アパート立ち退きの完全マニュアル！正当事由や立ち退き料など大家が知るべき情報を徹底解説

アパートの立ち退きは、単に「出ていってほしい」と伝えれば済むものではなく、法律の制約を満たしたうえで借主との交渉をしたうえで、合意を得なければなりません。

「借地借家法」という法律では借主の居住権が強く保護されているため、貸主の一方的な事情だけで立ち退きを実現することは原則できません。

アパートの立ち退きを実現させるためには、「正当事由があるのかどうか」「どの程度の立ち退き料を提示するべきか」など、貸主が事前に把握しておくべきことが多々あります。

そこで、当記事では、アパートの立ち退きを検討している大家（貸主）向けに、法的な基礎知識から、立ち退き交渉のポイント、立ち退き料の相場など、不動産の専門家の視点で網羅的に解説していきます。

「アパートの立ち退きをどのように進めるべきかわからない」「交渉がなかなかうまくいかない」「いっそ売却した方がいいのか迷っている」のような悩みを抱えている場合、ぜひ参考にしてみてください。

アパートからの立ち退きは実現できる？

アパートの貸主が入居者に対して「退去してほしい」と思っていても、その希望がすぐに必ず叶うとは限りません。日本では「借地借家法（しゃくちしゃっかほう）」という法律があり、この法律では借主の居住権が強く保護されています。

そのため、貸主に立ち退きが必要なほどの理由があったとしても、要求をすれば必ず立ち退きが実現できるわけではないのです。

とはいえ、借地借家法の第28条では、下記のように定められています。

建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
引用元 e-Gov「借地借家法」

賃貸人（貸主）から一方的に契約を終了させるには、正当事由が必要であると定められています。つまり、立ち退きを求めるにあたって相当と認められるほどの理由が認められれば、立ち退きを実現することが可能です。

正当事由については「アパートから立ち退きを要求するには正当事由が必要」の見出しで詳しく解説しますが、アパートの立ち退きを実現したい場合には、相当の理由があるかどうかを確認するのがよいでしょう。

貸主の自己判断で強制退去することはできない

前述したように、立ち退きには正当事由が必要です。そのため、「親族に貸したい」「アパートを売却したい」のような理由があったとしても、借主の事情を無視して一方的に立ち退きを求めることはできません。

場合によっては、どうしても借主の退去が必要であるために、自己判断で強制退去ができないかと考えるかもしれません。しかし、「退去しなければ訴える」「勝手に荷物を撤去する」など、強引な手段に出ると、以下のような違法行為として該当するおそれがあります

• 不法侵入（刑法130条）
• 建造物侵入罪（刑法130条）
• 威力業務妨害罪（刑法234条）
• 損害賠償責任（民法709条）

アパートの立ち退きを実現するには、正当事由だけでなく、「法律上どのような手続きが必要なのか」について十分に把握しておくことも大切です。

なお、立ち退きを専門とする不動産会社や弁護士に相談をすることで、立ち退きのためにどのような手続きが必要になるのかなどを相談できます。そのため、アパートの立ち退きを検討している場合、専門家に相談することから始めるのもよいでしょう。

アパートから立ち退きを要求するには正当事由が必要

前述したように、借主にアパートから退去してもらうためには「正当事由」が必要です。

正当事由は、立ち退きを求めるに足るだけの合理的理由があり、かつ借主側の事情と比較してもそれが上回ると判断される場合に認められます。アパートにおいては、下記のような理由で売却する場合には正当事由があるとみなされる可能性があります。

• 借金返済のための資金作り
• 相続税の支払い
• 遺産分割のためにアパートの取り壊しなどが必要
• 借主が契約違反をしている
• 貸主や家族がその不動産に居住する必要がある

単に貸主側の都合だけでは正当事由とはみなされないのが原則です。「借金返済や相続税の支払いのためにどうしても売却が必要」のようなケースでなければ、アパートからの立ち退きが実現するのは難しいでしょう。

ここからは、アパートからの立ち退き要求において、正当事由として認められうるケースについてそれぞれ解説していきます。

借金返済のための資金作り

貸主が借金返済のために不動産を売却せざるを得ないために、アパートからの立ち退きが必要なケースも考えられます。この場合、貸主側にとって深刻な事情として一定の考慮がされるため、立ち退きを要求する正当事由として認められる可能性があります。

ただし、このケースで正当事由として認められるのは、貸主が不動産を売却しなければ生活が成り立たないほど経済的な困窮に陥っている場合です。

実際に裁判例では、「経済的困窮そのものは正当事由の構成要素となり得るが、借主の生活基盤を失わせるほどの影響がない限り正当性は弱い」と評価される傾向があります。

そのため、単なる経済的な困窮だけでなく、その緊急性や不可避性が判断のポイントになると考えられます。

相続税の支払い

相続によってアパートを取得したものの、相続税の納税のために売却を検討しているケースも考えられます。このような事情も、一定程度の「やむを得ない事情」として考慮されることがあります。

しかし、借地借家法第28条に基づき、借主側の生活状況や契約期間、賃料の支払い状況といった事情と比較して検討されるため、必ずしも正当事由と認められるとは限りません。

遺産分割のためにアパートの取り壊しなどが必要

相続人間の遺産分割協議によって、アパートを解体して土地として分けることが必要なケースもあります。その場合、貸主側の事情として一定の合理性があるとされ、立ち退き要求の正当事由として認められる可能性があります。

さらに、建物自体の老朽化や安全性に問題がある場合は取り壊しの必要があるため、正当事由として認められる可能性が高いといえます。

ただし、このような事情があったとしても、借主に生じる不利益とのバランスで総合的に判断されます。

重要なのは、「遺産分割のために必要だから」という主張だけでは弱く、取り壊し以外に相続の方法がないなどの事情があること、そして借主に対して誠実な説明が重要になります。

借主が契約違反をしている

アパートの借主が賃貸借契約に違反している場合、契約解除および立ち退き要求の正当事由として認められる可能性があります。たとえば、無断転貸、家賃滞納、用法違反などが繰り返されているケースが該当します。

この場合は「正当事由」としての主張に加え、契約違反による解除事由そのものが有効と認められると考えられるため、立ち退き要求が比較的スムーズに進む可能性があります。

貸主や家族がその不動産に居住する必要がある

「息子が結婚するので住まわせたい」「高齢の親と同居する必要がある」など、貸主やその親族がアパートを必要とする事情も、正当事由の一要素として考慮されます。

このような場合、以下の点が特に重視される傾向にあります。

• 他に住む場所があるかどうか
• アパートへの居住の必要性はあるのか
• 現在の借主の状況から立ち退きは現実的かどうか

とくに、「現住居が老朽化して住めなくなった」「介護の必要があるため近くに住まなければならない」といった場合には、借主の事情と比較して貸主側の必要性が上回ると判断されやすくなります。

最高裁の判決では、貸主の居住の必要性と借主の生活状況を比べた際、貸主の請求が認容された事例もあります。

アパートの立ち退きに必要な立ち退き料の相場は？

アパートの立ち退きを進める際には、原則的に「立ち退き料（たちのきりょう）」の支払いが必要になります。これは、借主に退去を納得してもらうために、貸主が負担する補償です。

前提として、立ち退き料の支払いは法律で定められているわけではないため、「必ず支払いが求められる」というわけではありません。

しかし、貸主と借主の事情を考慮したうえで、立ち退きの正当事由が認められますが、借地借家法において借主の立場は強く守られています。そこで、正当事由を補完するためにも、貸主は立ち退き料を提示するのが基本とされています。

実際に東京地裁の判決では「正当事由がやや劣る場合でも、立ち退き料を支払うことで、総合的に正当事由が認められる場合がある」との事例もあります。

あくまで貸主が借主に立ち退きを要求するための要素の1つにすぎないため、立ち退き料の金額には法的な定めはありません。また、実際に支払われる立ち退き料は、立ち退きを求める理由や、貸主および借主の事情によって大きく変動します。

立ち退きの事例はケースバイケースのため相場も一概にいえませんが、アパートにおいては家賃の6か月〜12か月分程度が目安ともいわれています。

なお、立ち退き料の金額は以下などをもとにして判断されるのが基本です。

• 立ち退きによって借主が負担する引っ越し・移転の費用
• 新たな賃貸契約に伴う初期費用
• 長期居住者への慰謝料
• 営業を行っている場合の営業損失補償

立ち退き料は、単に高額な金銭を提示すればよいわけではなく、借主の生活状況や契約内容を踏まえたうえで、相当と認められる金額であることが求められます。相当と考えられる金額は状況によって変わるため、不動産売却や賃貸実務に精通した弁護士に相談するのが無難です。

例外的に立ち退き料が不要になるケース

貸主が借主に立ち退きを要求する場合、原則的には立ち退き料の提示が必要です。

しかし、例外的に、立ち退き料が不要または極めて少額で済むケースもあります。その例としては、下記が挙げられます。

例	概要
借主が契約違反をしている場合	家賃の長期滞納・無断転貸などの契約違反の行為があるときは、契約解除が認められることがある。その場合には立ち退き料は不要となるケースがある。
定期借家契約で契約期間満了となる場合	定期借家契約は契約更新がない契約であるため、契約満了時に更新義務がない。そのため、契約期間が満了すれば、立ち退き料を支払わずに立ち退きを要求できる。

アパートの立ち退きを要求してから退去になるまでの一般的な流れ

借地借家法において借主の権利が強く保護されていることから、アパートの立ち退きを進める際には適切な手順を踏むことが極めて重要です。

立ち退き要求は貸主や借主の状況によって、どのような手続きが必要になるのかが異なります。

そのため、「必ずこの流れで行われる」のように手順を説明することはできませんが、アパートで立ち退きを要求してから退去になるまでの一般的な流れとしては下記となります。

1. 正当事由として認められるかどうかを確認しておく
2. 借主に対して立ち退きの経緯を書面で伝えたうえで交渉をする
3. 合意が得られれば合意書を作成する
4. アパートからの退去の手続きを行う

ここからは、アパートの立ち退きを要求してから退去になるまでの一般的な流れについて、それぞれ解説していきます。

1. 正当事由として認められるかどうかを確認しておく

前述したように、借主に立ち退きを要求するには正当事由が必要です。そのため、まずは立ち退きを求めるにあたって正当事由があるかどうかを確認することから始めましょう。

なお、立ち退きの要求が法的に通用するかどうかについては、弁護士などの専門家に相談できます。専門的な知識が必要になるため、基本的には弁護士などの専門家に相談しておくのが無難と言えるでしょう。

2. 借主に対して立ち退きの経緯を書面で伝える

正当事由が確認できたら、次はアパートの借主への通知を行います。借地借家法では、賃貸借契約の更新拒絶や解約申し入れには6か月前までの予告通知が必要です。

建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
引用元 e-Gov「借地借家法」

この通知は口頭ではなく、必ず書面で行うべきです。内容証明郵便など、後に証拠として残せる方法を選びましょう。

なお、立ち退きを要求する書面には、以下の内容を明記しておくのが一般的です。

• 立ち退きを求める理由
• 契約の終了希望日
• 提示する立ち退き料の金額
• 立ち退き要求に関する交渉の今後の進め方

3. 合意が得られれば合意書を作成する

アパートの借主から立ち退きに合意が得られた場合は、合意書または示談書を作成しておきましょう。合意書や示談書を作成しておくことで、合意の際の条件についてトラブルが起こるのを防げます。

合意書には以下を明記しましょう。

• 退去日
• 立ち退きを求める理由
• 支払う立ち退き料の金額と支払時期
• 原状回復の範囲や条件
• 敷金や保証金の扱い

なお、合意書には必ず署名・押印を双方で行い、原本を各自保管するようにしてください。

4. アパートからの退去の手続きを行う

合意書を作成した後は、アパートからの退去に向けた準備を行います。主に以下の手続きが挙げられます。

• 退去日当日に鍵を返却してもらう
• アパートの現況確認および原状回復の有無を確認する
• 敷金を清算する

アパートの立ち退きを交渉する際のポイント

借主に要求をしたとしても、必ず立ち退きが実現するとは限りません。たとえ正当事由があっても、借主からの合意が得られなければ立ち退きは進みません。

そのため、立ち退きを実現するには、交渉の際に借主からの合意を得ることが最も重要ともいえるのです。立ち退きを実現するためにも、借主と交渉する際には下記のポイントを抑えておきましょう。

• 感情的にならずに誠実な対応を心がける
• 立ち退き料を上乗せして借主に交渉する
• 弁護士などの専門家に立ち退き交渉を依頼する

ここからは、アパートの立ち退きを交渉する際のポイントについて、それぞれ解説していきます。

感情的にならずに誠実な対応を心がける

立ち退きの交渉では、貸主・借主ともに強い感情が入ってしまうこともあり、それが原因で関係が悪化する可能性もあります。借主にとって立ち退きは生活の基盤を移す出来事であるため、誠実な姿勢で丁寧に説明することがスムーズな交渉の第一歩といえます。

とはいえ、貸主にもさまざまな事情があるために立ち退き要求に至っています。そのため、借主に立ち退きを求める際には、立ち退きに至った正当事由を丁寧に説明し、誠実な態度で交渉をすることが必要不可欠といえます。

たとえば、「立ち退き後の新居探しの相談に乗る」「引越し期間に十分な猶予を与える」などの配慮が立ち退きを実現するためのポイントになります。

立ち退き料を上乗せして借主に交渉する

正当事由があるとはいえ、それだけで借主が納得してアパートから退去するとは限りません。とくに長期間住んでいる場合や、高齢者・子育て世帯など、立ち退きによって生活への影響が大きい借主に対しては、立ち退き料の提示が不可欠となることが多いです。

そのため、最初から相場より高めの立ち退き料を提示することも有効です。また、立ち退き料を高値で提示するだけでなく、下記のサポートも行うことも効果的と言えます。

• 引越し費用の一部を貸主側が負担する
• 敷金・礼金・仲介手数料を補償する
• 転居先探しを支援する

弁護士などの専門家に立ち退き交渉を依頼する

立ち退き交渉が長期化したり、借主から合意が得られない場合には、弁護士などの専門家の力を借りることも検討するべきです。

とくに以下のような状況では、専門家に依頼するのが得策です。

• 借主から「正当事由がない」として退去を拒否されている
• 立ち退き料の金額で折り合わない
• 感情的な対立で話し合いが進まない

弁護士などの専門家に依頼することで、法律に基づいて交渉を進められるうえに、書面のやりとりや合意書の作成もスムーズに行えます。さらに、専門家が関与することで借主側も冷静さを取り戻しやすく、交渉がまとまりやすくなる効果にも期待できます。

不動産会社を通じて交渉を行う場合でも、必要に応じて弁護士と連携をとって進めることが理想的です。

立ち退きが必要なアパートなら訳あり物件専門の買取業者に売却することも検討する

前述したように、借地借家法によって賃貸物件における借主の居住権は強く保護されています。そのため、アパートの立ち退きを実現させるのは決して簡単とは言えません。

また、正当事由の立証や借主との交渉に苦慮するケースも珍しくはありません。このような背景から、立ち退きが必要なアパートの場合、訳あり物件専門の買取業者に売却することも1つの方法と言えます。

訳あり物件専門の買取業者とは、通常物件よりも売りにくい不動産を専門として買い取る業者のことです。立ち退き不動産だけでなく、事故物件や再建築不可物件なども訳あり物件に該当します。

立ち退きが必要なアパートを訳あり物件専門の買取業者に売却することのメリットとしては、下記が挙げられます。

メリット	概要
立ち退き交渉を代行してくれる業者もある	専門の買取業者は、買取後に借主との交渉や明渡し手続きまでを一括で対応してくれるのが一般的。そのため、貸主自身が交渉をする必要がない。 専門家が交渉することで、スムーズに立ち退き交渉を進められることにも期待できる。
基本的には契約不適合責任に問われない	訳あり物件を専門とする買取業者であれば、物件自体に欠損などがあっても、それを踏まえたうえで買取を行ってもらえるのが一般的。そのため、買取後に損害賠償を請求されるリスクが軽減される。
最短数日〜1週間で現金化できる業者もある	仲介での売却では6か月〜1年以上かかるケースもあるが、買取業者は現金での直接取引のため、スピード感のある決済が可能。 業者によっては最短数日〜1週間で現金化できることもある。

通常物件のように仲介でアパートを売却するには、まず貸主による立ち退き交渉が必要です。一方、訳あり物件専門の買取業者であれば、立ち退きが済んでいない状態でも物件を売却できます。

そのため、「早く売りたい」「立ち退き交渉が長期化している」といった場合でもアパートの売却が可能です。

また、訳あり物件は一般の不動産仲介会社では取り扱いを断られるケースもありますが、専門の買取業者であれば再販や収益化のための独自のノウハウを持っているため、積極的な買取に期待できます。

立ち退きが必要なアパートを売却する場合にかかる費用・税金

立ち退きが必要なアパートを売却する場合、立ち退き料以外にも費用がかかります。また、税金がかかるケースもあるため、事前にどのような費用がどの程度かかるのかを把握しておくのがよいでしょう。

立ち退きが必要なアパートを売却する場合にかかる費用・税金としては、下記が挙げられます。

• 譲渡所得税
• 印紙税

ここからは、立ち退きが必要なアパートを売却する場合にかかる費用・税金について、それぞれ解説していきます。

譲渡所得税

不動産売却によって利益が出た場合には原則譲渡所得税を納めなければなりません。譲渡所得税は個人でも算出することは可能ですが、簡単に算出できるわけではなく、手順を踏んで算出していく必要があります。

譲渡所得税の算出は、アパートの売却によって得られた利益である「譲渡所得」の計算から始めます。譲渡所得は「買い手から受け取った金額－（アパートの取得費＋譲渡にかかった費用）」の式で算出可能です。

たとえば、「取得費2,000万円」「譲渡費用150万円」「売却金額3,000万円」の場合を想定すれば、「3,000万円ー（2,000万円＋150万円）＝850万円」と計算できます。この際、譲渡所得が0になるケースもあり、その場合は売却による利益が出ていないため譲渡所得税はかかりません。

次に、譲渡所得に一定の税率をかけて、譲渡所得税を算出します。一定の税率は、不動産の所有期間によって下記のように変わります。

所有期間	所得税率
5年超	15％
5年以下	30％

先ほどの条件である譲渡所得が850万円であれば、所有期間が5年以下の場合は「850万円×30％＝255万円」、所有期間が5年を超えていれば「850万円×15％＝127.5万円」と算出します。

なお、買取業者では、「譲渡所得税が発生するかどうか」「確定申告でどのような手続きをするのか」などを相談できる場合もあります。立ち退きが必要なアパートを売却する場合、譲渡所得税や確定申告についても相談しておくとよいでしょう。

印紙税

印紙税とは、不動産を売却する際に売り手と買い手の間で交わす不動産売買契約書に対して課税される税金のことです。アパートの売却価格に応じた印紙を貼る形で印紙税を納めます。

売却金額	本則税率	軽減税率
10万円を超える～50万円以下	400円	200円
50万円を超える～100万円以下	1千円	500円
100万円を超える～500万円以下	2千円	1千円
500万円を超える～1千万円以下	1万円	5千円
1千万円を超える～5千万円以下	2万円	1万円
5千万円を超える～1億円以下	6万円	3万円
1億円を超える～5億円以下	10万円	6万円
5億円を超える～10億円以下	20万円	16万円
10億円を超える～50億円以下	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

たとえば、アパートが1,000万円で売れた場合、通常収入印紙の金額が1万円となります。

なお、不動産売買の印紙税には軽減措置が設けられており、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成された売買契約書であれば、軽減率が適用されます。売却価格が2,000万円で軽減措置がとられた場合、収入印紙の金額が1万円から5,000円になります。

まとめ

アパートの立ち退きを貸主側から求める場合、借地借家法に基づく正当事由が必要不可欠です。正当事由が認められたとしても実際には借主との交渉が大きなポイントになり、立ち退き料や引っ越しのサポートなど、立ち退きに合意してもらえるような条件を提示することが求められます。

もし話し合いが難航した場合は、訴訟や調停といった法的手続きも選択肢になりますが、時間と費用がかかります。そのため、アパートからの立ち退きを実現するには、交渉段階での円満解決が理想です。

一方で、「立ち退き交渉に自信がない」「アパートを早く手放したい」という場合、訳あり物件専門の買取業者への売却も有効な手段です。

アパートの立ち退き問題は複雑で、法律などの専門的な知識が求められる分野です。弁護士や専門の不動産会社に早めに相談することで、トラブルの長期化を防ぎ、最適な解決策を見つけることができます。

アパートの立ち退きに関するFAQ