底地整理とは？5つの方法とトラブル回避のポイントを解説

底地を所有しているものの、「地代収入が少なく、固定資産税や管理の負担ばかり感じる」「借地人との関係が悪化しており、将来トラブルにならないか不安」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

底地は安定した地代収入が得られる一方で、土地を自由に活用できず、借地人との権利関係や相続問題など特有の課題を抱えやすい不動産です。そのため、状況によっては底地整理を検討した方がよいケースもあります。底地整理の方法は主に以下の5つです。

底地整理の方法	向いているケース	難易度
借地人に底地を売却する	・土地を活用する予定がない ・借地人に買取の意思と十分な資金がある ・借地人との関係が良好	★★☆☆☆
借地権を借地人から買い取って完全所有にする	・将来的に土地の活用や売却を考えている ・地代回収や契約管理が煩わしい ・借地人との関係が良好	★★★☆☆
底地を第三者（買取業者）へ売却する	・手間や時間をかけず、早めに底地を手放したい ・借地人との関係が悪く、合意や協力を得るのが難しい	★☆☆☆☆
借地人と協力して底地と借地権を同時売却する	・地主と借地人の双方が売却を検討している ・借地人との関係が良好	★★★★☆
借地人に交渉して底地と借地権を等価交換する	・土地が広大な整形地で、公平な分割が可能 ・地主と借地人の双方が所有を希望している ・借地権を買い取る資金がない ・借地人との関係が良好	★★★★★

※向いているケースや難易度はあくまで目安です。実際は借地人との関係性や資金状況、土地の条件などによって適した方法は異なります。

実際の現場でも、最初に検討していた方法がそのまま実現できるとは限りません。

例えば、過去には「借地人へ売却したい」と考えて交渉を始めたものの、借地人に購入資金がなく話がまとまらず、最終的に専門の買取業者へ売却したケースがありました。また、相続によって底地が共有名義となり、共有者間で意見がまとまらなかったため、共有持分の売却という別の方法を選択したケースもあります。

このように、底地整理では希望する方法だけでなく、借地人との関係性や資金状況、相続関係なども踏まえて現実的な選択肢を検討することが重要です。

また、弊社が実施した相談者アンケートでも、底地整理を検討した理由として「土地を自由に活用できない」「借地人との関係に負担を感じている」「相続前に整理しておきたい」といった回答が多く見られました。

そこで本記事では、底地整理の5つの方法と実務上の難易度、それぞれのメリット・デメリットに加え、実際に起きたトラブル事例や回避策、底地整理を進める具体的な流れまで詳しく解説します。

あなたの底地は整理すべき？5つのチェックリスト

底地は借地人から安定した地代収入が得られるというメリットがある反面、「土地を自由に利用できないにもかかわらず、維持管理費を負担しなければならない」「借地人とトラブルに発展するリスクがある」といったデメリットやリスクを多く抱えています。

底地を所有している方の中には、底地をこのまま所有すべきか、それとも整理に向けて行動すべきか判断に迷っている方もいるでしょう。まずは、底地の整理を検討すべき5つのチェック項目のうち、自分が何個当てはまるのかチェックしてみてください。

• 借地人との間でトラブルを抱えている
• 地代収入が少なく、固定資産税を差し引くと利益がほとんど残らない
• 底地の管理にかかる精神的・時間的負担が大きい
• 相続によって共有名義になる可能性がある（すでに共有名義になっている）
• 底地が過疎地や郊外にあり、売却や活用が難しい

上記のうち3つ以上当てはまる場合は、底地を保有し続けるメリットよりも、管理や権利関係の負担が大きくなっている可能性があります。

もちろん、チェック項目の数だけで判断できるものではありません。借地人との関係が悪化している場合や、近い将来に相続が予定されている場合は、1〜2項目しか当てはまらなくても早めに整理方法を検討したほうがよいケースもあります。

実務上、底地整理が難航する原因として多いのは、借地人や地主の高齢化、そして相続による権利関係の複雑化です。例えば、高齢化による判断能力の低下によって手続きが進めづらくなるケースがあります。また、相続によって共有者が増えると、関係者全員の同意を得るのが難しくなる傾向です。

そのため、「まだ問題は起きていないから大丈夫」と考えるのではなく、将来的な負担やリスクも踏まえたうえで、底地整理が必要かどうかを早めに判断することが大切です。

底地整理の5つの方法と【実務上の難易度】

底地整理には複数の方法がありますが、どの方法が最適かは「底地を手放したいのか、それとも活用したいのか」によって大きく変わります。また、法律上は実行できる方法であっても、借地人との関係性や資金面の問題から、実際には実現が難しいケースも少なくありません。

たとえば、借地人への売却は比較的高値での売却が期待できますが、借地人に購入資金がなければ成立しません。一方で、専門の買取業者への売却は売却価格が低くなる傾向がありますが、借地人との交渉が不要で、比較的スムーズに底地を整理できます。

このように、底地整理にはそれぞれメリットとデメリットがあり、すべてのケースに当てはまる万能な方法はありません。そのため、「できるだけ高く売却したい」「早く現金化したい」「将来的に土地を活用したい」など、何を優先したいのかによって適した方法を選択するのが重要です。

ここでは、底地整理の主な方法と、向いているケース・実務上の難易度をまとめました。

※難易度は、これまで弊社へ寄せられた相談内容をもとに、「借地人との交渉の難しさ」「関係者間の合意形成の難しさ」「手続きの複雑さ」などを総合的に考慮した目安です。

底地整理の方法	向いているケース	難易度
借地人に底地を売却する	・現金化したい ・借地人が完全所有権にしたいと希望しており、かつ買取資金がある	★★☆☆☆
借地権を借地人から買い取って完全所有にする	・資金を出してでも完全所有権を手に入れたい ・借地人が高齢化や建物の老朽化等で手放すことを希望している	★★★★☆
底地を第三者（買取業者）へ売却する	・現金化したい ・借地人との関係悪化や交渉決裂により、借地人への売却や協力が見込めない ・面倒な権利関係から早く解放されたい	★☆☆☆☆
借地人と協力して底地と借地権を同時売却する	・あなた（地主）も借地人も「手放して現金化したい」と希望している	★★★★☆
借地人に交渉して底地と借地権を等価交換する	・あなた（地主）も借地人も土地を完全所有権にしたいが、買い取る資金がお互いにない ・土地が広く、公平に分筆できる条件が揃っている	★★★★★

ここからは、それぞれの方法について詳しく解説します。実務の現場では、方法そのものよりも「借地人との関係性」が成否を左右するケースが多いです。

そのため、各方法のメリット・デメリットだけでなく、「自分の状況で実現できる可能性が高い方法なのか」という視点で検討してみてください。

借地人に底地を売却する

底地を単体で売却する場合、最も高値で売却しやすいのは借地人です。借地人が底地を買い取れば、借地権と底地が一本化され、完全所有権を取得できます。

土地や建物を自由に活用・処分できるようになるほか、地代や承諾料の支払いも不要になるため、借地人にとって大きなメリットがあります。

価格面でも折り合いがつきやすい傾向があることから、実務上も底地整理を検討する際は、まず借地人への売却を打診するケースが少なくありません。

実際に、第三者へ売却する場合は、更地価格の10〜20％程度が目安となるケースが多く、売却価格には大きな差が生じます。一方で借地人への売却価格は更地価格の50％前後で取引されるケースが多いです。

しかし、実務上の難易度は借地人との関係性や資金力によって大きく左右されます。借地人が底地を買い取りたいと思っていても、その資金を確保できる状況でなければ成立しません。

また、元々借地人との関係性が険悪な場合は、相手から交渉自体を拒否されるケースもあります。実際に、「借地人が高齢で買取資金を用意できず、交渉が決裂した」「借地人との関係が悪く、話し合いに応じてくれない」というご相談が多く寄せられています。

そのため、借地人への売却は普段から借地人と良好な関係を築けており、かつまとまった資金があるケースに適しているといえるでしょう。

借地権を借地人から買い取って完全所有にする

借地権を借地人から買い取り、完全所有権を取得することで底地を整理する方法もあります。借地権を買い取れば、地主は土地を自由に活用・売却可能です。

市場価格とほぼ同等の価格での売却が可能であるため、底地を単独で売却するよりも大きな利益が得られます。

ただし、この方法は地主側にまとまった資金が必要です。あくまでも目安ですが、借地権の買取価格の相場は、更地価格の50～60％で、建物も一緒に買い取る場合は築年数や状態などに応じた建物の価格も上乗せされるのが基本です。

土地価格によっては数千万円単位の資金が必要になることもあるため、資金面が大きなハードルになるケースは少なくありません。

仮に買取資金を用意できても、借地人が買取に応じてくれなければ成立しません。特に長年住み続けている借地人ほど愛着が強く、「お金の問題ではない」として交渉が進まないケースも珍しくないのです。

実際に「借地人がこのまま住み続けたいと主張しており、買取を断られた」「借地人との関係が悪く、交渉するのが難しい」というご相談が多く寄せられます。地主にまとまった資金があり、借地人も買取を前向きに検討してくれる場合は有力な選択肢となりますが、そうでなければ別の売却方法を検討する必要があるでしょう。

底地を第三者へ売却する

底地は、借地人以外の第三者への売却も法的には可能です。売却先としては、大きく分けて「一般の個人」「買取業者」の2つに分けられます。

ただし、詳しくは後述しますが、底地には借地権が設定されているため、一般の個人へ売却できるケースは多くありません。そのため、第三者へ売却する場合は底地専門の買取業者が主な売却先となります。

一般の個人に売却するのは難しい

底地は仲介業者を通じて一般の個人に売却したり、個人間取引で直接売却したりもできますが、実際に一般の個人の買い手へ売却するのは困難です。一般の個人の多くは、自分や家族が住むための家を建てる目的で土地を購入します。

ですが、底地には借地権が設定されており、土地を自由に活用できないため、建物を建てるための土地を求めている個人はまず購入しません。

また、投資目的で見ても、底地は高い収益性が期待できる不動産ではありません。地代収入は比較的安定しているものの、アパートやマンションのような高い利回りは見込みにくく、将来的には借地人との契約更新や地代交渉などが必要になる可能性もあります。

実際に「仲介で長期間売り出したが買主が見つからなかった」「複数の不動産会社に相談したものの売却が進まなかった」というご相談は多いです。

都心部の一等地など例外的なケースを除けば、一般の個人に向けて売却活動を行っても長期化するケースが多いため、底地の売却先としてはあまり現実的ではありません。

買取業者に売却する

底地は一般の個人に売却するのが難しいため、第三者に売却する場合は「底地専門の買取業者」が現実的な売却先となります。

底地専門の買取業者は借地権や底地の権利関係に精通しており、地代収入の確保だけでなく、将来的な権利整理や借地権の取得なども見据えて底地を買い取ります。そのため、一般の個人では購入しないような底地でも買い取れるケースが多いのです。

また、仲介のような売却活動が必要ないため、最短数日～1ヶ月程度での売却が可能です。借地人からの同意や協力も必要なく、地主の意思のみで売却を進められるため、借地人との関係が悪化している場合でも処売却できます。

実際に「借地人との関係が悪く話し合いができない」「相続前に早く整理したい」といった理由から、買取業者への売却を選択される方は多くいらっしゃいます。その一方で、売却価格は借地人へ売却する場合よりも低くなるのが基本です。

借地人へ売却する場合は更地価格の50％前後で取引されるケースが多いのに対し、買取業者への売却では更地価格の10〜20％程度が目安となるケースが多く見られます。

これは、買取業者が購入後の権利整理や借地人との交渉、再販までのリスクやコストを負担するためです。

そのため、買取業者への売却は「少しでも高く売りたい」という場合には向きませんが、「早く手放したい」「借地人との交渉を避けたい」「相続前に整理したい」といった場合には有力な選択肢となります。

借地人と協力して底地と借地権を同時売却する

地主と借地人の双方が売却に前向きであれば、借地人と協力して底地と借地権を同時売却するのが合理的な方法です。底地と借地権を同時に売却すれば、買い手側に制約のない完全所有権の物件として売却できるため、購入対象者が広がります。

売却活動がスムーズに進みやすく、市場価格と同等の水準での売却も可能になるため、地主と借地人の双方にとって経済的なメリットが大きい方法です。

なお、同時売却によって得られた売却代金の分配割合は、国税庁が定める「借地権割合」や「底地割合」を目安に、当事者同士で話し合って決めます。ただし、これらは相続税評価のための基準であり、実際の売買価格を示すものではありません。

実務上は、底地の市場価値が税務上の評価割合より低く評価されるケースも少なくないため、不動産会社による査定額や市場動向も踏まえながら、最終的な分配割合を決定するのが基本です。

また、実務上は売却そのものよりも、売却代金の分配割合を巡る交渉でトラブルに発展してしまうケースも少なくありません。地主としては少しでも多く受け取りたいと考えますし、借地人も同様です。そのため、お互いに売却には賛成していても、分配割合で折り合いがつかず、交渉が頓挫してしまうケースは少なくありません。

実際に「売却自体には双方が同意していたものの、売却代金の配分で意見がまとまらず話が進まなかった」というご相談が寄せられています。

こうしたトラブルを未然に防ぐためには、事前に分配割合や売却活動の進め方などを具体的に取り決め、双方が納得したうえで売却活動を進めることが重要です。

借地人に交渉して底地と借地権を等価交換する

等価交換とは、地主が所有する底地の一部と、借地人が所有する借地権の一部を、お互いに等しい価値の割合で交換する方法です。等価交換によって土地が分割され、地主と借地人の双方がそれぞれ完全所有権の土地を手にいれられるため、その後は土地を自由に活用・売却できるようになります。

また、借地権や底地を買い取るための資金が不要である点もメリットです。さらに、一定の要件を満たして固定資産の交換の特例が適用される場合は、交換時点での譲渡所得課税を将来へ繰り延べられる可能性があります。

ただし、この特例を利用するためには、交換する資産の時価差額を高い方の価値の20％以内に収めなければなりません。土地は単純に面積だけで価値が決まるわけではなく、接道状況や形状、利用しやすさなどによって評価額が変わります。

そのため、時価差額を20％以内に収めながら権利関係を整理することは容易ではなく、専門家による評価や調整が必要になるケースも少なくないのです。

このように、等価交換は資金負担を抑えながら権利関係を整理できる可能性がある一方で、権利調整や税務上の要件が複雑であることから、底地整理の方法の中でも難易度が高い手法といえます。

また、そもそも底地には借地人の建物が建っているため、物理的に土地を分割するのが不可能なケースも多いです。

仮に分割が可能な状況であっても、土地の状況によってはそれぞれの土地の資産価値に大きな差が生じたり、それぞれの土地が狭くなることで接道義務や最低敷地面積を満たせず、再建築不可物件となったりするリスクがあります。

このようなケースでは、双方が納得のいく形で公平に分割できないため、交渉は困難を極めます。実際に「等価交換を検討したものの、分筆後に再建築不可となることが判明した」「土地の価値に差が生じるため借地人との合意がまとまらなかった」といったご相談が寄せられています。

一方で、広い整形地で分筆後も双方の土地利用価値を維持できる場合には、有効な選択肢となることもあります。とはいえ、そのようなケースは限定的であり、実務上は他の底地整理の方法が選択されることの方が多いのが実情です。

【独自アンケート】底地整理した理由とよくあるお悩みランキング

クランピーリアルエステートでは、実際に弊社へ底地整理のご相談をいただいた方々を対象に、底地整理を検討した理由について調査を実施しました。

その結果、「土地を自由に活用できない」「相続前に権利関係を整理しておきたい」「借地人との関係に負担を感じている」など、さまざまな理由が挙げられました。以下では、弊社にご相談いただいた方々の回答をもとに、底地整理を検討した理由の上位5位をご紹介します。

【調査概要】
・アンケート収集方法：オンライン
・対象者：弊社に底地整理の相談に来た方々 148人

順位	底地整理を検討した理由	割合
1位	土地を自由に活用できないから	29%
2位	借地人とのトラブルが面倒だったから	21%
3位	将来の相続で子どもたちに負担をかけたくなかったから	17%
4位	地代収入が少なく、管理に大きな負担を感じていたから	12%
5位	トラブルを抱える前に生前整理しておきたかったから	10%

※上位5項目の合計は89％であり、残り11％は6位以下の回答です。

ここからは、このアンケート結果に基づき、底地のデメリットや所有するリスクについて解説していきます。

借地権がない土地に比べて自由に活用しづらい

底地は、借地権がない一般的な土地と比較して自由に活用しづらいというデメリットがあります。底地の所有権は地主にありますが、実際に土地を利用する権利は借地人にあるためです。

借地契約が存続している期間は、たとえ所有者であっても自分が住むための建物を建てたり、第三者に土地を貸し出したりすることはできません。さらに、この借地契約は地主側の一方的な都合で解約するのは困難です。

特に普通借地権や旧借地権である場合、借地人は借地借家法によって権利が強く保護されています。そのため、契約期間が満了しても、地主による更新拒絶に正当事由が認められなければ、契約は更新されたものとみなされます。

しかし、地主側の事情だけで更新拒絶が認められるケースは少なく、借地契約が長期間継続することも珍しくないのが実情です。そのため、「いつになれば土地を返還してもらえるのか分からない」といった不確実性が生じやすい点も、底地の特徴の一つといえます。

実際に「相続した底地を活用したいが借地権があるため何もできない」「子どもに引き継がせたくないが整理方法が分からない」といったご相談が多く寄せられています。

このように、底地は所有していても自由に活用できるとは限らず、その制約が底地整理を検討する大きな理由の1つとなっています。

借地人とのトラブルが起こりやすい

底地は、借地人との間でトラブルが生じるリスクもあります。主なトラブル例として、地代や更新料の不払い、地代の値上げ交渉の難航、無断建て替えや増改築などが挙げられます。

特に底地の場合は、単にトラブルが発生しやすいだけでなく、一度問題が起きると解決までに長期間を要しやすい点が大きな特徴です。

借地人とトラブルが生じると、交渉や法的措置のために多大な労力や費用を要するため、精神的・金銭的に大きな負担が生じます。

また、現在は良好な関係を築けていたとしても、相続による世代交代をきっかけに状況が変わることもあります。地主や借地人が相続すると、これまでの信頼関係が引き継がれず、地代や契約条件を巡って新たなトラブルに発展するケースも珍しくありません。

実際に「親の代では問題なかったが、相続後に借地人との関係が悪化した」「地代の値上げ交渉をきっかけに関係がこじれてしまった」といったご相談が多く寄せられています。

こうしたトラブルは精神的な負担だけでなく、弁護士費用や交渉コストなどの金銭的負担にもつながります。そのため、借地人との関係に不安を感じている場合は、トラブルが深刻化する前に底地整理を検討することも選択肢の1つです。

相続時に権利関係が複雑化しやすい

底地を所有したまま相続が発生すると、権利関係がさらに複雑になるリスクがあります。相続人が複数人いると、遺産分割協議の際に底地の相続を巡り、相続人同士で揉めるケースは少なくありません。

協議がまとまらなければ、底地は複数の相続人の共有名義となります。底地が共有名義になると、将来的に底地の売却や契約更新などを行う際、他の共有者からの同意が必要になるため、共有者間の意見の対立によって手続きが停滞してしまうリスクが生じます。

また、底地には「地主が持つ権利」と「借地人の持つ権利」が枝分かれして存在しているため、地主側だけでなく、借地人側でも相続による権利の細分化が生じます。地主側と借地人側の双方でそれぞれ権利者が増加していくため、一般的な土地よりも権利関係がさらに複雑になりがちです。

その結果、地代の交渉や底地の売却、借地権の買取などを進めようとしても、関係者全員の意向を調整しなければならず、合意形成が難しくなるケースが少なくありません。

実際に「相続を繰り返した結果、地主側も借地人側も権利者が多数存在し、話し合いが進まない」「共有者の一部と連絡が取れず底地整理ができない」といったご相談が寄せられています。

このように、底地は相続によって権利関係が複雑化しやすいため、将来的に整理を検討しているのであれば、相続が発生する前に対応しておくことが重要です。

地代収入に対して管理負担が大きい

底地は他の収益物件と比較すると収益性が低いケースが多く、地代収入に対して管理負担が大きくなりがちです。一般的な底地の地代相場は、固定資産税・都市計画税の3〜5倍程度です。

利回りでみると年2～4％程度で、これは他の収益物件と比較して低い水準に留まります。
底地はアパートやマンションのように建物の修繕費用はかかりませんが、地代の集金や更新時期の調整、建て替えに伴う承諾書の作成などの業務に手間がかかります。

こうした煩雑な管理に対して得られる地代収入が少ないため、労力に見合わないという不満が生じてしまいがちです。

地代を値上げしようと思っても、長年付き合いのある借地人との関係悪化を恐れて値上げに踏み切れなかったり、「長年この金額で払ってきたのだから値上げに応じられない」と拒否されたりするケースは少なくありません。

特に相続によって底地を取得した場合、自身が借地人との関係を築いてきたわけではないため、地代交渉や契約管理を負担に感じやすいでしょう。

このように、底地は安定した地代収入が得られる一方で、収益性の向上が難しいため、管理や交渉にかかる手間とのバランスに悩む地主が多いのが実情です。

放置すると将来的に整理する難易度が上がる

底地整理は、時間の経過とともに難易度が上がります。たとえば、借地人が高齢化して認知症を発症してしまうと、その借地人は単独での法律行為ができなくなるため、借地人への売却や借地権の買取、底地と借地権の同時売却や等価交換が行えなくなります。

この場合の解決策として「家庭裁判所に借地人の成年後見人を選任してもらう」という方法があります。しかし、この申し立てをするには家庭裁判所での手続きが必要で、原則として本人・配偶者・4親等内の親族に限られています。

そのため、実際には親族の協力が得られなかったり、手続きに時間がかかったりすることで、底地整理が思うように進まないケースも少なくありません。また、地主や借地人が死亡して相続が発生すると、権利関係がさらに複雑になります。

実際に「以前は借地人本人と話ができていたが、相続後は複数の相続人が関わるようになり交渉がまとまらなくなった」「地主側・借地人側の双方で相続が発生し、誰と話を進めればよいのか分からなくなった」といったご相談は多いです。

このように底地整理は、今すぐ困っていなくても、将来的には状況が悪化する可能性があります。特に借地人や地主が高齢の場合は、権利者が増える前に整理の方向性だけでも検討しておくことが重要です。

実務上も、底地整理が難航する案件の多くは「もっと早く動いていれば選択肢があった」というケースです。借地人本人と直接話ができるうちに動くことが、結果的に最もスムーズな解決につながることも少なくありません。

底地整理で実際に起きたトラブルと回避策

訳あり不動産の買取を専門とする弊社では、底地整理のトラブルに関する相談をいただくことが多くあります。ここからは、底地整理で実際に起きたトラブル事例と回避策を3つご紹介します。

事例1：価格交渉で決裂し、関係が完全に悪化してしまったケース

借地人へ底地を売却する際、価格交渉が決裂し、借地人との関係が悪化してしまった事例です。

底地整理の際に借地人が関わる方法では、借地人と売買価格やその他の条件などを交渉する際、利害や感情が対立してトラブルに発展するケースは少なくありません。

借地人と一度関係がこじれてしまうと、底地の整理方法は買取業者への売却に限定され、借地人へ売却するよりも大幅な安値で手放さざるを得なくなります。

このようなトラブルを未然に防ぐためには、客観的な底地の評価額を示したうえで、相手の話にもしっかりと耳を傾けながら冷静に妥協点を探ることが大切です。もし、なかなか交渉がまとまらなければ、弁護士に介入してもらい、中立的な専門家としてのアドバイスを受けながら交渉を進めていくのが得策です。

事例2：一般の不動産会社に任せて1年以上売れ残ったケース

底地の売却を一般の不動産会社に任せたものの、まったく買い手が見つからず1年以上売れ残ってしまった事例です。

底地は所有者であっても土地を自由に利用できず、収益性も低いため、一般の市場では買い手を見つけるのが極めて難しい不動産です。

一般の不動産会社は通常のマイホームや更地をメインに取り扱っているため、底地のような特殊な不動産の売却ノウハウや実績が乏しいケースがほとんどです。このような不動産会社に依頼しても、有効な売却戦略を立てられず、長期にわたって売れ残る事態を招いてしまう傾向にあります。

こうした事態を回避するためには、底地整理に有効な方法の中から、自身の状況に最適な方法を選択することが重要です。借地人との関係が良好でなければ、専門の買取業者に最初から売却を依頼することで、早期の売却・現金化が可能です。

事例3：相続発生後、共有名義になり権利調整が泥沼化したケース

複数の相続人が底地を共有名義で相続したことで、権利調整が泥沼化してしまった事例です。

地主が亡くなった際、複数の相続人が底地を共有名義で相続すると、借地人だけでなく相続人同士の権利関係も複雑に絡み合うため、権利調整の合意形成や手続きがより煩雑になります。

共有名義の底地の売却や等価交換は、共有者全員の同意が必要になるため、1人でも反対する共有者がいる場合は手続きが進められなくなります。

特に親族間での共有名義では、「先祖代々の土地だから」といった理由で売却を反対され、深刻な対立が生じてしまいがちです。こうした事態を未然に防ぐためには、相続が発生する前に底地整理を行い、借地人との権利関係を解消しておくのがベストです。

底地整理にかかる税金・費用

底地を整理する際には、主に以下の税金・費用がかかります。

税金・費用	内容
譲渡所得税	底地を譲渡・売却した際の譲渡所得（売却益）に対して課せられる所得税・住民税
登録免許税	底地の所有権移転登記を申請する際に発生する国税
印紙税	不動産売買契約書や交換契約書などを作成する際に課される税金
不動産取得税	借地権の買取や等価交換などにより新たに不動産を取得した際に課される地方税
仲介手数料	仲介業者を介して売却が成立した際に支払う成功報酬
測量費・境界確定費用	隣地との境界を確定させ、土地の面積を測量する際に発生する費用
専門家へ依頼する際の費用	弁護士や司法書士などの専門家に交渉や手続きの代行を依頼した場合に発生する費用

発生する費用の種類や金額は、底地整理の方法や底地の売却価格などによって変わります。「期限内に支払いができない」といった事態を避けるためにも、底地を整理する際はどの費用がどれくらいかかるのか事前に把握しておくことが大切です。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、資産の譲渡・売却によって譲渡所得（売却益）が発生した場合、その譲渡所得に対して課せられる「所得税」「住民税」を合わせた総称です。譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。

売却価格	底地を買い手へ譲渡した際の実際の取引額
取得費	土地の購入代金や仲介手数料、不動産取得税、登記費用など、底地を取得した際にかかった費用
譲渡費用	仲介手数料や登記費用、測量費など、底地を譲渡する際にかかった費用

底地の売却価格が底地の取得費と譲渡費用の合計額を上回った場合は、地主に譲渡所得税の納税義務が生じます。実際に納める譲渡所得税の金額は、課税所得に税率を乗じることで算出可能です。

譲渡所得税の税率は、底地を譲渡した年の1月1日時点での所有期間に応じて以下のように異なります。

所有期間	税率
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	39.63％（所得税30.63％・住民税9％）
長期譲渡所得（所有期間5年超）	20.315％（所得税15.315％・住民税5％）

譲渡所得税が生じる場合は、底地の譲渡・売却が完了した年の翌年に確定申告・納税が必要です。所得税は確定申告期間内、住民税は6月以降に送付される納税通知書に従って納税します。

期限内に申告・納税を行わない場合、延滞税や無申告加算税などのペナルティの対象となります。譲渡所得税について何か不安や疑問があれば、早めに税理士に相談することをおすすめします。

登録免許税

登録免許税とは、不動産や会社などの登記・登録・各種免許や許可を受ける際の申請に対して課される国税です。底地の売却や等価交換では、売却先や譲渡先に名義を変更するために法務局で「所有権移転登記」を申請する必要があるため、その際に登録免許税が発生します。

登録免許税の金額は、以下の計算式で算出できます。

固定資産税評価額は、毎年4～5月頃に自治体から送付される「固定資産税納税通知書」に同封されている「課税明細書」で確認できます。登記原因が「売買」「交換」の場合に適用される税率は、原則として2.0％です。

ただし、「売買」を原因とした土地の所有権移転登記に限り、2029年3月31日までの特例期間内に申請すれば、軽減税率の1.5％が適用されます。

法律上、登録免許税は登記義務者（譲渡元）と登記権利者（譲渡先）の双方に納税義務がありますが、負担割合は当事者間の話し合いで自由に決められます。

実務上は、売買の場合は買主が負担するケースが基本のため、底地を売却する地主が登録免許税を負担しないことも少なくありません。一方、等価交換の場合は、それぞれが取得した土地に関する登録免許税を負担する形で取り決めるケースが多く見られます。

実際の負担割合は契約内容によって異なるため、売買契約や交換契約を締結する際に事前に確認しておくことが大切です。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書や交換契約書などの課税文書を作成した際に課される税金です。底地整理では、借地人への売却や第三者への売却、等価交換などを行う際に契約書を作成するため、その内容に応じて印紙税が発生します。

印紙税額は契約書に記載された金額によって異なり、主な税額は以下のとおりです。

契約金額	印紙税額
契約金額の記載のないもの	200円
1万円未満（※）	非課税
1万円以上10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	400円
50万円を超え100万円以下	1,000円
100万円を超え500万円以下	2,000円
500万円を超え1,000万円以下	1万円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円
5億円を超え10億円以下	20万円
10億円を超え50億円以下	40万円
50億円を超えるもの	60万円

※不動産譲渡契約書に係る軽減税率適用後の印紙税額です。

例えば、底地を800万円で借地人へ売却する場合は、契約書に記載された金額が「500万円を超え1,000万円以下」に該当するため、印紙税額は1万円となります。

なお、印紙税は契約書ごとに発生するため、売主用・買主用として契約書を2通作成する場合は、それぞれの契約書に印紙を貼付する必要があります。一方で、電子契約サービスを利用して電子データのみで契約を締結する場合は、課税文書に該当しないため、原則として印紙税は課税されません。

金額自体は譲渡所得税や不動産取得税と比べると大きくないものの、契約時に必要となる費用としてあらかじめ把握しておきましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した際に課される地方税です。売買だけでなく、交換や贈与などによって不動産を取得した場合も課税対象となります。

底地整理では、借地権を買い取って完全所有権にする場合や、等価交換によって新たに土地を取得する場合に不動産取得税が発生することがあります。一方で、底地を第三者や借地人へ売却するだけであれば、不動産取得税は取得者である買主側に課されるため、通常は底地の所有者側に発生しません。

不動産取得税の税額は、原則として以下の計算式で算出されます。

税率は取得する不動産によって異なり、主な税率は以下のとおりです。

取得する不動産	税率
土地	3％
住宅	3％
住宅以外の建物	4％

例えば、借地人が地主から底地を買い取り、土地の完全所有権を取得した場合は、不動産を新たに取得することになるため、不動産取得税の課税対象となります。また、等価交換によって地主と借地人がそれぞれ新たな土地の権利を取得した場合も、原則として双方に不動産取得税が課されます。

なお、等価交換では譲渡所得税について「固定資産の交換の特例」が適用される場合がありますが、不動産取得税とは別の制度です。そのため、譲渡所得税が繰り延べられる場合でも、不動産取得税まで自動的に非課税になるわけではありません。

不動産取得税は取得後すぐに支払うものではなく、取得から数か月後に都道府県から送付される納税通知書によって納付します。借地権の買取や等価交換を検討している場合は、事前に税理士や自治体へ確認しておくと安心です。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介業者を介して売買が成立した際に発生する費用です。仲介業者に底地の売却や借地権との同時売却を依頼し、実際に仲介業者が探してきた買い手との売買契約が成立した場合は、仲介業者に成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は宅地建物取引業法により、売買価格に応じた上限が定められています。

売買価格（税抜）	仲介手数料の上限額
200万円以下の場合	（売買価格×5％）＋消費税
200万円超400万円以下の場合	（売買価格×4％＋2万円）＋消費税
400万円超の場合	（売買価格×3％＋6万円）＋消費税

※「売買価格×3％＋6万円」は、売買価格が400万円を超える場合に用いられる速算式です。

たとえば、底地が500万円（税抜）で売れた場合は、仲介手数料の上限額は23万1,000円（税込）となります。

底地と借地権を同時に売却する場合は、底地と借地権の価値の割合に応じて、地主と借地人の双方が仲介手数料を負担するのが基本です。

仲介で売買が成立した時点で初めて発生する費用であるため、借地人や買取業者へ直接売却する場合や、仲介業者が探してきた買い手と成約に至らなかった場合は一切発生しません。

測量費・境界確定費用

測量費・境界確定費用とは、隣地との境界を正式に確定させるための測量を行う際に発生する費用です。

隣地との境界が曖昧なままでは、底地の面積を正確に把握できず、将来的に隣人とのトラブルに発展するリスクが高まるため、借地人や第三者の買い手から敬遠されがちです。

実際に「売却の話がまとまりかけたが、境界が確定しておらず手続きが止まってしまった」「隣地所有者の協力が得られず測量に時間がかかった」といったご相談も少なくありません。

そのため、底地を整理する際は、境界確定の測量を土地家屋調査士に依頼し、隣地との境界を明確にしておくことが不可欠です。測量費・境界確定費用は、30～80万円程度が目安です。

費用は底地の面積や測量の難易度などによって変動するため、底地の面積が広大な場合や複雑な形状をしている場合はそれ以上の費用を要するケースもあります。

専門家へ依頼する際の費用

底地整理を弁護士や司法書士などの専門家に依頼した場合は、その専門家に支払う費用も別途必要となります。

弁護士に依頼する場合は、案件を依頼した際に支払う「着手金」と、案件が解決した際に支払う「報酬金」の2つの費用が発生します。着手金は20～50万円程度、報酬金は経済的利益の10～16％程度が目安です。

司法書士に依頼する場合の費用は、依頼する案件や難易度によって変動しますが、所有権移転登記は1件あたり5～10万円程度、文書作成は3～5万円程度が目安です。複雑な権利関係の底地を整理するためには、弁護士や司法書士など多数の士業との連携が不可欠です。

特に借地人とトラブルに発展している場合や、条件面の折り合いがつかず交渉が難航している場合は、当事者間で解決しようとすると事態がさらに深刻化するリスクが高いため、早めに専門家へ相談すべきです。

底地整理を進める流れ

底地を整理する際は、事前準備から決済・引き渡しまで計画的に進めることが大切です。底地整理を進める大まかな流れは以下の通りです。

1. 底地の状況と契約書を整理する
2. 借地権割合や周辺相場を正しく把握する
3. 最適な整理方法をシミュレーションする
4. 借地人・共有者と慎重に交渉する
5. 契約・決済を行う

ここからは、それぞれのステップについて1つずつ詳しく解説していきます。

1. 底地の状況と契約書を整理する

底地を整理するうえでまずやるべきことは、現在の底地の現状把握です。借地契約の期間や形態、土地・建物の登記内容、隣地との境界などが曖昧なままだと、後の交渉や売却手続きの際に支障をきたしたり、予想外のトラブルに見舞われたりする原因となります。

実際の現場でも、「借地契約の内容が不明瞭で買取を断られた」「売却の途中で境界が曖昧なことが分かったが、隣人や借地人と折り合いがつかず、最終的に売却自体が決裂してしまった」という事例が多数あります。

特に底地整理では、借地権の種類や契約期間、更新状況によって選択できる整理方法が変わることもあります。そのため、まずは現在の状況を正確に把握することが重要です。

具体的には、以下のような資料を確認しておきましょう。

• 借地契約書
• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 固定資産税納税通知書・課税明細書
• 測量図や境界確認書類
• 過去の更新契約書や合意書

実務上も、底地整理がスムーズに進むかどうかは、最初の調査段階でどれだけ情報を整理できるかに左右されるケースが少なくありません。そのため、まずは資料を集めて現状を把握することから始めましょう。

2. 借地権割合や周辺相場を正しく把握する

底地の状況を把握し終えたら、借地権割合や周辺相場を正しく把握します。借地権割合や周辺相場が曖昧なままだと、底地の適正価格を正確に把握できないため、売却価格で折り合いがつかずトラブルに発展するリスクが高まります。

まずは、底地があるエリアのおおよその土地価格を把握しましょう。その際に参考になるのが、国税庁が公表している「路線価」です。

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの評価額を示したもので、主に相続税や贈与税を計算する際の基準として利用されています。実勢価格の8割程度を目安に設定されており、土地のおおよその価値を把握する際にも参考になります。

加えて、自用地に対する借地権の割合を数字で示した借地権割合を把握すれば、相続税などを計算する際のベースとなる底地の評価額を把握できます。借地権割合は地域ごとに国税庁が定めており、国税庁が公表している「路線価図」や「評価倍率表」で確認可能です。

路線価図では、道路に「300D」や「400C」といった数字とアルファベットが記載されており、数字は路線価（1㎡あたりの土地の評価額）、アルファベットは借地権割合を示しています。アルファベットはA～Gの7つあり、それぞれ以下のように借地権割合が設定されています。

アルファベット	借地権割合
A	90％
B	80％
C	70％
D	60％
E	50％
F	40％
G	30％

例えば、路線価図に「200C」と記載されている場合、「200」は1㎡あたり20万円の路線価、「C」は借地権割合70％を表しています。なお、路線価図の数字は1,000円単位で表示されるため、「200」は20万円（200×1,000円）という意味です。

この路線価に土地の面積を乗じたものが「自用地評価額（更地としての評価額）」、100％から借地権割合の70％を差し引いた残りの30％が「底地割合」となります。これらの数値を用いれば、以下の計算式で底地の評価額を算出できます。

ただし、これはあくまで相続税などを計算する際の基準となる評価額であるため、実勢価格（売却価格）とはズレが生じます。そこで、実勢価格の8割程度を目安に設定されている路線価を以下のように0.8で割り戻せば、理論上の実勢価格を把握できます。

ただし、底地は売却方法によって実勢価格が大きく変動するため、この計算式で導き出した実勢価格通りで売れるとは限りません。あくまでも大まかな相場感を掴むうえでの目安として活用してください。

3. 最適な整理方法をシミュレーションする

底地の状況や適正価格を把握し終えたら、次はどのような形で底地を整理するのか、具体的な方法を決定します。前述した通り、底地の整理方法には以下の5つがあります。

• 借地人への売却
• 借地権の買取
• 第三者への売却
• 底地と借地権の同時売却
• 底地と借地権の等価交換

このとき重要なのは、単に高く売れる方法を選ぶのではなく、今の状況で実現できる可能性が高い方法を選ぶことです。

例えば、借地人との関係が良好で、相手に購入資金があるなら、借地人への売却を優先的に検討できます。一方で、借地人との関係が悪く話し合いが難しい場合は、借地人の協力を前提とする方法よりも、買取業者への売却の方が現実的です。

また、底地を手放したいのか、完全所有権にして活用したいのかによっても選ぶべき方法は変わります。実務上も、最初に希望していた方法では進まず、借地人の反応や資金状況を確認したうえで別の方法に切り替えるケースは少なくありません。

そのため、各方法のメリット・デメリットだけで判断するのではなく、「価格」「スピード」「借地人との関係性」「将来的な活用予定」などを踏まえて、複数の選択肢を比較することが大切です。

自己判断が難しい場合は、底地問題に強い専門業者や士業へ相談し、現実的に実行しやすい方法を確認しておきましょう。

4. 借地人・共有者と慎重に交渉する

具体的な整理方法が決まったら、借地人・共有者との交渉に進みます。底地の売却や借地権の買取、底地と借地権の同時売却・等価交換では、借地人と売買価格や等価交換の割合などの条件面について交渉し、双方が合意する必要があります。

実務上、底地整理で最も難航しやすいのはこの交渉段階です。地主と借地人では立場や利害が異なるため、価格や条件を巡って感情的に対立してしまうケースも少なくありません。

特に、いきなり価格交渉から始めると、借地人に「一方的に話を進められている」と受け取られ、関係が悪化するリスクがあります。まずは整理を検討している理由や今後の意向を伝え、相手に売却・買取の意思があるかを確認することが大切です。

また、底地が共有名義である場合は、借地人だけでなく他の共有者との調整も必要です。底地全体を売却する場合や借地権を買い取る場合、同時売却や等価交換を進める場合は、共有者全員の同意が必要になるケースがあります。

実際に「借地人とは話がまとまりかけたが、共有者の1人が反対して進まなくなった」「価格交渉をきっかけに借地人との関係が悪化した」といったご相談もありました。

そのため、交渉では自分の希望だけを伝えるのではなく、借地人や共有者の事情も踏まえながら進めることが重要です。条件面で折り合いがつかない場合や感情的な対立がある場合は、早い段階で弁護士などの専門家に相談することも検討しましょう。

5. 契約・決済を行う

売買価格や引き渡し時期などの条件について双方が合意できたら、売買契約の締結に移ります。借地人と直接取引する場合は、当事者もしくは専門家に依頼して売買契約書を作成します。売買契約書には主に以下のような内容を記載します。

• 契約当事者の情報（氏名、住所、連絡先など）
• 対象となる不動産の詳細（登記簿謄本通りに記載）
• 売買価格
• 支払い方法・期限
• 決済・引き渡し日
• 借地権者との関係に関する条項（借地契約の内容や条件、地代の支払い状況など）
• 契約不適合責任に関する条項

不動産会社を介して取引する場合や、買取業者に売却する場合は、不動産会社が作成してくれます。作成後は契約内容を確認し、誤りや不備があればその場で修正します。内容に問題がなければ、契約当事者全員の署名・捺印を行います。

売買契約を締結した後は、契約時に定めた決済日に売買代金の決済と名義変更のための所有権移転登記を行います。決済日当日は、主に以下のものが必要になります。

• 登記済権利証（または登記識別情報通知書）
• 実印と印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
• 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
• 固定資産税評価証明書
• 売買代金の受領を確認できるもの（通帳、キャッシュカード、スマホなど）
• 仲介手数料（不動産会社に仲介を依頼して売却した場合）

法務局で所有権移転登記を申請し、無事に名義変更が終われば、これで底地整理は完了です。底地の売却によって譲渡所得（売却益）が生じた場合は、翌年の確定申告で譲渡所得税の申告・納税を忘れずに行いましょう。

底地が売れない・交渉が進まない場合は専門の買取業者への売却も検討する

底地が売れない場合や借地人との交渉が進まない場合は、底地専門の買取業者への売却も検討してみましょう。

専門の買取業者であれば、市場では買い手が見つからないような底地や借地人とトラブルを抱えている土地であっても、そのままの状態で買い取れる可能性があります。

また、仲介のように買主を探す必要がなく、借地人との交渉も不要なため、売却までの手間を大幅に減らせます。条件面で合意できれば短期間で売却できるケースも多く、「できるだけ早く整理したい」という方に向いている方法です。

実際に「借地人との交渉がまとまらない」「相続前に整理しておきたい」「管理負担から解放されたい」といった理由でご相談いただくケースも少なくありません。

一方で、買取価格は借地人へ売却する場合よりも低くなる傾向があります。そのため、まずは借地人への売却や同時売却なども含めて検討し、そのうえで買取業者への売却が適しているか判断することが大切です。

また、買取業者によって査定額や対応方針は異なります。売却を検討する際は複数の業者へ査定を依頼し、査定額だけでなく、底地の取扱実績や説明の分かりやすさ、担当者の対応なども比較したうえで依頼先を選びましょう。

なお、専門業者の多くは借地人との関係にも配慮しながら権利整理を進めていますが、なかには十分な説明を行わずに取引を進める業者も存在します。

安心して売却を進めるためにも、底地の取扱実績が豊富で、契約内容や今後の流れについて丁寧に説明してくれる業者を選ぶことが重要です。

まとめ

底地の整理方法は、目的や借地人の意向、関係性などによって最適な方法が異なります。底地を手放したくないのであれば「借地権の買取」「底地と借地権の等価交換」、底地を手放したいのであれば「底地の売却」「底地と借地権の同時売却」を検討してみましょう。

借地人との取引では、書類作成や手続きで不備が生じたり、交渉の際にトラブルに発展したりするリスクが高いため、弁護士や司法書士などの専門家の協力を得ながら進めていくことを強くおすすめします。底地がどうしても売れない場合や、借地人との交渉が難航した場合は、底地専門の買取業者への売却も検討してみましょう。

底地整理に関するよくある質問