンなどが残っている場合に必要。金融機関が発行。
鍵・付帯設備の取扱説明書	買主へ引き渡す際に必要。リモコンや取説類もまとめておくと親切。

不動産の種類や状況によって必要書類は異なります。紛失している場合でも再発行できるものが多いため、まずは不動産会社や司法書士に相談して確認しましょう。

実家の相続から売却でかかる税金

実家の相続から売却までで発生する可能性がある税金は、以下のとおりです。

• 相続税：基礎控除額「3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数」を超えた額に対して発生する税金
• 譲渡所得税：実家の売却で利益が出た場合に発生する税金
• 登録免許税：相続登記の際に発生する税金
• 印紙税：実家の売買契約の際に発生する税金

相続税や譲渡所得税は条件によってはかからない場合もあります。計算方法や控除額を確認し、自分のケースではどの税金が発生するのかを把握しておきましょう。

相続税

相続税は、被相続人から不動産や預貯金などの財産を引き継いだときにかかる税金です。納付期限は「相続開始から10カ月以内」で、申告が遅れると延滞税や加算税が発生します。

相続税が発生するかどうかは、以下の式で判断します。

つまり、相続財産の合計が基礎控除額を超えない場合は、相続税が発生しません。たとえば、相続財産の合計が3,000万円で、法定相続人が子ども2人の場合は、基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×2人）＝ 4,200万円」となるため、相続税はゼロです。

一方、相続財産の合計が5,000万円、法定相続人が子ども2人の場合は「5,000万円 − 4,200万円 ＝ 800万円」が課税対象となります。国税庁の相続税の速算表に基づく税率10％で算出すると、相続税は80万円となります。

譲渡所得税

相続した実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税がかかります。税率は以下のとおりです。

• 不動産の所有期間が5年超：20.315%
• 不動産の所有期間が5年以下：39.63%

譲渡所得が発生しているかは、次の式で計算します。

この時点で譲渡所得がゼロもしくはマイナスの場合は、譲渡所得税が発生しません。たとえば、不動産の売却価格が2,000万円、取得費や譲渡費用に3,000万円かかっている場合は、譲渡所得税の納税は不要です。

また、一定の要件を満たせば、被相続人の居住用財産（空き家）を売却した際の特例を利用でき、最高3,000万円まで控除できます。

登録免許税

登録免許税は、 被相続人から相続人へと名義を変更する「相続登記」で発生する税金です。次のような計算式で算出します。

たとえば、 固定資産税評価額が3,000万円の実家の相続登記をする場合は「3,000万円 × 0.4％」で12万円の登録免許税が必要です。

なお、売却時には、買主に名義を変更する「所有権移転登記」、登記簿に記載されている抵当権を削除する「抵当権抵当権抹消登記」にも登録免許税がかかります。一般的には、所有権移転登記は買主負担、抵当権抹消登記は売主負担となります。

抵当権抹消登記は1棟・1筆につき1,000円であるため、土地・建物の両方に抵当権が登記されている場合は、2,000円の費用が発生します。司法書士に依頼する場合は、さらに1件あたり1～2万円程度の費用が必要です。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書を作成するときに課される税金です。契約金額に応じて国税庁が定める印紙税額を、契約書に貼付する「収入印紙」で納めます。
不動産売買契約書で発生する印紙税の税額は以下のとおりです。

売却金額	税額
100万円超500万円以下	1,000円
500万円超1,000万円以下	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	1万円
5,000万円超1億円以下	3万円

参照：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

相続した実家を売却する場合に適用される特例制度

相続した実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その金額に応じて譲渡所得税（税率20〜39％）が課されます。 ただし、一定の条件を満たせば、以下のような特例制度を活用して税負担を大きく軽減することが可能です。

• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例：相続税の一部を取得費に加算できる
• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例：譲渡所得から最大3,000万円控除できる
• マイホームを売ったときの特例：譲渡所得から最大3,000万円控除できる（親と同居していた場合）

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続により受け継いだ不動産を売却した場合、一定の条件を満たせば「取得費の特例」を利用できます。これは、相続税として支払った一部の金額を、不動産の取得費（購入にかかった費用）として上乗せできる制度です。

この特例を使うと、売却時の利益（譲渡所得）が少なくなるため、結果として譲渡所得税の負担を軽減できます。適用できるのは、相続税の申告期限（相続開始から10ヵ月）から3年以内に財産を売却した場合です。

なお、この特例と後述する「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は併用できません。どちらの制度を使う方が節税効果が高いかは、不動産の評価額や相続税額によって異なるため、事前に税理士へ相談すると安心です。

参考：国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続した実家が空き家になっている場合、条件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を適用できます。

この制度は、空き家を売却した際に発生する利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる制度で、譲渡所得税の負担を大きく軽減できます。

主な要件は以下のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された住宅であること
• 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 売却が2027年12月31日までに完了していること

たとえば、空き家を売却して3,000万円の利益が出ても、この特例を適用すれば課税対象がゼロとなり、譲渡所得税はかかりません。

ただし、この特例と「取得費の特例」は併用できません。どちらを利用した方が有利になるかは、相続税額や売却益の金額によって異なります。実際に申請する際は、税理士などの専門家に相談し、最適な方法を選択することをおすすめします。

参考：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

マイホームを売ったときの特例

相続した実家に自分も居住していた場合は、「マイホームを売ったときの特例」を利用できます。たとえば、親と同居していたが、親の死去をきっかけに家を売却したケースなどが対象になります。

この特例を使うと、実家を売却して得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除でき、譲渡所得税を大幅に軽減できます。

例として、売却価格が5,000万円、取得費と譲渡費用が4,000万円の場合、本来は1,000万円に対して譲渡所得税が課されますが、この特例を適用すれば3,000万円まで控除され、譲渡所得税は発生しません。

参考：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

実家の相続から売却までにはトラブルが起こることもある！実際に起きた事例を紹介

実家の相続から売却までは、書類や手続きが多く関係者も多いため、必ずしもスムーズに進むとは限りません。実務では、相続人同士の意見が合わずに売却が進まない、登記が遅れて手続きが止まるといったトラブルも少なくありません。

ここでは、弊社が対応した「相続した実家の売却に関するトラブル事例」を取り上げ、それぞれの予防策や解決策も紹介していきます。

• 兄弟間で実家の売却の意見が対立した事例
• 遺産分割協議が長引いて実家の売却が進まなかった事例
• 相続登記を放置していたため売却できなかった事例

弊社「株式会社クランピーリアルエステート」では、相続不動産の買取も積極的に実施しています。全国の弁護士や税理士、司法書士といった士業と連携しているため、相続人との交渉や相続登記などの問題解決から売却までワンストップで対応できるのが強みです。

「実家の相続で揉めそう」「相続登記を自分で進められない」といったお悩みがある場合は、ぜひ弊社の無料相談をご利用ください。

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兄弟間で実家の売却の意見が対立した事例

共有名義は一見公平な相続に感じられますが、売却時には共有者全員の同意が必要となるため、話し合いが難航するケースも少なくありません。相続の段階で共有名義はできるだけ避け、単独名義にするか、将来的な売却や持分整理の方針をあらかじめ決めておくことが望ましいです。

すでに共有名義となっており、共有者同士の意見が揃わない場合は、弊社にご相談ください。弁護士と連携して共有者との交渉をサポートしたり、共有持分のみを買い取ったりすることが可能です。相続した共有名義不動産でお困りの方は、まずは無料相談をご利用ください。

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遺産分割協議が長引いて実家の売却が進まなかった事例

遺産分割協議は感情的な対立が起こりやすく、長期化すると不動産の価値が下がるリスクもあります。相続発生後はできるだけ早めに話し合いを始め、必要に応じて、弁護士・不動産会社などの第三者の専門家を交えて進めることが重要です。

弊社では弁護士と連携し、相続人間の調整から売却までワンストップで対応できます。「相続不動産を公平に分けたい」「専門家を交えて売却・分配を行いたい」といった場合は、ぜひ無料相談をご利用ください。

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相続登記を放置していたため売却できなかった事例

相続登記をしないまま故人名義のままになっている不動産は、法的に売却手続きが進められません。さらに時間が経過すると、二次相続などで相続人が増え、話し合いが複雑化してしまうケースも多く見られます。

いざ売却したいと思ってもすぐに進められない状況を避けるためにも、相続が発生した段階で「誰が不動産を引き継ぐか」を明確にし、早めに相続登記を済ませておくことが大切です。

弊社では、司法書士と連携し、相続登記から売却までをワンストップで対応しています。「相続が重なって相続人がわからない」「登記や遺産分割の進め方がわからない」といったケースも専門家と連携し、相続人の確定から遺産分割協議、登記、売却までを一貫してサポートします。

「相続不動産を売却したいけれど、何から始めれば良いかわからない」といった場合は、ぜひ無料相談をご利用ください。

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まとめ

実家を相続して売却する際は、まずは遺産分割協議や相続登記などの手続きが必要です。相続登記が完了していない不動産は、名義人が故人のままのため、法的に売却手続きを進めることができません。正しい手順を踏んでから売却へ進めましょう。

また、相続や売却の際には相続税や譲渡所得税などの税金が発生する可能性があります。思わぬ出費を防ぐためにも、事前に税額の目安や利用できる特例制度を確認しておくことが大切です。

「相続登記から売却まで一貫して任せたい」「相続の手続きが複雑で不安」という場合は、司法書士と連携してサポートできる弊社へご相談ください。相続の専門家と連携しながら、相続人の確定から相続登記、売却までをサポートします。

相続した実家の売却でよくある質問