別居中に共有不動産の売却は可能?売却のタイミングも解説

別居中に共有不動産の売却は可能?売却のタイミングも解説

離婚へ向けた協議を行っている間、どちらか一方が家を出て別居状態になっているケースは珍しくありません。この場合、家に残っている人の中には「別居中に勝手に家を売られたりはしないだろうか」と不安を感じる人もいるのではないでしょうか。

結論からいえば、別居中に家を売却することは可能です。ただし、家が単独名義か共有名義かで売却の難易度は異なるので注意しましょう。単独名義の場合は、相手が家に住んでいる状態であっても名義人が自由に売却できます。一方、家が共有名義の場合は自身の持分のみなら自由に売却可能です。不動産全体を売却したい場合には配偶者の合意が必要になるため、話し合いが必要です。また、共有持分の売買には注意するべき点が多いため、一般の不動産仲介会社では買取に応じてくれることが少ないでしょう。もし共有持分を売却したいなら、専門の買取業者へ依頼するのがおすすめです。

この記事では、別居中に共有不動産を売却する際の注意点や、売却のタイミングなどを解説します。別居中の共有物件の取り扱いでトラブルが起こらないよう、ぜひ本記事を参考にしてください。

別居中に夫婦の共有不動産は売却できる?

これまで夫婦で暮らしていた家を、別居中に売却できるかどうかは売却する範囲や不動産の名義によって異なります。ポイントは以下の通りです。

  • 配偶者の同意なしで共有不動産全体の売却はできない
  • 自分の共有持分のみであれば自由に売却できる
  • 単独名義であれば、名義人が自由に売却できる

どのようなケースなら売却が可能なのか、詳しく解説します。

配偶者の同意があれば共有不動産全体の売却は可能

共有不動産とは、1つの不動産に対して複数人が所有権を持っている状態です。夫婦の場合は、住宅を購入した際に夫婦お互いの共有名義にしているケースがあります。その場合、共有者となっている配偶者の同意があれば、共有物件全体の売却が可能です。

売却して得た利益は、それぞれの持分割合に応じて分配されるのが一般的です。たとえば夫が2,000万円、妻が1,000万円を出資して購入した物件ならそれぞれの持分割合は「夫:妻=2:1」となります。そのため、売却益も2:1で分けることになるでしょう。

自分の共有持分のみであれば自由に売却できる

共有不動産全体の売却には共有者の同意が必要ですが、自分の持分のみなら自由に売却できます。売却先は買取会社などの第三者だけでなく、他の共有者(=配偶者)への売却も可能です。配偶者に持分を売った場合不動産は配偶者の単独名義となるため、自由に利用できるようになります。たとえば後に売却を考えた際に売りやすくなるため、配偶者にとってメリットが大きい場合もあるでしょう。持分を売る側としても、離婚前にまとまった現金が手に入るというメリットがあります。

しかし別居中の場合、相手に知られずに持分を売りたい人もいるのではないでしょうか。その場合は買取業者へ依頼することとなりますが、一般的な不動産会社では共有持分の買取を行っていないことがほとんどです。共有持分の売却は、専門の買取会社へ依頼するのがおすすめです。

また、単独か共有かにかかわらず、住宅ローン残債が売却金額を上回る場合は売却できないのが一般的です。売却したとしてもローンが残ってしまうため(オーバーローン)、家の抵当権が外せず通常の方法では売却が困難となります。

単独名義であれば、名義人が自由に売却できる

住宅を購入する際に、頭金の支払いや住宅ローン契約を一方の配偶者のみが行った場合は、その住宅は単独名義となります。この場合、家の所有権は出資した配偶者1人のみにあります。民法第二百六条に定められている通り、所有者はその家を自由に使ったり、売却したりする権利が与えられています。

 (所有権の内容)
第二百六条 所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

(引用元:e-Gov法令検索「民法 第二百六条」)

そのため、仮に夫の単独所有の場合、妻がまだ居住していたとしても夫の一存で家の売却が可能です。モラル上は好ましくないかもしれませんが、売却時に妻の承諾を得る必要もありません。

別居中に共有不動産を売却する際の注意点

では、逆に別居中に不動産を売却したい場合はどのような点に注意が必要なのでしょうか。売却する際には、以下の2点に注意しましょう。

  • ローンの残債と共有不動産の予想売却額を比較しておく
  • 夫婦で合意しておく

ローンの残債については、「ペアローンを組んでいるケース」と「夫婦の一方が連帯保証人になっている・連帯債務のケース」で注意するポイントが少し異なります。それらを含めて詳しく解説します。

ローンの残債と共有不動産の予想売却額を比較しておく

家を売却することを検討しているなら、まずはローンの残債を確認するのが重要です。その上で、共有不動産を売却した際の予想売却額と比較しましょう。住宅ローンの残債は、住宅ローン契約時の返済予定表か、毎年金融機関から送付されるローン残高の証明書で確認できます。書類を紛失した場合や、正確な金額を知りたい場合はローンを契約した金融機関に直接問い合わせると良いでしょう。

次に、共有不動産の予想売却額を調べます。インターネットで周辺相場を調べるのも1つの方法ですが、不動産一括査定サイトなどを利用するのも有効です。予想売却額がわかったらローンの残債と比較しますが、ローンの残債が予想売却額よりも少ない「アンダーローン」の場合はあまり問題はありません。家を売却するのか、どちらかが住み続けるのかを当事者同士で決めましょう。もし、ローン残債よりも売却額が下回る「オーバーローン」の場合は、前述した通り通常の方法では売却できません。また、オーバーローンとなっている不動産は財産ではなく負債となるため、財産分与の対象外となります。アンダーローン、オーバーローン共にローンの組み方や保証人の名義で売却方法は異なります。それぞれのケースでの売却方法を以下に解説します。

ペアローンを組んでいるケース

ペアローンは夫婦それぞれが別々にローン契約を結ぶ契約方法です。単独でローンを組むよりも借入額を増やせる場合が多く、共働きの世帯で多く利用されています。ローンを組む時には、債務者からの返済が滞ったり失業などで返済能力を失ったりした際のために連帯保証人を設定するのが一般的です。ペアローンを組んだ場合、連帯保証人は夫婦お互いとなります。

離婚後もペアローンを継続した場合、もし相手の返済がストップすれば相手の債務を自分が保証しなくてはならないというリスクを負うことになります。自分がきっちりと返済していても債務保証の義務からは逃れられないため、不動産を売却してしまう方が良い場合が多いでしょう。

ただし、オーバーローンの場合は注意が必要です。売却額を充ててもローンが完済できないため、金融機関からの売却の許可が得にくいためです。オーバーローンかつ、ペアローンを組んでいる場合に可能な方法は3つです。

方法 内容
借り換え 今あるローンを、より低金利のローンに借り換える
債務引受け 夫か妻どちらか片方へ債務を移転する
任意売却 金融機関から許可をもらい家を売却して抵当権を解除する

どの方法を取っても、弁護士や司法書士などの専門家や金融機関、不動産会社などへの相談は必要です。まずはローン契約を結んでいる金融機関へ、借り換えや任意売却ができるかどうかを相談してみるのが良いでしょう。

夫婦の一方が連帯保証人になっている・連帯債務のケース

たとえば、夫がローン契約をして妻がその連帯保証人なった場合、夫の返済が滞ると妻が債務を負うことになります。ペアローンのケースと同じく、ローンの返済が終わらない限り離婚後も妻に返済の義務が生じます。また、連帯保証としばしば混同されるものに「連帯債務」があります。連帯債務は、1つの住宅ローン契約に対して夫と妻の両方が同等の返済義務を負うことです。連帯債務はいつでも夫婦双方に債務の請求が行えます。債務者の返済が滞った際に保証人に請求が行く「連帯保証人」とは異なるので注意しましょう。

どちらか一方が連帯保証人及び連帯債務者になっている場合は、家を売却することで連帯状態を解消できます。しかし、ペアローンの場合と同じくオーバーローンとなる際には、借り換えや任意売却を検討する必要があります。

夫婦で合意しておく

たとえば、別居中に妻が出て行ってしまった場合、夫の単独名義の家なら自由に売却可能です。また、共有持分のみなら相手との合意がなくても売却できるため、こちらも売却できます。しかし、先述したように共有持分のみを売却すると、妻と購入者の間で後々トラブルになる可能性があります。そのため、共有持分のみの売却であってもしっかりと夫婦で話し合っておきましょう。もちろん、共有持分全体を売りたい場合は共有者の合意が必要なので、話し合いは必須です。

また夫の単独名義の場合でも、夫婦で合意せずに売却を決めるとトラブルが起こりやすくなります。特に、婚姻期間中に購入した家ならその家は夫婦の共有財産です。財産分与の対象になるため、妻には売価金額の分割を求める権利が発生します。どのようなケースでも、夫婦で話し合ったうえで売却を進めましょう。

共有不動産を売却するなら「別居中」と「離婚後」どちらが良い?

さまざまな状況を考慮したうえで不動産の売却を決めた場合、売却のタイミングに悩む人もいるのではないでしょうか。売却のタイミングは、財産に占める共有不動産の割合や住宅ローンの残債の有無によって異なります。

  • 財産の大半を共有不動産が占めるなら「別居中」
  • 住宅ローンの残債があるなら「別居中」
  • 住宅ローンを完済しているなら「離婚後」

それぞれを詳しく解説します。

財産の大半を共有不動産が占めるなら「別居中」

離婚時に婚姻中に築いた財産を夫婦で分けることを、財産分与と言います。財産分与の対象には現金や預金はもちろん、有価証券や不動産なども含まれます。現金や預金はそのまま分割できますが、不動産の場合はその価値を時価などに基づいて計算して分割します。しかし、不動産そのままでは夫婦平等に分与するのは難しいのが現実です。たとえば、「現金や預金が500万円、不動産の価値が2,000万円」のように財産の多くを不動産が占めていれば、不動産を受け継いだ人が大きく得をします。夫婦間で不平等となるため、離婚する前の別居中に不動産を売却してしまい、売却して得た現金を財産分与するのが良いでしょう

住宅ローンの残債があるなら「別居中」

ペアローンを組んでいる場合や一方が連帯保証人や連帯債務者となっている場合で、まだローンの残債があるなら別居中に家を売却したほうが良いケースが多いと言えます。連帯保証や連帯債務は、ローンが残っている限りは離婚をしても解消されません。もし、離婚後どちらかが支払いを滞納したり、そのまま連絡が取れなくなったりといった事態になった際に住宅が差し押さえされる可能性もあります。離婚後にも住宅ローンの問題を持ち越してしまうことになるため、別居中に家を売却してしまった方が得策です。ただし、オーバーローンとなる場合は前述の「ローンの残債と共有不動産の予想売却額を比較しておく」を参考に売却方法を考える必要があります。

住宅ローンを完済しているなら「離婚後」

すでに住宅ローンを完済していれば、離婚後の売却がおすすめです。別居中には売却せず、不動産のままで財産分与を行いましょう。不動産のままで財産分与をすると、以下のようなメリットがあります。

  • 贈与税がかからない
  • 売却のタイミングを自由に決められる

通常、共有持分を放棄し一方の単独所有となる場合には贈与税がかかります。しかし財産分与に伴って不動産を継いだ場合は、原則として贈与税は課せられません。財産分与は夫婦が婚姻中に築いた財産の公平な分配と、離婚後の生活保障のために行われます。そのため贈与にはあたらず、税金の心配をせずに不動産を引き継げます。

また、離婚時に住宅ローンが残っている場合はなるべく早く売却をするため、価格に納得していなくても売却しないといけないケースも出てくるでしょう。しかし、ローンが残っていないのなら不動産のままで財産分与し、好きなタイミングで売却することが可能です。不動産の価値が高くなっているタイミングで売れる可能性も高まります

離婚後にトラブルなく不動産を分ける方法

離婚時には、婚姻期間中に築いた財産を公平に分ける「財産分与」を行います。前述した通り不動産は公平に分けるのが難しく、分与には工夫が必要です。「離婚後に一方が住み続けるケース」と「離婚後双方とも住まないケース」で対応が異なるため、それぞれのケースでどのように不動産を分けるべきかを解説します。また、話がまとまらない場合は共有持分のみを売却するという選択肢もあるため、併せて説明します。

離婚後に一方が住み続けるケース

離婚後にどちらか一方が引き続き済む場合は、他の財産で本来分割されるべき不動産の評価額分を補填する必要があります。一般的には評価額の半分の金額を現金で渡したり、他の財産でその金額分を相殺します。これを「代償分割」と呼びます。

たとえば、1,000万円の価格の不動産と預貯金1,000万円を分ける場合は、一方が不動産を取得し、もう一方が預貯金を取得すれば公平に分配されたことになります。しかし、このように上手く割り切れるケースばかりではありません。仮に3,000万円の不動産と1,000万円の預貯金を分配する際に、夫が不動産を取得してもう妻が預貯金を取得したとすれば、夫は現金で1,000万円を妻へ渡し双方共に2,000万円ずつを取得できるよう調整する必要があります。

ただし、財産分与の分割割合「1/2ずつ」はあくまで法律に則った基本的なルールにすぎません。実際には夫婦の合意があれば分配金額は自由に設定可能です。ちなみに、後々トラブルに発展する可能性を回避するため不動産評価額は正しく把握する必要があります。必ず不動産業者へ査定を依頼し、正確な評価額を得ておきましょう。

離婚後双方とも住まないケース

離婚を期に引っ越しをしたり、別れて1人で住むには持て余したりと夫婦双方とも家には住まないケースもあります。その場合は、不動産を売却してその売却金額を分割するのがスムーズです。これを「換価分割」と呼びます。不動産を物理的に分割することはできませんが、換価分割なら1円単位まできっちり分けられます。

過不足なく公平に分けられるためトラブルが起こりにくいといったメリットがある換価分割ですが、前述の通りオーバーローンの物件には注意が必要です。基本的には、住宅ローンを完済し金融機関が設定する「抵当権」を外さないと物件は売却できません。金融機関に掛け合い、任意売却の承諾が得られれば一時的に抵当権を外してもらうことは可能です。ただし、任意売却は特殊な売却方法のため、通常の不動産売買とは勝手が違います。専門的な知識が必要で手間がかかる上に、期限内に売却できないなどのリスクがあるため不動産仲介業者の中には取り扱いを拒むところが多いでしょう。

もし仲介業者で取り扱ってくれるところが見つからない場合は、変形地や売れなくて困っている土地など訳あり物件を多く扱う専門の不動産買取業者に依頼するのがおすすめです。こうした専門の買取業者なら、オーバーローンの物件でもアンダーローンの物件でも、問題なく買い取ってくれるケースが多いでしょう。仲介業者と異なり、自社で買い取るため基本的には1週間から1ヶ月ほどで買い取ってもらえます。財産分与がスムーズにできるのも、メリットの1つです。

話がまとまらない場合は所有する共有持分のみ売却する

夫婦の共有状態にある不動産を売却するには、双方の合意が必要です。しかし、財産分与にあたって意見が食い違い、不動産の分割方法が決められないこともあるでしょう。その場合は、自分の持分のみを売却してしまい共有状態を解消するのも1つの方法です。

しかし、共有持分のみを売りたいと思っても、買い取ってくれる業者を探すのには苦労するかもしれません。共有持分のみを買い取っても、不動産を再活用して利益を上げるには他の共有者の合意が必要だからです。買手にとってはメリットよりもデメリットが大きいため、一般の買手はほぼ見つからないでしょう。

そのような場合は、共有持分を専門に扱う共有持分買取業者に依頼すればスムーズに買い取ってもらえます。売却価格は市場価格よりも安くなりますが、確実に買い取ってもらえるだけでなく他の共有者に知られずに売却を進めることも可能です。なるべく早く共有状態を解消したいなら、共有持分買取業者に依頼しましょう。

別居中に共有不動産のトラブルが発生したら弁護士に相談しよう

これまで解説してきたように、別居中の共有不動産に関するトラブルにはさまざまなものがあります。解決には法的な知識が必要なものもあり、離婚後の準備などを進めないといけない中でトラブルが起こると肉体的、精神的に負担となるでしょう。そのため、困ったことが起きた際には弁護士への相談をおすすめします。解決に向けての具体的な動き方のアドバイスや、手続きが必要な際のサポートなど多くの面で助けになってくれることでしょう。

また、夫婦で話し合いが難しい場合には、弁護士に依頼し間に入ってもらうのもおすすめです。当事者同士での話し合いでは感情的になってしまうケースでも、弁護士が間に立つことで冷静な話し合いが実現します。

まとめ

いくら別居中でも、共有不動産を相手の合意なく売却することはできません。しかし、共有持分のみを売却されたり、相手の単独名義だった場合には居住中であっても売却される可能性があります。それらを防ぐためには、別居時に公正証書を作成しておくなどの対策が必要です。また、もし夫婦で合意して売却へ動いたとしてもローンの残債やローンの組み方、保証人の名義など売却に関して考慮するポイントが多数あります。アンダーローンの場合や、夫婦間で話がまとまらず共有持分のみを売却することになった際は、それぞれ専門の買取業者にお願いすると良いでしょう。

共有不動産の取り扱いは、トラブルが多く専門知識が必要な場合もあるため難しいものです。夫婦で話し合いができない、何かトラブルが起こってしまったなど困ったことがあれば、ぜひ弁護士に相談しましょう。

空き家に関するよくある質問

別居中でも、妻に夫名義の家に住み続けられる権利はありますか?

夫名義の家であっても、婚姻期間中に取得した物件は夫婦の共有財産とみなされます。そのため、夫の単独名義であるかどうかにかかわらず、離婚成立まではその家に住み続ける権利が妻にはあります。

別居中に共有不動産を売却された場合どうなる?

共有不動産は配偶者の同意がなければ売却できませんが、自分の共有持分のみなら売却可能です。もし持分を勝手に売却された場合、第三者との共有状態になります。そうなると新たに持分を取得した第三者から家賃を請求されたり、共有物分割請求訴訟を起こされる可能性があります。また、共有名義にもかかわらず不動産全体を売却された場合は、立派な違法行為となるため訴訟が起こせます。

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